作者：克而瑞研究中心

對于此次疫情較為嚴重的上海及靜態(tài)管理期接近甚至超過(guò)60天的延邊、丹東等城市，恢復日常流動(dòng)也至少需要三周以上。

01 疫情多點(diǎn)散發(fā)下 超四成城市3月后流動(dòng)顯著(zhù)放緩

為了探知3月以來(lái)有多少城市曾經(jīng)或正在“慢下來(lái)”，我們以連續7天百度遷徙指數同比降幅超過(guò)50%作為該城市日常流動(dòng)顯著(zhù)放緩的標準，測算了全國365個(gè)城市或地區在3月以來(lái)的遷徙指數變化情況。最終，我們發(fā)現，在此標準下，約有170個(gè)城市在3月后出現流動(dòng)放緩的現象，占比高達47%。

從城市個(gè)數日度變化來(lái)看，3月中旬流動(dòng)顯著(zhù)放緩的城市個(gè)數出現明顯上升趨勢，而此時(shí)恰是上海疫情擴散期及吉林疫情膠著(zhù)期。流動(dòng)顯著(zhù)放緩城市的個(gè)數在4月5日-4月7日達到高峰期，有多達110余個(gè)城市近七日遷徙指數同比低于50%。隨著(zhù)吉林疫情基本得到控制、上海疫情態(tài)勢穩中向好，流動(dòng)放緩城市個(gè)數自4月中旬開(kāi)始下降。而近期北京、天津疫情再起，流動(dòng)放緩城市數量走勢有抬頭趨勢，至5月10日流動(dòng)放緩城市的數量仍有57個(gè)。

02  東北、長(cháng)三角多城流動(dòng)顯著(zhù)放緩 河南、環(huán)北京大部分區域仍待解封

雖然170城中多數城市并未官宣“靜態(tài)管理”，但為了防止外溢疫情，不少城市要求本地居民非必要不出市、外地進(jìn)入須48小時(shí)內核酸且“3+7”隔離監測甚至更嚴格的防疫條件。在此影響下，這些城市的日常流動(dòng)也因此顯著(zhù)減少。

從區域分布上看，流動(dòng)放緩的城市明顯聚集在以上海為中心的長(cháng)三角區域以及吉林、長(cháng)春所在的東北區域。兩大區域合計有66個(gè)城市在過(guò)去的2個(gè)月中明顯減緩了日常流動(dòng)以控制疫情擴散，其中東三省所有城市都在3月后曾減緩流動(dòng)，長(cháng)三角三省一市中也有30個(gè)城市曾出現連續7天遷徙指數同比降幅超過(guò)50%。

除此之外，此前省內城市曾爆發(fā)疫情的河南、山東、山西、江西、福建等省份也有超過(guò)5個(gè)以上的城市在3月后曾顯著(zhù)減緩了日常流動(dòng)。尤其是河南，3月以來(lái)，焦作、周口、許昌相繼爆發(fā)多例感染病例，因此全省17個(gè)地級市均曾要求部分區域或全部城區采取靜態(tài)管理措施。

而以5月10日為節點(diǎn)來(lái)看。東北區域流動(dòng)放緩的城市個(gè)數明顯減少，此輪疫情最嚴重的長(cháng)春、吉林已經(jīng)逐步解封，不過(guò)沈陽(yáng)、大連、哈爾濱及近期出現疫情的丹東、延邊等城市顯然還未能恢復流動(dòng)，多個(gè)區域仍處于靜態(tài)管理中。長(cháng)三角區域中，受?chē)栏竦姆酪哒哂绊?，環(huán)上海周邊的蘇州、無(wú)錫、常州、南通等城市目前仍未能恢復往日流動(dòng)，但距離上海相對較遠、疫情迅速得到控制的合肥、阜陽(yáng)、池州等城市已經(jīng)基本恢復往日流動(dòng)。此外，河南大部分城市及環(huán)北京的部分城市流動(dòng)也仍未恢復往期水平，尤其是近期新增感染人數較多的北京、鄭州、許昌等城市及其周邊城市譬如廊坊、邯鄲等，當前多個(gè)區域或全域仍處于靜態(tài)管理期。

03 封控時(shí)間短的深圳恢復速度明顯快于長(cháng)春 樓市也呈現復蘇態(tài)勢

進(jìn)入5月，本輪疫情整體發(fā)展態(tài)勢穩中向好，部分城市或地區也逐步恢復日常流動(dòng)，如長(cháng)春、吉林已在4月28日零時(shí)有序解封，上海也于5月16日起進(jìn)入逐步恢復階段。那么，在宣告解封后，這些城市多久可以恢復往日流動(dòng)？為此，我們觀(guān)察了曾進(jìn)入全域靜態(tài)管理的深圳和長(cháng)春在解封后的遷徙指數變化。

