近日北京冬奧會(huì )正式拉開(kāi)帷幕，掀起群眾的“冰雪熱”。據同程旅行大數據顯示，2022年春節小長(cháng)假期間全國冰雪類(lèi)型景區訂單量同比上漲68％；廣州、成都與無(wú)錫融創(chuàng )雪世界、吉林萬(wàn)科松花湖度假區、長(cháng)白山萬(wàn)達國際度假區等冰雪場(chǎng)地呈“爆滿(mǎn)”態(tài)勢，其中萬(wàn)科松花湖項目除夕到大年初六共接待客流3.92萬(wàn)人次，同比增長(cháng)72%，營(yíng)業(yè)收入同比增長(cháng)126%。冬奧會(huì )帶火冰雪，“冰雪賽道”中早已先后涌入了萬(wàn)科、萬(wàn)達、融創(chuàng )、奧山、魯能、世茂、復星等一眾房企，“新老玩家們”對冰雪產(chǎn)業(yè)的切入方向有哪些不同？“曲高和寡”的冰雪項目商業(yè)模式的痛點(diǎn)在哪？萬(wàn)億冰雪風(fēng)口來(lái)襲，寒冬下的房企如何在“鞏固提升基本盤(pán)”的同時(shí)分得冰雪產(chǎn)業(yè)的一杯羹？

 01 度假區為布局首選 融創(chuàng )和萬(wàn)科一南一北切入滑雪場(chǎng)賽道

冰雪產(chǎn)業(yè)主要包括冰雪服務(wù)業(yè)、冰雪場(chǎng)地設施建設業(yè)以及冰雪用品及相關(guān)產(chǎn)品制造業(yè)三大類(lèi)，而房企對冰雪產(chǎn)業(yè)的布局集中于冰雪場(chǎng)地的開(kāi)發(fā)運營(yíng)、冰雪旅游等地產(chǎn)領(lǐng)域。

冰雪場(chǎng)地主要涵蓋滑冰場(chǎng)與滑雪場(chǎng)等形態(tài)，由于當前新增滑冰場(chǎng)多為商業(yè)綜合體形式，基本交由冰場(chǎng)品牌方進(jìn)行承租運營(yíng)（少數由商業(yè)體自建并自主運營(yíng)，如華潤旗下的冰紛萬(wàn)象系列），所以暫不在本文的參照范圍內。國內滑雪場(chǎng)按核心目標客群可分為三類(lèi)：旅游體驗型、城郊學(xué)習型及目的地度假型，據《2020中國滑雪產(chǎn)業(yè)白皮書(shū)》數據顯示三類(lèi)雪場(chǎng)占比75%、22%及3%，新建雪場(chǎng)中目的地滑雪度假區呈上升趨勢，而旅游體驗型滑雪場(chǎng)則出現下滑趨勢。

從房企參與冰雪地產(chǎn)的布局方向來(lái)看，目的地度假型滑雪場(chǎng)是絕大多數房企的首選，除緣于酒店、商業(yè)租金及滑雪場(chǎng)等多元變現渠道外，獲取低價(jià)地并銷(xiāo)售住宅是其盤(pán)活資產(chǎn)的主要方式。以吉林萬(wàn)科松花湖度假區滑雪場(chǎng)為例，2016-2017年項目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入分別1.39億元、2.52億元，占比分別55.38%、67.74%，萬(wàn)科通過(guò)“以售養租”的方式來(lái)補貼度假區內滑雪場(chǎng)、酒店、商業(yè)街等資產(chǎn)的投資經(jīng)營(yíng)。

城郊學(xué)習型雪場(chǎng)是房企布局冰雪地產(chǎn)的次選，萬(wàn)科、融創(chuàng )、奧山、世茂等部分房企也均有涉及，其中萬(wàn)科選擇一路向北布局室外雪場(chǎng)，而融創(chuàng )則主要占據無(wú)錫、廣州、成都、重慶、杭州和深圳等地南方市場(chǎng)的室內雪場(chǎng)。針對旅游體驗型雪場(chǎng)的布局，房企涉及不多，如南寧萬(wàn)達娛雪樂(lè )園建面偏?。s0.4萬(wàn)平）、設施簡(jiǎn)單，以?shī)蕵?lè )為主。

相較于度假型雪場(chǎng)，房企較少選擇學(xué)習型或體驗型雪場(chǎng)，主要緣于該類(lèi)型雪場(chǎng)投入大、周期長(cháng)，易沉淀資金。如廣州融創(chuàng )雪世界建面7.5萬(wàn)平（雪場(chǎng)5.57萬(wàn)平），規模偏大，相關(guān)設施配置更齊全，投資高達16億元，收入以滑雪門(mén)票及設備租賃為主，按日均客流量2200人次（2019年6月開(kāi)業(yè)至2021年5月底累計客流超150萬(wàn)人次）、門(mén)票單價(jià)300元計算，年收入約合2.4億元，整體回收周期相對較長(cháng)。

商業(yè)模式上，除自持等傳統重資產(chǎn)模式外，考慮到冰雪項目高投入、長(cháng)周期的特點(diǎn)，復星旅文、萬(wàn)科和融創(chuàng )開(kāi)始試水委托管理等輕資產(chǎn)模式。如復星旅文2020年底于全球的65個(gè)ClubMed度假村中41家采用租賃模式，10家以管理模式獲取提成，僅14家是重資產(chǎn)自持的；而目前融創(chuàng )在營(yíng)的3家室外雪場(chǎng)也是輕資產(chǎn)運營(yíng)。

