作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究(ID:cricyjzx)

首先需要明確的是，房地產(chǎn)稅乃是一整套制度改革，并非是一個(gè)全新的稅種，而是之前征收的土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收的綜合體，包括契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅等。

區別于以往房地產(chǎn)稅改革總是“雷聲大雨點(diǎn)小”，目前房地產(chǎn)稅已經(jīng)通過(guò)全國人大常委會(huì )審議，并授權國務(wù)院在部分地區開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，預示著(zhù)房地產(chǎn)稅已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的操作環(huán)節，房地產(chǎn)稅這只靴子距離最終落地僅是時(shí)間問(wèn)題。

而從全國人大常委會(huì )表態(tài)來(lái)看，房地產(chǎn)稅將經(jīng)過(guò)兩個(gè)必要的步驟，先是國務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法，然后試點(diǎn)地區人民政府制定具體實(shí)施細則。我們預判2021年底國務(wù)院或將出臺房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法，2022年初試點(diǎn)城市或將落地房地產(chǎn)稅具體的實(shí)施細則。

至于首批試點(diǎn)城市，我們認為以下兩類(lèi)城市率先落地的可能性較大：

其一，前期房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，或者房?jì)r(jià)始終面臨較大上漲壓力的核心一、二線(xiàn)城市，主要包括上海、深圳、廣州、杭州、南京、蘇州、西安等。

其二，今年被住建部點(diǎn)名約談的熱點(diǎn)一、二線(xiàn)城市，具體涉及上海、北京、深圳、成都、西安、廣州、合肥、寧波等。

鑒于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)構成要素相對復雜，除了市場(chǎng)化的商品房之外，限競房長(cháng)期占據40%以上的成交比重，共有產(chǎn)權房同樣占據較大的成交比重?；谡魇辗康禺a(chǎn)稅的難易程度考量，預計北京大概率不會(huì )入圍首批試點(diǎn)城市。

02 拓寬稅基、設定免征面積、稅率超額累進(jìn)制,達成剛需少交稅、高端多交稅目標

試點(diǎn)地區的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類(lèi)房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。其中，非居住用房地產(chǎn)繼續按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》執行，居住用房地產(chǎn)則是下一階段房地產(chǎn)稅試點(diǎn)重要的征收對象。

其實(shí)早在2011年，上海、重慶便開(kāi)始試點(diǎn)房產(chǎn)稅，但由于政策力度相對溫和，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)并未達到市場(chǎng)預期的效果。2020年，上海征收的房產(chǎn)稅198億元，重慶征收的房產(chǎn)稅71.7億元，其占地方財政收入的比重近乎可以忽略不計。

區別于早期上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅，我們認為未來(lái)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)或將有以下四方面的新變化：

其一，拓寬稅基，體現于不僅對新購住房征收房地產(chǎn)稅，而且存量住房也要納入征收范圍。

其二，設定一定的免征面積。我們認為有以下兩種方案：第一，以居民家庭擁有住房套數為參考標準，譬如首套房不交稅，二套及以上住房皆需繳納房地產(chǎn)稅；第二，以居民家庭人均居住面積為參考標準，例如對人均居住面積達到40平方米以上的部分住房面積征收房地產(chǎn)稅。

其三，以成交參考價(jià)或市場(chǎng)化的交易價(jià)格作為房屋評估價(jià)值。新購住房評估價(jià)值以網(wǎng)簽備案價(jià)格為準，存量住房則可以參照各小區二手房成交參考價(jià)或者市場(chǎng)化的交易價(jià)格執行。

其四，稅率超額累進(jìn)制。類(lèi)比于個(gè)人所得稅，我們認為房地產(chǎn)稅的起始檔位稅率不宜定得過(guò)高，但可以采取超額累進(jìn)制的形式，住房面積達到更高水平的檔次，相應征收的稅率也要有所抬升，以便達成首套及剛需住房少交稅乃至不交稅，多套及高檔住房多交稅的目標。

03 長(cháng)期將改變樓市供需及房?jì)r(jià)預期,核心一二線(xiàn)影響有限而旅居城市或是重災區

2011年，上海、重慶率先試點(diǎn)房產(chǎn)稅，但政策效果不及預期，房?jì)r(jià)更是陷入“越調越漲”的怪圈。

但我們認為此一時(shí)彼一時(shí)，絕不能簡(jiǎn)單套用歷史經(jīng)驗來(lái)推演未來(lái)市場(chǎng)走勢。具體而言，2011年樓市大環(huán)境在于很多人還沒(méi)房，絕大多數置業(yè)需求相對剛性，重要特征在于不得不買(mǎi)。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)10余年的迅猛發(fā)展之后，現階段行業(yè)銷(xiāo)售規?；疽?jiàn)頂，市場(chǎng)供需轉向結構性矛盾，核心一、二線(xiàn)城市困難群體和新市民住房問(wèn)題依舊突出，多數三、四線(xiàn)城市則出現了供應過(guò)剩的問(wèn)題。

聯(lián)系到我國城鎮化發(fā)展進(jìn)程減速換擋，疊加人口老齡化問(wèn)題愈加突出，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(cháng)明顯受限，長(cháng)期來(lái)看行業(yè)銷(xiāo)售規?；驅⒅饾u步入下降通道。此時(shí)落地房地產(chǎn)稅勢必是增添了市場(chǎng)下行的又一個(gè)砝碼，即使初始試點(diǎn)階段政策力度相較溫和，其對房地產(chǎn)市場(chǎng)的負面影響也將遠遠大于2011年，長(cháng)期來(lái)看更將改變樓市供需乃至房?jì)r(jià)預期。

近期，決策層輪番釋放信貸微調的信號，預計居民按揭貸款或將邊際改善，主要體現于提高個(gè)人按揭貸款額度，縮短放貸周期等，保證正常房地產(chǎn)交易平穩運行。短期來(lái)看，按揭貸款邊際寬松與房地產(chǎn)稅試點(diǎn)或將形成對沖，四季度市場(chǎng)或將持續降溫，但成交整體下行幅度或將相對有限。

正所謂：短期看政策，中期看土地，長(cháng)期看人口。樓市預期乃是多方面因素共同作用的結果，對不同能級城市而言，房地產(chǎn)稅的負面影響或將存在較大差別：

其一，核心一、二線(xiàn)城市市場(chǎng)需求及購買(mǎi)力依舊堅挺，長(cháng)期來(lái)看房?jì)r(jià)仍易漲難跌，房地產(chǎn)稅對市場(chǎng)影響相對有限。即使是擁有多套房的居民家庭，部分房地產(chǎn)稅仍可以通過(guò)對外出租轉嫁給租客，市場(chǎng)較難出現大范圍的拋售潮。

其二，在房地產(chǎn)稅落地后，多數三、四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)或將面臨較大的下行壓力，尤其是那些市場(chǎng)需求及購買(mǎi)力明顯透支的壓力三、四線(xiàn)城市，市場(chǎng)下行壓力或將不斷加劇，市場(chǎng)需求增長(cháng)愈加乏力，部分城市房?jì)r(jià)更將步入下降通道。

其三，旅居型城市或是重災區，房地產(chǎn)稅既增加住房持有成本，又大幅降低住房投資回報率，旅居置業(yè)需求或將明顯滑坡。尤其是那些生態(tài)旅游資源并不豐富的城市，市場(chǎng)或將面臨更大的下行壓力，成交量?jì)r(jià)或將持續走低。

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原標題： 快評 | 房地產(chǎn)稅擴大試點(diǎn)漸進(jìn)，擾動(dòng)樓市供需及房企預期