地產(chǎn)項目融資性售后回購的操作邏輯是解決融資款的輸入問(wèn)題，以我們的項目操作為例，我們與開(kāi)發(fā)商簽訂《物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同》或《項目轉讓合同》，并向開(kāi)發(fā)商支付價(jià)款（實(shí)際為融資款），約定融資到期日由開(kāi)發(fā)商按“本金+利息”的總價(jià)款回購物業(yè)或項目。該種方式對于我們來(lái)說(shuō)主要是解決兩個(gè)問(wèn)題：一是通過(guò)物業(yè)轉讓款的支付達到發(fā)放融資款的目的，也即解決放款通道的問(wèn)題；二是在風(fēng)控層面，我們可以選擇直接過(guò)戶(hù)物業(yè)到自己名下（相當于代持物業(yè)），亦可選擇不過(guò)戶(hù)而直接辦理抵押，比如國內一部分城市都允許物業(yè)買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂《物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同》后將物業(yè)辦理抵押至買(mǎi)受人名下，由此解決買(mǎi)受人（前融機構）的抵押權人資質(zhì)的問(wèn)題（具體操作需因各個(gè)城市而異）。

根據《企業(yè)會(huì )計準則》的相關(guān)規定，售后回購中原銷(xiāo)售方負有回購義務(wù)且回購價(jià)格不低于原售價(jià)的，應當視為融資交易，在融資性售后回購的交易安排中，開(kāi)發(fā)商是以“本金+固定利息”的對價(jià)回購物業(yè)，因此融資交易的定性也非常明顯。實(shí)務(wù)中，盡管很多市場(chǎng)交易方仍舊十分擔憂(yōu)售后和回購兩個(gè)環(huán)節的稅費成本和稅務(wù)風(fēng)險，但因融資層面經(jīng)常通過(guò)不過(guò)戶(hù)（只辦理抵押）或讓與擔保的代持邏輯來(lái)處理，且稅局在融資交易的定性上偏差不會(huì )太大，因此融資性售后回購的前融模式在解決放款路徑和抵押?jiǎn)?wèn)題方面的優(yōu)勢就顯得異常突出，以下我們就在建工程或其他物業(yè)進(jìn)行融資性售后回購的前融操作做詳細介紹和說(shuō)明。

如果不是地產(chǎn)融資監管政策的收緊，可能很少開(kāi)發(fā)商會(huì )注意到融資性售后回購的具體操作方式，以我們常規的操作為例，該融資方式所涉融資要素的情況大致如下：

1. 授信及融資金額：一般按照物業(yè)評估價(jià)值的70%-80%來(lái)確定融資金額，其中根據我們財富中心的募集經(jīng)驗，部分國企及外資類(lèi)機構更偏好開(kāi)發(fā)商單個(gè)項目10億或以上的融資需求，只是抵押物價(jià)值不能太小，當然也可以幾個(gè)項目打包處理。

2. 融資期限：一般在3-5年不等，相比經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款在期限設置上會(huì )更加靈活。

3. 融資成本：一般為年化12%-15%不等，具體需根據資產(chǎn)情況和開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、實(shí)力情況綜合判定。

4. 擔保措施：一般以資產(chǎn)抵押或過(guò)戶(hù)為主，開(kāi)發(fā)商所屬集團提供擔保，或提供其他項目擔保等輔助風(fēng)控措施。

從上述融資要素的說(shuō)明來(lái)看，前融機構操作融資性售后回購業(yè)務(wù)不僅能解決放款通道的合規性問(wèn)題，并能更為順利地通過(guò)資產(chǎn)過(guò)戶(hù)或抵押解決風(fēng)控擔保措施問(wèn)題，因此就融資和放款本身的操作優(yōu)勢也非常明顯，具體有如下幾點(diǎn)：

1. 授信額度（或融資金額）大：相比銀行的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸，我們前融機構的融資性售后回購模式的融資額度遠遠大于銀行可以給到的授信額度。

