作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體

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 給時(shí)間一點(diǎn)點(diǎn)時(shí)間，讓過(guò)去過(guò)去，讓開(kāi)始開(kāi)始。

2021年9月30日上午9時(shí)，首創(chuàng )置業(yè)在港交所撤牌退市，結束了18年的港股旅程。

兩個(gè)月后，首創(chuàng )集團旗下“北京首創(chuàng )城市發(fā)展集團有限公司”召開(kāi)發(fā)布會(huì )，宣布新品牌“首創(chuàng )城發(fā)”正式啟用。

更新后的首創(chuàng )城發(fā)，不僅承接了原有的上市平臺--首創(chuàng )置業(yè)，還注入了首創(chuàng )集團旗下未上市的首創(chuàng )經(jīng)中、首創(chuàng )新城鎮和北京綠基三大業(yè)務(wù)平臺資產(chǎn)。

與此同時(shí)，剝離奧萊業(yè)務(wù)、調整人員架構、注入資金資產(chǎn)、規劃業(yè)務(wù)版圖……這一年，首創(chuàng )重新起步。

對于未來(lái)，首創(chuàng )管理層提到，希望新平臺首創(chuàng )城發(fā)財務(wù)更加穩健，三條紅線(xiàn)全部轉綠，成為細分賽道的龍頭，同時(shí)資管業(yè)務(wù)能夠分拆上市。

早在2018年，首創(chuàng )置業(yè)就曾提出兩年晉升千億的目標，即2018年銷(xiāo)售額保750億元沖800億元，2019年實(shí)現銷(xiāo)售目標1000億元、2020年為1400億元。

但2018年，首創(chuàng )置業(yè)并未完成既定目標，并在2019年放棄了沖千億的計劃，下調當年目標至800億元。

2020年，在新冠疫情沖擊下，首創(chuàng )置業(yè)再度將銷(xiāo)售目標維持在800億元；2021年，首創(chuàng )置業(yè)的銷(xiāo)售目標仍舊鎖定800億元。

四年時(shí)間，首創(chuàng )擁有同一個(gè)目標，但始終難以跨越，“800億”似乎成為首創(chuàng )在地產(chǎn)江湖的一道坎。

根據企業(yè)退市前公布的數據，截至2021年8月底，首創(chuàng )置業(yè)累計簽約金額約人民幣467.9億元，同比增長(cháng)14.5%，累計實(shí)現簽約面積約202.8萬(wàn)平方米。若要完成全年目標，首創(chuàng )置業(yè)在9-12月需要完成332.1億元銷(xiāo)售額，月度銷(xiāo)售指標達到83.03億元。

在觀(guān)點(diǎn)指數此前公布的《2021年1-12月房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售金額表現》當中，首創(chuàng )以546.2億元排在第64位，挑戰依舊不小。

當然，首創(chuàng )規模增長(cháng)主要受宏觀(guān)環(huán)境影響，近兩年，在“房住不炒”和“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”政策基調之下，行業(yè)增速逐步放緩，首創(chuàng )置業(yè)不可避免受到影響。

翻看企業(yè)財報可以發(fā)現，早期涉足多元化、布局戰略錯位、存貨去化速度下降……都是拖累其地產(chǎn)主業(yè)的重要原因。

首創(chuàng )置業(yè)2013年底獲取首創(chuàng )鉅大平臺，并將其定位為主攻中國選定城市的奧特萊斯綜合物業(yè)項目及商用物業(yè)項目的物業(yè)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售及租賃的平臺。

布局多元業(yè)務(wù)，需要占用大量資金，本應投入物業(yè)開(kāi)發(fā)的資源減少，規模增長(cháng)自然而然會(huì )受壓；另一方面，其與首創(chuàng )鉅大之間的同業(yè)競爭也一直牽制著(zhù)首創(chuàng )的布局與發(fā)展。

自從獲取首創(chuàng )鉅大平臺之后，兩家企業(yè)就在解決同業(yè)競爭問(wèn)題上花費不少心思。彼時(shí)，雙方劃定17個(gè)城市給首創(chuàng )鉅大，首創(chuàng )置業(yè)承諾不進(jìn)入該17個(gè)城市從事任何物業(yè)項目。

值得注意的是，上述同業(yè)競爭承諾僅限于地域，而不涉及業(yè)態(tài)上的規定，當時(shí)首創(chuàng )置業(yè)與首創(chuàng )鉅大同樣持有奧萊商業(yè)。

直到2016年6月，兩家企業(yè)再度修訂不競爭契據，修訂后的契據將首創(chuàng )鉅大的業(yè)務(wù)范圍拓寬。

兩年后，雙方訂立第二份經(jīng)修訂不競爭契據，地域限制首次被取消。

自此，首創(chuàng )置業(yè)承諾不會(huì )促使其附屬公司（首創(chuàng )鉅大除外）從事任何奧萊商業(yè)項目，或者在任何非奧特萊斯零售用途物業(yè)（持有或將持有作投資物業(yè)）的開(kāi)發(fā)、租賃、營(yíng)運及管理。

