導讀

2022年，國內疫情反彈，超30城緊急實(shí)行靜態(tài)管控。受此影響，靜態(tài)管控城市房地產(chǎn)市場(chǎng)近乎停擺，成交加速下滑。3月，12個(gè)靜態(tài)管控城市成交同比下跌48%。第17周，3個(gè)尚在靜態(tài)管控中的城市成交同比跌幅擴大至71%。參考2020年，為了恢復市場(chǎng)信心，引導房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸正?；?，穩地產(chǎn)政策還需在哪些層面予以發(fā)力?

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一、國內疫情多點(diǎn)爆發(fā)累計確診病例超50萬(wàn)，30余城實(shí)行靜態(tài)管控

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2022年，由新冠病毒奧密克戎變異株引發(fā)的疫情在國內多點(diǎn)爆發(fā)，目前已波及上海、北京、廣東、浙江、陜西、吉林等近20余個(gè)省份和直轄市。相比2020年的初代病毒，奧密克戎變異株具有傳染性強、傳播速度快、傳播過(guò)程隱匿的特點(diǎn)，更容易造成廣泛傳播，因此疫情防控的難度和和壓力較兩年前明顯增加。

2月下旬以來(lái)，全國新冠確診病例數呈快速攀升走勢，累計確診病例數突破50萬(wàn)。截至4月24日，全國（含港澳臺）報告累計新型冠狀病毒肺炎確診病例58.9萬(wàn)例，較一周前增加6.3萬(wàn)例，較2022年初增加45萬(wàn)例，累計死亡病例14881例，較年初增加近1萬(wàn)例。

3月以來(lái)，超過(guò)30個(gè)城市緊急發(fā)布靜態(tài)管理疫情防控公告，其中，蘇州、太原等城市僅在疫情高發(fā)的重點(diǎn)區域實(shí)行管控，而上海、深圳、長(cháng)春等實(shí)行全域靜默管理，期間全城非必要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)暫停，房地產(chǎn)市場(chǎng)也因此幾乎陷入停擺。截至4月24日，仍有13個(gè)城市處在局部或全域靜態(tài)管控當中，全國尚存在111個(gè)中高風(fēng)險地區。

二、3月靜態(tài)管控城市成交同比腰斬，繼續封控城市周成交跌幅擴至71%

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靜態(tài)管控城市樓市近乎停擺，成交加速下滑。3月，12個(gè)靜態(tài)管控城市商品住宅成交面積362萬(wàn)平方米，同比下跌48%，跌幅較2月擴大17個(gè)百分點(diǎn)。

第17周，3個(gè)尚在靜態(tài)管控中的城市，新房成交面積共計13萬(wàn)平方米，僅為2022年周平均規模的1/3，環(huán)比下跌20%，同比跌幅擴大至71%。

具體而言，上海成交繼續在歷史低位徘徊，周成交面積不及去年同期的一成。第15周即4月初以來(lái)，隨著(zhù)上海進(jìn)入全域靜態(tài)管控狀態(tài)，新房成交便跌入3萬(wàn)平方米以下的歷史低位，僅為2022年周平均和去年同期的1/10左右，第17周成交1.5萬(wàn)平方米，同比跌幅走擴至93%。

蘇州成交繼續走弱，成交面積同比腰斬。第17周，蘇州新房成交8.8萬(wàn)平方米，環(huán)比在上周低基數的基礎上再下跌15%，同比下跌59%。疫情期間蘇州住建局發(fā)文要求暫停大規模線(xiàn)下開(kāi)盤(pán)、推廣等聚集性活動(dòng)，不少售樓處和中介門(mén)店都暫停開(kāi)放，看房渠道轉移到線(xiàn)上，尚未打烊的線(xiàn)下售樓處客戶(hù)到訪(fǎng)量也明顯下滑，基于疫情的持續性和備案數據的時(shí)滯性，預計疫情對新房成交影響將持續顯現。

金華成交依然乏力。第17周，新房成交面積2.6萬(wàn)平方米，環(huán)比下降41%，同比雖然增長(cháng)了26%，但實(shí)際是由于去年同期供應不濟導致成交基數偏低，市場(chǎng)大環(huán)境疊加疫情影響下，當下金華樓市真實(shí)熱度遠不及去年同期。

