觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)
在當前資本市場(chǎng)情緒下，祥生活服務(wù)上市價(jià)格不如預期的同時(shí)，地產(chǎn)平臺祥生控股也遭遇了一日危情，讓祥生活服務(wù)不得不決定暫時(shí)放緩上市的計劃。
12月13日，已經(jīng)通過(guò)了港交所聆訊的祥生活服務(wù)招股書(shū)轉變?yōu)?quot;失效"狀態(tài)。
祥生活服務(wù)回應稱(chēng)，基于對近期市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的持續關(guān)注，經(jīng)公司管理層綜合考量，決策暫緩發(fā)行流程，并自主選擇發(fā)行窗口。
作為近期一次遞表并通過(guò)港交所聆訊的物業(yè)"幸運兒"，祥生活服務(wù)背后有中梁百悅智佳、東原仁知服務(wù)、中南服務(wù)等二度遞表仍在等待的公司，也有遞表失效后直接選擇將物業(yè)變現的新力服務(wù)和富力物業(yè)。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，祥生活服務(wù)于5月28日遞交招股書(shū)，并在6個(gè)月有效期內的最后時(shí)刻通過(guò)港交所的聆訊。按照一般的流程，祥生活服務(wù)將會(huì )進(jìn)行路演、招股，并于完成后在港交所掛牌敲鐘上市。
此番，祥生活服務(wù)主動(dòng)選擇擱置上市計劃，其表示公司未來(lái)將持續關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，選擇更佳時(shí)機推進(jìn)上市計劃，以獲得市場(chǎng)予以更優(yōu)、更合理估值。
一位業(yè)內人士對觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，祥生在11月份剛剛經(jīng)歷了一次股價(jià)暴跌，市場(chǎng)對其充滿(mǎn)著(zhù)不信任，這種不信任情緒導到關(guān)聯(lián)公司祥生活服務(wù)，影響后者的上市招股計劃。
值得注意的是，在祥生活服務(wù)后才通過(guò)聆訊的德商產(chǎn)投已經(jīng)開(kāi)始招股，預期于12月17日上市。市場(chǎng)固然對祥生活服務(wù)的上市產(chǎn)生了客觀(guān)影響，但在德商產(chǎn)投都已經(jīng)順利路演發(fā)布了招股計劃后，祥生活服務(wù)將其擱置更多的還是出于自身的原因。
祥生活服務(wù)方面表示，此次暫緩上市不會(huì )對公司的正常經(jīng)營(yíng)構成重大影響，上市不是目的，只是促進(jìn)公司穩健發(fā)展的手段之一。
據招股書(shū)資料披露，祥生活服務(wù)2018年至2020年的簽約面積從2460萬(wàn)平方米漲至3730萬(wàn)平方米。截至2021年5月31日，祥生活服務(wù)在管建筑面積2120萬(wàn)平方米，簽約建筑面積3920萬(wàn)平方米，公司共計訂約管理項目227個(gè)，覆蓋中國11個(gè)省、40個(gè)城市。
祥生活服務(wù)收入由2018年的2.5億元增加至2020年的4.59億元，復合年增長(cháng)率為37.0%；年內凈利潤由2018年的1240萬(wàn)元增加至2020年的4690萬(wàn)元，復合年增長(cháng)率為94.4%。
其中，在2018-2020年就祥生集團、其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司以及陳國祥控制的其他實(shí)體所開(kāi)發(fā)的物業(yè)提供的服務(wù)產(chǎn)生的總收入分別為1.97億元、3.12億元、4.27億元，分別占同期總收入的80.6%、92.2%、93.0%。
祥生活服務(wù)是一家傳統的物業(yè)管理公司，依賴(lài)祥生地產(chǎn)平臺輸送的同時(shí)并沒(méi)有拓展太多業(yè)務(wù)至商業(yè)物管、城市服務(wù)等范圍，而近期熱炒的綠色、科技等概念同樣并未經(jīng)常提及。
誠然，在目前的資本市場(chǎng)中，物業(yè)的日子遠不如去年同期，且不論上述提到的仍在港交所門(mén)前排隊的物業(yè)公司，即使是在已經(jīng)上市的估值都不及去年。
據統計，10月一眾上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)股價(jià)持續萎靡。恒生指數月內上漲3.3%，滬深300上漲0.9%，觀(guān)點(diǎn)指數監測的52家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均跌幅為-3.81%，整體跑輸大盤(pán)。
