疫情對房地產(chǎn)行業(yè)復蘇造成的影響超出了我們的預期。

輝哥說(shuō)，從目前他們監測的幾個(gè)城市來(lái)看，廣州主城區一手房市場(chǎng)回暖跡象明顯，但二手房市場(chǎng)信心仍處于恢復當中；東莞新房成交有所向好，但不太明顯，二手房也仍舊還沒(méi)緩過(guò)來(lái)；深圳、佛山、珠海等城市一二手房市場(chǎng)均還未見(jiàn)明顯的回暖跡象，另外惠州也看不到轉暖的跡象。讓人感到安慰的是，深圳3月31日上午發(fā)布了今年第一批集中供地計劃，本批次商品房限售價(jià)的上調非常明顯，一時(shí)引得市場(chǎng)躁動(dòng)無(wú)比，很多開(kāi)發(fā)商都大喊要全力向小陽(yáng)春沖刺。

前幾天看到了一組數據，3月1日至24日，60個(gè)典型城市的新房銷(xiāo)售面積同比降低了50%（2月份同比降低了28%），18個(gè)典型城市二手房成交面積同比降低了39%（2月份同比降低了38%）。盡管3月16日的金融委會(huì )議以及銀保監會(huì )、證監會(huì )、財政部、外管局當天的表態(tài)給房地產(chǎn)行業(yè)注入了強心劑，此后全國范圍內的住房信貸政策和限購限貸限售限價(jià)政策也都有不同程度的放松，但3月份以來(lái)全國各地的疫情反復還是引起了典型城市地產(chǎn)銷(xiāo)售的持續惡化。

3月16日以來(lái)，又有頭部房企尋求債券展期，本以為能扛過(guò)這波低潮的剩下幾家民營(yíng)百強房企又出現了理財產(chǎn)品無(wú)法兌付、股債雙殺、評級下調等情況。除了個(gè)別非常優(yōu)質(zhì)的民營(yíng)房企外，對于普通的民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，當前公開(kāi)市場(chǎng)的再融資已基本斷裂，銀行、信托都風(fēng)聲鶴唳，隨時(shí)準備著(zhù)抽貸或斷貸，民營(yíng)房企原本寄予厚望的樓市回暖后的銷(xiāo)售資金回籠，目前來(lái)看面臨著(zhù)更大的不確定性，而且這還沒(méi)有將預售資金監管的壓制考慮進(jìn)去。

輝哥和阿政都在強調，普通民眾對失業(yè)和收入下降的擔憂(yōu)已越來(lái)越重，且不說(shuō)有沒(méi)有錢(qián)買(mǎi)房，斷供的已開(kāi)始越來(lái)越多，比如今年法拍房的數量就遠超同期。我們有一個(gè)很大的擔心，如果疫情仍舊大范圍發(fā)生，蕭條的樓市銷(xiāo)售數據仍在持續，那投資人和金融機構的擠兌會(huì )更加頻繁，房企的自有資金以及房企老板的家底都消耗掉后，債券、非標的違約和展期面積將會(huì )越來(lái)越大，如果繼續發(fā)生踩踏，那房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)的目標將更難實(shí)現。

從近兩周的情況來(lái)看，在自救無(wú)望又看不到行業(yè)回暖的情況下，一些房企已開(kāi)始有意無(wú)意地躺平，甚至有些房企已覺(jué)得即便躺平也不再需要承受像以往那么強烈的道德譴責，畢竟已經(jīng)多撐了那么長(cháng)的時(shí)間。市場(chǎng)情緒方面則更加憂(yōu)慮，目前各方對民營(yíng)房企償債意愿的擔憂(yōu)已更加濃厚，比如從上周開(kāi)始，對地產(chǎn)債券的拋售已經(jīng)蔓延到了所有的優(yōu)質(zhì)房企。

