作者：地產(chǎn)三哥

來(lái)源：地產(chǎn)三哥（ID：dichansange）

引言

個(gè)體的成長(cháng)與勝出，除了外因之外，一定有其自身原因。

融創(chuàng )的成長(cháng)史是一步步的超越、然后一步步站穩的螺旋上升結構。今年的業(yè)績(jì)報告顯示，融創(chuàng )迅速降檔，由紅轉黃。

降檔并不意外，速度實(shí)在太快，依然是融創(chuàng )的歷來(lái)的行事風(fēng)格。

迅速降檔的背后是公司強大的冗余能力，能力的背后究竟是什么樣的深層原因和底層邏輯呢？

融創(chuàng )一直是我感興趣和跟蹤的標的，筆者試圖從公司的行動(dòng)和話(huà)語(yǔ)中抽象出一些關(guān)鍵詞、尋找一些共通的常識與規律。

筆者以為：對于“度”的準確把握，是融創(chuàng )這些年的鮮明特點(diǎn)。

一、快與慢：急功背后的慢功

融創(chuàng )快速的就降檔了，“三條紅線(xiàn)”兩條達標，業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，管理層的目標是2022年全部三檔達標。

如果把快速降檔簡(jiǎn)單歸結于執行力到位，是不精確的。

想做而做不到的企業(yè)，不在少數，融創(chuàng )很從容的做到了，潛臺詞似乎是“不是做不到，是之前有更重要的事情要做”。

從技術(shù)角度來(lái)說(shuō)：要讓紅線(xiàn)降檔，就要提高現金和增厚凈資產(chǎn)。

在負債基本不變的情況下，銷(xiāo)售和回款增加才能增加現金流，利潤的增加能增加凈資產(chǎn)，才能達到降檔目標。

融創(chuàng )2020年能夠降檔的主要原因是經(jīng)營(yíng)性現金流的流入，融創(chuàng )的經(jīng)營(yíng)性現金流流入大大超過(guò)了融資現金流的流出。以下是來(lái)自業(yè)績(jì)報告的數據：

(i) 經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的現金流入凈額人民幣737.1億元；

(ii) 投資業(yè)務(wù)的現金流出凈額人民幣172.3億元；

(iii) 融資業(yè)務(wù)的現金流出凈額人民幣353.8億元。

降檔降得快是因為銷(xiāo)售和回款做得好，但這筆功勞絕對不只是銷(xiāo)售部門(mén)的。銷(xiāo)售好是因為成體系的功課做在前面：“地得買(mǎi)的好，產(chǎn)品定位得對，產(chǎn)品品質(zhì)得好，服務(wù)得好。產(chǎn)品不對路神仙也賣(mài)不出去?！边@句話(huà)是多年前孫宏斌的分享。

再回頭捋一下降檔這件事情：

首先，是態(tài)度：老孫這兩年一直在說(shuō)：“不再增加負債”。在三條紅線(xiàn)的新政下，“執行的更加堅決”。

其次，是有能力冗余，這基于十數年來(lái)對于土地市場(chǎng)、資金市場(chǎng)的精準預判、以及“拿對地、找對錢(qián)”的長(cháng)期邏輯。

快速降檔的背后是十年磨刀之慢功。

就像常木訥寡言的孫宏斌有時(shí)卻挺能說(shuō)，為啥？

對此，他自己回答：“在很多時(shí)候比如高考，面試，匯報，領(lǐng)導視察等時(shí)候，必須在很短時(shí)間表現自己，需要發(fā)急功，要說(shuō)。很多時(shí)候比如在同事之間，夫妻之間，朋友之間，需要很長(cháng)時(shí)間很多亊情甚至是經(jīng)歷困難考驗才能被了解，需要發(fā)慢功，不必說(shuō)。發(fā)慢功是做人，發(fā)急功有時(shí)改變命運?！?/p>

態(tài)度是需要表現出來(lái)的，要很鮮明，是急功。

能力是錘煉出來(lái)的，要有冗余，是慢功。

態(tài)度與能力是背后的東西，分場(chǎng)合、分時(shí)間、分事情，或快或慢。

二、輕與重：舉輕若重與舉重若輕

融創(chuàng )服務(wù)是典型的輕資產(chǎn)公司，凈資產(chǎn)97億元，其中現金94億元。

但是從另外一個(gè)層面說(shuō)，融創(chuàng )服務(wù)來(lái)自于母公司的支持很重。因為母公司提供了大多數的管理面積：在管的1.35億平米中，68%來(lái)自于融創(chuàng )中國。母公司的土地儲備已經(jīng)能夠保證其未來(lái)的管理面積超過(guò)4億平米。

盡管手握大量現金，已經(jīng)從腰部企業(yè)向頭部進(jìn)軍，但是今年發(fā)布會(huì )上，依然表示以做好基本盤(pán)服務(wù)的市場(chǎng)拓展為主、謹慎選擇第三方并購的規模戰略。

舉輕若重。

“地產(chǎn)+”的另外一個(gè)重要板塊是文旅。融創(chuàng )文旅很重，總資產(chǎn)1250億元；但又很輕，其分部資產(chǎn)負債率22%。

