克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
預計市場(chǎng)底或將在二季度到來(lái)，成交有望企穩回升，但各城市市場(chǎng)或將加劇分化。
4月15日晚間，央行如期發(fā)布降準公告。決定于4月25日下調金融機構存款準備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)（不含已執行5%存款準備金率的金融機構）。并對沒(méi)有跨省經(jīng)營(yíng)的城商行和存款準備金率高于5%的農商行，再額外多降0.25個(gè)百分點(diǎn)，此次降準共計釋放長(cháng)期資金約5300億元。貨幣政策、房地產(chǎn)信貸政策將如何走向？對房地產(chǎn)市場(chǎng)有何影響？
01 降準釋放長(cháng)期資金5300億助力穩增長(cháng) LPR預計將下調進(jìn)一步拉低房貸利率
2022年，我國主要經(jīng)濟發(fā)展目標整體是穩中求進(jìn)，并把經(jīng)濟穩增長(cháng)放在更加突出的位置。全年GDP目標增速設在5.5%左右，意味著(zhù)單季度GDP增速要達到6%乃至7%以上。
3月，受?chē)鴥纫咔榉磸椨绊?，制造業(yè)、服務(wù)業(yè)景氣度大幅轉弱，預示著(zhù)短期經(jīng)濟下行壓力加大。中國制造業(yè)PMI為49.5%，較上月下降0.7個(gè)百分點(diǎn)；財新中國服務(wù)業(yè)PMI降至42%，創(chuàng )2020年3月以來(lái)新低，較上月下降8.2個(gè)百分點(diǎn)。
在短期經(jīng)濟下行壓力加大的檔口，此番降準可謂是“及時(shí)雨”，共計釋放長(cháng)期資金約5300億元，引導資金更多流向重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節，緩解中小微企業(yè)融資難、融資貴困境，助力穩增長(cháng)。
就在降準當日，市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制召開(kāi)會(huì )議，鼓勵中小銀行存款利率浮動(dòng)上限下調10個(gè)基點(diǎn)(BP)左右;這一要求并非強制，但做出調整的銀行或將對其宏觀(guān)審慎評估(MPA)考核有利。預計4月20日的LPR大概率將適度下調，而此番將進(jìn)一步拉低主要城市房貸利率水平。據央行統計，自3月以來(lái)，全國已經(jīng)有100多個(gè)城市的銀行根據市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個(gè)到60個(gè)基點(diǎn)不等。
02 居民按揭貸款繼續松綁 尤其支持約3億新市民購房 降首付更為直接有效
類(lèi)比于2014-2016年，房地產(chǎn)行業(yè)能夠迅速好轉，這與央行接連放松限貸政策不無(wú)關(guān)系?！?30”、“930”政策落地后，首套、二套首付比例大幅降低，在一定程度上刺激居民加杠桿購房。
我們認為居民按揭貸款有望繼續松綁，主要涉及以下幾方面內容：
其一，下調商貸首付比例。不限購城市首套房首付比例可以參照央行規定的最低20%執行，限購城市局部放松限貸政策，例如鄭州認貸不認房，已有一套房且貸款結清的，再次申請按揭貸款執行首套房貸款政策。
其二，調降房貸利率。首套房貸利率或將向五年期以上LPR4.6%靠攏，甚至可以享受一定幅度的利率優(yōu)惠，二套房貸利率或將下調上浮比例。
其三，縮短按揭放款周期。無(wú)論是首套還是二套置業(yè)群體，只要具備購房及還貸能力，均能正常辦理按揭貸款，商業(yè)銀行則依據合規的操作流程予以審核盡早放貸。
其四，放松公積金貸款。在城市公積金資金池相對充裕的情況下，適當提高公積金貸款額度，并下調公積金貸款首付比例等。倘若城市公積金資金池告急，可以將公積金貸款轉入商業(yè)貼息貸款。
相對而言，下調商貸首付比例更能刺激居民購房消費，其對房地產(chǎn)市場(chǎng)影響或將更為直接有效。
更為重要的是，因城施策執行好差別化住房信貸政策，保障剛需滿(mǎn)足改善及新市民購房消費，并給予新市民一定力度的信貸政策支持。具體而言，新市民是指農村人口通過(guò)就業(yè)、就學(xué)等方式轉入城鎮。目前，新市民規模約3億人，市場(chǎng)需求相對充裕，但購買(mǎi)力不足乃是最大制約因素。有鑒于此，針對新市民購房要應保盡保，適當降低新市民首套房按揭貸款的標準，首付比例、房貸利率可以參照最低標準執行。
03 二季度將迎市場(chǎng)底：滬杭熱度保持、京深加速回暖 強二三線(xiàn)輪動(dòng)復蘇
回顧央行每輪降準周期，房地產(chǎn)行業(yè)或多或少均有所受益。典型如2015-2016年，央行連續5次降準，累計降準300bps。受此影響，全國商品房銷(xiāo)售面積單月同比增速由2015年前2月谷底的-16.3%大幅回升至2016年4月峰值的44.1%。
此番央行降準，房地產(chǎn)行業(yè)同樣將有所受益。預計市場(chǎng)底或將在二季度到來(lái)，成交有望企穩回升。但城市基本面、樓市供求、市場(chǎng)需求及購買(mǎi)力等多方面因素，各城市市場(chǎng)或將加劇分化：
其一，滬杭熱度保持、京深加速回暖。一線(xiàn)城市市場(chǎng)需求及購買(mǎi)力最為堅挺，房地產(chǎn)市場(chǎng)或將率先轉暖，成交也將率先企穩回升。例如上海，2022年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不減，新開(kāi)盤(pán)項目平均去化率高位保持在80%附近。北京供求兩旺，房企供貨積極性提升，供應節奏加快，節后每周成交規模都在攀升，市場(chǎng)整體已經(jīng)修復。深圳在售項目去化率40%，較2月回升，市場(chǎng)逐步回暖。
其二，強二三線(xiàn)城市或將輪動(dòng)復蘇。成都、佛山、南通等強二三線(xiàn)城市市場(chǎng)需求或購買(mǎi)力適度透支，房地產(chǎn)市場(chǎng)或將輪動(dòng)復蘇，成交或將止跌回升，同比跌幅也將明顯收窄乃至轉正?；葜?、珠海、南京、無(wú)錫、常州等城市有望在二季度率先復蘇。
其三，弱二線(xiàn)及多數三四線(xiàn)城市或將繼續盤(pán)整。大連、南昌、太原等弱二線(xiàn)城市以及菏澤、煙臺、北海等多數三四線(xiàn)城市市場(chǎng)需求及購買(mǎi)力明顯透支，房地產(chǎn)市場(chǎng)或將繼續盤(pán)整，成交整體提升幅度著(zhù)實(shí)有限。
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