我們現在也處于很困惑的階段，比如跟所剩無(wú)幾的沒(méi)有爆雷的房企談好了投資方案、產(chǎn)品架構，可能第二天交易對手就因為其他違約或負面輿情導致交易被迫中止。在目前的形勢下，誰(shuí)都無(wú)法預測哪一家會(huì )是明天倒下的房企，甚至有同行跳起來(lái)說(shuō)，你說(shuō)的很牛逼的A房企都違約了，你覺(jué)得B房企還能撐多久?？陀^(guān)地說(shuō)，現在所剩無(wú)幾的優(yōu)質(zhì)房企也都面臨同樣的問(wèn)題，銷(xiāo)售還在大幅下滑，再融資已基本斷裂，樓市何時(shí)復蘇，靠房企自己到底還能扛上多久，這些答案目前都不是特別明朗。對于投資機構來(lái)說(shuō)，存量項目的風(fēng)險就在那里，到底要不要跑，不跑的話(huà)別人先跑了該怎么辦，難道就賭這家房企客戶(hù)不會(huì )發(fā)生擠兌？

一直都說(shuō)“信心比黃金還寶貴”，盡管我們預計今年5、6月份樓市能真正企穩回暖，房企的拿地、開(kāi)工、銷(xiāo)售也能逐漸進(jìn)入正常循環(huán)，但在經(jīng)濟下行、大國對立導致的反全球化以及疫情反復的影響下，普通民眾對就業(yè)、收入的預期仍舊很悲觀(guān)，購買(mǎi)力何時(shí)能恢復、房地產(chǎn)何時(shí)能復蘇，目前來(lái)看已經(jīng)面臨更大的不確定性。

這半年以來(lái)，越來(lái)越多的同行暫?；蚍艞壛说禺a(chǎn)投資業(yè)務(wù)，好幾家投資機構的朋友都覺(jué)得民營(yíng)房企的爆雷潮將在今年上半年結束，但就是不敢繼續開(kāi)展投放業(yè)務(wù)。相比之下，我們可能還算比較幸運，至少沒(méi)有踩進(jìn)大坑，今年春節后開(kāi)始操作的城投平臺的非標融資也都比較順利。盡管如此，在絕對收益面前，我們還是更熱衷于民營(yíng)房企的前融業(yè)務(wù)，比如投劣后級份額的收益都可以去到年化13%以上，而國央企類(lèi)房企、城投平臺對年化9%左右的融資成本都存在著(zhù)很大抗性?？勺畲蟮膯?wèn)題是，在目前的形勢下，樓市的企穩回暖還得等多久？民營(yíng)房企還得等多久才能迎來(lái)春天？

很多同行問(wèn)我們到底對房地產(chǎn)行業(yè)還有多大的信心，現實(shí)一點(diǎn)地說(shuō)，當前的樓市已經(jīng)成為了拖累整個(gè)經(jīng)濟的最大因素，加上目前國內根本無(wú)法找到可替代房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟增長(cháng)引擎，因此今年的穩經(jīng)濟與穩樓市已形成捆綁，房地產(chǎn)行業(yè)的企穩回暖也就刻不容緩，甚至在樓市無(wú)法企穩回暖的情況下今年GDP的5.5%增長(cháng)目標也可能遙不可及。

值得慶幸的是，3月29日，俄烏談判迎來(lái)了重大進(jìn)展，市場(chǎng)方面預計，俄烏局勢緩和后人民幣升值將引發(fā)外資回流中國的預期，中資房企的巨額美元債償付也能迎來(lái)壓力的緩釋。我們注意到，盡管疫情沖擊下3月份的宏觀(guān)經(jīng)濟數據可能更令人失望，但市場(chǎng)各方已更加強烈地期待中央在4月份陸續出臺政策以穩經(jīng)濟，包括可能來(lái)臨的降準降息及減稅降費。

或許，我們現在只需要靜靜等待，等政策、等春天、等風(fēng)來(lái)。