2020年上半年經(jīng)歷疫情，下半年監管部門(mén)又提出了三條紅線(xiàn)的監管指標，整年房企的投資及銷(xiāo)售較為跌宕起伏。特別是三條紅線(xiàn)對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的運營(yíng)邏輯都產(chǎn)生了重大的影響，在融資監管方面，從此前的供給端嚴控轉到需求端嚴控，實(shí)現雙管齊下。

在此背景下，2020年降杠桿成為企業(yè)的共識，房企積極調整財務(wù)結構以求變“綠”。從67家已經(jīng)披露業(yè)績(jì)報告重點(diǎn)上市房企的財務(wù)情況來(lái)看，短期有息負債五年來(lái)首次實(shí)現同比下降，與此同時(shí)企業(yè)通過(guò)加大銷(xiāo)售回款、推進(jìn)主體上市等方式增加現金流入，從而使得行業(yè)平均現金短債比優(yōu)化10個(gè)基點(diǎn)至1.47，短期流動(dòng)性增強，債務(wù)結構優(yōu)化。房企凈負債率同比大幅下降12.5個(gè)百分點(diǎn)至66.04%，有超過(guò)六成的房企凈負債率實(shí)現了下降。通過(guò)調整優(yōu)化，2020年末有15家房企成功降至綠檔。

同時(shí)，由于房企積極降杠桿、優(yōu)化融資結構，67家重點(diǎn)房企平均融資成本也實(shí)現自2017年以來(lái)首次下降。未來(lái)在三條紅線(xiàn)的長(cháng)期影響之下，財務(wù)健康、融資能力較強的房企，能更好的利用當前的財務(wù)優(yōu)勢融資擴張，房企的發(fā)展分化將更加明顯。

2020年末67家重點(diǎn)上市房企的現金持有量為26585億元，同比增長(cháng)10.1%，增速較2019年下降3.35個(gè)百分點(diǎn)?，F金持有量同比增速由2016年的56.0%的增速下降到2020年的10.1%，呈下降趨勢，且近兩年逐漸下降到一個(gè)相對穩定的區間，主要在于隨著(zhù)政策持續調控，近兩年行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入緩慢增長(cháng)期，疊加近期三條紅線(xiàn)的調控出臺，短期內現金的增長(cháng)也相對平穩。

1.現金增長(cháng)房企占比達77%，但增幅相對較?。ú糠致裕?/strong>

從各梯隊來(lái)看，持有現金量跟房企規模大體成正比，TOP10房企仍擁有著(zhù)絕對的領(lǐng)先地位。從增速來(lái)看，TOP10房企的現金持有量同比減少了3.15%，是唯一現金減少的梯隊。值得注意的是，TOP50+梯隊的房企現金增幅相對較大，同比增長(cháng)達到20%以上，在“三條紅線(xiàn)”的共識下，中小型房企意圖建立更強的風(fēng)險抗擊能力，加大持有現金量以應對更加復雜的市場(chǎng)環(huán)境。

在現金為王的行業(yè)背景下，大部分房企現金持有量維持增長(cháng)，2020年末約77%房企實(shí)現現金增長(cháng)?，F金增長(cháng)的企業(yè)中，有占比27%的企業(yè)增幅超過(guò)50%，占比相較于2019年的36%有所下降，一定程度上是因為融資環(huán)境收緊，再加上房企主動(dòng)降負債所致。

2.新上市房企現金增幅較大，規模房企增量領(lǐng)先（略）

3.現金持有減少企業(yè)降幅相對較小，仍以現金為王（略）

2020年末67家重點(diǎn)房企的總有息債規模為56890億元，同比增長(cháng)了4.59%，增速較于2019年下滑超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)?？梢钥吹?，總有息債的增速自2018年實(shí)現斷崖式下跌后，再一次迎來(lái)較大幅度的下降，近兩年的行業(yè)調控效果逐步顯現，特別是2020年政府出臺三條紅線(xiàn)相關(guān)調控政策后，一方面很多企業(yè)為了減少踩線(xiàn)，積極調整財務(wù)結構，有息負債不增反降，另一方面整體調控帶來(lái)的對有息債總量上漲幅度的限制，也使得房企的有息債增速下降。

