作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體

雪粉華，舞梨花，再不見(jiàn)煙村四五家。

人們對冰與雪的向往和憧憬由來(lái)已久。2022年，隨著(zhù)谷愛(ài)凌奪冠、蘇翊鳴摘銀、全網(wǎng)“一墩難求”……冬奧會(huì )將冰雪產(chǎn)業(yè)的熱度推至頂點(diǎn)。

新風(fēng)口之下，那些早早布局的房企們，縱享紅利。

據同程旅行大數據顯示，2022年春節小長(cháng)假期間，全國冰雪類(lèi)型景區訂單量同比上漲68%。

其中，廣州、成都與無(wú)錫融創(chuàng )雪世界、吉林萬(wàn)科松花湖度假區、長(cháng)白山萬(wàn)達國際度假區等冰雪場(chǎng)地游客量大幅增加，僅萬(wàn)科松花湖項目，從除夕到大年初六共接待客流3.92萬(wàn)人次，同比增長(cháng)72%，營(yíng)業(yè)收入同比增長(cháng)126%。

不過(guò)，隨著(zhù)時(shí)間來(lái)到2022年中期，也許是冬奧結束與熱度消退，也許是重資產(chǎn)、長(cháng)周期等難題澆滅熱情，也有企業(yè)開(kāi)始逐步淡出。

近日，一份網(wǎng)傳會(huì )議紀要顯示，深圳地鐵、萬(wàn)科在政府牽頭下，擬接手融創(chuàng )·華發(fā)深圳冰雪文旅城51%股權。

隨后，觀(guān)點(diǎn)新媒體亦向萬(wàn)科、華發(fā)求證上述消息，相關(guān)人士均表示，暫不知情。

城外的人想進(jìn)去，城里的人想出來(lái)，這并非個(gè)案。在這一座冰雪圍城當中，類(lèi)似的故事還在不斷上演……

2013年，中國奧委會(huì )正式致函國際奧委會(huì )，以北京市名義向國際奧委會(huì )申辦2022年冬奧會(huì )，由北京市承辦冰上項目的比賽，河北省張家口市崇禮縣承辦雪上項目的比賽。

在冬奧會(huì )推動(dòng)下，我國冰雪旅游城市的建設開(kāi)始提速，冰雪產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入到快速發(fā)展階段。

與此同時(shí)，這一時(shí)期，恰逢房企多元化轉型的關(guān)鍵時(shí)期，作為文旅地產(chǎn)的一個(gè)細分領(lǐng)域，冰雪產(chǎn)業(yè)吸引了大量房企的目光，其中最具代表性的莫過(guò)于萬(wàn)科、融創(chuàng )。

據了解，2010年前后，萬(wàn)科在吉林投資的萬(wàn)科城大獲成功，于是，當地政府邀請萬(wàn)科共同開(kāi)發(fā)旅游項目，而王石對滑雪度假村很感興趣，雙方一拍即合，于是有了萬(wàn)科的第一個(gè)冰雪項目——萬(wàn)科松花湖度假區。

恰逢冬奧申辦成功，萬(wàn)科忽然就坐上了風(fēng)口，不斷加大冰雪版圖的投資與布局。

2016年，萬(wàn)科負責對北京石京龍滑雪場(chǎng)進(jìn)行升級改造及運營(yíng)管理。翌年，成立了冰雪事業(yè)部，并將冰雪事業(yè)、萬(wàn)物云、印力商業(yè)等一起納入萬(wàn)科可持續發(fā)展的一部分。

隨后幾年，這家企業(yè)又以輕資產(chǎn)模式運營(yíng)管理了北京西山滑雪場(chǎng)、呼和浩特馬鬃山滑雪場(chǎng)、北京順義蓮花山滑雪場(chǎng)等。

據觀(guān)點(diǎn)指數不完全統計，截至目前，萬(wàn)科旗下運營(yíng)管理的已開(kāi)業(yè)冰雪項目共計6個(gè)；其中，今年6月，該公司將繼續接管北京小海坨滑雪場(chǎng)；同時(shí)，位于張家口和內蒙古包頭市的萬(wàn)科崇禮汗海梁滑雪度假區、包頭市奧運冰雪中心也將于2023年開(kāi)業(yè)。

數據來(lái)源：公開(kāi)報道、企業(yè)官網(wǎng)、觀(guān)點(diǎn)指數整理

2017年，孫宏斌斥資295.75億元收購萬(wàn)達旗下包括哈爾濱萬(wàn)達文旅項目（當時(shí)已開(kāi)業(yè)）等13個(gè)文旅項目，并規劃了多個(gè)室內滑雪場(chǎng)，由此開(kāi)啟了冰雪生意。

