地產(chǎn)三哥 作者：地產(chǎn)三哥
前言
2019年年末，這家公司融資總額214億元，2020年末，融資總額455億元；2021年末，公司融資總額升至629億元。
“房住不炒”時(shí)代，這樣的擴張趨勢，除了國企背景的，還有誰(shuí)？
中交地產(chǎn)股份有限公司，為中交房地產(chǎn)集團旗下上市企業(yè)，控股股東為中交集團。
截至2022年一季度，中交集團持股比例53.32%，公司實(shí)控人為國務(wù)院國資委。
一、中交地產(chǎn)的“三條紅線(xiàn)”狀況
“三條紅線(xiàn)”新政是2020年8月底出臺的。
對比從2019年末到2021年的數據，中交地產(chǎn)融資總額、凈借貸比率都呈現較快的上升趨勢，逆勢加杠桿，力度較大。
融資的上升，直接帶來(lái)了公司投資和銷(xiāo)售的增加。
二、中交地產(chǎn)的銷(xiāo)售及項目?jì)?/span>
從2019年末到2021年末，公司的項目數量從55個(gè)增加到103個(gè)。
土地儲備從929萬(wàn)平米增加到1788萬(wàn)平米。
三、中交地產(chǎn)的合作開(kāi)發(fā)股東有哪些？
2019年-2021年，公司的少數股東權益從35億元增加到147億元。
對比2019年和2021年公司合并報表子公司的情況，有以下現象：
1、公司合并報表子公司數量從46個(gè)增加到92個(gè)。
2、新增的子公司中，有中交地產(chǎn)獨資的，也有相當比例是公司和合作方共同投資的：
卓越、路勁、世茂、華潤、金科、中梁、碧桂園等。
3、公司披露的聯(lián)合營(yíng)公司從2019年的16個(gè)，增加到2021年32個(gè)，其中的合作方：
花樣年、雅居樂(lè )、碧桂園、中南、萬(wàn)科、融創(chuàng )、金茂、保利等。
四、小結與思考
小結：
1、中交地產(chǎn)近三年逆勢加杠桿，擴張速度明顯；
2、中交地產(chǎn)合作伙伴多是頭部地產(chǎn)企業(yè)，有國企，也有民企。
3、公司一季度報告顯示：2022年1-3月權益口徑簽約銷(xiāo)售金額 106.03 億元，較上年同期增長(cháng)101.46%。
4、2022年3月18日，中交地產(chǎn)收盤(pán)價(jià)6.83元，2022年5月11日，漲停封盤(pán)，股價(jià)29.26元。
兩個(gè)月不到，股價(jià)漲幅328%。
這一漲幅數據的可比對象是：2017年高峰期，幾家頭部地產(chǎn)企業(yè)的年度漲幅。
思考：
1、受房地產(chǎn)行業(yè)整體形勢影響，公司與民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)合作是否會(huì )對公司現金流造成影響？
2、公司加杠桿的邊界在哪里？已經(jīng)接近？已經(jīng)到了？或者已經(jīng)過(guò)了？
3、三條紅線(xiàn)規定：有息借貸額增速分別不能超過(guò)15%、10%、5%，這個(gè)規定沒(méi)有也無(wú)法一視同仁，對部分國有企業(yè)太松，對民營(yíng)企業(yè)則導致了擠兌的死亡螺旋。
最后
一邊，民營(yíng)公司老板紛紛押上個(gè)人的資產(chǎn)、聲譽(yù)；另一邊，部分國企逆勢加杠桿、擴張進(jìn)行時(shí)。
國企為國加杠桿、愿意挑擔子，這很好。
希望國有企業(yè)也能早日承擔起民營(yíng)經(jīng)濟的功能、挑起“五六七八”的擔子：
50%以上的稅收，60%以上的國內生產(chǎn)總值，70%以上的技術(shù)創(chuàng )新成果，80%以上的城鎮勞動(dòng)就業(yè)。
幾十年前，國企100%都曾經(jīng)承擔過(guò)，這沒(méi)啥。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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