本文中，筆者主要檢索了上海地區法院的裁判觀(guān)點(diǎn)，并結合其他地區法院的觀(guān)點(diǎn)，就商鋪租賃合同常見(jiàn)的一些特殊糾紛情形的裁判規則做一梳理，并在此基礎上提出自己的觀(guān)點(diǎn)。

（一）轉租對商鋪租賃合同效力的影響

與住宅租賃不同，轉租是商鋪租賃中非常常見(jiàn)的現象。商鋪租賃的通常商業(yè)模式即為某個(gè)特定主體，一般是大型商場(chǎng)的運營(yíng)商，比如蘇寧易購，承租整層乃至整棟的商場(chǎng)，拆分為各個(gè)獨立的商鋪，再分別對外出租；甚至可能還存在二次轉租、三次轉租的情況。

根據《最高人民法院關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《城鎮房屋租賃合同司法解釋》）第15條及第16條第1款的規定，轉租影響合同效力的因素在于兩點(diǎn)：一為轉租期限超過(guò)承租期限；二為未經(jīng)出租人的許可擅自轉租。相較于前者而言，后者對于次承租人的風(fēng)險更大。因為出租人可以選擇要求認定轉租合同無(wú)效，亦可要求解除出租合同，甚至也可以不進(jìn)行任何主張。次承租人的命運完全取決于出租人的意志，處于風(fēng)險不可控的狀態(tài)。

需要注意的是，對于多次轉租的情形，次承租人應當獲得轉租人前手所有的出租人的許可，任一層級出租人的異議均可能導致轉租合同的無(wú)效。

江蘇省常州市中級人民法院（2011）常民終字第1305號周丹與秦燕、周菊花租賃合同糾紛上訴案二審民事判決書(shū)：

本院認為，……本案中，根據已查明的事實(shí)表明狄麗萍將案涉房屋出租給楊建偉，2008年11月23日，楊建偉又將案涉房屋轉租給閔宇婷，出租人狄麗萍事后認可該次轉租行為；2009年5月23日，閔宇婷又將案涉房屋再次轉租給周丹；2009年10月13日，周丹又一次將案涉房屋轉租給秦燕、周菊花?！鲜鍪聦?shí)表明，狄麗萍并不認可周丹將案涉房屋轉租給秦燕、周菊花的轉租行為?！试瓕弻Τ凶馊宋唇?jīng)出租人同意而轉租的秦燕、周菊花與周丹之間的合同認定為無(wú)效并無(wú)不當。

北京市豐臺區人民法院（2016）京0106民初9973號北京微巨網(wǎng)絡(luò )科技有限公司與中科福寧（北京）物業(yè)管理有限公司房屋租賃合同糾紛一審民事判決書(shū)：

本院認為，微巨公司稱(chēng)其與中科福寧公司簽訂租賃合同及補充協(xié)議，根據中科基業(yè)公司回函說(shuō)明的轉租情形，本院認為，涉案房屋系經(jīng)多次轉租，現微巨公司未提交證據證明其與被告之間的轉租行為經(jīng)過(guò)各前手出租方同意，故本院對本案雙方租賃協(xié)議效力不予認定，在此基礎上，原告所提解除房屋租賃合同補充協(xié)議及支付違約金之訴訟請求無(wú)法律依據，本院不予支持。

此外，實(shí)踐中，次承租人入駐商鋪后往往需要以該商鋪地址辦理工商注冊或者遷址。通常而言，上述程序中，工商行政管理部門(mén)須審核申請人是否具有轉租許可。因此，一旦工商注冊或者工商遷址手續辦妥，出租人一般已經(jīng)許可轉租，且相關(guān)許可材料完全可以在次承租人工商內檔中查詢(xún)獲取。

不過(guò)，實(shí)踐中部分當事人會(huì )將上述事宜完全委托中介或者代理公司，對相關(guān)過(guò)程不聞不問(wèn)，反而在訴訟過(guò)程中產(chǎn)生烏龍。律師代理此類(lèi)案件的過(guò)程中，應當注意此種風(fēng)險。

（二）土地規劃對商鋪租賃合同效力的影響

實(shí)踐中，影響商鋪租賃合同效力的另一個(gè)常見(jiàn)因素是土地規劃。這種糾紛往往出現在某些產(chǎn)業(yè)園區中，出租人將工業(yè)用地上的房屋作為商鋪出租，供承租人進(jìn)行商業(yè)服務(wù)。

但是根據《土地管理法》第56條的規定，改變土地建設用途的，應當經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)同意，報原批準用地的人民政府批準。在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，還應當先經(jīng)有關(guān)城市規劃行政主管部門(mén)同意。對于違反該規定，未經(jīng)批準，擅自將工業(yè)用地上的房屋出租商用的租賃合同效力，實(shí)踐中爭議較大。

較早的裁判文書(shū)一般認為此種行為違反了上述強制性規定，應屬無(wú)效。

上海市閘北區人民法院（2007）閘民三（民）初字第1101號上海XX實(shí)業(yè)有限公司與上海XX機電有限公司房屋租賃合同糾紛案一審民事判決書(shū)：