物業(yè)作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的關(guān)鍵一環(huán)，其不可避免的受到上游生態(tài)鏈影響，即使物業(yè)是一個(gè)擁有穩定現金流、高收益率和充滿(mǎn)未來(lái)可能性的行業(yè)，作為一個(gè)曾經(jīng)的"地產(chǎn)伴生物"，物業(yè)是否能在資本市場(chǎng)中走出獨立行情仍面對考驗。
同時(shí)，各家房企們紛紛推動(dòng)旗下物業(yè)公司上市，資金流入行業(yè)的速度不及房企們對于"融資"的渴望，導致行業(yè)產(chǎn)生了一定的內卷。
目前，物業(yè)市場(chǎng)的集中度快速提升，碧桂園服務(wù)、融創(chuàng )服務(wù)、綠城服務(wù)等頭部物業(yè)依靠母公司的支持走在了前面，同時(shí)通過(guò)股權融資進(jìn)一步蠶食中小市場(chǎng)，無(wú)論是資金和資源都流向頭部。
另一方面，各家公司也在積極尋找一個(gè)破局點(diǎn)，例如華潤萬(wàn)象生活、寶龍商管的商業(yè)業(yè)態(tài)，保利物業(yè)的公建服務(wù)生態(tài)，但在這些背后更多的是像祥生活服務(wù)這種類(lèi)型的公司，以住宅生態(tài)為主，輔以一點(diǎn)公建及商業(yè)，便難以吸引資本的注意。
據悉，祥生活服務(wù)與已經(jīng)上市的祥生控股并沒(méi)有直接的股權關(guān)系，雙方僅為業(yè)務(wù)合作，其98%的股權由祥生創(chuàng )始人陳國祥、朱國玲夫婦的家族信托持有，剩余2%的股權由"前綠城總裁"壽柏年持有。（壽柏年860萬(wàn)收購2%的股權）
按照原本的接班計劃，祥生老板陳國祥女兒陳雪宜將作為執行董事兼董事會(huì )副主席，負責制定集團整體業(yè)務(wù)方向及策略發(fā)展，而兒子陳弘倪將會(huì )主要分管地產(chǎn)平臺祥生控股。
此番物業(yè)放緩上市，是否會(huì )對祥生的原定接班計劃產(chǎn)生影響仍待時(shí)間檢驗，但對于祥生系來(lái)說(shuō)，除了市場(chǎng)原因外，還有一絲難言之隱。
過(guò)去，房地產(chǎn)公司和物業(yè)公司將登陸港交所或A股譽(yù)為"鯉魚(yú)跳龍門(mén)"，隨后便會(huì )一帆風(fēng)順、平步青云，但事實(shí)遠非如此，上市除了融資和背書(shū)外，意味著(zhù)更大的責任和限制。
在當前資本市場(chǎng)情緒下，祥生活服務(wù)上市價(jià)格不如預期的同時(shí)，地產(chǎn)平臺祥生控股也遭遇了一日危情，讓祥生活服務(wù)不得不決定暫時(shí)放緩上市的計劃。
11月18日，祥生控股股價(jià)腰斬，收盤(pán)跌去53.91%，報1.59港元，總市值48.39億港元。祥生控股董事會(huì )確認公司運作一切正常、其現有債務(wù)并無(wú)出現任何違約且公司控股股東并未質(zhì)押任何股份。
隨后股價(jià)有所反彈后進(jìn)一步下跌，雖然祥生并沒(méi)有信托逾期或債務(wù)逾期等消息傳出，但其截止12月14日15:30，股價(jià)不足1港元，市值卻僅剩30億港元左右，較年初跌逾去了8成，而祥生控股2020年的歸母核心凈利潤達到約27億元人民幣（約合33.1億港元）。
誕生于諸暨的祥生十分依賴(lài)長(cháng)三角三四線(xiàn)城市的銷(xiāo)售去化，隨著(zhù)市場(chǎng)調控升級，原本的搖錢(qián)樹(shù)逐漸成為壓在手里的存貨，祥生的土儲和現金流都變得脆弱，而這部分低能級城市回暖往往會(huì )晚于一二線(xiàn)核心城市。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體計算，祥生前11月權益銷(xiāo)售738.2億元，其中近500億完成于上半年，而下半年的5個(gè)月來(lái)僅僅完成了241.39億元。
穆迪助理副總裁Kelly Chen在報告中表示："在未來(lái)6-12個(gè)月內，由于融資緊張，消費者情緒減弱，祥生控股集團的合同銷(xiāo)售額將下降，這反過(guò)來(lái)將導致公司財務(wù)指標和流動(dòng)性惡化"。
在如今的市場(chǎng)環(huán)境下，房企們只有活下去才能等來(lái)市場(chǎng)的回暖，而物業(yè)上市對于祥生的主業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)并沒(méi)有直接幫助，祥生選擇保留容易變現的物業(yè)資產(chǎn)來(lái)說(shuō)是留住了一塊壓艙石。
在祥生活服務(wù)通過(guò)聆訊獲得港交所背書(shū)之后，祥生拿到了主動(dòng)權，未來(lái)無(wú)論是資產(chǎn)出售或是并入其他平臺，還是重新上市都會(huì )變得更從容。
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