首創(chuàng )鉅大則承諾不于中國開(kāi)展任何住宅、寫(xiě)字樓及酒店物業(yè)的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、租賃及管理；也不會(huì )于中國從事任何非奧特萊斯零售用途物業(yè)（持有或將來(lái)持有作銷(xiāo)售物業(yè)）的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，但首創(chuàng )置業(yè)委托的相關(guān)物業(yè)除外。

作為北京市國資委所屬大型國有企業(yè)集團，過(guò)去一段時(shí)間，北京及周邊城市是首創(chuàng )置業(yè)理所當然的重倉區域，上市以前，該公司土儲基本位于北京地區。

2004年前后，公司首次制定“走出北京、走向全國”的戰略規劃，并相繼進(jìn)入天津、太原、無(wú)錫、成都等城市。此后，連續在京津冀以外獲取土地，并實(shí)現了環(huán)渤海、長(cháng)三角和中西部三個(gè)區域的布局。

2007年，首創(chuàng )在京津冀以外地區土儲達到398萬(wàn)平方米，占比接近六成，與兩年前133萬(wàn)平方米相比，翻了兩番。

不過(guò)，第一次“走出去”的成績(jì)未達理想預期。彼時(shí)，除天津、成都等少數幾個(gè)城市項目銷(xiāo)售進(jìn)度較好，其余不少項目遭遇了去化問(wèn)題。

與此同時(shí)，由于加速布局全國，首創(chuàng )置業(yè)在京津冀大本營(yíng)地位有所變化，拿地處于相對停止的狀態(tài)。數據統計，2009年，公司在京津冀地區土地存續比下降到2.32年。

出于補充土儲的需求，亦源于京津冀以外地區銷(xiāo)售去化等問(wèn)題，首創(chuàng )置業(yè)再度將投資重心向京津冀地區傾斜。到2017年，公司京津冀土儲占比達到45%，較2010年21.8%上漲23.2個(gè)百分點(diǎn)。

隨著(zhù)京津冀投入加大，首創(chuàng )在該區域的銷(xiāo)售亦逐年上升。不過(guò)，京津冀土地紅利不再。

2010年“新國十條”等調控政策頒布，北京亦推出“限貸”“限購”等一系列調控政策，受此影響，首創(chuàng )置業(yè)在京津冀地區的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)連續兩年降低，銷(xiāo)售貢獻回落至37.32%。

淺水難以負大舟，對房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，戰略布局在很大程度上影響著(zhù)企業(yè)前行的速度。在地產(chǎn)下行的今天，亦成為攸關(guān)生死的重要議題。

據了解，2017年，環(huán)京一帶出臺“317新政”等調控政策，同年，重倉京津冀首創(chuàng )置業(yè)提出“聚焦京津冀、長(cháng)三角、粵港澳大灣區三大城市圈”，再次進(jìn)行全國性布局。2017年以后，公司對于京津冀以外地區投資顯著(zhù)增加，銷(xiāo)售占比亦逐年增加。

所謂吃一塹長(cháng)一智，如今，首創(chuàng )置業(yè)顯然更加注重區域結構的布局。截至2021年中期，首創(chuàng )置業(yè)錄得簽約金額402.7億元，其中長(cháng)三角城市圈及成都、重慶等強二線(xiàn)單核城市合計簽約占比達50%。

畢竟，歷史遺留下來(lái)的多平臺問(wèn)題，是阻礙首創(chuàng )置業(yè)前行的最大原因。

1995年，原隸屬于北京市財政局、北京市計委和市政府辦公廳的17家國有企業(yè)重組成立了首創(chuàng )集團。但在成立的新集團旗下，170多個(gè)子公司聚攏了97億元國有資產(chǎn)，歸攏與整合刻不容緩。

經(jīng)過(guò)此前多次整理，2015年，首創(chuàng )集團旗下地產(chǎn)平臺大致劃分出三大板塊，包括地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、自有土地建設、北京新型城鎮化建設，對應平臺分別為首創(chuàng )置業(yè)（下設首創(chuàng )鉅大）、首創(chuàng )經(jīng)中、首創(chuàng )新城鎮基金。

對比來(lái)看，盡管做了大致劃分，但首創(chuàng )集團、首創(chuàng )置業(yè)及首創(chuàng )鉅大三個(gè)平臺一直以來(lái)都存在或多或少的住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)及商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)線(xiàn)條相對混亂，發(fā)展方向不算明晰。

觀(guān)點(diǎn)新媒體梳理了首創(chuàng )集團、首創(chuàng )置業(yè)近三年出售情況發(fā)現，首創(chuàng )系不斷通過(guò)資產(chǎn)出售的方式厘清各業(yè)務(wù)平臺。

