2021年上半年樓市高熱態(tài)勢延續，受去年新冠疫情基數較低影響，百城前五月成交同大增55%，與2019年同期相比也上漲了27%。從變化趨勢來(lái)看，1月“淡季不淡”，成交量較去年12月小幅回調，2月恰逢春節假期，成交持續回落，進(jìn)而迎來(lái)“金三銀四”高光時(shí)刻，5月成交熱度延續，百城成交量保持在5100萬(wàn)平方米以上的高位波動(dòng)。究其原因，一方面宅地出讓“雙集中”，東南沿海城市地王頻出加劇樓市上漲預期，恐慌性購房加??；另一方面，實(shí)體經(jīng)濟尚未完全恢復，“資產(chǎn)荒”下居民購房增值保值預期更甚。

總體來(lái)看，地方政府充分貫徹了“一城一策，因城施政”的主基調，調控政策有收有放，也使得不同能級城市行情相對獨立，城市間分化也愈演愈烈：

一線(xiàn)城市高位回落，成交占比穩步下行。主要是供應受限和政策調控的雙重影響，以上海為例，2月“零供應”，而上半年調控政策卻7次加碼，“滬十條”、“滬七條”、法拍房限購、新房認購積分搖號、批量供應商品房等，供應縮量，調控壓制，都對成交產(chǎn)生不利影響。

二線(xiàn)城市則呈現出穩步上行態(tài)勢，城市內部分化加劇，漲多跌少，廈門(mén)、武漢、杭州、南京、濟南等前5月成交同比翻番，廈門(mén)、杭州、南京市場(chǎng)“高熱不退”，武漢主要是受去年疫情基數較低影響；僅南寧、沈陽(yáng)、鄭州、南昌等四個(gè)弱二線(xiàn)城市同比持降。

三四線(xiàn)城市，整體成交表現持穩，占比變化不大。據我們實(shí)際調研情況來(lái)看，浙西諸如衢州、金華、麗水、嘉興、湖州等均迎來(lái)補漲行情，主要還是地王頻出加劇樓市上漲預期，加之供應縮量，使得短期內市場(chǎng)大熱，不過(guò)對內陸諸如玉林、欽州等基本面較差的三四線(xiàn)城市，市場(chǎng)下行壓力依舊巨大，首付分期、降價(jià)折扣、分銷(xiāo)渠道齊上馬依舊難以拉動(dòng)成交。

全國100個(gè)重點(diǎn)城市全年新增供應面積同比增長(cháng)23%，相較2019年同期增長(cháng)4%。分能級來(lái)看，一線(xiàn)城市整體供應上漲25%，廣州、北京放量顯著(zhù)；二線(xiàn)城市漲跌參半總體同比上漲18%，南京、武漢等熱點(diǎn)城市供貨量明顯增加，而大連、南昌等供應“腰斬”；7成以上三四線(xiàn)城市供應放量，整體供應同比上揚28%，較之2019年持平，梧州、肇慶等同比腰斬，但無(wú)錫、昆山等強三線(xiàn)城市供應同比仍增長(cháng)翻倍。

1.總量：2月回落、3-4月上行至年內高位、5月微降，整體同比增23%

據CRIC統計，2021年1-5月全國100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅新增供應面積18930萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)23%，相較2019年同期增長(cháng)4%。

從月度表現來(lái)看，年初市場(chǎng)受傳統春節影響供應顯著(zhù)縮量，2月供應量1800萬(wàn)平方米，不過(guò)較之往年同期仍有較高增長(cháng)；至3月樓市“小陽(yáng)春”開(kāi)啟，項目集中入市，供應顯著(zhù)上行，同比增幅穩步上揚，4月供應量達5649萬(wàn)平方米，較之年初增長(cháng)翻倍。5月市場(chǎng)熱度褪去，市場(chǎng)高位回落進(jìn)入階段性疲軟，供應端有所下行，5月單月供應同比下降12%。

