房產(chǎn)大象 作者：大象編輯部
最近，一個(gè)名為“這屆年輕人不想給銀行打工”的話(huà)題登上了熱搜，再度引發(fā)熱議。
當手里有點(diǎn)閑錢(qián)時(shí)，要不要提前還房貸？
這或許是令不少買(mǎi)房人糾結不已的問(wèn)題。
有人會(huì )說(shuō)，千萬(wàn)不要提前還房貸，因為錢(qián)越來(lái)越不值錢(qián)。
這一點(diǎn)已經(jīng)在過(guò)去40年里得到證實(shí)。
中國第一個(gè)商品房小區——東湖麗苑，第一批總價(jià)5-6萬(wàn)/套，這是上世紀80年代的價(jià)格?，F在呢？5-6萬(wàn)在深圳，也就買(mǎi)個(gè)一平方米面積。
也有人會(huì )說(shuō)，要提前還貸，沒(méi)有貸款的感覺(jué)實(shí)在太爽了。
到底誰(shuí)對？誰(shuí)錯？
從負債買(mǎi)房到提前還貸
“不給銀行搬磚了”
正如熱搜里提到的一個(gè)案例，2018年，羅萌貸款128萬(wàn)在廣州買(mǎi)了一套房，利息5.39%。等額本息按揭30年，月供7124元，本金1800元左右，利息5000多。
疫情之下，經(jīng)濟萎縮，行業(yè)內卷，在裁員陰影籠罩之下，羅萌選擇存夠5萬(wàn)就提前還一筆錢(qián)。今年1月，羅萌第二次提前還款5萬(wàn)。
在股市新一輪下跌之后，羅萌放棄了投資理財的想法，決定收回投資理財資金，今年4月份一次性還了20萬(wàn)的房貸。
在提前還款30萬(wàn)之后，羅萌的月供從7100元下降到5300多，生活壓力明顯下降。
當然，這只是典型的案例。那么，到底該不該提前還款？
其實(shí)，有一個(gè)評判標準，如果你可以用手里的錢(qián)創(chuàng )造出高于房貸利率的收益，提前還款的必要性不大，因為你完全可以用這筆錢(qián)帶來(lái)更多錢(qián)。
但是，如果你對未來(lái)收益預期不高，并且不想生活為房貸所累，提前還房貸也不是不可以。
一位網(wǎng)友對為什么提前還款的回答
提前還款5萬(wàn)罰息300 大部分人都不知道的潛規則
今天我們要討論的是另一個(gè)話(huà)題：提前還房貸需要付多少違約金。
羅萌在提前還款時(shí)，是繳納了0.06%的違約金的。
每提前還款5萬(wàn)，違約金就是300元。跟巨大的房貸壓力相比，300元顯然不值一提。
但也有人不明白：我明明把錢(qián)提前還給銀行了，為什么還要繳納違約金？
咱就來(lái)嘮一嘮關(guān)于提前還房貸的違約金的問(wèn)題。
很簡(jiǎn)單，你的行為壓縮銀行的利益了。
試想一下，你借給別人100萬(wàn)，別人每月還本金+利息，30年后連本帶利可以收回200萬(wàn)，利潤100萬(wàn)。
沒(méi)過(guò)幾個(gè)月，別人把錢(qián)還你了，你只收到了1萬(wàn)利息，沒(méi)拿到拿99萬(wàn)利息，況且錢(qián)還白白給人用了幾個(gè)月。
銀行不是慈善機構，也不是傻子，一旦你讓銀行虧錢(qián)了，自然會(huì )想用另一種方式迂回地賺一點(diǎn)兒，也就是違約金。
提前還房貸是一種違約行為，雖然大多數銀行都支持提前還款，但同時(shí)會(huì )要求支付違約金，特別是房貸申請3年以?xún)鹊摹?/p>
各銀行的規定有略微不同，一般是房貸滿(mǎn)3年的，提前還款不收罰息。不足三年的，罰1-6個(gè)月的利息。
相對來(lái)說(shuō)，幾家國有銀行的罰息金額，要比中小銀行更高些。
按時(shí)還款不滿(mǎn)3年的，罰息最高6個(gè)月，最低可能為0，也就是沒(méi)有罰息。
還有部分銀行，按時(shí)還款不滿(mǎn)1年時(shí)，禁止提前還款，因為凡是有過(guò)貸款經(jīng)驗的人都知道，第一年是利息最多的時(shí)候。
表格中梳理了一些常見(jiàn)規定，具體以簽的貸款合同為準，合同上會(huì )寫(xiě)明提前還款的違約金額是多少，簽字之前記得自己看看。
網(wǎng)友案例1：
網(wǎng)友案例2：
想提前還房貸又怕吃虧？踩準兩大黃金時(shí)間點(diǎn)
任何事物都是一把雙刃劍，怎么判斷自己適不適合提前還房貸？
在我看來(lái)，這三類(lèi)人適合提前還房貸：