借此，融創(chuàng )接連開(kāi)業(yè)5家室內滑雪場(chǎng)，分別位于廣州、無(wú)錫、昆明、重慶和成都。此外，還簽約了包括深圳、武漢、西安等城市，計劃打造冰雪文旅城。

不止是室內滑雪場(chǎng)，融創(chuàng )亦不斷加碼布局室外滑雪度假區。據了解，2020年12月，其首個(gè)室外雪場(chǎng)、位于青島的“融創(chuàng )藏馬山滑雪場(chǎng)”開(kāi)業(yè)。

2021年開(kāi)始，融創(chuàng )文旅以輕資產(chǎn)管理輸出模式與吉林北大湖滑雪度假區、河北承德灤平金山嶺國際滑雪旅游度假區、吉林長(cháng)白山和平雪場(chǎng)及南山雪場(chǎng)等達成了戰略合作。

除萬(wàn)科、融創(chuàng )之外，世茂、魯能、復星、奧山控股、奧悅冰雪以及中赫集團等多家企業(yè)亦相繼在國內涉足了冰雪業(yè)務(wù)。

不可否認，北京冬奧點(diǎn)燃了房企加碼布局冰雪業(yè)務(wù)的熱情。

分析人士亦提到，冰雪經(jīng)濟的興起，實(shí)則是冬奧會(huì )帶來(lái)的一系列連鎖反應，背后有政策支持以及全民消費升級的支撐。

的確，任何一個(gè)新興業(yè)態(tài)的興起，企業(yè)更關(guān)注的是未來(lái)發(fā)展潛力、盈利空間。

其中，2015年申奧成功以來(lái)，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于以2022年北京冬奧會(huì )為契機大力發(fā)展冰雪運動(dòng)的意見(jiàn)》等多項利好政策，助力我國冰雪產(chǎn)業(yè)規模增長(cháng)。

在冰雪運動(dòng)“南展西擴”的國家戰略與“帶動(dòng)三億人參與冰雪運動(dòng)”的號召之下，更多特色運動(dòng)基地及相關(guān)產(chǎn)業(yè)基礎設施不斷完善。

另一方面，我國城鎮化進(jìn)程加快，城市休閑娛樂(lè )空間面臨總量和結構短缺，而冰雪參與人數逐年增加，發(fā)展潛力巨大。

國家統計局統計調查報告顯示，全國冰雪休閑旅游人數從2017-2018冰雪季的1.97億人次增加至2020-2021冰雪季的2.3億人次，冰雪休閑旅游收入超過(guò)3900億元。

未來(lái)，隨著(zhù)冰雪運動(dòng)參與人群從小眾走向大眾，參與空間從地區走向全國，參與時(shí)間從冬季變?yōu)槿?，還有較大的增長(cháng)空間。

有報告預計，到“十四五”規劃末期的2025年，中國冰雪旅游人數將超過(guò)5億人次，冰雪旅游收入超過(guò)1.1萬(wàn)億元。

房企布局的冰雪產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上還是文旅地產(chǎn)，也因此這類(lèi)冰雪項目均存在“燒錢(qián)”的特點(diǎn)，前期投入大、運營(yíng)成本高、回報周期長(cháng)是這一行業(yè)的通病。

有數據顯示，萬(wàn)科松花湖度假區滑雪場(chǎng)投資額超400億元，而松花湖度假區主要收入來(lái)源為雪季滑雪收入和酒店收入、房地產(chǎn)收入。

2016年及2017年兩年，松花湖開(kāi)發(fā)公司均處于虧損狀態(tài)，分別實(shí)現總營(yíng)收2.51億元、3.72億元，其中滑雪場(chǎng)收入占比分別為19.5%、13.6%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入占比分別為55.3%、67.8%。

如果不計房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入，2016/2017年雪季、2017/2018年雪季和2018/2019年雪季，松花湖開(kāi)發(fā)公司分別實(shí)現營(yíng)收9603.16萬(wàn)元、1.11億元、1.45億元，這與400億元的投資額相距甚遠。

此前，不少投資人在公開(kāi)平臺調侃：萬(wàn)科靠賣(mài)門(mén)票苦苦支撐著(zhù)他的滑雪場(chǎng)。

丁長(cháng)峰也曾公開(kāi)表示：“中國現在的冰雪產(chǎn)業(yè)基本上是不賺錢(qián)的，也許日常的經(jīng)營(yíng)盈利是有的，但是滑雪場(chǎng)是一個(gè)巨大的重資產(chǎn)投資?！?/p>

至于室內滑雪場(chǎng)，以廣州融創(chuàng )雪世界為例，該項目于2019年6月15日開(kāi)業(yè)，截至2021年年底，上述項目累計客流突破190萬(wàn)人次，平均單日客流超過(guò)2500人。