2.能級：三四線(xiàn)累計同比增28%居首，一線(xiàn)增25%，二線(xiàn)漲跌參半

分能級來(lái)看，一線(xiàn)城市整體新增供應面積1050萬(wàn)平方米，同比上升25%，但較之2019年同期僅微漲2%。分城市來(lái)看，廣州供應面積386萬(wàn)平方米一線(xiàn)中最高，同比去年及2019年分別增長(cháng)10%和9%增幅平穩；北京供應規模也超過(guò)300萬(wàn)平方米，同比大增44%，較之2019年也有27%增長(cháng)；上海供應端略顯疲軟，同比去年增長(cháng)8%，但較之2019年同期下降2成；深圳同比增長(cháng)98%幾乎翻倍，但較2019年仍有13%回落。

二線(xiàn)城市整體供應面積8711萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)18%，同比2019年增長(cháng)10%。具體來(lái)看，25個(gè)二線(xiàn)城市漲跌參半，熱點(diǎn)城市如南京、武漢以后需求放量房企供貨放大，供應同比分別增長(cháng)79%和173%，寧波、?？诘裙幠Ｍ仍鲩L(cháng)過(guò)半，較2019年也有2成以上增幅。但大連、南昌等供應明顯收窄，同比“腰斬”，大連、鄭州等同比也跌幅超過(guò)20%。

三四線(xiàn)城市整體供應面積9170萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)28%，較2019年持平。7成以上三四線(xiàn)城市供應放量，梧州、肇慶、梅州、寶雞、防城港等供應同比去年及2019年均腰斬，東營(yíng)、上饒、崇左等降幅超4成；而核心三四線(xiàn)如無(wú)錫、常熟、昆山、莆田等翻倍增長(cháng)。

3.新增供應TOP10：武漢穩居榜首，杭州、青島排名下降，南京首入榜單（略）

4.6月業(yè)績(jì)沖刺，整體供貨節奏加快，一線(xiàn)上、深同環(huán)比齊增

通過(guò)對30個(gè)重點(diǎn)城市6月供應數據進(jìn)行估算，可以看出：（1）年中房企為沖業(yè)績(jì)，推貨節奏明顯加快，6月整體供應繼續放量，30城新建商品住宅供應環(huán)比增長(cháng)16%；（2）一線(xiàn)城市中，上海、深圳全面發(fā)力，供貨量環(huán)比均超50%，北京、廣州供貨壓力不減；二線(xiàn)城市中，大連、長(cháng)春等供應顯著(zhù)升級，而武漢、合肥、?？诘裙黠@縮水；其中徐州、無(wú)錫、佛山等三線(xiàn)城市普遍環(huán)降。

2021年上半年，全國商品住宅月度成交面積呈現先抑后揚再穩的走勢，年初市場(chǎng)經(jīng)歷春節成交表現“淡季不淡”，雖有所回落但較之往年仍處高位，3月成交熱度回升直至5月保持在高位趨穩。分能級來(lái)看，一線(xiàn)城市整體實(shí)現翻倍增長(cháng)，疫后4城首當其沖帶頭復蘇，成交大幅放量；二三線(xiàn)城市成交普漲但城市分化加劇，杭州、南京、珠海等強二三線(xiàn)增幅可觀(guān)，反觀(guān)北海、防城港、梅州等南部弱市成交持續不振。

1.總量：累計同比增55%，呈“先抑后揚高位趨穩”態(tài)勢

CRIC數據統計顯示，全國100個(gè)典型城市2021年1-5月商品住宅成交面積合計23642萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)過(guò)半，較之2019年同期增長(cháng)27%。

從月度走勢來(lái)看，年初受春節影響成交慣性回落，但總體表現淡季不淡。3月市場(chǎng)熱度回升，“小陽(yáng)春”行情供應放量下成交顯著(zhù)上揚，直至5月末成交高位持穩，月度成交規模穩定在5100-5200萬(wàn)平方米區間，顯著(zhù)高于2019年同期。

2.能級：一線(xiàn)累計同比翻番，二三線(xiàn)漲幅超50%，城市分化加劇

分能級來(lái)看，一線(xiàn)城市全年商品住宅成交面積1681萬(wàn)平方米，同比上升97%，較之2019年也有近半增幅。其中，深圳、上海樓市熱度持續升溫，成交同比2019年增幅分別為63%和62%，北京、廣州也保持成交規模高增長(cháng)，累計同比增長(cháng)翻倍。