首先來(lái)看深圳。在3月13日新增感染者人數超過(guò)80人后，深圳緊急按下“慢行鍵”，并于3月14日-3月21日進(jìn)入靜態(tài)管理。在此期間，深圳的日度遷徙指數同比降幅基本都在70%以上。3月22日正式解封后，深圳的遷徙指數也并未立即恢復至往日水平，而在經(jīng)過(guò)約兩周后才恢復至去年同期水平，4月中旬以來(lái)除五一小長(cháng)假前后，深圳的日度遷徙指數已經(jīng)和去年同期相差無(wú)幾。

而從3月11日就停止一切非必要流動(dòng)的長(cháng)春，于4月28日才宣告逐步解封，封控期多達48天。盡管長(cháng)春已于4月底逐步解封并逐步恢復了城際交通，但從遷徙指數變化來(lái)看，截止5月18日，長(cháng)春的日度遷徙指數仍較去年同期水平仍有超過(guò)40%的差距，此時(shí)距離長(cháng)春宣告解封已經(jīng)超過(guò)20天，恢復至去年同期水平仍需要時(shí)日。

兩者恢復速度的差異，一方面是由于長(cháng)春此次疫情明顯更為嚴重，單日新增感染人數曾超千例，官宣解封后仍執行有序流動(dòng)以防疫情反彈。另一方面，也與兩城的基本面差異有關(guān)。相比長(cháng)春，深圳經(jīng)濟總量更高，年輕人群占比也更高，因此解封后恢復速度也相對更快。據深圳官方消息，據銀聯(lián)商務(wù)大數據統計，五一小長(cháng)假期間，深圳全市整體消費金額超230億元，同比呈上升趨勢；同時(shí)，重點(diǎn)監測商圈人流量和銷(xiāo)售額較2021年都實(shí)現增長(cháng)，消費亦呈現復蘇跡象。

而在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，封控時(shí)間更長(cháng)的長(cháng)春恢復速度顯然也不及深圳。對比靜態(tài)管理期前后14天兩城新房日均成交規模來(lái)看，深圳在解封后14天日均成交規模較封控前呈現增長(cháng)趨勢，漲幅高達42%。不僅是新房，深圳的二手房也在五一前后迎來(lái)成交小高峰。據CRIC監測，五一假期節前一周，深圳二手房成交規模同比降幅收窄36%，假期后一周，深圳二手房成交規模仍處于年內較高水平。而執行有序流動(dòng)的長(cháng)春，解封后14天新房日均成交規模僅有封控前的六分之一左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍需更長(cháng)的時(shí)間來(lái)恢復。

04 封控期越長(cháng)、恢復時(shí)間也越長(cháng) 基本面好的城市樓市或將迎來(lái)一波需求釋放

綜上來(lái)看，疫情較為嚴重、靜態(tài)管理期越長(cháng)的城市，為了防止疫情再度反彈，恢復日常生產(chǎn)生活需要的時(shí)間越長(cháng)，譬如長(cháng)春目前仍未能完全恢復往日流動(dòng)。因此，對于此次疫情較為嚴重的上海及靜態(tài)管理期接近甚至超過(guò)60天的延邊、丹東等城市，恢復日常流動(dòng)也至少需要三周以上。同時(shí)，相對于大城市，在醫療資源相對緊缺、地方財政收入相對較少的中小城市，解封行動(dòng)也更為謹慎，所需要的恢復時(shí)間也會(huì )因此進(jìn)一步延長(cháng)。

而對于需要線(xiàn)下推盤(pán)、營(yíng)銷(xiāo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，封閉管理期較長(cháng)的城市，尤其是對經(jīng)濟基本面本就相對較差的城市，樓市本就處于下行期，加之疫情重創(chuàng )下居民收入出現下降，對未來(lái)收入增長(cháng)預期也不足。因此，這些城市積壓的購房需求釋放速度也會(huì )更加緩慢，樓市成交熱度也會(huì )延續低位運行。但之于類(lèi)似深圳等封控期較短、基本面較好的城市，由于購房需求向來(lái)充足，加之近期一系列利好政策落地，積壓的購房需求或將加速釋放，市場(chǎng)恢復速度也會(huì )更快。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“克而瑞地產(chǎn)研究”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 行業(yè)透視 |? 3月來(lái)百城流動(dòng)顯著(zhù)放緩，解封后各城需多久才能恢復？