2. 適用范圍廣：相比銀行、信托類(lèi)機構只盯著(zhù)百強或地方龍頭房企的業(yè)務(wù)，很多資質(zhì)比較弱的開(kāi)發(fā)商或者無(wú)法在銀行或信托機構找到開(kāi)發(fā)貸或經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸的中小開(kāi)發(fā)商都可以選擇這種融資性售后回購模式，也即這個(gè)方式剛好能彌補中小開(kāi)發(fā)商的融資需求。

3. 資金使用靈活：開(kāi)發(fā)商通過(guò)融資性售后回購的方式獲得資金后，可以用到集團補流、土地前融或其他項目開(kāi)發(fā)建設費用等用途，相比持牌機構放款的投后監管，融資性售后回購模式能更好地解決經(jīng)營(yíng)的需求。

4. 出表的功能：相比抵押貸款等常規的貸款品種，融資性售后回購更能解決資產(chǎn)較重開(kāi)發(fā)商的盤(pán)活資產(chǎn)和增加流動(dòng)資金的需求，其中在融資層面的出表功能也特別明顯。

根據我們操作融資性售后回購業(yè)務(wù)的相關(guān)情況，就該類(lèi)業(yè)務(wù)的準入要求簡(jiǎn)要總結如下：

1. 主體要求：對開(kāi)發(fā)商主體及資信、評級等沒(méi)有硬性要求，主要看資產(chǎn)質(zhì)量，不過(guò)項目或物業(yè)體量不宜太小，開(kāi)發(fā)商運營(yíng)能力和經(jīng)驗需較為成熟，比如融資期限內不會(huì )出現運營(yíng)風(fēng)險和倒閉風(fēng)險。

2. 準入區域：大部分機構偏好大灣區（特別是深圳）物業(yè)或省會(huì )城市等強二線(xiàn)城市物業(yè)，其中深圳物業(yè)一般可以在全市范圍內，其他城市物業(yè)原則上要求位于核心地段的優(yōu)先。

3. 業(yè)態(tài)要求：商業(yè)為主，比如商務(wù)公寓、商業(yè)廣場(chǎng)、寫(xiě)字樓等大宗物業(yè)，具體操作標的可以是整棟，可以是部分，總的來(lái)說(shuō)是起到抵押擔保作用，貨值足夠覆蓋融資金額即可。

4. 放款準入階段：432階段后的封頂階段項目、準預售階段或已經(jīng)具有產(chǎn)權證的項目都可以進(jìn)行融資性售后回購的操作，原則之一就是一定不會(huì )出現工程爛尾情況。

5. 還款來(lái)源：需要有明確的還款來(lái)源，比如其他項目的銷(xiāo)售回款、租金收入等。

前文有提到，融資性售后回購本質(zhì)上屬于融資行為。實(shí)務(wù)中，一部分開(kāi)發(fā)商并非真的需要回購物業(yè)，因此上述操作基本不用考慮稅費負擔的問(wèn)題；另外一種情況是前融機構只是為了辦理資產(chǎn)的抵押登記或代持產(chǎn)權，因此更多地是服從于放款的風(fēng)控處理，甚至市面上有不少機構純粹是為了解決放款通道或抵押的問(wèn)題，而直接以陰陽(yáng)合同等方式規避稅費的風(fēng)險。不管如何，因稅務(wù)層面對售后回購的融資交易特征已給出明確定性，因此稅費問(wèn)題及稅務(wù)風(fēng)險很多時(shí)候對融資本身的影響可能比較有限。

依據新收入準則（2018年1月1日開(kāi)始實(shí)施的《企業(yè)會(huì )計準則第14號——收入》），售后回購業(yè)務(wù)要區分為：1.企業(yè)因存在與客戶(hù)的遠期安排而負有回購義務(wù)或企業(yè)享有回購權利的業(yè)務(wù)；2.企業(yè)應客戶(hù)要求回購商品的業(yè)務(wù)。對于第一類(lèi)業(yè)務(wù)，回購價(jià)格不低于原售價(jià)的，應當視為融資交易；回購價(jià)格低于原售價(jià)的，應當視為租賃交易。對于第二類(lèi)業(yè)務(wù)，客戶(hù)具有行使該要求權重大經(jīng)濟動(dòng)因的，參照第一類(lèi)業(yè)務(wù)應當將售后回購作為租賃交易或融資交易，否則，企業(yè)應當將其作為附有銷(xiāo)售退回條款的銷(xiāo)售交易。

