觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)
近兩年，商業(yè)管理作為大物管下的細分賽道，逐漸受到資本市場(chǎng)的青睞。
1月7日晚間，龍湖智創(chuàng )生活在港交所遞交上市招股書(shū)。
龍湖智創(chuàng )生活是龍湖集團發(fā)布的全新品牌，有機融合了龍湖集團原有智慧服務(wù)、商業(yè)運營(yíng)等業(yè)務(wù)，打造的“物管+商管”服務(wù)平臺。
事實(shí)上，過(guò)去幾年，房企開(kāi)始大規模分拆物業(yè)上市，發(fā)展至今，物管板塊早已具備一定規模，有數據統計，目前，在恒生指數的行業(yè)類(lèi)別之下，該板塊已有超過(guò)50家上市公司。
2021年，行業(yè)迎來(lái)分水嶺，上半年，國家層面出臺相關(guān)政策，推動(dòng)行業(yè)快速增長(cháng)；下半年，行業(yè)風(fēng)向開(kāi)始轉換，市場(chǎng)情緒低迷，物管行業(yè)的熱點(diǎn)話(huà)題也從上市轉為收并購。
同時(shí)，類(lèi)似萬(wàn)物云、龍湖智創(chuàng )生活等“大魚(yú)”入場(chǎng)，物業(yè)板塊的格局又將迎來(lái)哪些變化？
一系列疑問(wèn)，或許能從近400頁(yè)招股書(shū)中找到答案。
在管規模2.5億平
1998年及2002年，龍湖分別成立物業(yè)管理部門(mén)及商業(yè)運營(yíng)部門(mén)，隨著(zhù)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)以及物業(yè)開(kāi)發(fā)及投資業(yè)務(wù)的發(fā)展，龍湖于2018年成立龍湖智慧服務(wù)為獨立持股實(shí)體，經(jīng)營(yíng)住宅及商業(yè)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
2021年10月27日，龍湖智創(chuàng )生活的間接全資附屬公司龍湖智創(chuàng )生活（香港）有限公司與嘉遜發(fā)展訂立股份轉讓協(xié)議，據此，龍湖智創(chuàng )生活(香港)同意收購天街商業(yè)資產(chǎn)管理100%已發(fā)行股本，代價(jià)為1港元。
由此，龍湖集團將其商業(yè)運營(yíng)業(yè)務(wù)轉讓至龍湖智創(chuàng )生活，實(shí)現重組，并于今年1月7日對外宣布“物管+商管”的全新品牌——龍湖智創(chuàng )生活。
事實(shí)上，近兩年，商業(yè)管理作為大物管下的細分賽道，逐漸受到資本市場(chǎng)的青睞。畢竟，相較于傳統的住宅物業(yè)管理公司，商管公司因其租金收益成長(cháng)性高，且很穩定，整體的市盈率表現、估值會(huì )更高一些。
而龍湖智創(chuàng )生活在上市前夕完成對天街商業(yè)資產(chǎn)管理的重組，能夠進(jìn)一步增長(cháng)規模、增加業(yè)務(wù)多樣性，同時(shí)為后續提振上市資本表現。
從企業(yè)在管規模來(lái)看，物業(yè)管理服務(wù)方面，截至2021年12月28日，該公司的在管項目共計1512個(gè)，在管面積2.54億平方米，合約面積及戰略合作面積約4.4億平方米。
商業(yè)運營(yíng)服務(wù)方面，目前龍湖智創(chuàng )生活管理的已開(kāi)業(yè)項目60個(gè)，在管面積約為580萬(wàn)平方米，公司儲備項目68個(gè)，購物中心年銷(xiāo)售額約446億元。
另外，于2019年、2020年及截至2021年9月30日止九個(gè)月，該公司管理的購物中心的整體平均出租率分別為98.5%、96.9%及97.8%。
收入方面，過(guò)去幾年龍湖智創(chuàng )生活的業(yè)績(jì)穩步提升，2019年、2020年及2021年9月30日止九個(gè)月，龍湖智創(chuàng )生活分別錄得收入43.69億元、64.68億元及77.71億元。
其中，住宅及其他非商業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)是該公司業(yè)績(jì)的主要來(lái)源，2019年、2020年及2021年9月30日止九個(gè)月，這一業(yè)務(wù)收入分別為38.86億元、54.45及60.12億元，分別占總收入的89.0%、84.2%及77.4%。
此外，從龍湖智創(chuàng )生活的收入結構來(lái)看，近幾年，該公司不斷拓展來(lái)自第三方的項目。
截至2021年9月30日，龍湖智創(chuàng )生活的在管面積中，來(lái)自龍湖集團及其聯(lián)合營(yíng)公司的項目數量為493個(gè)，而來(lái)自立第三方開(kāi)發(fā)的項目數量達到696個(gè)，在管面積分別為8543.5萬(wàn)平方米、1.27億平方米。
