作者：毛小柒

針對20融創(chuàng )01（2020年4月1日發(fā)行、規模40億元、利率為4.78%、期限為4年、第2年和第3年末附有發(fā)行人調整票面利率選擇權及投資者回售權）這只債券的展期事宜，融創(chuàng )房地產(chǎn)集團于2022年3月31日至4月1日召開(kāi)第二次債券持有人會(huì )議。該會(huì )議通過(guò)了三個(gè)方案，分別為《關(guān)于變更本期債券持有人會(huì )議相關(guān)時(shí)間的議案》（87.6254%通過(guò)）、《關(guān)于調整債券本息兌付安排及增加增信保障措施的議案》（82.3280%通過(guò)）以及《關(guān)于發(fā)行人及其實(shí)際控制人承諾“不逃廢債”的議案》（95.9108%通過(guò)），即同意債券本金展期18個(gè)月。

1、增加三個(gè)增信措施：（1）孫宏斌承擔無(wú)限連帶責任擔保；（2）將北京融創(chuàng )恒基地產(chǎn)所有的青島隆岳置業(yè)70%的股權及上述股權對應的全部收益、融創(chuàng )（青島）置地對青島隆岳置業(yè)形成的50億元應收賬款債權進(jìn)行質(zhì)押增信；（3）將天津惠朝置業(yè)、河南融創(chuàng )奧城置業(yè)所有的“河南融創(chuàng )奧新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”合計100%股權及上述股權對應的全部收益以及河南融創(chuàng )奧城置業(yè)有的河南融首新創(chuàng )文旅置業(yè)20%的股權及上述股權對應的全部收益進(jìn)行質(zhì)押增信。

2、本金展期18個(gè)月的安排設置為：2022年5月15日與6月30日分別支付10%的本金；2022年9月30日、12月31日以及2023年3月31日、6月30日分別支付15%的本金；2023年9月30日支付20%的本金。

二、壓力雖有減，諸多困境仍待解

（一）發(fā)布盈利大幅下滑預警、延遲發(fā)布財報以及取消發(fā)布未經(jīng)審計財報

1、2022年3月21日，融創(chuàng )發(fā)布盈利大幅下滑預警公告，即預計2021年全年歸母凈利潤同比大幅下滑85%左右，同時(shí)核心凈利潤同比大幅下滑50%左右。導致凈利大幅下滑的原因主要有（1）出售貝殼股票損失較多；（2）地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境急劇惡化以及存貨減值、應收款項等預期減值等。

2、2022年3月28日，融創(chuàng )中國發(fā)布公告稱(chēng)，受財務(wù)報表編制工作尚未完成、國際評級機構下調導致境外貸款提前到期、境內債務(wù)展期等因素影響，無(wú)法于2022年3月底刊發(fā)2021年財報。

不過(guò)，2022年3月21日，融創(chuàng )發(fā)布公告稱(chēng)計劃于2022年3月31日發(fā)布未經(jīng)審計的2021年財務(wù)數據，但其在2022年3月28日又稱(chēng)暫不發(fā)布。

（二）評級下調，致使其債務(wù)壓力陡升

國際三大評級機構紛紛下調融創(chuàng )評級，觸發(fā)其一些債務(wù)提前到期，進(jìn)一步加劇了其債務(wù)壓力。

1、2022年1月21日，標普全球評級將融創(chuàng )中國的長(cháng)期發(fā)行人信用評級從“BB”下調至“BB-”，展望至負面，并將該公司未償高級無(wú)抵押票據的長(cháng)期發(fā)行評級從“BB-”下調至“B+”。3月23日，標普稱(chēng)，應融創(chuàng )中國要求，撤銷(xiāo)對其長(cháng)期發(fā)行人信用評級。

2、2022年3月16日，惠譽(yù)將融創(chuàng )的發(fā)行人違約評級、高級無(wú)抵押評級及未償高級無(wú)抵押票據的評級，自“BB-”下調至“B-”，并授予其“RR4”的回收率評級，所有評級列入負面觀(guān)察名單。

3、2022年3月22日，穆迪將融創(chuàng )的企業(yè)家族評級由“B1”下調至“Caa1”，展望“負面”，并將其高級無(wú)抵押評級由“B2”下調至“Caa2”。

（三）前兩個(gè)月銷(xiāo)售數據大幅下滑，流動(dòng)性壓力凸顯

今年前兩個(gè)月，融創(chuàng )分別實(shí)現銷(xiāo)售面積379.79萬(wàn)平方米和銷(xiāo)售金額502.80億元，同比分別大幅下滑14.10%和26.51%，雖然這是整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境，但無(wú)疑也會(huì )在某種程度加劇融創(chuàng )的流動(dòng)性壓力。特別是，春節后，境外評級機構對融創(chuàng )中國評級進(jìn)行了大幅下調（觸發(fā)其提前償債），導致其為應對將于3月及4月到期的公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)而積極推動(dòng)的包括資產(chǎn)處置、專(zhuān)項融資等多種資金方案均難以執行。因此，從這個(gè)角度看，融創(chuàng )面臨的壓力實(shí)際上一直比較大。具體看，

