2013年7月，A公司就其開(kāi)發(fā)建設的某處商品房與B(自然人)簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（下簡(jiǎn)稱(chēng)“買(mǎi)賣(mài)合同”）。買(mǎi)賣(mài)合同約定B以銀行按揭貸款的方式支付大部分房?jì)r(jià)款，以現金方式支付首期房?jì)r(jià)款，提供按揭貸款的是C銀行。2013年8月，A公司就上述商品房買(mǎi)賣(mài)辦理了合同登記備案，2013年11月就上述商品房買(mǎi)賣(mài)辦理了抵押登記備案。

因B獲批的銀行按揭貸款逾期還款，2016年7月，C銀行遂向某仲裁機構申請金融借款合同糾紛仲裁，要求B立即清償全部貸款本息并主張處理抵押物所得款項的優(yōu)先受償權，同時(shí)要求A公司對上述債務(wù)承擔連帶清償責任。

在仲裁過(guò)程中，仲裁機構因得知B已因病死亡（死亡時(shí)間2015年12月）而中止審理，等待繼承人參加仲裁。2017年5月，C銀行向仲裁機構撤回部分仲裁申請，原因是因B已死亡，而C銀行經(jīng)過(guò)多種渠道查找，卻一直無(wú)法找到B的繼承人，遂申請撤回對B的仲裁申請，主張由A公司作為連帶責任保證人承擔清償責任。仲裁機構據此通知恢復該案仲裁程序。2017年6月，仲裁機構經(jīng)審理，裁決案涉貸款本金利息、罰息和復利、仲裁費由A公司承擔連帶清償責任，自裁決送達之日起五日內一次性支付給C銀行。本裁決為終局裁決，自作出之日起發(fā)生法律效力。裁決生效后，A公司按照裁決承擔連帶保證責任，清償了B的上述全部債務(wù)。

A公司欲依據其與B簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同補充協(xié)議第3條【“買(mǎi)受人采用按揭方式付款的，應按照貸款合同的約定按時(shí)支付貸款本息，若買(mǎi)受人未按時(shí)還款致使銀行要求出賣(mài)人承擔保證責任的，出賣(mài)人有權選擇以下方式處理：1.出賣(mài)人代為償還的，買(mǎi)受人應在出賣(mài)人代償之日起7日內償還出賣(mài)人代償款項，并向出賣(mài)人支付相應的違約金（違約金數額為代償款項的20%或出賣(mài)人代償之日至買(mǎi)受人還款之日按中國人民銀行同期貸款利率計算的利息，以高者計）。2.出賣(mài)人有權解除合同，收回該商品房。出賣(mài)人因此解除合同的，買(mǎi)受人應向出賣(mài)人支付購房總價(jià)款5%作為違約金并賠償出賣(mài)人損失。出賣(mài)人有權在買(mǎi)受人已付房款中扣除違約金或出賣(mài)人損失、出賣(mài)人因承擔保證責任而產(chǎn)生的費用、因解除合同發(fā)生的各項費用（出賣(mài)人因出賣(mài)該商品房已繳納的各項稅費及辦理合同解除手續所產(chǎn)生的各種費用）及其他全部應付未付款項（包括但不限于物業(yè)服務(wù)費等，如該商品房已交付的，買(mǎi)受人還應向出賣(mài)人支付房屋折舊費用至該商品房返還出賣(mài)人之日止）后，將剩余房款（不計利息）退回買(mǎi)受人；如買(mǎi)受人已付房款不足以支付上述違約金、損失和費用的，則買(mǎi)受人應予以補足?！薄烤S護自身合法權益，卻因B已死亡、無(wú)繼承人導致遇到法律操作實(shí)務(wù)的障礙：

1.案涉房屋雖因未辦理不動(dòng)產(chǎn)權轉移登記，初始登記仍在A(yíng)公司的名下，但因已經(jīng)辦理商品房銷(xiāo)售合同登記備案，A公司不能直接處置、銷(xiāo)售。