二線(xiàn)城市商品住宅成交面積共計11431萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)52%，同比2019年增長(cháng)25%。分城市來(lái)看，25個(gè)二線(xiàn)城市中僅沈陽(yáng)、南昌、鄭州、南寧成交面積同比負增長(cháng)，南京、杭州、廈門(mén)等熱點(diǎn)二線(xiàn)城市成交同比翻倍增長(cháng)，規模極為可觀(guān)，杭州、重慶更是突破1000萬(wàn)平方米。其余如昆明、長(cháng)春、西安等市成交同比2019年呈負增長(cháng)，跌幅在2-3成左右。

三四線(xiàn)城市共計成交10530萬(wàn)平方米，同比增幅與二線(xiàn)相仿。近9成三四線(xiàn)城市全年成交高于去年；8成占比城市較之2019年成交增長(cháng)，其中江門(mén)、漳州、陽(yáng)江增長(cháng)200%以上最為顯著(zhù)，石獅、日照、欽州等成交基數較低城市也實(shí)現翻倍增長(cháng)。北海、防城港等北部灣城市受南寧“強首府”吸客影響，成交表現更為不振。

3.成交TOP10：杭州躍升榜首，徐州、青島上調 ，長(cháng)沙、廣州入榜（略）

4.6月成交熱度延續，同環(huán)比微增，一線(xiàn)北、上“高熱”，二三線(xiàn)分化

通過(guò)對30個(gè)重點(diǎn)城市6月成交數據進(jìn)行估算，不難發(fā)現：（1）樓市整體表現高位小幅增長(cháng)，6月單月30個(gè)典型城市總成交面積達2918萬(wàn)平方米，環(huán)比上揚7%，同比漲2%；（2）城市分化格局依舊，一線(xiàn)城市中北京、上海成交繼續走高，廣州、深圳成交狀況受調控限制有所回落；二三線(xiàn)城市中，重慶一枝獨秀，單月商品住宅成交面積469萬(wàn)平方米，環(huán)比翻倍。南京、武漢、寧波等市場(chǎng)熱度延續，大連、長(cháng)春等受益于供應放量，成交顯著(zhù)增長(cháng)，而徐州、西安等樓市過(guò)熱的城市成交明顯回調。

2021年上半年得益于市場(chǎng)熱度延續，供求持穩，整體狹義庫存在2月跳減后延續高位波動(dòng)趨勢，處于5.7億平持穩；去化周期則降至10.8個(gè)月。廣義庫存得益于2021年上半年核心一二線(xiàn)集中供地影響而延續小幅微增態(tài)勢，截止5月末達38億平左右。

1.狹義庫存：2月跳降后延續5.7億平高位震蕩，一線(xiàn)齊降、三四線(xiàn)漲跌參半

2021年開(kāi)年以來(lái)，狹義庫存除2月顯著(zhù)跳減之外，一直延續高位震蕩態(tài)勢。據CRIC監測數據，2021年5月百城商品住宅庫存量達到了56926萬(wàn)平方米，環(huán)比微降1%，同比增長(cháng)2%?！敖鹑y四”銷(xiāo)售旺季已過(guò)，5月房企推盤(pán)積極性略有回落，環(huán)比4月下降三成；成交熱度延續，整體成交量與“銀四”基本持平：一線(xiàn)、三四線(xiàn)城市同環(huán)比齊降，需求釋放后略有回落；二線(xiàn)城市市場(chǎng)熱度穩步回升，同環(huán)比齊增，顯著(zhù)好于去年同期?？傮w來(lái)看，成交量略高于供應量，狹義庫存小幅微降。

不同能級城市變動(dòng)情況不盡相同：一線(xiàn)城市同環(huán)比齊降；三四線(xiàn)城市庫存持穩，變動(dòng)不大；二線(xiàn)城市市場(chǎng)熱度穩步回升，庫存環(huán)比小幅回落2%，同比增長(cháng)6%，增幅有收窄趨勢。