在前融業(yè)務(wù)中，開(kāi)發(fā)商回購物業(yè)的價(jià)格是不低于原售價(jià)的（回購價(jià)為原售價(jià)+利息），且開(kāi)發(fā)商無(wú)法避免回購義務(wù)，其業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)是開(kāi)發(fā)商以物業(yè)作為抵押取得借款的融資行為。具體操作上，開(kāi)發(fā)商在出售物業(yè)時(shí)要承諾回購物業(yè)，該物業(yè)的使用、獲利及實(shí)際控制也仍屬開(kāi)發(fā)商，因此開(kāi)發(fā)商不應該確認“售后”收入，也即應將該出售款項確認為一筆金融負債，并將出售款項和回購價(jià)格的差額在融資期限內確認為利息費用等。

會(huì )計處理層面，簡(jiǎn)單來(lái)講，在不考慮相關(guān)稅費影響時(shí)，開(kāi)發(fā)商在“出售”物業(yè)時(shí)，應借記“銀行存款”和“未確認融資費用”，貸記“長(cháng)期應付款”，并同時(shí)結轉成本借記“發(fā)出商品”，貸記“庫存商品”。融資期間計量融資費用時(shí)應借記“財務(wù)費用”，貸記“未確認融資費用”。融資期滿(mǎn)，開(kāi)發(fā)商回購物業(yè)時(shí)應借記“長(cháng)期應付款”，貸記“銀行存款”，并同時(shí)借記“庫存商品”，貸記“發(fā)出商品”。具體會(huì )計處理應視合同交易安排和實(shí)際情況而定。

1. 增值稅：由于開(kāi)發(fā)商通過(guò)售后回購協(xié)議對已銷(xiāo)售的物業(yè)仍具有控制管理權，不符合收入確認條件，參照融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為不屬于增值稅征稅范圍，不繳納增值稅，所以開(kāi)發(fā)商出售和回購物業(yè)的環(huán)節也無(wú)需繳納增值稅，但前融機構方收取的利息是提供貸款服務(wù)需要繳納增值稅。

2. 企業(yè)所得稅：依據國稅函〔2008〕875號《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知》第（三）項：采用售后回購方式銷(xiāo)售商品的，銷(xiāo)售的商品按售價(jià)確認收入，回購的商品作為購進(jìn)商品處理。有證據表明不符合銷(xiāo)售收入確認條件的，如以銷(xiāo)售商品方式進(jìn)行融資，收到的款項應確認為負債，回購價(jià)格大于原售價(jià)的，差額應在回購期間確認為利息費用。開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售物業(yè)不確認收入，無(wú)需繳納企業(yè)所得稅，前融機構收到利息后就利息收入需繳納企業(yè)所得稅。

3. 土地增值稅：由于沒(méi)有明確條文規定，根據土地增值稅征稅原則，參考房產(chǎn)抵押來(lái)看，開(kāi)發(fā)商出售物業(yè)時(shí)，如果沒(méi)有發(fā)生物業(yè)權屬的轉移就無(wú)需繳納土地增值稅，如果物業(yè)權屬發(fā)生轉移，即發(fā)生了房地產(chǎn)轉讓行為就應該繳納土地增值稅。部分情況下我們會(huì )要求開(kāi)發(fā)商將物業(yè)產(chǎn)權過(guò)戶(hù)給我們，所以要交土地增值稅。

4. 契稅：依據《契稅法》，契稅主要是以境內轉移房地產(chǎn)權屬為征稅對象，向產(chǎn)權人征稅的一種財產(chǎn)稅。所以發(fā)生了物業(yè)產(chǎn)權轉移就需要繳納契稅。

5. 印花稅：依據《印花稅暫行條例》規定，開(kāi)發(fā)商和前融機構簽訂的《物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同》應按“產(chǎn)權轉移書(shū)據”計稅貼花。如果雙方簽訂了《融資性售后回購合同》，應按“借款合同”計稅貼花。