其中，首創(chuàng )置業(yè)近三年出售標的大多為酒店物業(yè)、寫(xiě)字樓、商業(yè)物業(yè)等；而首創(chuàng )集團亦從去年開(kāi)始頻繁轉讓旗下子公司，而轉讓物業(yè)類(lèi)別大多為住宅產(chǎn)品。

通過(guò)調整，首創(chuàng )置業(yè)得以清空商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)；而首創(chuàng )集團則將剩余小規模地產(chǎn)業(yè)務(wù)出手。

2021年，首創(chuàng )系地產(chǎn)平臺的調整走到了階段性節點(diǎn)。

3月，首創(chuàng )置業(yè)宣布重組，并將奧萊業(yè)務(wù)全部轉讓給首創(chuàng )集團；“斷尾”重資產(chǎn)之后，9月30日首創(chuàng )置業(yè)宣布退市。

在11月下旬召開(kāi)的首創(chuàng )城發(fā)戰略發(fā)布會(huì )當中，該公司管理層提到：“首創(chuàng )置業(yè)退市主要從兩個(gè)方面考慮：戰術(shù)層面，首先上市的平臺地位已經(jīng)不再具備優(yōu)勢，已經(jīng)不允許股東進(jìn)行增資；另外，目前股價(jià)估值很低，基本喪失了上市公司的股權融資功能。從戰略層面來(lái)說(shuō)，退市并且整合，可以實(shí)現更大的發(fā)展空間和靈活性?！?/p>

與此同時(shí)，首創(chuàng )再次調整資產(chǎn)結構，首創(chuàng )集團將旗下首創(chuàng )置業(yè)、首創(chuàng )經(jīng)中、首創(chuàng )新城鎮和綠基公司四家二級子企業(yè)重組整合，打造成為首創(chuàng )城市發(fā)展集團，向城市運營(yíng)商轉型。

從各平臺的從屬關(guān)系來(lái)看，由于奧萊業(yè)務(wù)剝離出去，新平臺首創(chuàng )城發(fā)減少了重資產(chǎn)商業(yè)的比重，整體資產(chǎn)變輕。但首創(chuàng )城發(fā)仍舊擁有奧萊商業(yè)、文創(chuàng )高科園區、長(cháng)租社區等的運營(yíng)權利。

與此同時(shí)，重組整合之后，首創(chuàng )置業(yè)為行業(yè)TOP50房企，而首創(chuàng )經(jīng)中在天津擁有6.5萬(wàn)畝自有用地資源，首創(chuàng )新城鎮是最大的集租房平臺，擁有80萬(wàn)平方米的資源，而綠基公司是北京市唯一綠隔基礎設施平臺。

按照發(fā)布會(huì )的介紹，重組后首創(chuàng )城發(fā)將有三大業(yè)務(wù)航道（城市綜合開(kāi)發(fā)、城市綜合運營(yíng)、城市更新升級）和三大強勁引擎（金融、科技、機制），未來(lái)形成以大資管為主導的業(yè)務(wù)生態(tài)系統。

其中，城市綜合開(kāi)發(fā)的定位是“業(yè)績(jì)主要貢獻，利潤壓艙石”，管理層認為，“首創(chuàng )城發(fā)會(huì )繼續堅持開(kāi)發(fā)物業(yè)，因為目前沒(méi)有一個(gè)更好的業(yè)務(wù)能夠替代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不過(guò)會(huì )淡化規模增速，夯實(shí)長(cháng)遠發(fā)展基礎?！?/p>

城市綜合運營(yíng)方面，將主要圍繞租賃性住房、奧萊業(yè)務(wù)發(fā)展；而城市更新升級方面，則主要圍繞城市老舊小區改造做一些嘗試。數據顯示，首創(chuàng )新城鎮目前是全國最大的集租房運營(yíng)商，在老舊廠(chǎng)房、老舊小區改造方面，具有先發(fā)優(yōu)勢。

另外，重組設立首創(chuàng )城發(fā)以后，首創(chuàng )集團首批注入了大量的戰略資源，包括新增資金80億元，注入凈資產(chǎn)200億元，注入自有用地資源65000畝土地，這些方面實(shí)際上構成了未來(lái)首創(chuàng )城發(fā)3-5年重要糧倉。

管理層提到：“首創(chuàng )集團進(jìn)行業(yè)務(wù)調整與資源整合，是立足當下進(jìn)一步優(yōu)化資源配置，促進(jìn)集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)平穩健康發(fā)展的現實(shí)需要?！?/p>

目前，重組與整合為首創(chuàng )新平臺--首創(chuàng )城發(fā)注入了大量資金以及資源，而在地產(chǎn)下行的今天，重新出發(fā)的首創(chuàng )仍有待走出新的篇章。

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原標題： 冬天法則 | 首創(chuàng )更新