 02 曲高和寡 冰雪最終難成房企“第N條曲線(xiàn)”

房企爭先恐后布局冰雪地產(chǎn)，主要受到當前國內冰雪運動(dòng)滲透率低，市場(chǎng)規模有限，但政策支持下景氣度較高的影響。據《2020中國滑雪產(chǎn)業(yè)白皮書(shū)》顯示中國近五年滑雪人次的平均數1704 萬(wàn)人次，整體滲透率（滑雪人次與人口比重，人口數按七普數據）僅1.2%，國內滑雪仍屬于小眾運動(dòng)，而美國、奧地利及法國近五年滑雪人次均值分別5425萬(wàn)、5170萬(wàn)及5101萬(wàn)，滲透率約16.6%、579.8%、75.9%。

冰雪產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規模官方從未披露，但從發(fā)改委、體育總局等印發(fā)的《冰雪運動(dòng)發(fā)展規劃（2016—2025年）》可窺得一二，規劃要求“2020年中國冰雪產(chǎn)業(yè)總規模將達6000億元，到2025年我國冰雪產(chǎn)業(yè)總規模達到10000億元”，2021-2025年政策目標下冰雪產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規模5年復合增長(cháng)率約13.6%，擁有較高的行業(yè)景氣度。

冰雪賽道成長(cháng)性雖好，但過(guò)去幾年內并未繼物業(yè)、商業(yè)和物流地產(chǎn)一樣成為房企的“第N條曲線(xiàn)”，多數房企也是借冬奧會(huì )的“東風(fēng)”零星發(fā)展冰雪地產(chǎn)。萬(wàn)科2020年底撤銷(xiāo)冰雪事業(yè)部，成立酒店及度假事業(yè)部（BU）并將冰雪業(yè)務(wù)并入新事業(yè)部。奧山控股曾提出2023年在全國落地50個(gè)冰雪項目，但現實(shí)相對骨感，2016-2018年奧山冰雪業(yè)務(wù)收入占比分別0.17%、0.56%和0.16%。房企對冰雪地產(chǎn)發(fā)展的謹慎態(tài)度，背后可能存在以下3大因素：

第一，作為小眾且高危的運動(dòng)，冰雪對客群的經(jīng)濟消費水平要求高，目標客群有限?；┭b備價(jià)格不菲，包括雪靴、雪服、雪板、雪鏡、頭盔等產(chǎn)品，入門(mén)級裝備接近6000元，入門(mén)期教練費用也十分高昂，全天5小時(shí)費用至少1500-2000元。此外，滑雪場(chǎng)對環(huán)境要求高，多選址在黑龍江、吉林、遼寧和新疆等偏遠山區，對南方客群而言交通費、住宿費也成為滑雪支出的大頭。Mob研究院數據顯示滑雪人群的城市等級呈現階梯式分布，2020年一線(xiàn)、新一線(xiàn)和二線(xiàn)占比分別38.7%、19.4%和18.7%，滑雪人群年齡集中在25-34歲（占比45.7%），收入集中在10K以上（占比43.3%）。以上畫(huà)像人群規模相對有限，另外其中至少過(guò)半人群屬于一次性體驗消費，在北京冬奧會(huì )熱度消退后冰雪項目對客群是否具備強粘性也未知，一定程度上給房企布局冰雪地產(chǎn)以及門(mén)票提價(jià)帶來(lái)不確定性和難度。

第二，盈利與資金回籠的痛點(diǎn)。原萬(wàn)科冰雪事業(yè)部首席合伙人丁長(cháng)峰公開(kāi)表示，“滑雪場(chǎng)是一個(gè)巨大的重資產(chǎn)投資，依靠門(mén)票很難實(shí)現盈利，同時(shí)銀行的利息又比較高”，“大型滑雪度假村需要依靠銷(xiāo)售雪場(chǎng)工具以及賣(mài)房來(lái)實(shí)現周轉，這些錢(qián)全部都要用來(lái)補貼前期的滑雪場(chǎng)和酒店投資?！背顿Y規模高、回報周期長(cháng)，雪場(chǎng)運營(yíng)成本高以及融資難也是其發(fā)展痛點(diǎn)。雪場(chǎng)運營(yíng)成本通常包括人員工資及福利費、燃料費用、原材料費、維修費及其他，據報道廣州融創(chuàng )雪世界一年運營(yíng)成本0.4億元，其中超過(guò)6成是燃料費。而滑雪場(chǎng)投入規模大，亟需引入長(cháng)線(xiàn)資本，倘若只是信托、AMC等短線(xiàn)資金未來(lái)可能面臨較高的財務(wù)風(fēng)險。

第三，戶(hù)外雪場(chǎng)面臨無(wú)雪季問(wèn)題，無(wú)雪季期間的替代活動(dòng)對人流吸引以及人均消費提振不足。國內雪場(chǎng)無(wú)雪季期間選擇越野山地車(chē)、真人CS、登山徒步等運動(dòng)活動(dòng)替代冰雪運營(yíng)，但這類(lèi)活動(dòng)客單價(jià)低于冰雪項目（含住宿餐飲）的同時(shí)，整體對人流的吸引不足。如2017年和2018年兩個(gè)雪季萬(wàn)科松花湖度假區到訪(fǎng)人次46.93萬(wàn)人和59.64萬(wàn)人，而同時(shí)期夏季到訪(fǎng)人次5萬(wàn)人和5.81萬(wàn)人，僅占到冬季的10%左右。