地產(chǎn)三哥 作者：地產(chǎn)三哥
很多人被封了兩個(gè)月的上海人都說(shuō)，像做了一場(chǎng)夢(mèng)。
無(wú)論如何，失去了兩個(gè)月的時(shí)間是實(shí)打實(shí)的。
夢(mèng)想時(shí)分，以上海徐家匯的港匯恒隆廣場(chǎng)為例，算個(gè)小賬。
一、上海港匯恒隆廣場(chǎng)歷年租金收入
根據恒隆地產(chǎn)、恒隆集團年報，2021年，上海港匯恒隆廣場(chǎng)租金收入下：
（說(shuō)明：出租率不同，平均日均租金僅為推算結果。）
推算整個(gè)廣場(chǎng)2021年度租金收入15.50億元。
單純看商場(chǎng)版塊：港匯恒隆廣場(chǎng)歷年來(lái)租金穩步上升，2017-2020年，因為改造，關(guān)閉部分可租賃面積，因此整體租金下降。
股權穿透之后，上海港匯恒隆廣場(chǎng)的股東是三方：
恒隆集團持股69.3%。
希慎興業(yè)持股24.7%。
上海市徐匯區國資委持股6%。
希慎興業(yè)咱們以前討論，是銅鑼灣杠把子。
二、香港商業(yè)地產(chǎn)減值
希慎興業(yè)在上海的兩處商業(yè)地產(chǎn)：
一處是徐家匯的港匯廣場(chǎng)二股東；
第二處是2022年年初收購完成的：李嘉誠旗下的長(cháng)實(shí)集團持有的世紀盛薈廣場(chǎng)，位于靜安區繁華地帶，該項目正在進(jìn)行商鋪改造，預計于2023年年中完成。
除了這兩個(gè)位于上海的項目之外，希慎興業(yè)的主要商業(yè)地產(chǎn)在香港。
2019年以來(lái)，受多種因素影響，希慎興業(yè)、恒隆地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)在香港的商業(yè)地產(chǎn)都減值了。
商業(yè)地產(chǎn)的估值是根據租金收入以及資本化利率兩者來(lái)確定的。
資本化利率越高，公平值越低。
單位租金越高，公平值越高。
簡(jiǎn)而言之，預期商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的時(shí)間越長(cháng)，租金水平越高，那么公平值就越高。
2020年、2021年希慎興業(yè)、恒隆地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)都錄得了不同程度的公平值虧損：
減值的原因是租金水平下跌。
希慎興業(yè)年報顯示：
寫(xiě)字樓、商鋪、住宅年內的平均租金水平都呈下跌趨勢。
恒隆地產(chǎn)2021年報中說(shuō)：
“訪(fǎng)港旅客絕跡，令租金下調在所難免，促使銅鑼灣零售組合收入下跌14%?！?/p>
“銅鑼灣的辦公樓收入于2021年下跌21%。旺角辦公樓的租賃收入亦微跌1%?！?/p>
“由于中環(huán)一個(gè)主要租戶(hù)于2021年10月續租時(shí)縮減辦公室規模，導致中環(huán)辦公樓組合的收入減少4%，年底租出率為82%?！?/p>
三、香港旅游人數直線(xiàn)下跌
這幾年香港旅游人數直線(xiàn)式下跌：
是的，你沒(méi)看錯。
訪(fǎng)港游客人數從2018年的6500萬(wàn)，2019年5600萬(wàn)，到2020年350萬(wàn)，到2021年9萬(wàn)。
2021年，來(lái)自中國內地的游客從2018年的5100萬(wàn)降低到7萬(wàn)人不到。
如果不是香港本土消費潛力大、商業(yè)地產(chǎn)商們手段多，不然這樣的到訪(fǎng)游客人數下跌速度下，商業(yè)地產(chǎn)部減值幅度遠遠不止目前的幅度。
四、上海港匯恒隆廣場(chǎng)的價(jià)值
據公開(kāi)資料，上海港匯恒隆廣場(chǎng)當初的總投資51億元。包括商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、住宅及公寓。
在使用中間也有改造、翻新、裝修等等。
它現在資產(chǎn)價(jià)值多少？
根據租金收入來(lái)看：包括商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、住宅及服務(wù)式公寓，整體租金收入人民幣15億元以上。
這個(gè)數字和希慎興業(yè)2021年年報中反映的基本一致：在希慎興業(yè)年報中，聯(lián)營(yíng)公司港興公司營(yíng)業(yè)額18.67億元港幣，折合人民幣15.8億元左右，上海港匯廣場(chǎng)是港興公司旗下唯一項目。
按照常識，資產(chǎn)價(jià)值等于租金收入20倍不算多，價(jià)值300億元以上。
從土地使用權時(shí)間來(lái)看，港匯廣場(chǎng)項目地契2043年到期，還有22年使用期間，打個(gè)折，也得200多億元。
這就是價(jià)值評估的簡(jiǎn)單版，近年來(lái)因為租金水平穩步上升和商場(chǎng)改造，港匯廣場(chǎng)的公允值也穩步上升：
公平值收益，就是評估的價(jià)值增值。
此外，從1999年12月28日開(kāi)業(yè)至今，港匯廣場(chǎng)還給股東很多分紅。
按照人民幣計算，每年5-6億元的分紅。
一邊分紅，一邊增值，這就是“一鋪養三代”。
最后
受疫情多方面因素影響，2019年以來(lái)，香港的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值穩步下跌。
今年，上海受疫情影響兩個(gè)多月，上海港匯恒隆廣場(chǎng)的租金收入一定會(huì )下跌。
疫情之后呢？明年呢？后年呢？
從香港到上海。
有時(shí)候考驗一段關(guān)系的不是變故和災難，而是面對變故和災難時(shí)，人們的態(tài)度和做法，以及背后的邏輯。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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