本院認為，原、被告于20XX年X月簽訂的有關(guān)上海市共和新路X號（中山北路X號）X平方米閑置場(chǎng)地（簡(jiǎn)棚）的出租協(xié)議書(shū)，雖系雙方當事人真實(shí)意思的表示，但由于該協(xié)議的主要條款違反了現行有關(guān)法律的強制性規定，應屬無(wú)效?！吨腥A人民共和國土地管理法》第五十六條明確規定，建設單位使用國有土地，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權批準文件的規定使用土地；確需變更該幅土地用途的，應當經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)同意，報原批準用地的人民政府批準。而上海市人民政府土地管理文件即滬府土用（20XX）第X號文件明確規定，被告依法享有共和新路X號地塊的使用權，但該土地的性質(zhì)為工業(yè)用地。原、被告違反有關(guān)法律的強制性規定，擅自同意變更該土地的使用性質(zhì)，事后也未向有關(guān)政府部門(mén)辦理相關(guān)的手續，故雙方簽訂的租賃協(xié)議應屬無(wú)效協(xié)議。

江西省上饒市（地區）中級人民法院（2016）贛11民終1021號上饒市和濟置業(yè)有限公司、上饒市金鑫駕駛員培訓有限公司租賃合同糾紛二審民事判決書(shū)：

本院認為,……建設用地單位使用國有土地應當按照土地使用權證上所載明的土地用途進(jìn)行合法使用，如確需改變該幅土地用途的，應當經(jīng)相關(guān)政府土地行政主管部門(mén)同意?，F雙方將涉案工業(yè)用地用作駕校訓練場(chǎng)地使用的行為違反核定用途，且未依法辦理相關(guān)審批變更手續，屬于擅自改變土地用途的行為，此系違反有關(guān)法律、法規的強制性規定的行為，故原判認定涉案租賃合同無(wú)效并無(wú)不當。

但是，越來(lái)越多的案例認為，上述規定系管理性強制性規定，也就是說(shuō)，并不影響租賃合同本身的效力。更有觀(guān)點(diǎn)進(jìn)一步認為，《城鎮房屋租賃合同司法解釋》未將此種情形明確為合同無(wú)效的情形，已經(jīng)明確表明了違反上述規定并不導致合同無(wú)效?；蛘哒J為，將工業(yè)用地用于商業(yè)用途，并不屬于更改土地規劃的行為。

上海市第二中級人民法院（2017）滬02民終6302號上海錢(qián)橋華勛投資管理有限公司與上海嘉加（集團）有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案二審民事判決書(shū)：

一審法院認為，系爭房屋土地雖系工業(yè)用地，但法律并未規定工業(yè)廠(chǎng)房禁止用于商業(yè)活動(dòng)，且系爭房屋經(jīng)營(yíng)企業(yè)已獲工商登記并獲得經(jīng)營(yíng)許可多年，房屋土地又具有合法產(chǎn)權登記，合同當屬有效。錢(qián)橋華勛公司該抗辯不成立，不予采信。

本院認為，……綜上所述，錢(qián)橋華勛公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審法院認定事實(shí)清楚，適用法律正確，應予維持。

上海市第一中級人民法院（2016）滬01民終3244號中鐵華夏文化傳媒（上海）有限公司與上海銀洲投資管理有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案二審民事判決書(shū)：

原審認為，……《最高人民法院關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》對房屋租賃合同歸屬于無(wú)效的情形作出了嚴格的限定……。而就本案銀洲公司列舉的證據來(lái)看，本案系爭房屋所處建筑已經(jīng)具備合法的建設工程規劃許可證、建設工程竣工規劃驗收合格證，同時(shí)又不存在上述任何一項合同無(wú)效之情形或合同法規定的合同無(wú)效之情形，故該房屋所涉租賃合同當屬合法有效。就房屋的土地性質(zhì)是否發(fā)生變化致合同無(wú)效的問(wèn)題，根據我國《土地管理法》及相關(guān)實(shí)施條例等法律法規的規定，土地用途分為農用地、建設用地、未利用地，只有在上述三種土地用途之間的轉換，才屬于法律意義上的改變土地用途。若未經(jīng)批準擅自改變土地用途的，可致合同無(wú)效。但本案中，房屋所有權人及合法的使用權人將原使用性質(zhì)為工業(yè)倉儲的廠(chǎng)房用于商業(yè)用途，是對合法建筑物的利用和處分行為，其改變的是房屋的使用功能，并非改變土地性質(zhì)。而該種利用、處分、改變行為不會(huì )導致合同歸于無(wú)效。

本院認為，……至于上訴人所稱(chēng)的房屋實(shí)際使用方式問(wèn)題，系爭房屋的規劃用途確為工業(yè)倉儲，但即使被上訴人將房屋用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，該問(wèn)題也不屬于房屋本身的規劃瑕疵，而是實(shí)際使用方式的范疇，并不影響系爭房屋的建筑物合法性及租賃合同的法律效力。因此，系爭租賃合同系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律的效力性禁止性規定，屬合法有效，雙方均應按約履行。