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一、上半年樓地市政策放松紓困，助力穩財政、穩經(jīng)濟、穩就業(yè)

2020年上半年，宏觀(guān)政策加大調節和實(shí)施力度，地方多措并舉為市場(chǎng)、企業(yè)減壓，樓地市政策側重放松和紓困，核心在于穩經(jīng)濟、穩就業(yè)、穩財政。

中央貨幣、財政政策階段性轉向積極，積極的財政政策更加積極有為，提高全年財政赤字率至3.6%以上，發(fā)行抗疫特別國債，增加地方專(zhuān)項債規模，穩健的貨幣政策更加靈活適度，上半年三度降準，釋放長(cháng)期資金約1.75萬(wàn)億元，LPR利率兩度下調，5年期以上LPR累計降幅達15個(gè)基點(diǎn)，受此影響，全國平均房貸利率趨勢性下移并在6月創(chuàng )2018年以來(lái)新低。

中央繼續堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調，并強調“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。同時(shí)，強化落實(shí)城市主體責任，允許地方政府在相應政策框架內，根據疫情和地區實(shí)情適度調整信貸等房地產(chǎn)政策。

地方政府一方面在土地出讓環(huán)節給市場(chǎng)、企業(yè)減壓。具體而言：其一，取消限制性規定，變相降低開(kāi)發(fā)難度，提升開(kāi)發(fā)收益，比如上海新晉出讓的涉宅用地已然取消15%的自持比例要求，蘇州取消封頂和現房銷(xiāo)售；其二，核心一、二線(xiàn)城市明顯加大供地力度，優(yōu)質(zhì)土地供應持續增多，比如北京不限價(jià)地塊供應持續增多，其中不乏豐臺、海淀、石景山等核心區域優(yōu)質(zhì)地塊；其三，調降土地出讓門(mén)檻，延期或分期繳納土地款，緩解房企拿地時(shí)的資金壓力，比如西安、南昌、江門(mén)等市土地競買(mǎi)保證金降至20%，一個(gè)月內繳納50%的土地款，余款最長(cháng)繳納期限不超過(guò)一年；其四，順延開(kāi)竣工及交付期限，利于房企跟隨疫情變化調整施工進(jìn)度。

另一方面，地方在房地產(chǎn)交易環(huán)節，從供、求兩端助力房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩復蘇。具體而言：其一，放寬預售標準，全力支持企業(yè)促銷(xiāo)售、抓回款，比如蘇州、無(wú)錫等市房地產(chǎn)項目完成25%以上投資即可申請預售；其二，適度放松限價(jià)，新批預售價(jià)格突破所在片區限價(jià)紅線(xiàn)，比如上海地王盤(pán)中興路一號，新批預售價(jià)格12.98萬(wàn)/平方米，明顯高于項目所在的不夜城板塊限價(jià)上限；其三，人才新政變相松綁限購，并支持人才購房消費，比如青島、無(wú)錫等“先落戶(hù)、后就業(yè)”，南京、江門(mén)等優(yōu)化人才購房資格；其四，購房補貼、稅費減免最為直接有效，人才往往享受更高的補貼標準，比如馬鞍山購房可享房屋價(jià)值1%-1.5%的購房補貼；其五，適度放松公積金信貸政策，在一定程度上刺激居民購房消費，比如南寧放開(kāi)公積金購買(mǎi)二套房，寶雞提升公積金貸款額度，樂(lè )山調整“認房認貸”標準。

二、政策刺激下行業(yè)“V型”反轉，全年成交規模再創(chuàng )新高

2020年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)由停擺到復蘇，全國商品房銷(xiāo)售面積同比增速呈“V型”反彈。前2月，受新冠疫肺炎疫情爆發(fā)影響，全國商品房銷(xiāo)售面積降至8475萬(wàn)平方米，創(chuàng )2015年以來(lái)同期新低，同比下降39.9%，為2000年以來(lái)單月最大跌幅。

隨著(zhù)紓困政策逐步落地，房地產(chǎn)行業(yè)復工復產(chǎn)提速，購房者置業(yè)信心提升，3月，樓市迎來(lái)強勢復蘇，單月商品房銷(xiāo)售同比降幅顯著(zhù)收窄至14.1%。

