克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
暫緩擴大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)主要是出于穩地產(chǎn)、穩增長(cháng)的考量。
我們認為，暫緩擴大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)主要是出于穩地產(chǎn)、穩增長(cháng)的考量，2021下半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)步入深度調整期，百城成交量持續縮水，規模房企債務(wù)違約問(wèn)題不斷，暴雷事件頻發(fā)。與此同時(shí)，經(jīng)濟下行壓力陡增，四季度GDP增速滑落至4%，更令人擔憂(yōu)的是，2022年前2月經(jīng)濟數據與市場(chǎng)體感、金融數據相背離，且經(jīng)濟數據修復的可持續性也有待驗證，面對充滿(mǎn)挑戰性的5.5%GDP增長(cháng)目標，房地產(chǎn)投資或許不是主要支撐項，但至少不能是拖累項。
暫緩擴大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，短期有助于提振市場(chǎng)信心，引導行業(yè)預期向積極方向轉變，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸良性循環(huán)軌道。鑒于房地產(chǎn)稅擴大試點(diǎn)范圍大概率劃定在廈門(mén)、杭州等核心城市，暫緩后核心一二線(xiàn)城市有望率先回暖，在二季度甚至最快4月走出低谷，隨后弱二線(xiàn)、強三線(xiàn)城市可能出現輪動(dòng)復蘇行情。長(cháng)遠來(lái)看，房地產(chǎn)稅暫緩推進(jìn)不等于無(wú)限延期，基于推進(jìn)稅制改革、調節收入分配、完善長(cháng)效機制的需要，房地產(chǎn)稅落地也只是時(shí)間問(wèn)題。
01 金融委牽頭財政部等五部委就房地產(chǎn)行業(yè)密集表態(tài)釋放強烈維穩激勵信號
昨天，國務(wù)院金融委召開(kāi)專(zhuān)題會(huì )議，強調“積極出臺對市場(chǎng)有利的政策，慎重出臺收縮型政策。對資本市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響的政策應事先與金融管理部門(mén)協(xié)調，保持政策預期的穩定性和一致性”。
隨即，央行、銀保監會(huì )、證監會(huì )、外匯局、財政部等五部委迅速表態(tài)，釋放強烈維穩信號。其中，一行兩會(huì )、外匯局有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的表態(tài)基本與之前保持一致，最具新意、最為重磅的表態(tài)來(lái)自財政部——今年內不具備擴大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。
02 財政部明確年內不擴大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍但試點(diǎn)工作絕不會(huì )長(cháng)期擱淺
3月16日，財政部有關(guān)負責人在接受采訪(fǎng)時(shí)表示：“房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)依照全國人大常委會(huì )的授權進(jìn)行，一些城市開(kāi)展了調查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內不具備擴大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件”。
這其中有三層含義：第一，2022年暫不擴大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，意味著(zhù)除上海、重慶兩個(gè)自2011年就開(kāi)始征收房地產(chǎn)稅的城市以外，其他城市今年內不會(huì )開(kāi)征房地產(chǎn)稅。
第二，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市范圍已大致確定，城市層面前期準備工作也在有序推進(jìn)中，今年試點(diǎn)暫緩或許并非因為存在制度障礙，而是出于穩地產(chǎn)、穩增長(cháng)的考量。除了今天財政部的發(fā)言外，還有兩份材料能夠佐證我們的觀(guān)點(diǎn)，其一，2021年12月27日，全國財政工作會(huì )議將做好房地產(chǎn)稅試點(diǎn)準備工作作為2021年財政部重要工作成果，表明房地產(chǎn)稅在財政領(lǐng)域的推進(jìn)障礙已經(jīng)基本得以?huà)叱?；其二?022年1月28日廈門(mén)統計局發(fā)布的《2021年廈門(mén)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資運行分析》一文中提到，做好“房地產(chǎn)稅”試點(diǎn)落地廈門(mén)的前期準備工作，以防止全市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現大的波動(dòng)。
第三，今年暫緩試點(diǎn)不等同于無(wú)限延期或不再開(kāi)征，房地產(chǎn)稅落地終究只是時(shí)間問(wèn)題。因為（1）房地產(chǎn)稅是稅制改革重要一環(huán)，未來(lái)有望成為地方主體稅種，更好發(fā)揮對地方公共財政的支撐作用，助力土地財政轉型；（2）房地產(chǎn)稅有助于調節收入分配格局，房產(chǎn)是居民財富的重要組成，所持房產(chǎn)價(jià)值也是衡量個(gè)體間貧富差距的重要標尺，在長(cháng)期持有過(guò)程中，房產(chǎn)增值還無(wú)形間放大了貧富差距，推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，尤其是補齊持有環(huán)節的征管缺位，是填補貧富鴻溝、促進(jìn)共同富裕的有力制度抓手；（3）房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)長(cháng)效機制的題中之義，房地產(chǎn)長(cháng)效機制是住房供給、土地制度、財稅政策、金融制度等多位一體、協(xié)同發(fā)力的調控體系，房地產(chǎn)稅作為重要的財稅工具，本就是房地產(chǎn)長(cháng)效機制的題中之義，有助于穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期。
