5月20日，上海土地市場(chǎng)網(wǎng)發(fā)布了首批集中土地出讓公告，至此22個(gè)重點(diǎn)城市首批次集中供地基本均已出爐。作為土地供應的“新玩法”，首場(chǎng)集中供地也為重點(diǎn)城市今后的土地供應和出讓方式確定了方向。在本文中，我們將對22個(gè)重點(diǎn)城市首批集中供地進(jìn)行梳理，來(lái)看這些城市首輪供地的規模、區域結構及拍地規則，并由此進(jìn)一步展望，在“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的調控背景下，這些城市二三批次的土地供應方面會(huì )發(fā)生怎樣的變化？

首先，在拍地規則方面，經(jīng)過(guò)梳理，我們發(fā)現，22城中除重慶土拍規則比較寬松外，其余城市均對此次土地出讓做出了多重限制，如福州、合肥、無(wú)錫等禁止馬甲公司參拍、上海要求競得方在項目竣工及首次確權前不得轉讓項目權益等。

而在與項目盈利空間最直接關(guān)聯(lián)的地價(jià)方面，22城中除重慶外，其余城市均設置了地價(jià)上限。不過(guò)，經(jīng)過(guò)梳理，我們發(fā)現大部分城市溢價(jià)上限基本控制在30%左右，限制較為寬松，僅北京、上海和無(wú)錫溢價(jià)上限相對較低，出讓地塊溢價(jià)率上限多控制在20%以?xún)?。同時(shí)，在調控目標進(jìn)一步偏向控地價(jià)、控房?jì)r(jià)的背景下，采取限房?jì)r(jià)、限地價(jià)等“雙限”模式拍地的城市也進(jìn)一步增多，共有11個(gè)城市對地塊上住宅售價(jià)設限，其中合肥、鄭州均是首次對地塊上住宅銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行限制。值得一提的是，北京此次土拍創(chuàng )新提出了“競政府持有共有產(chǎn)權份額”及“競高標準商品住宅建設方案”，在控制房?jì)r(jià)的同時(shí)對項目建成房屋質(zhì)量也提供了一定的保證。

盡管大部分城市都采取了雙重限價(jià)等措施，但結合已完成首輪土拍城市表現來(lái)看，仍有不少城市出現了競拍高熱現象。因此，在“三穩”要求進(jìn)一步落實(shí)的背景下，重慶、杭州、無(wú)錫等首輪土拍高熱城市極有可能會(huì )在二三批次供地時(shí)對出讓規則進(jìn)行升級，以穩定市場(chǎng)預期。

從22城公告的首批次集中土地出讓規模來(lái)看，大部分城市首批集中出讓土地的供應面積并不高，其中無(wú)錫、福州、深圳和廈門(mén)的供地量更是未超過(guò)100萬(wàn)平方米，供應量處于較低水平。進(jìn)一步地，聯(lián)系這些城市2021年住宅用地計劃供應量來(lái)看，大部分城市首批集中供地量占全年計劃供應量的比例都在30%以下，僅7個(gè)城市首輪供地量占比超過(guò)30%，供應節奏整體偏緩。因此，為了完成供地計劃，大部分城市如深圳、廈門(mén)在二三批次的土地供應量將會(huì )有所增長(cháng)。

但對于首批集中供地規模比例較高的城市，如廣州、長(cháng)沙、蘇州，二三批次供應規模將有所縮減。以廣州為例，廣州首批集中供地量占全年宅地計劃供應量的比例高達62%，是22城中供應比例最高城市，因此在接下來(lái)兩批次供應中供地規模勢必會(huì )較首次明顯縮減。此外，對于杭州、無(wú)錫等在前三個(gè)月已有多宗土地出讓、首批供地量占比也不低的城市，二三批次的供地量大概率也不會(huì )增加。

而在供地結構方面，除重慶、成都等少數城市將供地主力放在中心城區外，其余城市的供地主力集中在郊區，供應量占比基本都在6成以上，中心城區則僅有少量地塊供應。

具體來(lái)看，據當前已公告地塊信息，重慶中心城區的供應占比最高，占比高達52%，是22城中優(yōu)質(zhì)地塊供應比例最高的城市，九龍坡、江北、沙坪壩、渝北區等區域的熱點(diǎn)板塊均有土地供應。待拍城市中，成都和合肥中心城區地塊供應占比也超過(guò)4成。不過(guò)，優(yōu)質(zhì)地塊出讓占比高意味著(zhù)重點(diǎn)城市的土拍熱度也會(huì )沖高，造成市場(chǎng)預期波動(dòng)，因此重慶等城市在二三輪供地時(shí)或將會(huì )改變供地結構，以控制市場(chǎng)熱度。

大部分城市的供地主力多集中在配套發(fā)展較為完善的近郊區。尤其是北京、上海等近來(lái)市場(chǎng)上剛改需求增多、供應緊缺的城市，近郊地塊的比重都在6成以上，如北京此次出讓的30宗地多集中在五至六環(huán)間，瞄準改善需求，而延慶、懷柔等遠郊區僅有4宗地供應；上海也增加了松江、青浦、嘉定、奉賢、南匯臨港片區等剛需主力成交區域的土地供應，中心城區則僅有4宗商品住宅用地供應，并且僅楊浦定海社區一宗為純宅地，其余3宗地塊均為商住辦綜合體，拿地門(mén)檻也比較高，起拍價(jià)均在50億元以上。以已完成土拍的北京、福州表現來(lái)看，在這種供地結構下，土拍熱度表現相較穩定。因此，對于這些供應主力在郊區的城市，二三批次土地供應結構仍將會(huì )集中在郊區。