從各梯隊的表現來(lái)看，2020年末 TOP10房企的總有息債規模實(shí)現負增長(cháng)，同比下降2.39%至22866億元。除了TOP10以外其余四個(gè)梯隊的房企均實(shí)現了總有息債的增長(cháng)， TOP51-100的房企增幅最大，同比增長(cháng)16.11%至10688億元，而TOP31-50及TOP100+梯隊的房企增速相對較小?？梢钥吹?，房企整體的有息債增長(cháng)較為緩慢且均衡，但各個(gè)梯隊的變動(dòng)有所分化，部分頭部房企主動(dòng)追求降杠桿，TOP11-30和TOP51-100等規模擴張的房企則增長(cháng)相對較大，TOP31-50及TOP100+的房企求穩，增長(cháng)較小。

2.79%房企總有息負債有所增加（略）

3.短債近五年首次同比下降，現金短債比優(yōu)化10個(gè)基點(diǎn)（部分略）

從有息債的期限結構來(lái)看，2020年末67家房企的短期有息債18042億元，同比下降0.30%，近五年來(lái)首次出現同比下降的情況，而此前短債的年同比增速均保持在20%左右的水平；同時(shí)，2020年末長(cháng)期有息債39008億元，同比增長(cháng)7.09%。三條紅線(xiàn)出臺后，可以看到房企的有息債增速進(jìn)一步下降，同時(shí)由于“三條紅線(xiàn)調控中其中的一條紅線(xiàn)為現金短債比不得小于1的硬性指標，房企積極調整負債結構，積極贖回短債，確保過(guò)線(xiàn)。

得益于此，2020年末房企的現金短債比的加權平均值相同比增長(cháng)了0.14至1.47，是近四年來(lái)最高值，且67家重點(diǎn)房企現金短債比的中位數為1.61，較于2019年增長(cháng)0.58，房企流動(dòng)性和安全邊際得到進(jìn)一步的提升；同時(shí)，長(cháng)短債比加權平均值同比上升0.15至2.16，也是近四年來(lái)的最高值，房企整體的償債結構近一步優(yōu)化，短期償債風(fēng)險有所降低。

2020年末67家房企的加權凈負債率（永續債作為權益）約為66.04%，同比大幅下降了12.5個(gè)百分點(diǎn)，下降幅度是近三年來(lái)新高。三條紅線(xiàn)出臺后，由于凈負債率需低于100%的紅線(xiàn)要求，房企積極進(jìn)行降杠桿，一方面通過(guò)出售項目，加大現金回款率等多種方式促進(jìn)現金增長(cháng)，現金同比增長(cháng)了10.1%個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，減少負債增加額，總有息債同比漲幅僅為4.6%；最后，通過(guò)加大合作，或者實(shí)現上市、分拆旗下業(yè)務(wù)板塊上市的方式，保持較高的權益增長(cháng)速度，67家房企的總權益同比增長(cháng)20.1%。在此消彼長(cháng)的情況下，房企的整體凈負債率得到較大的改善。

值得注意的是，永續債理論上雖然也能為企業(yè)增添權益，改善杠桿，但由于永續債“明股實(shí)債”的特性，三條紅線(xiàn)提出后監管層面嚴控房企永續債發(fā)行，2020年三條紅線(xiàn)公布之后企業(yè)新發(fā)行的永續債量約為84億元，占全年22%，2021年至今無(wú)企業(yè)發(fā)行永續債?；诖?，2020年末67家重點(diǎn)房企的永續債存量1429億元，同比減少56億元。永續債作為債務(wù)計算的加權凈負債率為71.37%，同比減少14.3個(gè)百分點(diǎn)。

從各梯隊的企業(yè)表現來(lái)看，2020年末凈負債率最低的梯隊還是TOP10房企，為58.18%，實(shí)際上，50強房企凈負債率差距不大，且明顯低于排名第50名之后的房企。值得注意的是，所有梯隊的房企的加權凈負債率均實(shí)現了下降，其中TOP31-50的房企降幅最大，同比減少18.43個(gè)百分點(diǎn)至59.02%，TOP100+房企凈負債率僅下降0.36個(gè)百分點(diǎn)至87.24%。

2.三條紅線(xiàn)下房企積極降杠桿，踩線(xiàn)房企占比不到兩成（略）

3.66%房企凈負債率實(shí)現下降，增長(cháng)的房企較為克制增幅不大（略）

2020年67家重點(diǎn)房企的融資成本較2019年略微降低了0.09個(gè)百分點(diǎn)至6.97%，是2017年以來(lái)首次下降。出現這種情況的主要原因在于2020年的貨幣環(huán)境整體較為寬松，房企境內外融資成本均有所下降，同時(shí)2020年境外債發(fā)行量占比有所下降，由于境外債發(fā)行成本普遍高于境內債券，從而也導致了整體融資成本降低。