2.案涉房屋因B已死亡、無(wú)繼承人，無(wú)適格的被告，A公司不能按合同的約定追償其代B清償C銀行的貸款本息等債務(wù)，也不能起訴解除買(mǎi)賣(mài)合同。

1.《繼承法》第二條規定：“繼承從被繼承人死亡時(shí)開(kāi)始?！钡谖鍡l規定：“繼承開(kāi)始后，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理；有遺贈扶養協(xié)議的，按照協(xié)議辦理?！钡谌l規定：“無(wú)人繼承又無(wú)人受遺贈的遺產(chǎn)，歸國家所有；死者生前是集體所有制組織成員的，歸所在集體所有制組織所有?！?/p>

依據現行的《繼承法》上述條款，B于2015年12月死亡，自此繼承開(kāi)始；而沒(méi)有發(fā)現B的遺囑、遺贈扶養協(xié)議和法定繼承人，遺囑繼承、遺贈或法定繼承均無(wú)法辦理。若按照現行的《繼承法》第三十二條規定，B的遺產(chǎn)可能會(huì )被認定歸屬?lài)宜谢蛩诩w所有制組織所有。

2.如果認定B的遺產(chǎn)歸屬?lài)宜谢蛩诩w所有制組織所有，那A公司的合法權益又如何保障呢?

一方面，案涉房屋雖因未辦理不動(dòng)產(chǎn)權轉移登記，初始登記仍登記在A(yíng)公司的名下，依據《物權法》第六條規定“不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記?！钡诰艞l規定“不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規定的除外?！钡谑鶙l規定“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內容的根據?！?，因此筆者認為案涉房屋的不動(dòng)產(chǎn)物權應當歸屬A公司。

但是另一方面，在客觀(guān)上，案涉房屋因已經(jīng)辦理了商品房銷(xiāo)售合同登記備案，A公司無(wú)法直接進(jìn)行處置、銷(xiāo)售，需要注銷(xiāo)商品房銷(xiāo)售合同登記備案，方可進(jìn)行重新銷(xiāo)售。若要注銷(xiāo)商品房銷(xiāo)售合同登記備案，一般是通過(guò)由買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同方式辦理相關(guān)登記備案注銷(xiāo)手續來(lái)實(shí)現的，但本案中的情況特殊，合同一方當事人已死亡，因此只能通過(guò)法律途徑解決。

3.通過(guò)法律途徑解決，A公司依據合同約定可以要求清償A公司因承擔保證責任代B清償的全部款項并向B主張約定的違約金。A公司同時(shí)有權主張解除合同，收回該商品房并向B主張約定的違約金。但本案中B已死亡，列誰(shuí)為被告來(lái)提出訴訟請求成為障礙問(wèn)題。

根據《民事訴訟法》第一百一十九條規定：“起訴必須符合下列條件：

（一）原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；

（二）有明確的被告；

（三）有具體的訴訟請求和事實(shí)、理由；

（四）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄?！?/p>

若按現行法律規定，法院將以沒(méi)有明確的被告為由，不予受理本案。

4.B的遺產(chǎn)，不是案涉房屋的不動(dòng)產(chǎn)所有權，不是物權；而是依據其與A公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》享有的合同債權債務(wù)。

1.《民法典》草案(本文所述《民法典》草案和條款內容來(lái)源于《民法典》草案2019年12月16日稿)創(chuàng )設了“遺產(chǎn)管理人制度”，遺產(chǎn)管理人制度設置于《民法典》第六編《繼承》編的第四章“遺產(chǎn)的處理”章節。

2.第四章“遺產(chǎn)的處理”的第一個(gè)條款，即第一千一百四十五條明確規定：“繼承開(kāi)始后，遺囑執行人為遺產(chǎn)管理人；沒(méi)有遺囑執行人的，繼承人應當及時(shí)推選遺產(chǎn)管理人；繼承人未推選的，由繼承人共同擔任遺產(chǎn)管理人；沒(méi)有繼承人或者繼承人均放棄繼承的，由被繼承人生前住所地的民政部門(mén)或者村民委員會(huì )擔任遺產(chǎn)管理人?！?/p>

