金融二叉樹(shù) 作者：一十三
來(lái)源：金融二叉樹(shù)（ID：jinrongerchashu）
購房尾款ABS由于行業(yè)和資產(chǎn)等原因，相較于其他基礎資產(chǎn)的ABS有一定特殊性：
1. 在會(huì )計上，購房尾款屬于資產(chǎn)負債表中的“預收賬款”；在法律上，購房尾款是購房者對房企仍有抗辯權的“未來(lái)債權”。而應收賬款ABS，需要滿(mǎn)足債務(wù)人不具有抗辯權的條件。所以，購房尾款與應收賬款的ABS在基礎資產(chǎn)篩選方面有明顯不同。
2. 另一方面，房企普遍采用項目公司管理的模式，通常是為特定項目專(zhuān)門(mén)成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，負責該項目的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，與購房者簽訂《購房合同》。發(fā)行ABS通常會(huì )由項目公司與原始權益人簽署《購房尾款轉讓協(xié)議》，將購房尾款債權轉讓給原始權益人，再由原始權益人轉讓給資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃。但簽訂該轉讓協(xié)議時(shí)，通常只轉讓債權，而不轉讓購房合同項下的義務(wù)，所以購房尾款的原始權益人并不是《購房合同》項下履行義務(wù)的項目公司。
那么，到底什么樣的購房尾款基礎資產(chǎn)可以做ABS？
筆者認為，初步判斷時(shí)，要從幾個(gè)方面考慮。第一，基礎資產(chǎn)在法律層面是否能達到監管要求；第二，融資規模是否能達到融資方預期；第三，最終評級結果如何，能否順利銷(xiāo)售。后兩點(diǎn)需要結合具體項目具體分析。但購房尾款是否滿(mǎn)足發(fā)行ABS的法律層面要求，項目人員則須從融資相關(guān)主體、基礎資產(chǎn)兩個(gè)層面來(lái)綜合考慮。
本文將討論購房尾款ABS初步篩選的法律層面考慮因素，不涉及后續交易結構設計和評級等內容。
一、融資相關(guān) 主體層面
1.主體信用情況
項目公司、原始權益人無(wú)正在進(jìn)行的或將要進(jìn)行的訴訟、仲裁或其他糾紛，主體信用良好。原始權益人、項目公司最近兩年不存在因嚴重違法失信行為，被有權部門(mén)認定為失信被執行人、失信生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位或者其他失信單位，并被暫?；蛳拗七M(jìn)行融資的情形。
2.相關(guān)資質(zhì)
項目公司、原始權益人應具有購房合同所需的資質(zhì)、許可、批準和備案相關(guān)文件。
例如，樓盤(pán)應取得《房地產(chǎn)權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》等。
3.持續經(jīng)營(yíng)
項目公司、原始權益人應具有持續經(jīng)營(yíng)能力，使項目公司可以完成《購房合同》項下的義務(wù)，基礎資產(chǎn)現金流不因原始權益人不能持續經(jīng)營(yíng)而受到損失。
4.主體評級
原始權益人評級為AA以上。
監管機構對原始權益人的要求，可以參照2016年滬深交易所發(fā)布的《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券分類(lèi)監管的函》。該函要求，采取“基礎范圍+綜合指標評價(jià)”方法，基礎范圍要求發(fā)行人資質(zhì)良好，主體評級AA及以上，綜合指標從總資產(chǎn)、營(yíng)業(yè)收入、扣非凈利潤、資產(chǎn)負債率、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)區域分布等指標進(jìn)行劃分。
二、基礎資產(chǎn) 層面
1.合法性
原始權益人應當合法擁有基礎資產(chǎn)，涉及的購房尾款應當基于真實(shí)、合法的商品房交易活動(dòng)產(chǎn)生，商品房交易對價(jià)公允，且不涉及《資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)基礎資產(chǎn)負面清單指引》。
由于購房尾款債權是從項目公司所得，原始權益人應當已經(jīng)支付轉讓對價(jià)，且轉讓對價(jià)應當公允。
2.合同成立并生效
《購房合同》以及《購房尾款轉讓協(xié)議》適用法律應為中國法律，且在中國法律下合法有效，并構成對相關(guān)購房者合法、有效和有約束力的義務(wù)，項目公司可根據《購房合同》相關(guān)條款向購房者主張權利，且在購房尾款債權轉讓通知購房者后，原始權益人可依據《購房尾款轉讓協(xié)議》、《購房合同》向購房者主張權利。
《購房尾款轉讓協(xié)議》、《購房合同》都需滿(mǎn)足合同的成立與生效條件：
（1）成立條件。根據《民法通則》和《合同法》的規定，合同當事人就合同的主要要素達成合意后，合同即告成立。
