克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
在延續了土拍門(mén)檻降低的政策環(huán)境下，成都本次土拍表現較2021年第二、三輪有所回溫，但熱度漲幅并不明顯。
4月2日，成都為期3天的集中供地落下帷幕，本年度首輪集中供地出讓完成。本次成都土拍共成功出讓44宗含宅用地，總成交金額為393.1億元，總建面達到356.9萬(wàn)平方米，6宗地塊流拍，流拍率12%，較2021年的后兩次集中供地有所回落，市場(chǎng)逐步企穩。
從成交熱度來(lái)看，本次土拍的整體溢價(jià)率為5%，對比今年已完成首輪集中供地的城市來(lái)看，處于中游水平，大部分地塊底價(jià)成交，少數熱點(diǎn)地塊進(jìn)入搖號抽簽環(huán)節，區域之間冷熱不均的情況較為明顯。
與部分熱點(diǎn)城市一樣，成都首輪土拍也從政策端下調了拿地的成本和門(mén)檻，采取“限房?jì)r(jià)、定品質(zhì)、競地價(jià)”的拍賣(mài)措施，意圖提升房企參拍的積極性：
首先在“限房?jì)r(jià)”方面，大部分地塊的銷(xiāo)售限價(jià)與最高平均樓板價(jià)之間達到1萬(wàn)元/平方米以上的價(jià)差，為地塊預留了足夠的盈利空間；
其次“競地價(jià)”達到最高限價(jià)后，取消了競配建、競自持等變相增加企業(yè)拿地成本的環(huán)節，而是改為直接抽簽搖號，房企靠“運氣”拿地，競拍環(huán)節有所簡(jiǎn)化；
而從地塊本身自帶的配建情況來(lái)看，除小部分地塊要求配建返遷房、檔案房或者自持一定比例的商業(yè)以外，大部分地塊沒(méi)有配建要求，對于房企而言成本有所降低。
在這樣的政策寬松下，成都本次集中供地吸引了較多房企報名參拍，如中海、保利、龍湖等龍頭房企，但更多的是本土的投資公司和本地房企，以及部分民企如凱德、中瑞天悅等。
然而在參拍人數不少的情況下，集中供地依然呈現出冷熱不均的現象，可見(jiàn)市場(chǎng)下行、資金緊張的大環(huán)境下，“把錢(qián)花在刀刃上”是房企主要投資策略。
02 土拍熱度兩極分化 半數地塊底價(jià)成交、優(yōu)質(zhì)地塊遭“哄搶”
成都本次土拍成交的含宅用地整體溢價(jià)率為5%，但地塊的成交熱度分化明顯，6宗地塊觸及最高限價(jià)、搖號成交，同時(shí)還有過(guò)半地塊底價(jià)成交。
市場(chǎng)出現冷熱不均的主要原因，還是與目前房企投資態(tài)度普遍謹慎以及地塊質(zhì)量參差不齊有關(guān)，本次觸及最高限價(jià)的6宗地塊分布于成華區、武侯區、高新南區以及天府新區，均為周邊生活氛圍已經(jīng)較為成熟的優(yōu)質(zhì)地塊。尤其高新南區大源板塊的GX2022-03（071）號地塊，不僅處于稀缺板塊，且周邊2021年成交1宗含宅地塊樓板價(jià)相近，但需要配建64%人才公寓，而本次地塊無(wú)配建要求，因此吸引了26家房企參與最終的抽簽環(huán)節。
反之，本次流拍的6宗地塊，除了區位條件一般以外，有4宗地塊體量較大，均超過(guò)100畝，大體量占用資金較多，也是房企放棄的原因之一。
03 六成地塊房地差過(guò)萬(wàn)，平均地房比0.47
從盈利空間角度來(lái)看，大部分地塊依然“有利可圖”。成交的44宗含宅用地平均地價(jià)房?jì)r(jià)比為0.47，且房?jì)r(jià)地價(jià)差高于1萬(wàn)元/平方米較為普遍。
即使進(jìn)入搖號環(huán)節的幾宗地塊，房?jì)r(jià)地價(jià)差也在1萬(wàn)元/平方米左右，其中中瑞天悅競得的武侯區純住宅地塊成交樓板價(jià)為13600元/平方米，但銷(xiāo)售限價(jià)達到30500元/平方米，盈利空間相對可觀(guān)。
據統計，本次成交地塊中36%地塊房?jì)r(jià)地價(jià)差不足1萬(wàn)元/平方米，半數地塊房?jì)r(jià)地價(jià)差落于10000-14000元/平方米區間，還有14%的地塊房?jì)r(jià)地價(jià)差高于14000元/平方米，可有較高的盈利預期。
04 以中海、保利為首的國/央企積極拿地 本土平臺公司持續“托底”
從拿地房企來(lái)看，本次成都土拍雖然吸引了較多房企參拍，但主力依然是大型國企、央企，其中中海、保利表現搶眼，各自斥資56.5億元和34.5億元，分別拿下3宗、2宗地塊，中海也是本次土拍中拿地金額最高的房企。此外，諸如金茂、中交、國貿等也在成都首輪集中供地中有所斬獲。
本次土拍的另一股“中堅力量”則是地方平臺公司，例如城投置業(yè)、人居、陸港興辰置業(yè)等均拿下不止1宗地塊，成都城投置業(yè)還通過(guò)抽簽拿下最熱門(mén)的高新區大源板塊地塊，表現極為活躍，此外成華舊改、郫都投資、成都交投、金牛國投等公司也各有所獲，而這些企業(yè)也是去年集中供地的“主力軍”。
民企方面，本次僅有8宗地塊由民企競得，川渝區域是龍湖深耕的大本營(yíng)，本次龍湖在龍泉驛區和雙流區各落一子，凱德和中瑞天悅也通過(guò)抽簽各自獲取1宗純宅地，總體來(lái)看，民企拿地積極性仍然偏低。
整體來(lái)看，在延續了土拍門(mén)檻降低的政策環(huán)境下，成都本次土拍表現較2021年第二、三輪有所回溫，但熱度漲幅并不明顯。在目前房企投資仍然謹慎之下，首輪土地市場(chǎng)冷熱不均也在清理之中。
從拿地企業(yè)來(lái)看，已拍的大多數城市均以資金實(shí)力雄厚國企、央企作為拿地主力，其次則依靠當地的平臺公司“托底”，成都本次土拍也符合這一特征，對于有實(shí)力的企業(yè)而言，目前可以算是拿地窗口期，而民企投資還需要一定的時(shí)間修復。
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