克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID:cricyjzx)
盡管廣州、福州兩城土拍門(mén)檻均明顯放松，但仍難扭轉地市熱度的下行，兩城溢價(jià)率均降至歷史低點(diǎn)、流拍率也仍居高位。
12月初，廣州和福州也迎來(lái)了第三輪集中土拍。與此前參拍城市相同，為了吸引房企參拍，兩城對土地出讓規則均進(jìn)行了調整，如廣州多宗地起拍價(jià)打折、福州提升溢價(jià)地塊商品住宅限價(jià)漲幅等，以給予房企更多利潤空間。那么，兩城最后一輪土拍表現究竟如何？較上一輪又發(fā)生怎樣的變化？
先就廣州來(lái)看。第三輪集中供地，廣州共出讓17宗地，最終4宗地流拍、13宗底價(jià)成交，總建面為357萬(wàn)平方米，共收金303億元。和前兩輪相比，廣州第三輪的成交建面和金額均大幅縮減，熱度也進(jìn)一步走低。雖然第三輪流拍率較第二輪降低，但這是因有國企托底，最終成交的13宗成交地塊無(wú)一宗溢價(jià)，實(shí)際土拍熱度直接降至冰點(diǎn)。
再來(lái)看福州，三輪土拍中22宗成交土地中有11宗溢價(jià)率成交，并且其中6宗均觸及最高限價(jià)+搖號成交，分別位于臺江、晉安、鼓樓和馬尾等區域，而倉山、長(cháng)樂(lè )等區域地塊基本以底價(jià)及超低溢價(jià)成交，市場(chǎng)整體表現冷熱不均。對比福州三輪集中土拍來(lái)看，三輪土拍熱度依次遞減，尤其是第三輪土拍整體溢價(jià)率降至3.1%，與首輪18.5%的溢價(jià)形成鮮明對比。
01 廣州：多宗回爐地塊地價(jià)下調卻仍遭流拍
受第二輪集中土拍遇冷影響，廣州集中供地第三輪推地量大幅縮減，僅推出17宗地塊，其中7幅地為流拍再掛地塊，起拍門(mén)檻較上一輪明顯降低。與此同時(shí)，南沙、黃埔兩區此次供地均未提及“限房?jì)r(jià)”的要求，南沙首套50%限售也被取消，意為房企釋放更多利潤空間。但從最終成交來(lái)看，上述舉動(dòng)并未能扭轉廣州三輪土拍低溫的態(tài)勢，17宗地中仍有4宗地遭遇流拍，成交地塊中九成以上由國企托底。
多宗回爐地塊下調起拍價(jià)、取消配建，出讓門(mén)檻顯著(zhù)降低
受第二輪集中土拍遇冷影響，廣州集中供地第三輪推地量大幅縮減。本次集中出讓?zhuān)瑥V州僅推出17宗住宅用地，總建筑面積為296.36萬(wàn)平方米，較前兩輪降幅都在六成以上。同時(shí)，中心城區地塊的供應量也顯著(zhù)縮減，本輪僅海珠有一宗地掛出，其余三區則均無(wú)土地出讓?zhuān)┑刭|(zhì)量較前兩輪也有所下滑。
值得注意的是，此次集中供地中有7宗地均為二輪集中出讓中遭遇流拍的地塊，此輪再次掛出，多宗地的起拍門(mén)檻有所下調。有4幅地的起拍總價(jià)較二輪時(shí)下調，降幅都在10%以上，其中白云太和鎮沙亭地塊降幅高達21%，地價(jià)顯著(zhù)下調。番禺利豐地塊和從化江浦地塊雖然起拍總價(jià)并未下調，但分別取消了10%回購物業(yè)的配建要求和引進(jìn)產(chǎn)業(yè)的要求，實(shí)際拿地門(mén)檻也較上一輪明顯下降。唯一地塊上漲的地塊位于增城區，該宗地起拍價(jià)較二輪掛出時(shí)上漲了約4%，但考慮該宗地也取消了配建回購物業(yè)的要求，實(shí)際起拍樓板價(jià)較第二輪也下降了245元/平方米。
13宗成交地塊均為底價(jià)出讓?zhuān)衿笾袃H星河競得南沙一宗宅地
雖然廣州三輪集中土拍較二輪放開(kāi)了諸多限制，但土拍熱度并未因此有所回升，反而較二輪進(jìn)一步走低。從參拍企業(yè)來(lái)看，17宗地僅吸引了不足10家房企參拍，并且多數為本地城投、城建類(lèi)的政府平臺公司，房企參拍積極性較低。最終成交結果也體現了廣州此次土拍的冷，17宗地僅成交了13宗，且均為底價(jià)出讓。
拿地房企方面，13宗成交地塊中有12宗被國企競得，僅一宗位于南沙橫瀝島的地塊由來(lái)自深圳的民企星河拿下。并且，12宗地中除保利發(fā)展拿下的3幅地外，其余地塊則均被本地城投所獲，上一輪有土地入賬的中海、葛洲壩、電建等央企則均未參與此次土拍。不僅是民企“躺平”，在當前市場(chǎng)熱度仍在谷底的背景下，國企拿地態(tài)度也更加謹慎。