具體來(lái)看，一線(xiàn)城市中，上海、廣州狹義庫存同環(huán)比齊降，主要源于房企推盤(pán)節奏放緩，供應降幅高于成交，供求比顯著(zhù)回落；北京庫存量基本與上月和去年同期持平，變化不大。值得關(guān)注的當屬深圳，庫存量環(huán)比持續回落，主要得益于居民購房需求高漲，成交熱度有增無(wú)減，供求比僅為0.78；同比持增，增幅為8%，居四個(gè)一線(xiàn)城市之首。

二線(xiàn)城市中，北部城市諸如沈陽(yáng)、青島、太原5月末狹義庫存量均超2000萬(wàn)平方米，位列本月末狹義庫存總量TOP3。多數城市庫存量與上月相比變動(dòng)不大，漲跌幅均在10%以?xún)?。杭州、重慶、得益于成交的集中爆發(fā)，本月庫存環(huán)比降幅達2成以上；寧波本月推盤(pán)大幅回落，使得狹義庫存環(huán)比跌幅也達到了22%。近6成共17城5月庫存同比上漲，銀川、哈爾濱、?？诘瘸菐齑鏉q幅均在50%以上。以?？跒槔?，市場(chǎng)供過(guò)于求現象顯著(zhù)，本月供求比達到了2.72，事實(shí)上，步入2021年以來(lái)?？诔山槐愠尸F出節節回落態(tài)勢，低迷的行情疊加供應放量，庫存急速攀升。在庫存下降城市中，南昌、貴陽(yáng)、合肥跌幅顯著(zhù)，均超35%。

三四線(xiàn)城市狹義庫存同、環(huán)比均呈現出漲跌參半，不同城市間分化持續加?。簛?lái)賓、嘉興臺州煙臺、瀘州、連江、淄博、常熟、福清、常州、太倉、洛陽(yáng)、臨沂、建德、欽州、揚州等同環(huán)比齊增，庫存風(fēng)險穩中有增；宜昌、蕪湖、泰州、淮北、寧德等城市疫后市場(chǎng)穩步恢復，供不應求下，“去庫存”效果顯著(zhù)，5月庫存環(huán)比持降，同比跌幅均在45%以上。

2.消化周期：5月下跌至10.8個(gè)月，東北二線(xiàn)和部分三線(xiàn)城市去化承壓 

縱觀(guān)2021年上半年百城消化周期變動(dòng)趨勢，1-4月基本在12個(gè)月左右持穩，5月得益于狹義庫存微降，成交熱度延續，與上月基本持平，去化周期穩中有降，由2021年4月末的12.34個(gè)月微降至10.79個(gè)月，顯著(zhù)低于2020年同期水平。

不同能級城市去化周期均保持降勢：三四線(xiàn)降至11.99個(gè)月，略高于百城平均；一二線(xiàn)去化周期與百城基本重合，持穩在10個(gè)月左右，整體庫存風(fēng)險基本可控。

具體來(lái)看，一線(xiàn)城市中除北京去化周期在1年以上，上海、廣州、深圳均在10個(gè)月以下，庫存風(fēng)險相對較小，北京、廣州、深圳去化周期與上月相比變動(dòng)不大，顯著(zhù)低于去年同期，值得關(guān)注的當屬廣州，去化周期同環(huán)比均呈現出大幅回落，主要是受房企推盤(pán)節奏放緩，狹義庫存穩步回落影響，加之居民購房熱情雖有回落，但總體仍延續供不應求行情，去化周期穩步降至8.67個(gè)月。

30個(gè)二線(xiàn)城市中僅有哈爾濱、沈陽(yáng)、呼和浩特、太原4個(gè)城市庫存消化周期超過(guò)2年，以北部城市居多，成交相對慘淡；多數城市去化周期在12個(gè)月以?xún)?。從變化情況來(lái)看，商品住宅消化周期同環(huán)比均呈現出跌多漲少，杭州、重慶、南昌等去化周期較上月而言回調顯著(zhù)。值得關(guān)注的當屬沈陽(yáng)、哈爾濱等弱二線(xiàn)城市，消化周期均在30個(gè)月以上且同環(huán)比齊增，整體庫存風(fēng)險依舊較大。