根據攜程等平臺數據顯示，廣州融創(chuàng )雪世界票價(jià)最低198元/張/人，最高398/張/人，取298元/張/人的平均數粗略計算，全年（按365天）收入大約為2.72億元（注：不計算融創(chuàng )茂、融創(chuàng )樂(lè )園等收入）。

相比之下，室內滑雪場(chǎng)不受季節限制，盈利能力似乎更優(yōu)一些，計算每年的運營(yíng)成本，收回成本需要七至八年時(shí)間。

其一，以地產(chǎn)先行，帶動(dòng)后續的開(kāi)發(fā)和運營(yíng)。

這種模式是當下冰雪產(chǎn)業(yè)乃至是文旅地產(chǎn)慣用的模式，通過(guò)住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售收入，進(jìn)而反哺項目運營(yíng)，與此同時(shí)，文旅項目、商業(yè)等的配套，亦能為地產(chǎn)項目帶來(lái)增值。

其中，萬(wàn)科松花湖度假區正是采用了住宅+度假區的模式，配套住宅項目為四季小鎮；根據第三方數據，該項目新盤(pán)報價(jià)7500元/平方米，項目所在的吉林市豐滿(mǎn)區二手房?jì)r(jià)為6673元/平方米，項目附近再無(wú)其他新房。

同樣，萬(wàn)科翡翠都會(huì )毗鄰包頭市萬(wàn)科奧運冰雪中心，項目最新報價(jià)1萬(wàn)元/平方米，片區二手房?jì)r(jià)7795元/平方米。

周邊在售的其他新房包括金地風(fēng)華九里、遠洲·大都會(huì )等，報價(jià)分別為8200元/平方米、9500元/平方米，不及萬(wàn)科翡翠都會(huì )。

數據來(lái)源：公開(kāi)報道、觀(guān)點(diǎn)指數整理

無(wú)獨有偶，廣州融創(chuàng )文旅城于2015年6月首次開(kāi)盤(pán)，彼時(shí)售價(jià)為9400元/平方米，而同期花都區樓盤(pán)均價(jià)9514元/平方米。

2019年，融創(chuàng )茂及融創(chuàng )樂(lè )園開(kāi)園，同年加推住宅售價(jià)達到2.8萬(wàn)元/平方米，彼時(shí)片區樓市均價(jià)還未突破2萬(wàn)元/平方米。

顯然，這類(lèi)商業(yè)、文旅項目能夠對項目及周邊片區形成較強的輻射作用，與此同時(shí)，周邊住宅也將為商業(yè)、文旅項目帶來(lái)豐富客流。

其二，配套冰雪教育，增加用戶(hù)粘性。比如長(cháng)春蓮花山世茂滑雪場(chǎng)配套了冰雪人才培訓基地、長(cháng)白山魯能勝地滑雪場(chǎng)推出專(zhuān)業(yè)的滑雪教學(xué)服務(wù)、萬(wàn)科松花湖度假區亦推出了營(yíng)地教學(xué)等等。

據了解，在萬(wàn)科已開(kāi)業(yè)項目當中，除了吉林萬(wàn)科松花湖度假區、北京萬(wàn)科石京龍滑雪場(chǎng)及徐州新淮中心，其他均為輕資產(chǎn)管理輸出模式。

而融創(chuàng )自去年11月到今年初，接連與吉林北大湖滑雪度假區、河北承德灤平金山嶺國際滑雪旅游度假區、吉林長(cháng)白山和平雪場(chǎng)及南山雪場(chǎng)等達成了戰略合作，融創(chuàng )文旅將向這些大型室外滑雪場(chǎng)進(jìn)行輕資產(chǎn)管理輸出，在運營(yíng)端和投資端全方位賦能。

除此之外，近幾年，融創(chuàng )亦不斷通過(guò)合作開(kāi)發(fā)擴容，深圳冰雪文旅城項目正是與華發(fā)合資開(kāi)發(fā)。

另外，也有企業(yè)探尋冰雪業(yè)務(wù)的資產(chǎn)證券化，以打通資金閉環(huán)。

2018年7月，萬(wàn)科松花湖信托收益權資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃成功發(fā)行，總規模10.59億元，不過(guò)有消息稱(chēng)，上述ABS在2020年提前終止。

據觀(guān)點(diǎn)新媒體獲悉，萬(wàn)科自成立冰雪事業(yè)部以來(lái)，布局更加謹慎，獨立發(fā)展近四年時(shí)間未有更多動(dòng)作。2020年12月，萬(wàn)科宣布撤銷(xiāo)冰雪事業(yè)部，該業(yè)務(wù)和團隊并入新的事業(yè)部——酒店及度假事業(yè)部。