（四）2021年累計以10.84億美元的對價(jià)出售了貝殼股票

前面已經(jīng)指出，貝殼投資損益也是融創(chuàng )2021年凈利大幅下滑的原因之一，但這個(gè)問(wèn)題實(shí)際上應該客觀(guān)看待。我們認為，此次出售事宜對緩解融創(chuàng )的壓力應該是起到了比較大的作用。

1、2021年6月1日至2021年12月7日期間，融創(chuàng )累計出售4535.20萬(wàn)股貝殼美國存托股票，累計對價(jià)為10.84億美元。

2、此次出售事項，給融創(chuàng )2021年帶來(lái)了56.30億元人民幣的稅前虧損。不過(guò)，若要從2017年入股鏈家（貝殼的前身）算起，融創(chuàng )的投資收益仍然會(huì )達到17.60億元人民幣。2017年1月9日，融創(chuàng )房地產(chǎn)集團與鏈家及其經(jīng)營(yíng)股東訂立增資協(xié)議，以26億元的對價(jià)獲得鏈家6.25%的股權（C輪階段）。

（五）配售所得款項總額達5.80億美元，50%用于償還貸款

2022年1月13日，融創(chuàng )中國發(fā)布公告稱(chēng)，其以10港元/股的對價(jià)配售4.52億股股份，配售所得款項總額為45.20億港元（折合美元約5.80億）。不過(guò)這次配股的價(jià)格相較于2021年11月13日的15.18港元/股折價(jià)幅度達34.12%，相較于2022年1月11日的收市價(jià)折價(jià)幅度則達到15%。據融創(chuàng )自身披露，其擬將配售所得款項的50%用于公司一般運營(yíng)，另50%用于償還貸款。

三、融創(chuàng )的壓力始于2021年9月：求助信與孫宏斌個(gè)人支持

融創(chuàng )的壓力雖然近期比較大，但實(shí)際上往前追溯可至2021年9月。

（一）2021年9月24日，融創(chuàng )房地產(chǎn)集團紹興公司的負責人計劃在紹興市領(lǐng)導督查黃酒小鎮項目安全生產(chǎn)工作時(shí)，就融創(chuàng )在紹興項目已售房源的網(wǎng)簽問(wèn)題尋求政府支持，不過(guò)相關(guān)匯報內容在紹興本地的一個(gè)房產(chǎn)交流群流傳，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，融創(chuàng )當時(shí)被認為陷入了困境。

（二）2021年9月29日，融創(chuàng )房地產(chǎn)集團發(fā)布公告對上述事宜進(jìn)行澄清。不過(guò)上述求助信號依然釋放出兩個(gè)值得關(guān)注的信息：

1、2021年6月3日以來(lái)，紹興多次出臺樓市管控政策，致使紹興地區二手房交易大幅下滑，融創(chuàng )紹興的黃酒小鎮銷(xiāo)售回籠面臨較大壓力。

2、顯示出融創(chuàng )集團的現金流動(dòng)性遇到問(wèn)題。

（三）2021年11月14日，融創(chuàng )中國發(fā)布公告稱(chēng)，孫宏斌個(gè)人拿出4.50億美元，以無(wú)息貸款的形式支持融創(chuàng )。

四、融創(chuàng )的債務(wù)相關(guān)情況

（一）目前融創(chuàng )合計共有9只境內存量債券，余額合計達到129.66億元人民幣。其中，2022年到期23億元，2022年需要付息約14億元人民幣。

（二）目前融創(chuàng )合計有12只海外債券，余額合計達到66.90億美元。其中，2022年到期12億美元，每年另外需要付息4.70億美元左右，也即2022年的海外債償還壓力在17億美元左右。

也即表面上看，2022年融創(chuàng )的公開(kāi)市場(chǎng)債券償還壓力只有150億元億幣左右，但若要將交叉違約、提前到期條件觸發(fā)以及金融機構借款等因素考慮在內，融創(chuàng )的債務(wù)償還壓力其實(shí)并不小。我們預計，金融機構借款大多為抵質(zhì)押類(lèi)，項目層面的覆蓋率應該比較高，且債務(wù)大多也應以展期為主來(lái)解決。

同時(shí)，根據融創(chuàng )自己披露的信息，其2021年底賬面現金約1600億（含合聯(lián)營(yíng)公司賬面現金），但估計其中有很大一部分受限，被綁定在具體的項目上。而從近期融創(chuàng )的流動(dòng)性狀況來(lái)看，其壓力實(shí)際上并不小，后續也許只能寄希望于整體市場(chǎng)環(huán)境不會(huì )進(jìn)一步惡化，融創(chuàng )的融資渠道與銷(xiāo)售端能夠有所改善。我想，無(wú)論是市場(chǎng)，抑或是政策層面，均不希望或無(wú)法承受融創(chuàng )成為第二個(gè)恒大。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 融創(chuàng )困局