4月，隨著(zhù)疫情進(jìn)入常態(tài)化防控階段，多數城市線(xiàn)下售樓處重新開(kāi)放，杭州、南京、成都熱點(diǎn)項目更是出現“萬(wàn)人搖號”，在核心一二線(xiàn)城市市場(chǎng)復蘇的帶動(dòng)下，全國商品房銷(xiāo)售幾乎已經(jīng)恢復至疫前同期水平，同比僅微跌2.1%。

5月，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走出疫情陰霾，銷(xiāo)售面積同比由負轉正，增長(cháng)9.7%，累計同比跌幅收窄至10.6%，東部地區房地產(chǎn)市場(chǎng)復蘇動(dòng)能更為強勁，累計同比跌幅已然收窄9.9%，中部地區和東北地區復蘇相對緩慢，累計同比跌幅都還在20%左右。

6月，進(jìn)入年中業(yè)績(jì)沖刺期，銷(xiāo)售面積創(chuàng )2020年以來(lái)單月新高，銷(xiāo)售金額突破2萬(wàn)億元，創(chuàng )2018年以來(lái)同期新高。受此帶動(dòng)，上半年，全國商品房銷(xiāo)售面積、金額累計同比僅下跌8.4%、5.4%，跌幅較一季度大幅收窄，標志著(zhù)全國樓市基本實(shí)現“V型”反轉。

下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)加速轉暖，單月銷(xiāo)售面積同比增速在10%左右，助推全年行業(yè)規模再創(chuàng )新高。2020年，全國商品房銷(xiāo)售面積17.6億平方米，同比增長(cháng)2.6%，銷(xiāo)售金額17.4萬(wàn)億元，同比增長(cháng)8.7%，銷(xiāo)售規模如期再創(chuàng )歷史新高。尤其是東部地區房地產(chǎn)市場(chǎng)強勁復蘇，全年銷(xiāo)售表現亮眼，商品房銷(xiāo)售規模同比增長(cháng)7.1%。

三、疫情“震中”武漢二季度樓市復蘇，下半年成交同比轉增3%

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隨著(zhù)紓困政策落地見(jiàn)效，疊加國內核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)轉暖帶動(dòng)，二季度，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始復蘇。4月8日解封當天，武漢就有近半數樓市重新開(kāi)放線(xiàn)下售樓處，新房銷(xiāo)售逐漸破冰，4月，武漢商品住宅成交面積69萬(wàn)平方米，樓市走出此前2月供求歸零的窘境。5月、6月，受疫情壓制的購房需求逐步釋放，商品住宅銷(xiāo)售面積均超過(guò)120萬(wàn)平方米，同比跌幅明顯收窄，二季度武漢新房累計成交473萬(wàn)平方米，累計同比跌幅收窄至38%。

7月，購房潛力進(jìn)一步釋放，樓市加速轉暖，武漢商品住宅成交面積重回222萬(wàn)平方米高位，同比由負轉正。9月以后，隨著(zhù)金九銀十傳統旺季和年末業(yè)績(jì)沖刺期的到來(lái)，房企加大推貨力度，供應明顯放量，帶動(dòng)成交持續高位運行，成交同比增幅走闊。下半年，武漢新房累計成交1296萬(wàn)平方米，累計同比由降轉升，增長(cháng)3%。

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一、支持企業(yè)復工重大項目全面開(kāi)工，加碼穩投資助力經(jīng)濟穩增長(cháng)

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二、落實(shí)穩就業(yè)舉措，鼓勵員工返崗、獎勵企業(yè)招用就業(yè)困難人員

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三、構建線(xiàn)上線(xiàn)下?tīng)I銷(xiāo)閉環(huán)，線(xiàn)上精準獲客賦能線(xiàn)下成交轉化

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一、支持企業(yè)融資不抽貸斷貸壓貸，加碼并購融資促進(jìn)行業(yè)債務(wù)風(fēng)險出清

支持企業(yè)合理融資需求，保持房地產(chǎn)融資平穩有序，加大并購融資支持力度，促進(jìn)行業(yè)債務(wù)風(fēng)險出清。

其一，對經(jīng)營(yíng)暫遇困難的企業(yè)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸。對受疫情影響較大、經(jīng)營(yíng)暫遇困難的房企，金融機構不盲目抽貸、斷貸、壓貸，支持企業(yè)保持資金鏈穩定。