這明確了確定遺產(chǎn)管理人的一般方式：

（1）  原則上，如果有遺囑且設定了遺囑執行人的，遺囑執行人即為遺產(chǎn)管理人；

（2）如果未立遺囑或立有遺囑但是未設定遺囑執行人的，遺產(chǎn)管理人由法定繼承人推選產(chǎn)生；

（3）如果法定繼承人未推選的，由全部的法定繼承人共同擔任遺產(chǎn)管理人；

（4）如果沒(méi)有法定繼承人或者法定繼承人均放棄繼承的，則由被繼承人生前住所地的民政部門(mén)或者村民委員會(huì )擔任遺產(chǎn)管理人。

如果對遺產(chǎn)管理人的確定有爭議的，利害關(guān)系人可以申請法院指定。

第一千一百四十六條：“對遺產(chǎn)管理人的確定有爭議的，利害關(guān)系人可以向人民法院申請指定遺產(chǎn)管理人?！?/p>

3.遺產(chǎn)管理人的法定職責。

第一千一百四十七條規定：“遺產(chǎn)管理人應當履行下列職責：

（一）清理遺產(chǎn)并制作遺產(chǎn)清單；

（二）向繼承人報告遺產(chǎn)情況；

（三）采取必要措施防止遺產(chǎn)毀損；

（四）處理被繼承人的債權債務(wù)；

（五）按照遺囑或者依照法律規定分割遺產(chǎn)；

（六）實(shí)施與管理遺產(chǎn)有關(guān)的其他必要行為?！?/p>

第一千一百四十八條規定：“遺產(chǎn)管理人應當依法履行職責，因故意或者重大過(guò)失造成繼承人、受遺贈人、債權人損害的，應當承擔民事責任?！?/p>

由此可知，遺產(chǎn)管理人負有清理遺產(chǎn)、處理被繼承人的債權債務(wù)、按照遺囑或者依照法律規定分割遺產(chǎn)、實(shí)施與管理遺產(chǎn)有關(guān)的其他必要行為法定職責。

4.遺產(chǎn)管理人處理被繼承人債權債務(wù)的法律規定。

第一千一百五十九條規定：“分割遺產(chǎn)，應當清償被繼承人依法應當繳納的稅款和債務(wù)。但是，應當為缺乏勞動(dòng)能力又沒(méi)有生活來(lái)源的繼承人保留適當的遺產(chǎn)?！?/p>

第一千一百六十條規定：“無(wú)人繼承又無(wú)人受遺贈的遺產(chǎn)，歸國家所有，用于公益事業(yè)；死者生前是集體所有制組織成員的，歸所在集體所有制組織所有?！?/p>

第一千一百四十九條：“遺產(chǎn)管理人可以依照法律規定或者按照約定獲得報酬?！?/p>

(此處只列案涉情形相關(guān)條款，未列出遺囑/遺贈/法定繼承的相關(guān)條款)

5.基于上述法律規定賦予被繼承人生前住所地的民政部門(mén)或者村民委員會(huì )擔任遺產(chǎn)管理人的法定職責，就可以法定的遺產(chǎn)管理人作為被告提起民事訴訟，要求其依法來(lái)處理被繼承人的債權債務(wù)，起訴請求解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同、收回該商品房并主張約定違約金、清償A公司因承擔保證責任代B清償的全部款項。相關(guān)法律實(shí)務(wù)操作障礙問(wèn)題迎刃而解。

結語(yǔ)：本案例的情況雖然在現實(shí)生活中較為少見(jiàn)，但是確實(shí)存在這種案例，而現行法律在解決這一問(wèn)題方面出現了空白地帶，《民法典》創(chuàng )設的“遺產(chǎn)管理人制度”具有極為重要的作用，個(gè)案是相關(guān)實(shí)務(wù)操作問(wèn)題可解決的一個(gè)典型例證。