三四線(xiàn)城市同、環(huán)比均呈現跌多漲少，“去庫存”效果好于預期。整體來(lái)看，下跌城市以東南沿海三四線(xiàn)為主，蕪湖、三明、德清、湖州、漳州、紹興等城市5月末消化周期維持在6個(gè)月以下，庫存見(jiàn)底，以我們近期實(shí)地調研的湖州市場(chǎng)為例，市面上基本呈現出“無(wú)房可售”狀態(tài)。而梅州、連江、洛陽(yáng)、防城港、淄博等基本面缺乏支撐的三四線(xiàn)城市不僅消化周期高達30個(gè)月以上，庫存風(fēng)險逐步浮出水面。

3.廣義庫存：38億平方米持穩高于去年同期，三四線(xiàn)同比增幅高于百城平均（略）

2021年初市場(chǎng)熱度延續，疊加去年受疫情影響樓市停擺，市場(chǎng)成交基數較低，一季度成交規模顯著(zhù)升級，全國各省市成交面積累計同比普遍翻番。截止季度末，成都、青島、杭州、廈門(mén)等核心城市放量增長(cháng)，“小陽(yáng)春”行情初現端倪。

2021年上半年二手房市場(chǎng)成交表現先揚后抑，一季度市場(chǎng)熱度蔓延需求顯著(zhù)放量，4月起市場(chǎng)回歸平淡，全國各省市成交面積累計同比收窄至7成。截至年中，前期過(guò)熱的北京、成都、杭州等城市平穩下行但仍處高位，合肥、重慶、武漢等城市累計規模翻番。

1.總量：一季度高位，二季度回落，5月成交累計同比增幅超7成

據CRIC數據統計顯示，2021年一季度1-5月二手房累計成交面積7610萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)73%，市場(chǎng)表現明顯好于往年同期。自去年下半年來(lái)樓市火熱從新房市場(chǎng)蔓延至二手房市場(chǎng)，2021年初市場(chǎng)熱度持續蔓延，疊加年后“小陽(yáng)春”行情支撐，成交需求持續釋放，最高點(diǎn)突破1600萬(wàn)平方米，至4月起熱度下降，市場(chǎng)逐步回歸冷靜期，不過(guò)整體市場(chǎng)成交體量較之過(guò)往同期仍處于較高水平，5月單月成交1435萬(wàn)平方米，相較去年同期正處“反彈期”的爆發(fā)增速仍有7%同比增幅，較之2019年也有8%增速。累計同比來(lái)看，2021年前5月同比2019年增長(cháng)3成。

2.能級：一線(xiàn)成交超預期累計增幅達76%，二三線(xiàn)分化持續加?。裕?/p>

3.6月核心城市市場(chǎng)降溫，南京成交增幅達96%居首，深圳下行趨勢已定

二季度末，各省市成交規模持續走低，經(jīng)歷“小陽(yáng)春”市場(chǎng)顯著(zhù)放量，年中市場(chǎng)逐漸恢復理性，月成交規模穩步“三連降”。整體來(lái)看，6月全國9個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交體量為625萬(wàn)平方米，環(huán)比回落11%，同比仍有14%增幅。

從日成交數據具體來(lái)看，9個(gè)核心城市環(huán)比漲跌參半，深圳市場(chǎng)長(cháng)期下行，環(huán)比回落超7成，成都、杭州也有2成左右跌幅，其余城市均有不同程度漲跌；同比表現顯示漲多跌少，南昌下降32%跌幅最高，成都、大連、南京年內二手房市場(chǎng)增長(cháng)顯著(zhù)，同比漲幅均超過(guò)50%，其中南京增長(cháng)96%規模翻番。

2021年至今，整體市場(chǎng)供應量穩中有增，基于去年同期疫情影響基數較低，100個(gè)典型城市總供應量與2020年相比增長(cháng)23%，實(shí)際與2019年同期相比微增4%，有小幅上揚。預判2021年下半年，我們認為，供應量仍將保持穩中有增，與去年同期持平或小幅增長(cháng)，但細究不同能級市場(chǎng)，各自將走出獨立行情，供應量或產(chǎn)生較大分化，具體來(lái)看：