其二，對還貸困難的企業(yè)，鼓勵展期或續貸。對受疫情影響嚴重、貸款到期還款困難的房企，鼓勵金融機構按照市場(chǎng)化方式予以展期或續貸，為企業(yè)接續資金。

其三，對優(yōu)質(zhì)企業(yè)兼并重組出險企業(yè)或項目，提供融資支持。金融機構要做好企業(yè)或項目并購金融服務(wù)，穩妥有序開(kāi)展并購貸款業(yè)務(wù)，加大并購債券融資支持力度，積極提供兼并收購財務(wù)顧問(wèn)服務(wù)，有序引導出險房企有序出清。

二、區分項目風(fēng)險與企業(yè)風(fēng)險，支持優(yōu)質(zhì)項目融資改善出險企業(yè)資金面

區分項目風(fēng)險與企業(yè)集團風(fēng)險，支持優(yōu)質(zhì)項目融資及收并購，改善出險企業(yè)資金面。

一方面，支持出險企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目融資，并通過(guò)優(yōu)質(zhì)項目銷(xiāo)售回款，間接改善企業(yè)資金面。房企融資評判不單純依據企業(yè)的償債風(fēng)險等級，而是在項目層面有所區分。即便是出險房企,也有一些銷(xiāo)售及回款能力較好的優(yōu)質(zhì)項目，仍需給予必要的融資支持，并通過(guò)優(yōu)質(zhì)項目銷(xiāo)售回款，間接改善出險企業(yè)資金面。

另一方面，督促出險企業(yè)主動(dòng)“瘦身”，支持央國企及優(yōu)質(zhì)民企收購出險企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目。出險企業(yè)仍需積極開(kāi)展“自救”，加快處置優(yōu)質(zhì)項目，盤(pán)活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，提高企業(yè)集團的流動(dòng)性。支持央國企及優(yōu)質(zhì)民企收購出險企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目，商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司等應積極介入，對并購融資業(yè)務(wù)開(kāi)啟“綠色通道”，加快出險企業(yè)資產(chǎn)處置進(jìn)度。

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適度放松預售資金監管，確保工程款及時(shí)支付，提高預售資金使用效率，緩解企業(yè)資金周轉壓力。

其一，主抓重點(diǎn)監管資金，超額資金企業(yè)可自由提取。首先需要明確的是，預售資金額度監管為“重點(diǎn)額度監管”，即能確保項目竣工所需的資金額度。只要監管賬戶(hù)內資金達到相應的重點(diǎn)監管額度，超出額度的資金就可以由房企自由提取。

其二，分檔提高重點(diǎn)監管資金提取比例。適度增加預售監管資金撥付節點(diǎn)，依據項目施工進(jìn)度，適當提高各檔次重點(diǎn)監管資金的提取比例。倘若項目主體結構封頂，便能全額提取重點(diǎn)監管資金。

其三，允許企業(yè)使用銀行保函等額替換重點(diǎn)監管資金。房企可憑銀行保函替換同等額度的重點(diǎn)監管資金，以便提高預售資金使用效率，銀行保函有效期原則上不低于6個(gè)月。

其四，經(jīng)營(yíng)困難企業(yè)可申請預支重點(diǎn)監管資金。對受疫情影響經(jīng)營(yíng)困難的企業(yè)，在工程進(jìn)度尚未達到規定的用款節點(diǎn)，可申請預支重點(diǎn)監管資金。

五、緩繳住房公積金并減免稅費，幫扶企業(yè)擺脫經(jīng)營(yíng)困境

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六、保證金比例降至20%分期繳納土地款，降低地價(jià)提高盈利預期

調降土拍門(mén)檻，保證金比例調降至20%，分期繳納土地出讓金，尤其要降低地價(jià)，提高企業(yè)開(kāi)發(fā)盈利預期。

其一，土地競買(mǎi)保證金比例調降至20%。調降土地出門(mén)檻，土地競買(mǎi)保證金比例建議下調至起始總價(jià)的20%。

其二，分期繳納土地出讓金。例如在土地出讓合同簽訂一個(gè)月內繳納不低于50%的土地出讓金，余款則可分期繳納，最長(cháng)繳款期限不超過(guò)一年。

其三，增加低價(jià)地、平價(jià)地供應。提升供地質(zhì)量，增加核心地段優(yōu)質(zhì)宅地供應比重。適度降低土地出讓價(jià)格，尤其要增加低價(jià)地、平價(jià)地供應，給予企業(yè)一定幅度的讓利空間。

