克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID：cricyjzx）
民企參拍積極性下挫，本地國企平臺拿地成為“主流”。
闊別近5個(gè)月之久，首輪土拍熱度最高的重慶終于迎來(lái)第二批集中土拍。作為首輪土拍規則最為“寬松”的城市，土拍規則全面升級之后，重慶第二輪集中土拍表現如何？與首輪有何差異？土拍熱度、盈利空間和房企拿地態(tài)度發(fā)生了怎樣的變化？
01
供應變化：土拍規則全面升級
規模較首輪降四成
從土地供應規模上來(lái)看，重慶（僅考慮主城九區）二輪集中土拍供應宅地較首輪明顯減少，涉及42宗宅地，總供應建面僅447萬(wàn)平方米，較首輪總供應規模減少了36%；分區域來(lái)看，北碚區、沙坪壩區和九龍坡區等環(huán)線(xiàn)外區域土地供應比較集中，分別有9、8、8宗，南岸區、渝北區、巴南區、江北等區域供地相對較少，均不足5宗。
由于重慶首輪土拍規則十分寬松（不限地價(jià)、不限房?jì)r(jià)、不競自持、不競配建），房企參拍熱度高漲，整體溢價(jià)率高達43%，是22個(gè)重點(diǎn)城市中溢價(jià)率最高的城市。為了：控地價(jià)、控房?jì)r(jià)、穩預期”，重慶第二輪集中土拍規則全面升級。主要調整有以下四點(diǎn)：
第一，對每宗土地均設置了最高限價(jià)，嚴控溢價(jià)率水平，最高限價(jià)溢價(jià)率設置在6%-15%之間，嚴格控制地價(jià)水平；
第二，新增“競自持”環(huán)節，報名開(kāi)發(fā)商數量≥2家的地塊，當地塊價(jià)格觸頂后，然后競自持比例，部分地塊還引入了“競品質(zhì)”的模式；
第三，增加配建租賃住房指標，此次推出的42宗地塊中，有17宗地配有自持租賃住房指標，占比大約40%；此舉旨在落實(shí)國家保障性租賃住房供給要求，利于加快建立租購并舉的住房制度；
第四，本次土拍還將對競買(mǎi)人的購地資金來(lái)源、競買(mǎi)資格等方面進(jìn)行嚴格審查，積極跟進(jìn)中央“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”相關(guān)舉措，也能一定程度上預防房企的金融風(fēng)險。
熱度變化：整體溢價(jià)率降至0.02%
28宗成交地塊中僅一宗地溢價(jià)成交
和首輪集中土拍的火熱相比，重慶第二輪集中土拍可謂降至“冰點(diǎn)”。本輪集中土拍重慶掛出42宗涉宅，9宗提前中止出讓?zhuān)嘞碌?3宗地中有5宗流拍，僅成交28宗，流拍率（含中止出讓地塊）高達33%，與首輪零流拍的情況形成鮮明對比。
從溢價(jià)率情況來(lái)看，重慶第二輪集中土拍溢價(jià)率較首批也降幅顯著(zhù)。第二輪集中土拍整體溢價(jià)率僅有0.02%，較首輪下降了近43個(gè)百分點(diǎn)。從溢價(jià)成交地塊占比來(lái)看，成交的28幅地中僅有蔡家地塊1幅溢價(jià)成交，并且還是超低溢價(jià)成交，溢價(jià)率僅有0.43%，該地被中鐵二十局以7.8億元的總價(jià)拿下，樓板價(jià)7641元/平方米，這也是重慶第二輪集中土拍中唯一一宗溢價(jià)成交的地塊；而重慶首批次集中成交的46宗地塊中有40宗地塊溢價(jià)成交，其中32宗土地高溢價(jià)成交（溢價(jià)率超過(guò)30%），從這一點(diǎn)也可看出重慶本輪土地競拍熱度下滑程度之顯著(zhù)。
03
盈利空間：平均地房比降至0.52
盈利空間較首輪顯著(zhù)提升