土拍趨冷原因在于樓市表現萎靡，利潤空間未及預期下房企“抄底”意愿不強
相比于已經(jīng)完成第三輪土拍的其他城市，廣州此次土拍熱度明顯更冷，也是目前三輪土拍中唯一未有地塊溢價(jià)成交的城市。究其原因，一方面主要是由于近月來(lái)廣州樓市行情明顯趨冷，此前成交熱點(diǎn)片區南沙、黃埔已經(jīng)出現了多盤(pán)促銷(xiāo)的現象。據CRIC監測數據統計，自今年7月份以來(lái)，廣州商品住宅成交量逐月走低，同比降幅也多在三成以上；成交疲軟下，廣州新建商品住宅的消化周期也于11月末上升至15個(gè)月，較今年年中時(shí)明顯拉長(cháng)。
另一方面，利潤空間未及預期也是導致房企參拍意愿不強的原因。雖然廣州此次對部分地塊調低了起拍價(jià)格，但出讓地塊的條件仍然較多，實(shí)際利潤空間并不是如此充足。以再度流拍的番禺大石街兩宗地塊來(lái)看，盡管兩宗地起拍價(jià)降幅均在10%以上，但地塊一仍有1.68萬(wàn)平方米的無(wú)償配建和2.42萬(wàn)平的回購配建要求，地塊二也有5040平方米的無(wú)償配建和2.1萬(wàn)平的回購配建要求，實(shí)際起拍樓板價(jià)約在2.3萬(wàn)元/平方米左右；同時(shí)，兩宗地周邊城市界面較差，各項配套也比較缺乏，而2公里外臨近地鐵站的新盤(pán)售價(jià)僅在3.7萬(wàn)元/平方米。以此價(jià)格估算，兩宗地的地房比已經(jīng)超過(guò)0.6，而受配套欠缺影響，兩宗地未來(lái)商品住宅價(jià)格勢必要更低。由此來(lái)看，大石街兩宗地塊的實(shí)際盈利空間并不高。因此，本輪這兩宗地無(wú)一房企報名參拍，最終而慘遭流拍。
從土地供應規模上來(lái)看，福州三輪集中土拍供應宅地33宗，總供應建面201萬(wàn)平方米，較前兩輪供應規模均有增加，增幅分別為28%和9%，整體來(lái)看，三輪土拍供應量還是相對充裕的。
截止12月2日，2021年福州六區（含長(cháng)樂(lè )、馬尾）宅地累計供應量達325公頃，而2021年度福州六區住宅用地計劃供應323公頃，從供應角度來(lái)看，供地完成度達100.6%，基本完成了全年宅地計劃量。
土拍規則雖有放松，但福州三輪土拍熱度不升反降
值得注意的是，與二輪土拍降低“溢價(jià)率上限+搖號”、控制競配建來(lái)控土地熱度不同，福州三輪土拍規則有明顯放松，上調了溢價(jià)地塊的備案價(jià)格，在溢價(jià)成交的情況下，出讓價(jià)款每增加1%，備案均價(jià)按商品房銷(xiāo)售指導價(jià)上浮0.3%確定，最高上浮幅度不得超過(guò)4.5%，目的就是為了試圖通過(guò)新房限價(jià)放松，來(lái)增加開(kāi)發(fā)商的利潤空間，以調動(dòng)他們的拿地積極性。
但對比福州三輪集中土拍來(lái)看，三輪土拍熱度依次遞減，尤其是第三輪土拍整體溢價(jià)率降至3.1%，與首輪18.5%的溢價(jià)形成鮮明對比。就底價(jià)地塊比重來(lái)看，第三輪集中土拍底價(jià)成交地塊增至50%，較前兩輪大幅提升（首輪、二輪底價(jià)成交比重均僅有15%），企業(yè)拿地積極性明顯降低。就流拍率來(lái)看，三輪與二輪相當，流拍率依然在高位。除因出讓條件優(yōu)化，取消出讓的9宗宅地外，晉安和長(cháng)樂(lè )均有一宗流拍，流拍率為33%，表現較二輪稍好。
不過(guò)由于福州三輪土拍優(yōu)質(zhì)地塊供應量增加，加之房?jì)r(jià)限價(jià)放松，整體來(lái)看，福州土拍表現還是比較穩的，在已完成三輪土拍的6個(gè)城市中熱度僅次于深圳和南京。
寬限價(jià)之下盈利空間有所提升，臺江CBD封頂搖號地塊也能實(shí)現盈利