第一類(lèi)，手頭有閑置資金，又沒(méi)有較好的理財方向的人。
拿在手里的錢(qián)，閑著(zhù)也是閑著(zhù)，欠著(zhù)銀行的錢(qián)總覺(jué)得膈應。
第二類(lèi)，對未來(lái)的預期收入不好的人。
經(jīng)濟形勢不好，總擔心自己說(shuō)不定哪天突然失業(yè)，沒(méi)了收入來(lái)源，畢竟大廠(chǎng)裁員的案例還少嗎？
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第三類(lèi)，想趕緊還完貸款再拿房子做抵押的人。
相應地，這兩類(lèi)人不適合提前還房貸：
第一類(lèi)，等額本息還款期已過(guò)1/2和等額本金已過(guò)1/3的。
等額本金還款越到后期，所剩的本金越少，利息也越少。如果你已經(jīng)還款超過(guò)1/3了，就說(shuō)明近一半的利息已經(jīng)還清，剩余的基本都是本金，提前還款并不劃算。
等額本金也是越到后期利息越少，道理是一樣的。
第二類(lèi)，用公積金貸款的。
公積金貸款本身是有很大的利率優(yōu)惠的，與其提前還貸，不如拿錢(qián)做一些理財，做一些短期的基金定投，投資保值增值商品，都更劃算。
如果你申請的是組合貸款，最好不要提前還款。如果實(shí)在要還，建議先還商貸部分。
但有些銀行可能會(huì )提前作出規定：不能只還其中一種，必須保持一定的比例。這種情況最好先向你的貸款銀行咨詢(xún)清楚。
一般來(lái)說(shuō)，提前還款有三種方式：
第一，全部提前還款，即購房者湊齊欠款，將剩余的全部貸款房貸一次性還清，適合有足夠資金的人。
第二，部分提前還款，縮短貸款年限，剩余的貸款保持每月還款額不變，適合工作穩定、收入穩定的人，如公務(wù)員、事業(yè)單位人員。
第三，保持還款期限不變，將剩余的貸款每月還款額減少，適合家庭收入預計會(huì )下降或未來(lái)家庭開(kāi)支增加的人，如：普通工人、農民。
如果你真的想提前還款，也有一定技巧，掐準這兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)，能省下不少錢(qián)。
1、盡量選擇按時(shí)還款2-3年后再提前還款。
按時(shí)還款不滿(mǎn)3年，提前還款可能會(huì )產(chǎn)生不少罰息，具體數字可以參考上面的表格。
2、最好在按時(shí)還款年限≤總年限的1/2時(shí)間內提前還款
如果你是等額本息，按時(shí)還款年限≤總年限的1/2時(shí)，可以提前還款。
如果你是等額本金，按時(shí)還款年限≤1／3時(shí)，可以提前還款。
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以貸款30年為例，等額本息不超過(guò)15年，等額本金不超過(guò)10年。
因為一旦超過(guò)這兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)，剩下要還的大部分都是本金，利息已經(jīng)還完了大部分，再提前還款也不劃算。
還有一點(diǎn)要注意，很多人以為把貸款還完就完事了，其實(shí)不是的。
貸款還清后，還需要去辦理解押，這樣才不會(huì )給以后的房產(chǎn)交易帶來(lái)麻煩。
1、房貸還清后，需要辦理房屋抵押權注銷(xiāo)手續和貸款結清證明的手續。此外，如果在辦理借款時(shí)有買(mǎi)保險，還需要到保險公司辦理退保手續。
2、房貸還清后，首先要在銀行辦理貸款結清證明，辦完結清證明后就可以拿著(zhù)去房管處和保險公司，來(lái)辦理解押手續和退保的手續。
寫(xiě)在最后：
買(mǎi)房是一件大事，是否要提前還房貸也是一件需要慎重考慮的事。
但也沒(méi)必要太糾結，考慮好一個(gè)原則就行：不嚴重影響生活水平。
畢竟，無(wú)論是買(mǎi)房也好，提前還房貸也好，按計劃還房貸也好，都只是為了生活得更好。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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