反觀(guān)融創(chuàng )，雖然前期布局迅猛，甚至喊出“希望實(shí)現冰雪業(yè)務(wù)IPO”口號，但在資金壓力之下，也只能無(wú)奈退出自己不熟悉的領(lǐng)域。

今年1月，武漢融創(chuàng )武地長(cháng)江文旅城投資發(fā)展有限公司股權發(fā)生變化，浙江武越置業(yè)有限公司持股比例由50%上升至85%，而長(cháng)沙融創(chuàng )匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持股比例由50%下降至15%。

最新消息顯示，近日深圳地鐵、萬(wàn)科在政府牽頭下，擬接手融創(chuàng )·華發(fā)深圳冰雪文旅城51%股權。

據了解，上述項目由融創(chuàng )和華發(fā)2020年11月以127.1億元摘地，并合作開(kāi)發(fā)。次年3月，融創(chuàng )·華發(fā)深圳冰雪文旅城項目已動(dòng)工，計劃于2026年12月完工。

對于本次交易，有分析人士提到，若能夠成交，對融創(chuàng )而言是有利的，企業(yè)不用再為項目后續開(kāi)發(fā)建設提供資金，而且成功退出，也能迅速補充現金流。

不過(guò)有市場(chǎng)消息稱(chēng)，談判存在一定難度，因為未支付剩余50%土地款，且此前融創(chuàng )、華發(fā)協(xié)議，由華發(fā)對土地款進(jìn)行超投，融創(chuàng )負責支付項目自持部分資金。

因此，潛在接盤(pán)方如果想收購融創(chuàng )手上51%股權，不僅需要支付剩余土地款，還需要負責雪世界開(kāi)發(fā)以及自持部分的投入和運營(yíng)，但項目住宅配地很少，很難算得過(guò)賬。

也就是說(shuō)，接盤(pán)深圳冰雪文旅城51%股權的代價(jià)，并不是一筆小數目；與此同時(shí)，接盤(pán)之后還面臨大量投入，以及超高的運營(yíng)難度。

冰雪業(yè)務(wù)可謂是難賺錢(qián)，也難撒手。畢竟有能力操盤(pán)的企業(yè)不多，有能力接盤(pán)的企業(yè)更是少之又少。

另一方面，冰雪業(yè)務(wù)背后往往也有政府的身影，這意味著(zhù)，一個(gè)項目的退出不再是簡(jiǎn)單的企業(yè)對企業(yè)，而是買(mǎi)方、賣(mài)方以及政府三方的博弈。

以融創(chuàng )·華發(fā)深圳冰雪文旅城為例，上述項目最早在2019年深圳全球招商大會(huì )上，深圳寶安區政府和融創(chuàng )中國簽訂的合作協(xié)議。

根據協(xié)議，寶安區與融創(chuàng )中國將建立戰略合作伙伴關(guān)系，由融創(chuàng )中國投資，在寶安建設融創(chuàng )中國大灣區總部及冰雪文旅綜合體項目，項目投資總額達到367億元。

隨后，上述項目被列入深圳寶安區2021年重大項目計劃以及深圳2022年重大項目計劃清單當中。

也就是說(shuō)，項目不允許出現停止開(kāi)發(fā)或者爛尾的結果，融創(chuàng )·華發(fā)深圳冰雪文旅城面臨著(zhù)箭在弦上，不得不發(fā)的境地。

不過(guò)，融創(chuàng )當下的資金困境或許也無(wú)法支撐其完成上述項目的建設，于是各方開(kāi)始尋求“白衣騎士”。

不止是深圳冰雪文旅城，萬(wàn)科、融創(chuàng )過(guò)往涉足的大型文旅項目，運營(yíng)時(shí)間長(cháng)、投資金額大、回款周期長(cháng)，社會(huì )資本一旦進(jìn)入就很難找到退出渠道。

不過(guò)，政企合作當然也對項目退出與轉讓增加了要求。

有業(yè)內人士曾提到，當時(shí)萬(wàn)達幾個(gè)文旅城都和當地政府有過(guò)協(xié)議，所以融創(chuàng )接盤(pán)之后，在退出方面也有比較多的限制。

入局難，退出更難。

盡管如此，在冬奧紅利之下，仍舊有不少資本涌入這一賽道。

數據顯示，2021年至今，冰雪運動(dòng)行業(yè)共發(fā)生9起融資，高瓴資本、紅杉資本、金沙江創(chuàng )投等投資機構均有涉獵，甚至新東方等教培機構也在2021年投資冰雪賽道…

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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