（2）生效條件。當事人必須具有相應的民事行為能力；意思表示真實(shí)；不違反法律的強制性規定或社會(huì )公共利益，除非法律特別規定或合同各方另有約定外，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。
3.基礎資產(chǎn)應當滿(mǎn)足可轉讓性的要求
基礎資產(chǎn)應當可以進(jìn)行合法有效的轉讓?zhuān)覠o(wú)需取得第三方同意。
（1）《合同法》第79條規定了不得轉讓的3種情形：
債權人可以將合同的權利全部或者部分轉讓給第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根據合同性質(zhì)不得轉讓?zhuān)唬ǘ┌凑债斒氯思s定不得轉讓?zhuān)唬ㄈ┮勒辗梢幎ú坏棉D讓。
（2）根據擔保法司法解釋第28條，如果基礎資產(chǎn)對應的保證合同中約定禁止債權轉讓?zhuān)瑒t可能合同債權無(wú)法入池。
4.《購房合同》義務(wù)履行
截至基準日，項目公司應當已經(jīng)履行并遵守了基礎資產(chǎn)對應的任一份購房合同項下應盡義務(wù)，且購房者未提出因售房人瑕疵履行該等義務(wù)而要求減少購房尾款或者退房、解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同等抗辯權、抵銷(xiāo)權等主張。
5.購房者資質(zhì)
《購房合同》中購買(mǎi)者應為依據中國法律在中國境內設立且合法存續的企業(yè)法人、事業(yè)單位法人、自然人和其他組織，且未發(fā)生申請停業(yè)整頓、申請解散、申請破產(chǎn)、停產(chǎn)、歇業(yè)、注銷(xiāo)登記、被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執照或涉及重大訴訟或仲裁。
購房者應無(wú)正在進(jìn)行的或將要進(jìn)行的訴訟、仲裁或其他糾紛，信用良好。
6.基礎資產(chǎn)不得附帶權利負擔
基礎資產(chǎn)的權屬應當清晰明確，不得附帶抵押、質(zhì)押等擔保負擔或者其他權利限制。已經(jīng)存在抵押、質(zhì)押等擔保負擔或者其他權利限制的，應當能夠通過(guò)專(zhuān)項計劃相關(guān)安排在原始權益人向專(zhuān)項計劃轉移基礎資產(chǎn)時(shí)予以解除。
原始權益人應合法擁有基礎資產(chǎn)，未在基礎資產(chǎn)上設定抵押權、質(zhì)權或其他擔保物權。
7.通知債務(wù)人
《合同法》第80條規定，“債權人轉讓權利的，應當通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉讓對債務(wù)人不發(fā)生效力。債權人轉讓權利的通知不得撤銷(xiāo)，但經(jīng)受讓人同意的除外?！?/p>
實(shí)際操作中，通常不會(huì )在第一時(shí)間向債務(wù)人（購房者）發(fā)出債權轉讓通知，而是約定在權利完善事件發(fā)生后發(fā)出權利完善通知。
8.循環(huán)購買(mǎi)資產(chǎn)
購房尾款通常3-6個(gè)月回款，購房尾款ABS產(chǎn)品一般設置為2年左右，循環(huán)購買(mǎi)不可避免。初始入池基礎資產(chǎn)到期形成回收款后將被用于循環(huán)購買(mǎi)新的基礎資產(chǎn)。發(fā)行購房尾款ABS，需保證有充足的符合入池條件的新增基礎資產(chǎn)。
9.首付款
基礎資產(chǎn)對應的《購房合同》項下的首付款不應涉及首付貸。
首付款比例需符合相關(guān)法律法規的要求，一般來(lái)說(shuō)，首付款住宅不低于20%，商業(yè)用房不低于50%。
在滿(mǎn)足了以上條件后，基本可以確定企業(yè)的購房尾款可以進(jìn)行ABS。那么，恭喜你可以開(kāi)展進(jìn)一步工作了。
參考文獻：
1.法詢(xún)金融，2018，《法律、會(huì )計和財務(wù)管理視角下的購房尾款ABS》
2.胡喆、陳府申，2017，《圖解資產(chǎn)證券化 法律實(shí)務(wù)操作要點(diǎn)與難點(diǎn)》
3.金融二叉樹(shù) 一十三，2018，《我有一個(gè)應收賬款資產(chǎn)包，能ABS嗎？》
4. 國盛固收研究，2018，《一文看懂房地產(chǎn)ABS全景》
5.《華夏資本-中糧購房尾款1號資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃計劃說(shuō)明書(shū)》
6.《碧桂園-天風(fēng)購房尾款資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃說(shuō)明書(shū)》
7.還有很多其他的……
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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