與首輪土拍的寬松規則不同，重慶第二輪土拍全面升級，采用“限價(jià)+競自持+精品質(zhì)（部分）”的競價(jià)規則，加之近期多數房企面臨較大的資金壓力，即使是蘇州、杭州這樣的熱點(diǎn)城市房企拿地積極性下降，流拍、提前中止出讓成為“標配”。多重壓力之下，重慶土地熱度下降也在意料之中，本次集中土拍成交的28宗土地27宗是以底價(jià)成交的。
而就盈利情況來(lái)看，平均地房比為0.52（不考慮含自持租賃的地塊，下同），較首輪明顯提升，尤其是巴南、渝北的一些地塊，地房比低至0.4，典型如巴南區界石組團S標準分區S58-1/01地塊，樓面價(jià)僅有4767元/平方米，這一價(jià)格較萬(wàn)科在周邊拿下的同類(lèi)地塊樓板價(jià)要低4%（該地在首輪集中出讓?zhuān)瑯前鍍r(jià)4975元/平方米），按照周邊在售項目平均銷(xiāo)售價(jià)11700元/平方米來(lái)測算，地房比低至0.41，房地差近7000元/平方米，盈利空間十分可觀(guān)。即使是本場(chǎng)土拍中唯一溢價(jià)成交的北碚區蔡家地塊（樓板價(jià)7641元/平方米），按照周邊在售均價(jià)15000元/平方米來(lái)測算的話(huà)，地房比也僅有51%，也能保持良好的盈利。
進(jìn)一步來(lái)看一下本場(chǎng)土拍單價(jià)最貴的地塊——觀(guān)音橋區H06-5/04地塊，該地被中海底價(jià)競得，樓面價(jià)13300元/平方米，該地位于觀(guān)音橋地王1.7公里處（中海在首輪集中土拍中競得，樓板價(jià)高達15307元/平方米）。對比兩地價(jià)格來(lái)看，本次土拍樓板價(jià)較地王價(jià)格下降了13%，而周邊的新房單價(jià)在20000元左右，地房比為67%，這也是本場(chǎng)土拍中地房比最高的地塊，依然能實(shí)現一定的盈余。
04
企業(yè)拿地：民企參拍積極性下挫
本地國企平臺拿地成為“主流”
從競得土地房企來(lái)看，首輪土拍中表現積極的龍湖、融創(chuàng )（拿地金額近百億）等房企表現均不積極、甚至未參拍，成交的大部分地塊均是土地國企平臺“兜底”的；除此之外，中海、中鐵二十局、葛洲壩等少數央企低價(jià)抄底。相比之下，民營(yíng)企業(yè)參拍積極性明顯下挫。
實(shí)際上，就拿地成本來(lái)，雖然部分地塊起始樓板價(jià)較首輪略有提升，但由于大部分地塊底價(jià)成交，對比首輪成交樓板價(jià)來(lái)看，相當一部分地塊價(jià)格較之前有明顯的下調，拿地成本有明顯下降，盈利預期也將明顯提升，現金流比較穩健的房企可以適度補倉。
整體來(lái)看，在土拍全面升級的影響下，首輪土拍熱度最高的重慶第二次集中土拍市場(chǎng)也急速降溫，在提前中止了9宗地塊后，還流拍了5宗地，流拍率高達33%，同時(shí)整體溢價(jià)率也由首輪的43%降至0.02%；28宗成功出讓地塊中僅1宗溢價(jià)成交，其余地塊均底價(jià)成交，市場(chǎng)熱度降至“冰點(diǎn)”。
展望未來(lái)，在當前市場(chǎng)下行、緊資金的雙層壓力，企業(yè)對于現金流越發(fā)看重，拿地積極性將受到影響，尤其是觸及紅線(xiàn)的房企大都“暫?！绷诵略鐾羶?，接下來(lái)土拍市場(chǎng)轉冷、底價(jià)成交將成為普遍現象，尤其是那些非熱點(diǎn)城市，地方國企平臺“兜底”的現象還會(huì )出現。
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