在限價(jià)放松的影響之下，本輪土拍的盈利空間表現較佳。以中心四區涉宅地塊為例（不含租賃、安置地），按照各自的商品住宅銷(xiāo)售指導均價(jià)上浮價(jià)來(lái)測算的話(huà)，除本次土拍最熱門(mén)的閩江北CBD稀缺地塊外，其余地塊地房比均在60%以下，尤其是大東海競得的五里亭純宅地，地房比僅有49%，房地差超1.8萬(wàn)元/平方米，盈利空間均十分可觀(guān)。
而臺江CBD地塊，由于區位優(yōu)越、配套完善，且無(wú)任何回購配建要求，成為本場(chǎng)土拍熱度最高的地塊（7家房企報名、最高限價(jià)+100%首期付款+搖號成交），最終該地被廈門(mén)國貿以15%的溢價(jià)競得，成交樓面價(jià)為30806元/平方米，該地商品住宅銷(xiāo)售指導均價(jià)約42000元/平方米（根據溢價(jià)率上浮之后的指導價(jià)為43890元/平方米），這樣測算下來(lái)，地房比為70%，房地差超13000元/平方米，再加上地塊十分稀缺，項目實(shí)現盈利基本不成問(wèn)題。
房企拿地：本土房企建發(fā)斬獲5子，清遠航星搖中三宗、成為運氣王
與首輪土拍房企積極報名、馬甲泛濫截然不同，福州三輪集中土拍表現相對平淡，除臺江等少數熱門(mén)板塊地塊以及部分租賃地塊以外，大部分地塊僅有一家房企報名參拍，22宗成交地塊中有11宗以底價(jià)成交，另有2宗流拍、9宗提前一天終止出讓?zhuān)w溢價(jià)率僅有3%，房企拿地積極性明顯下降。
另外，從參拍房企來(lái)看，三輪集中土拍較前二輪也發(fā)生了極大變化。首輪土拍中保利、萬(wàn)科、建發(fā)、龍湖等龍頭房企頻頻出手，超半數地塊觸發(fā)最高限價(jià)，最終拿地要憑借運氣，在此影響之下，首輪20宗土地大部分被資金雄厚的大型國企、央企包攬，少量地塊被融信、新城等民企拿下。
至于二輪集中土拍，福州作為重點(diǎn)城市土拍規則全面升級之后的第一城，由于土地競拍方式發(fā)生了一系列調整，最高限價(jià)下調至15%，競拍方式全部改為“限地價(jià)+搖號”，房企參拍情況也發(fā)生極大變化，最終導致大型國企、央企拍地數量明顯減少，僅有保利和金地有所斬獲，拿地主力多為本地民企，譬如融僑、中駿等。
三輪集中土拍中參拍的品牌房企中除保利以及深耕福建的建發(fā)和國貿外，其余的也大都銷(xiāo)聲匿跡。二輪集中土拍中表現積極的民企無(wú)一參拍，取而代之的是福州本地國企投資平臺，譬如馬尾城投、長(cháng)樂(lè )城投、福州新區開(kāi)發(fā)投資、福州建工、福州城投、福州文投等，拿占比接近五成。
值得注意的是，本場(chǎng)土拍建發(fā)表現尤為亮眼，在臺江、倉山、晉安等區域連下五子，成為本場(chǎng)土拍“收割機”，而新面孔清遠航星則成為“運氣王”，接連搖中三地。
整體來(lái)看，盡管廣州、福州兩城土拍門(mén)檻均明顯放松，但仍難扭轉地市熱度的下行，兩城溢價(jià)率均降至歷史低點(diǎn)、流拍率也仍居高位。但兩城之間也存在較大差異，廣州三輪土拍堪稱(chēng)徹底“涼涼”，除流拍地塊外，其余地塊均底價(jià)成交，甚至連海珠宅地也底價(jià)成交；而福州臺江、晉安等熱點(diǎn)區域仍有封頂搖號成交地塊，土地市場(chǎng)表現整體冷熱不均。
展望未來(lái)，考慮到近期資金環(huán)境依舊偏緊、樓市下行壓力依然巨大，為了降低未知風(fēng)險，房企“躺平”的情緒還會(huì )延續，土拍“降溫”在一定時(shí)間內仍是大概率事情。不過(guò)在地價(jià)下調、新房限價(jià)適度放松等政府“讓利”的新規下，優(yōu)質(zhì)地塊的競拍熱度仍在，如此前深圳四宗搖號地塊、福州本輪土拍中臺江CBD這樣的稀缺地塊，均吸引了多家房企競拍，參拍熱度較二輪有所提升。這說(shuō)明在保障適當盈利的情況之下，房企對于稀缺資源依然較為看中，參拍意愿仍比較強烈。因此，接下來(lái)，上海、杭州等利潤空間足夠、樓市去化較好的城市，第三輪土拍或將較二輪有所回溫。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“克而瑞地產(chǎn)研究”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