2.65%重點(diǎn)房企融資成本下降，部分積極擴張房企上升（略）

自從2020年8月底政府頒布三條紅線(xiàn)監管指標以來(lái)，三條紅線(xiàn)就成為房企改善財務(wù)狀況的一個(gè)重要衡量標準。從67家重點(diǎn)房企2020年底的財務(wù)情況來(lái)看，其現金短債比的算數平均值為1.8，中位數為1.61；凈負債率的算數平均值為75.99%，中位數為68.31%，現金短債比和凈負債率兩項指標基本都能達標。僅有剔除預收款后的資產(chǎn)負債率無(wú)論是算術(shù)平均還是中位數都均超70%，未來(lái)將是房企改善的重點(diǎn)。

從67家房企在三個(gè)指標上的通過(guò)率來(lái)看，現金短債比的通過(guò)率最高，達到了91%，同比提高了16個(gè)百分點(diǎn)；此外凈負債率也同樣較高，通過(guò)率達到了82%，同比提高了12個(gè)百分點(diǎn)，整體看來(lái)大多數企業(yè)都能滿(mǎn)足這兩個(gè)指標。相較之下，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率的通過(guò)率僅有37%，雖然同比提高了15個(gè)百分點(diǎn)，但是仍然較低，多數房企仍然需要在這個(gè)指標上面繼續改進(jìn)。

從不同的顏色檔次來(lái)看，2020年底處于黃檔的企業(yè)占比為46%，占比仍然最高，但是相比于年初而言已經(jīng)下降了8個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)紅檔房企的占比也從19%下降到了8%。與此同時(shí)綠檔的房企占比由16%大幅提高到了36%。在三條紅線(xiàn)的壓力下多數房企都積極改善財務(wù)狀況，約有37%的房企成功降檔，預計未來(lái)將會(huì )繼續保持。

1.15家企業(yè)成功降至綠檔，仍需持續穩定財務(wù)狀況（略）

2.黃檔企業(yè)占比近半，多數房企資產(chǎn)負債率有待改善（略）

3.橙檔企業(yè)共有7家，需降低凈負債率和資產(chǎn)負債率（略）

4.紅檔企業(yè)還有5家，需要多管齊下逐步改善（略）

總的來(lái)看，三條紅線(xiàn)的監管范圍雖然尚未在全行業(yè)全面鋪開(kāi)，但主流房企都已經(jīng)主動(dòng)按照指標要求改善其財務(wù)狀況，不少房企已經(jīng)取得了一定的成效成功降檔。但是值得注意的是，雖然多數房企是在切實(shí)去杠桿改善財務(wù)狀況，但仍有一些房企是通過(guò)一些財務(wù)手段優(yōu)化其負債指標，使之滿(mǎn)足紅線(xiàn)要求，但是事實(shí)上企業(yè)的財務(wù)壓力仍然相對較大。比如部分房企通過(guò)合并報表范圍變化、大幅增加少數股東權益等成功降檔，但是這種方法并未真實(shí)降低其負債壓力，同時(shí)也在一定程度上會(huì )稀釋企業(yè)的歸母利潤水平，再加上未來(lái)三條紅線(xiàn)的穿透式監管也會(huì )涉及到表外指標，這種優(yōu)化財務(wù)指標的方法注定不是長(cháng)久之計。

2021年，隨著(zhù)房地產(chǎn)貸款集中度管理的落實(shí)以及土地出讓兩集中政策的推出，再加上三條紅線(xiàn)的降杠桿要求，房企對于融資的安排勢必會(huì )越發(fā)謹慎。整體看來(lái)大多數房企在2020年業(yè)績(jì)會(huì )上都表示將會(huì )繼續緊抓銷(xiāo)售回款，不斷提升運營(yíng)效率，提高盈利水平，以加強自身造血能力；同時(shí)也會(huì )繼續優(yōu)化融資結構，盡量降低融資成本；此外部分企業(yè)如佳兆業(yè)、陽(yáng)光城等也宣布將旗下業(yè)務(wù)分拆上市提上日程。而由于目前房企的融資成本相對下行，因此部分財務(wù)狀況良好、融資能力較強的房企也可以憑借自身優(yōu)勢拓展項目。