縱觀(guān)近幾年中央關(guān)于房地產(chǎn)稅的表態(tài)，從2017年“逐步建立制度”、2018年“穩妥推進(jìn)”，到2019年“穩步推進(jìn)”，暗含房地產(chǎn)稅立法工作已有步驟可遵循之意。2020年，受新冠肺炎疫情影響，相關(guān)表述又回歸更為謹慎的“穩妥推進(jìn)”。2021年，“十四五”規劃綱要、房地產(chǎn)稅改座談會(huì )、最高領(lǐng)導人署名文章都昭示著(zhù)房地產(chǎn)稅改準備工作正在加速推進(jìn)，直至10月23日，全國人大常委會(huì )正式授權國務(wù)院在部分地區開(kāi)展房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。
03 經(jīng)濟動(dòng)能修復、行業(yè)深度調整進(jìn)行中此時(shí)并非擴大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的好時(shí)機
當前，宏觀(guān)經(jīng)濟面臨三重重壓，房地產(chǎn)行業(yè)處在深度調整期，此時(shí)并不是擴大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的好時(shí)機。
2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入快速下行通道，樓市持續轉冷，百城成交量持續縮水，同比跌幅逐漸擴大，2022年2月，全國100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積僅為2043萬(wàn)平方米，創(chuàng )近兩年來(lái)單月新低，同比跌幅達到41%，三四線(xiàn)城市領(lǐng)跌，跌幅達46%。
2021年，房企面臨巨大危機，融資環(huán)境持續收緊，百家典型企業(yè)全年融資量創(chuàng )近五年新低，近四成百強房企業(yè)績(jì)不及2020年，品牌房企頻頻暴雷，債務(wù)違約問(wèn)題不斷。
房地產(chǎn)市場(chǎng)是宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境的縮影，2021年下半年，經(jīng)濟下行壓力陡增，三季度GDP同比增長(cháng)4.9%，較二季度回落3個(gè)百分點(diǎn)，四季度GDP增速滑落至4%。
3月15日，國家統計局公布了2022年1-2月經(jīng)濟數據，生產(chǎn)、投資、消費全面超預期，前2月規上工業(yè)生產(chǎn)增加值增長(cháng)7.5%，固定資產(chǎn)投資增長(cháng)12.2%，社會(huì )消費品零售總額增長(cháng)6.7%。
但令人擔憂(yōu)的是，一方面，統計局的經(jīng)濟數據與央行公布的金融數據表現有所背離，和市場(chǎng)體感也有較大差距。舉例來(lái)說(shuō)：（1）消費，前2月社零同比增長(cháng)6.7%（扣除價(jià)格因素實(shí)際也增長(cháng)了4.9%），而信貸、文旅、電影等數據卻顯示，疫情、居民收入下降預期仍在明顯制約著(zhù)消費，2月居民短期貸款減少2911億元，同比多減220億元，2022年春節國內旅游收入同比減少3.9%，僅為2019年春節的56.3%，2022年春節電影票房同比下降23%，為10年來(lái)首次同比負增；（2）地產(chǎn)銷(xiāo)售，統計局數據顯示，前2月商品房銷(xiāo)售面積、金額同比分別降9.6%、19.3%，而央行口徑1月居民中長(cháng)期貸款同比少增2024億元，2月居民中長(cháng)期貸款更是歷史首次負增，減少459億元，同比多減4572億元，還有CRIC監測到，1、2月百城成交面積同比下跌43%、41%。另一方面，經(jīng)濟數據修復的可持續性也有待觀(guān)察。
在2021年GDP兩年平均增速僅為5.1%的前提下，2022年要完成頗具挑戰性的5.5%增長(cháng)目標，房地產(chǎn)投資或許不能成為重要支撐項，但至少不能是拖累項，推遲房地產(chǎn)稅試點(diǎn)有穩預期、穩地產(chǎn)投資進(jìn)而穩增長(cháng)的含義。
04 暫緩擴大試點(diǎn)穩定預期削弱觀(guān)望深杭寧廈等一二線(xiàn)市場(chǎng)有望率先企穩回升
在官方明確暫緩擴大試點(diǎn)之前，房地產(chǎn)稅總像是懸在購房者頭頂的達摩克利斯之劍，不斷強化著(zhù)市場(chǎng)觀(guān)望情緒，制約著(zhù)住房消費需求尤其是改善需求的釋放。如果采用類(lèi)似滬、渝的試點(diǎn)方案，低稅率與高起征點(diǎn)并行，開(kāi)征房地產(chǎn)稅并不會(huì )對樓市造成嚴重沖擊，而如果借鑒日本、新加坡等國家高稅率或累進(jìn)稅制模式，房地產(chǎn)市場(chǎng)或將迎來(lái)劇烈震蕩，較為極端的案例是日本在1991年-1998年間征收的地價(jià)稅，3%的高稅率直接引發(fā)土地拋售潮，并成為日本房地產(chǎn)泡沫破裂的重要導火索。
暫緩擴大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，短期有助于提振市場(chǎng)信心，引導行業(yè)預期向積極方向轉變，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸良性循環(huán)軌道。
鑒于房地產(chǎn)稅擴大試點(diǎn)范圍大概率劃定在廈門(mén)、杭州等核心一二線(xiàn)城市，這類(lèi)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)并不缺乏需求和購買(mǎi)力，阻礙樓市復蘇的主要因素就是市場(chǎng)預期。我們認為，暫緩試點(diǎn)后核心一二線(xiàn)城市有望率先回暖，在二季度甚至最快4月出現市場(chǎng)拐點(diǎn)，隨后弱二線(xiàn)、強三線(xiàn)城市可能出現輪動(dòng)復蘇行情，而弱三四線(xiàn)城市受益有限，房地產(chǎn)市場(chǎng)或將保持沉寂。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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