一線(xiàn)城市新增供應量預計將穩中微增。主要是基于去年一線(xiàn)土地市場(chǎng)集中放量，成交面積大幅增長(cháng)達3成，潛在儲備充沛，加之一線(xiàn)成交熱度較高，上海銷(xiāo)售額位列全國第一，一定程度上也提升了房企推盤(pán)積極性。不過(guò)考量到今年初為調控市場(chǎng)嚴防樓市過(guò)熱，一線(xiàn)城市不斷政策加碼抑制市場(chǎng)，整體供應增速預期以穩為主。

二線(xiàn)城市供應量有望于去年持平或小幅增長(cháng)?？紤]到武漢、成都、青島等土地供應量常年較大的核心城市2020年全年土地成交量持穩或有所回落，疊加上半年杭州、徐州、長(cháng)沙、鄭州、蘇州等城市后來(lái)居上，漲幅上揚，二線(xiàn)輪動(dòng)行情初現端倪，預計下半年各核心二線(xiàn)城市人口增速有望持續增長(cháng)，購買(mǎi)力也相對升級，房企預計將增加供貨量，下半年整體供應量有望小幅增長(cháng)。而針對濟南、長(cháng)春、南寧等成交低迷，庫存較大城市，供應量也將回落。

三四線(xiàn)城市供應量或將小幅回落，城市間分化加劇。由于棚改收官，貨幣化安置提供的置業(yè)需求放緩，購房者觀(guān)望情緒濃重，疊加整體三四線(xiàn)購買(mǎi)力相對不濟，庫存積壓下房企推盤(pán)積極性不高。不同城市間的分化將持續升級，長(cháng)、珠三角相對發(fā)達的環(huán)都市圈城市，無(wú)錫、常州、東莞、莆田、石獅等上半年土地成交熱度持續升溫，城市成交量大幅增長(cháng)，預期下半年供應還將有一波放量；而諸如防城港、崇左等相對經(jīng)濟面薄弱的西南部三四線(xiàn)城市而言，成交轉淡也將導致新增供應放緩，成交下滑。

預判2021年下半年，我們認為，狹義整體庫存穩中有降，主要是基于成交熱度延續，總體增幅預期高于供應。不過(guò)城市間分化將持續加?。?/p>

一線(xiàn)城市整體庫存量有望持穩或小幅微降。主要是基于一方面去年以來(lái)一線(xiàn)土地成交量大幅上升，房企重回一二線(xiàn)戰略意圖明顯，明年加大供應是大概率事件；另一方面，即便下半年信貸收緊，成交增長(cháng)動(dòng)能放緩，一線(xiàn)城市仍是“人+錢(qián)”的集中地，購買(mǎi)力相對旺盛，供求齊增也會(huì )帶動(dòng)庫存量持穩或微降。

而庫存壓力將主要集中在基本面缺乏支撐且購買(mǎi)力嚴重不足的廣大三四線(xiàn)城市，諸如梅州、連江等，這些基本都是人口凈流出的城市，目前商品住宅消化周期均在35個(gè)月以上，即便供應不再放量，以目前低迷的成交走勢來(lái)看，中長(cháng)期庫存風(fēng)險依舊較大。

而就廣義庫存而言，預期將高位回落，主要是基于狹義庫存微降，房企開(kāi)工意愿回升。一方面，房企在“三條紅線(xiàn)”的客觀(guān)壓力下，資金面不會(huì )特別充裕，加之年初核心一二線(xiàn)集中供地下，已經(jīng)消耗了部分資金，下半年拿地預期將更加謹慎；另一方面，從開(kāi)工意愿來(lái)看，5月新開(kāi)工面積穩步上升，環(huán)比持增，同比降幅也有收窄趨勢，部分東南沿海城市，諸如金華等城市取證要求也附加了工期進(jìn)度，此舉也將刺激開(kāi)發(fā)商的開(kāi)工積極性。

附表1：2021年1-5月100個(gè)典型城市分能級新建商品住宅供應情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）

附表2：2021年1-5月100個(gè)典型城市分能級新建商品住宅成交情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）

附表3：2021年1-5月108個(gè)典型城市新建商品住宅成交均價(jià)情況（單位：元/平方米）（略）

附表4：2021年5月末100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅狹義庫存和消化周期及其變化情況（單位：萬(wàn)平方米，月）（略）

附表5：2021年5月末100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅廣義庫存量及其變動(dòng)情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）