事實(shí)上，自2019年以來(lái)，該公司獨立第三方開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅及其他非商業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)收入貢獻持續增長(cháng)，龍湖智創(chuàng )生活在招股書(shū)中提到，這主要是由于公司發(fā)展物業(yè)管理項目來(lái)源的發(fā)展策略所致。
截至2019年、2020年12月31日及2021年9月30日，龍湖智創(chuàng )生活的在管面積中，來(lái)自立第三方開(kāi)發(fā)的項目數量分別為230個(gè)、398個(gè)及696個(gè)，分別占在管項目總數的43.9%、47.4%及58.5%。同期，其相應在管建筑面積分別為37.4百萬(wàn)平方米、78.9百萬(wàn)平方米及127.1百萬(wàn)平方米，分別占在管總建筑面積的38.2%、51.5%及59.8%。
龍湖智創(chuàng )生活的外拓能力逐年增強，其對母公司的業(yè)績(jì)依賴(lài)亦逐年降低。
數據顯示，于2019年、2020年12月31日及2021年9月30日，由母公司提供的收入分別為16.81億元、96.40億元、20.01億元及18.41億元，各占同期公司住宅及其他非商業(yè)物業(yè)收入78.67%、63.99%及53.71%。
與此同時(shí)，龍湖智創(chuàng )生活在招股書(shū)中提到，于2021年，公司與獨立第三方擁有的購物中心探索輕資產(chǎn)商業(yè)運營(yíng)模式。
上市籌備
龍湖集團分拆物業(yè)上市的消息最早在2018年傳出。
彼時(shí)，龍湖地產(chǎn)正式更名為龍湖集團，與此同時(shí)，四大主航道中的物業(yè)板塊亦由龍湖物業(yè)升級為“龍湖智慧服務(wù)”。
除了更名，龍湖接連入股綠城服務(wù)、委派非執行董事……一系列動(dòng)作讓外界誤認為這是其上市前的準備工作。
隨后幾年，外界對龍湖分拆物業(yè)上市的猜想從未停止，但最終都換來(lái)管理層“暫無(wú)上市計劃”的答案。
盡管如此，上市傳聞并未停止，最近一次出現在2021年11月23日。彼時(shí)，市場(chǎng)消息稱(chēng)，龍湖集團考慮讓物業(yè)管理子公司進(jìn)行10億美元的IPO，消息還指出龍湖正在與中金公司、匯豐、摩根大通等投行商討上市事宜。
由于披露了明確的募資金額等內容，外界認為這一消息可信度頗高，但鑒于過(guò)往無(wú)數傳聞并無(wú)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，也有不少投資者擔憂(yōu)，此次消息亦會(huì )“石沉大?！?。
但資本市場(chǎng)從來(lái)不是空穴來(lái)風(fēng)，伴隨著(zhù)1月7日晚公布的一紙招股書(shū)，讓靴子終于落地。
事實(shí)上，過(guò)去一年時(shí)間，龍湖集團為了分拆“物業(yè)+商管”上市，亦做了不少準備。
其中，2021年1月龍湖將“塘鵝”租售裝修服務(wù)品牌從智慧服務(wù)板塊剝離出來(lái)，正式開(kāi)啟房屋租售、房屋裝修C5、C6兩大主航道，成為行業(yè)內首個(gè)明確成立租售及裝修運營(yíng)條線(xiàn)的企業(yè)。
除了整理業(yè)務(wù)線(xiàn)條之外，在收并購領(lǐng)域，龍湖亦大刀闊斧前行，在2021年2月，龍湖收購美好幸福物業(yè)60%股權，在8月末進(jìn)而完成了100%股權的收購。
隨后3月4日，龍湖智創(chuàng )生活斥資12.73億收購億達服務(wù)；8月完成收購楷林商務(wù)服務(wù)集團的全部股權；9月再將九龍倉集團的內地物管資產(chǎn)收入囊中。
物管企業(yè)進(jìn)行收并購，初衷依舊是規模擴張與戰略發(fā)展。
其中，收購億達物業(yè)，龍湖智創(chuàng )生活獲得1664萬(wàn)平方米的在管面積，收購美好幸福增獲600余萬(wàn)平方米在管面積；收購九龍倉集團的內地物管資產(chǎn)，增獲近900萬(wàn)平方米的管理面積。
與此同時(shí)，通過(guò)與安馨康養（康養服務(wù)）、獅城怡安（提供多業(yè)態(tài)服務(wù)）、兩山公司（城市建設）等合作，能夠拓展新領(lǐng)域、打開(kāi)新市場(chǎng)。
對比物業(yè)板塊目前已上市企業(yè)，碧桂園服務(wù)的總市值達到1358.21億港元，對應PE為31倍；綠城服務(wù)PE為22倍，主打“物管+商管”業(yè)務(wù)的華潤萬(wàn)象生活PE則為52倍，同樣分拆“物管+商管”的龍湖智創(chuàng )生活，資本市場(chǎng)能夠給多少估值，尚待揭曉。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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