長(cháng)春、天津、廣州、青島等城市則將供地主力放在了遠郊區，遠郊地塊供應占比都在5成以上。以廣州為例來(lái)看，此次出讓的48宗地中增城、從化兩區就有22宗，占比高達45%，主力發(fā)展的南沙也有多宗土地供應，但中心四區僅有荔灣冷凍廠(chǎng)一宗地出讓?zhuān)瑑?yōu)質(zhì)地塊比例明顯偏低。但大部分城市的住宅供求緊張區域集中在主城和近郊，這樣的供地結構并未能起到“解渴”效果，因此在接下來(lái)兩輪供地中，這些城市中心城區及近郊新城優(yōu)質(zhì)地塊的入市占比將會(huì )有所提升。

從拍地時(shí)間安排來(lái)看，22城首場(chǎng)集中土拍開(kāi)拍時(shí)間都集中在4月中旬到6月，其中5月成為重點(diǎn)城市集中土拍的高峰期，有11個(gè)城市在當月拍地。上海、武漢則“完美避開(kāi)”高峰期，由于推地時(shí)間較晚，首場(chǎng)拍地開(kāi)場(chǎng)時(shí)間也最晚，其中上海首場(chǎng)集中土拍預計到6月18日才能開(kāi)啟。而在公告和拍地時(shí)間間隔方面，大部分城市間隔時(shí)間都在25天以上，給房企留下了較為充裕的安排時(shí)間。余下還未拍地的城市中，僅合肥時(shí)間安排較為緊湊，上海、蘇州、成都、寧波等城市的時(shí)間排布相對較為寬松，公告與出讓間隔時(shí)間基本都在30天左右。

在第二輪集中土拍節奏安排上，根據各城市公布推地計劃來(lái)看，有14個(gè)城市公告7月為二批次地塊供應時(shí)間，包括北京、廣州、南京、成都、寧波等諸多熱點(diǎn)城市。按照30天左右的公告拍地間隔來(lái)推算，這些城市的二次集中土拍大多將在8月份開(kāi)啟。三批次土拍供應高峰期將在10月，15個(gè)城市預告將在此時(shí)推地，涉及上海、南京、武漢、合肥、成都等諸多熱點(diǎn)城市，土拍撞期可能性更大。

總體來(lái)看，22城中僅長(cháng)沙、南京等少數城市首輪集中供地“量”和“質(zhì)”表現均較為突出，其余城市首輪供地或量少、或質(zhì)減，整體供地質(zhì)量較為一般。因此，在二三批次供地中，首批集中出讓土地量少、地塊質(zhì)量也一般的城市如深圳、廈門(mén)預計將會(huì )有更多的優(yōu)質(zhì)地塊推出，本輪供地量大但質(zhì)減的城市如廣州、長(cháng)春等也將會(huì )加大優(yōu)質(zhì)用地的占比。就此來(lái)看，重點(diǎn)城市二三批次優(yōu)質(zhì)土地供應比例預計會(huì )較首批有所提升。但需要注意的是，深圳、廈門(mén)等城市土地供應量本就偏低，在房企加大重點(diǎn)城市布局的影響下，優(yōu)質(zhì)地塊的競爭熱度并不會(huì )下降，而廣州等城市二三批次供地量也會(huì )縮減，優(yōu)質(zhì)地塊的土拍競爭也會(huì )較首次有所升級。

另一方面，在供地時(shí)序方面，結合各城市推地計劃來(lái)看，二批次集中出讓地塊的供應高峰期集中在7月，有14城表態(tài)將在7月前后發(fā)布第二輪供地公告，包括北京、南京、蘇州、寧波等多個(gè)重點(diǎn)城市，對于有意向在這些城市拿地的企業(yè)來(lái)說(shuō)，需提早做好土拍前融準備。

此外，對于土拍熱度居高的城市，在二三批次供地中很可能會(huì )升級土拍規則，采取增加初始配建、控制競配建幅度、限制“馬甲”參與搖號等措施來(lái)控制市場(chǎng)熱度。結合已完成首輪集中土拍重點(diǎn)城市的表現來(lái)看（詳見(jiàn)《行業(yè)透視 | 首批集中供地城市地價(jià)變動(dòng)和盈利空間探析》）部分城市的土拍熱度明顯仍在高位，特別是重慶，首批集中出讓地塊溢價(jià)超過(guò)40%，吸引了較高的關(guān)注度；無(wú)錫超過(guò)八成的地價(jià)房?jì)r(jià)比，仍在繼續拉高周邊住宅的價(jià)格上漲預期；而廣州的“多馬甲”搖號拍地模式也引起了行業(yè)內外的廣泛討論。為了將“三穩”落到實(shí)處，在二三批次供地中，重慶、廣州等城市還是應當采取限房?jì)r(jià)、土拍搖號、禁“馬甲”搖號等措施來(lái)控制土拍熱度，并通過(guò)設置更加合理的地價(jià)、競配建上限，將企業(yè)拿地成本控制在更合理的范圍，從供給側的拿地成本角度出發(fā)，減輕地價(jià)變動(dòng)對房?jì)r(jià)上漲的推力。