自持資產(chǎn)的運營(yíng)效率是關(guān)鍵，萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)的案例已經(jīng)證明，運營(yíng)效率好的就會(huì )成為現金奶牛。

融創(chuàng )在接盤(pán)萬(wàn)達文旅城的基礎上擴張，2020年融創(chuàng )文旅城收入38.8億元，從自持資產(chǎn)的運營(yíng)收入比來(lái)看，正在向頭部的運營(yíng)地產(chǎn)商追趕。

2018-2020年，文旅城分部的資產(chǎn)收入比分別是2.57%、2.85%、3.04%。這是在不斷擴張基礎上的數據，因為在建項目的存在，已經(jīng)投入運營(yíng)部分的資產(chǎn)數據不盡準確，即便以文旅的資產(chǎn)總額計算，也至少能看出運營(yíng)效率提高的趨勢。

此外，文旅城的戰略定位在浙江非常有代表性：比如紹興的黃酒小鎮、杭州灣文旅城、杭州西站的綜合體項目。

舉重若輕。

輕、重從來(lái)并非絕對，舉輕若重是一種戰術(shù)上的重視，舉重若輕是戰略上的“藐視”。

三、遠與近：堅定方向與腳踏實(shí)地

不能謀全局者，不能謀一隅；不能謀萬(wàn)世者，不能謀一時(shí)。

作為很少的“能把行業(yè)一眼看到底的的人”，融創(chuàng )十分清楚，什么時(shí)候應該集中力量打殲滅戰，什么時(shí)候應該規規矩矩的打陣地戰。

從拿地的歷史能看得出來(lái)它的戰略眼光，三哥去年曾經(jīng)系統的回溯過(guò)其拿地歷史（號內搜索：宏觀(guān)視角下的融創(chuàng )）。

對于行業(yè)，孫宏斌依然看得很遠：相比發(fā)達國家，城鎮化率還有20個(gè)點(diǎn)的差距等待彌補，城市居民對于居住改善的要求。

前者是全國一盤(pán)棋，后者是行業(yè)趨勢。在趨勢面前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)達到20萬(wàn)億是個(gè)大概率事件。

看得遠，所以定位就更清晰。

融創(chuàng )的土地儲備以一二線(xiàn)為主（78%），以改善性住房的定位為主，土地成本4270元/平米。

看得近，所以準備的更加充分。

“三條紅線(xiàn)管企業(yè)，兩條紅線(xiàn)管銀行，集中供地管政府”的形勢下，超車(chē)已經(jīng)成為歷史，殲滅戰的年代已經(jīng)過(guò)去，接下來(lái)是長(cháng)期的陣地戰。

在已經(jīng)拉開(kāi)的陣地戰戰場(chǎng)上，融創(chuàng )已經(jīng)布局全國120個(gè)城市，55個(gè)城市的銷(xiāo)售額排名進(jìn)入前十，其中12個(gè)城市（杭州、重慶、武漢等）銷(xiāo)售額名列首位。

紅線(xiàn)管控、資源有限的情況下，規模成了房地產(chǎn)紅線(xiàn)時(shí)代的新門(mén)檻。行業(yè)的分化與市場(chǎng)的集中是必然事件。

對此，孫宏斌的判斷是：“未來(lái)有三家（銷(xiāo)售）會(huì )過(guò)萬(wàn)億?！?/p>

遠、近的概念，既是時(shí)間上的，也是空間上的；既要抬頭看路，也要埋頭拉車(chē)?？吹倪h，方向就不會(huì )偏差；看得近，才能腳踏實(shí)地的走一步、近一步。

回頭看，銷(xiāo)售從80億到5700億，融創(chuàng )也只用了十年。

結語(yǔ)

老孫在發(fā)布會(huì )上說(shuō)：“調控是件好事情”，筆者以為，這是發(fā)自肺腑的話(huà)。調控才能抑制過(guò)度投機和看空，預防過(guò)冷或者過(guò)熱。

這也是一個(gè)“度”的把握。

多年以來(lái)，對于快慢、輕重、遠近的把控和平衡，已經(jīng)成為融創(chuàng )的鮮明特點(diǎn)。

過(guò)猶不及、不偏不倚、適度，是典型的中庸智慧，2021年之后的融創(chuàng )大概率會(huì )從印象中的勇猛激進(jìn)蛻變?yōu)楝F實(shí)中的成熟中庸，在這條平凡之路上繼續走下去，走到萬(wàn)億。

怯懦的人稱(chēng)勇敢者魯莽，魯莽的人又稱(chēng)勇敢者怯懦。

放縱的人稱(chēng)節制者冷漠，冷漠的人又稱(chēng)節制者放縱。

保守的人稱(chēng)成熟者幼稚，幼稚的人又稱(chēng)成熟者保守。

那個(gè)曾經(jīng)的少年，已經(jīng)年過(guò)五旬。有些地方變了，兩鬢已經(jīng)花白；有些地方依然沒(méi)改變，說(shuō)話(huà)依然很快。

有些人永遠是少年，他的故事依然在繼續。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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本文由“地產(chǎn)三哥”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 融創(chuàng )降檔，勝在有度