其四，取消自持、配建租賃住房等要求。新出讓地塊建議取消自持、配建租賃住房等要求，改由政府統一選定地塊集中開(kāi)發(fā)建設。

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一、放松限購鼓勵剛需購房，弱二線(xiàn)及三四線(xiàn)應全面取消限購

限購政策應當有所松綁，尤其是弱二線(xiàn)以及三四線(xiàn)城市，更有必要全面取消限購，進(jìn)而鼓勵剛需購房消費。

一方面，核心一、二線(xiàn)城市局部放松限購。例如加快人才落戶(hù)，支持其購房消費，各類(lèi)人才可以通過(guò)落戶(hù)變相獲得購房資格。又如降低非戶(hù)籍家庭社保繳存年限要求，以便提升增量剛需，鼓勵被壓抑的剛需群體購房。再如遠郊區域率先取消限購，進(jìn)而刺激居民購房消費，減緩市場(chǎng)下行壓力。

另一方面，弱二線(xiàn)以及三四線(xiàn)城市全面取消限購。弱二線(xiàn)以及三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期面臨較大的下行壓力，仍需在政策層面予以呵護，積極出臺有利政策，慎重出臺收縮政策，限購政策應當全面取消，以便于提振市場(chǎng)信心，刺激剛需以及改善性購房消費，扭轉市場(chǎng)下行預期。

二、放松限貸支持改善群體購房，二套房首付下調至30%-40%

受限貸政策影響，大量改善性需求被壓制。2021年，改善性需求相對堅挺，據CRIC重點(diǎn)監測的 194個(gè)樣本城市成交結構數據顯示，三房成交套數占比高達54.5%，四房成交占比穩步提升至20.7%。但受限貸政策影響，不少城市二套房首付比例都在50%以上，部分城市更是達到70%乃至80%，很大程度上提升了改善性客群首付款支出壓力，大量改善性需求被壓制。

在市場(chǎng)需求層面，還是要予以適當刺激，限貸政策應當有所放松，尤其要下調二套房首付比例，才能有效激活相對充裕的改善性購房消費。例如二套房首付比例依央行限貸政策下限執行，即非限購城市二套房首付比例不低于30%，限購城市二套房首付比例不低于40%。又如認貸不認房，首套房貸款已結清再購買(mǎi)二套房，按首套房貸款政策執行。再如大幅提升非普通住宅認定標準，除豪宅項目之外，改善性項目理應劃歸至普通住宅產(chǎn)品，并參照普通住宅辦理按揭貸款。

三、繼續下調房貸利率至全國下限：首套LPR、二套LPR+60BP

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四、放松公積金貸款減輕剛需購房壓力，可提取公積金付首付

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五、財稅刺激托市，新市民、多孩家庭、人才購房給予減稅及補貼

通過(guò)財稅刺激托底樓市，鼓勵新市民、多孩家庭及各類(lèi)人才購房消費，主要涉及下調房地產(chǎn)交易稅費，并實(shí)行購房補貼。

其一，下調房地產(chǎn)交易稅費。例如2022年，購買(mǎi)首套房可以免征契稅，購買(mǎi)二套房同樣可以減半征收契稅。又如個(gè)人轉讓二手住房，個(gè)人所得稅免征年限由5年調整為2年。

其二，實(shí)行購房補貼。例如鼓勵新市民買(mǎi)房，凡是購買(mǎi)首套商品住房的新市民，給予一定金額的購房補貼。又如獎勵二孩、三孩家庭購房，凡是購買(mǎi)商品住房的二孩、三孩家庭，由市、區財政部門(mén)予以獎勵。再如實(shí)施人才購房補貼，凡是大專(zhuān)以上學(xué)歷的各類(lèi)人才購房，給予一次性購房補貼，高素質(zhì)人才理應享受更高的補貼標準。