（三）停水停電條款的效力

商鋪租賃合同中容易引起效力爭議的條款還有停水停電條款。強勢的出租方一般會(huì )在合同中約定，如果承租人欠繳租金或者其他費用超過(guò)一定數額或者一定期限，或者有其他違約行為的，出租人有權對商鋪進(jìn)行停水停電。這種約定一方面是為了督促承租人盡快支付租金或者其他費用；另一方面，在執行難的大背景下，也是迫使解約后承租人盡快搬離的重要手段。這種條款在司法實(shí)踐中通常會(huì )認定為有效。

北京市高級人民法院（2014）高民申字第00215號北京航豐鑫興商貿有限責任公司房屋租賃合同糾紛申訴、申請民事裁定書(shū)：

本院認為：依法成立的合同受法律保護。本案中，設計研究院與航豐鑫興公司簽訂的《房屋租賃合同》，系雙方當事人真實(shí)意思表示，且不違反法律法規強制性規定，雙方均應依約履行。根據合同約定，航豐鑫興公司逾期支付租金15天，設計研究院有權停水停電，由此造成的損失由航豐鑫興公司自行承擔；如航豐鑫興公司逾期支付租金30天，設計研究院除按照合同約定追究其違約責任外，有權以書(shū)面通知的方式通知解除合同。

上海市第二中級人民法院（2012）滬二中民二（民）終字第2377號上海泛洲凈水設備有限公司與上海永帆國際貨運代理有限公司、樊某房屋租賃合同糾紛上訴案二審判決書(shū)：

原審法院認為，……上海泛洲凈水設備有限公司要求在租期屆滿(mǎn)后續租一個(gè)月，因其未能及時(shí)按永帆貨運公司的要求支付租金，故永帆貨運公司于2012年8月10日對系爭房屋采取停水停電措施造成上海泛洲凈水設備有限公司的損失，應由上海泛洲凈水設備有限公司自行承擔。

本院認為，……原審法院的判決并無(wú)不當，本院依法予以維持。

（四）排除承租人優(yōu)先購買(mǎi)權條款的效力

商鋪租賃合同中，出租人為了保障商場(chǎng)統一品牌，統一管理，統一轉讓?zhuān)鶗?huì )在商鋪租賃合同中約定排除承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權。對此，實(shí)踐中通常認為此種條款是有效的。

上海市第一中級人民法院（2012）滬一中民二（民）終字第2542號上訴人石某因房屋租賃合同糾紛一案二審民事判決書(shū)：

本院認為，……優(yōu)先購買(mǎi)權系基于房屋租賃合同關(guān)系產(chǎn)生的法定合同權利（但雙方可以約定排除適用），……

湖南省郴州市中級人民法院（2015）郴民一終字第1120號王良輝、曹軍、陳小海與郴州市振興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、郴州市香雪物業(yè)服務(wù)有限責任公司、江波、鄺華房屋租賃合同糾紛二審民事判決書(shū)：

本院認為，……根據雙方合同的約定，振興房地產(chǎn)公司出賣(mài)本案租賃合同所涉的商鋪，不必征得陳小海的同意，故振興房地產(chǎn)公司對租賃合同所涉的商鋪具備完全自主的處理權，可以在不經(jīng)陳小海同意的情況下，向第三方出售租賃合同所涉的商鋪。該合同條款的約定意思明確，不存在對合同內容理解上的分歧，應視為陳小海在合同中約定放棄租賃商鋪的優(yōu)先購買(mǎi)權。

但是，假設出租人未能在合同中約定排除優(yōu)先購買(mǎi)權，次承租人，尤其是商場(chǎng)拆分出租之后的商鋪的次承租人，是否可以主張就其承租范圍內的商鋪行使優(yōu)先購買(mǎi)權呢？

對此，筆者認為，出租人與次承租人之間并無(wú)合同關(guān)系，其對次承租人不負有任何合同義務(wù)。即便其允許承租人向次承租人轉租商鋪，也不意味著(zhù)受到轉租合同約定的約束。比如，在承租人根本違約的情況下，出租人自然可以解除合同，并要求次承租人返還商鋪。轉租合同如何約定，次承租人是否履行義務(wù)，均不構成出租人權利的限制。因此，次承租人無(wú)權向出租人主張行使優(yōu)先購買(mǎi)權。

對此，上海市第一中級人民法院（2012）滬一中民二（民）終字第2542號判決書(shū)中有著(zhù)極為精彩的論述，摘錄如下。

上海市第一中級人民法院（2012）滬一中民二（民）終字第2542號上訴人石某因房屋租賃合同糾紛一案二審民事判決書(shū)：

本院認為，正如原審及雙方當事人所指出，本案的唯一爭議焦點(diǎn)為次承租人是否具有優(yōu)先購買(mǎi)權。上訴人石某對這一法律適用問(wèn)題堅持認為次承租人屬承租人范疇，應享有該法定權利。

優(yōu)先購買(mǎi)權系基于房屋租賃合同關(guān)系產(chǎn)生的法定合同權利（但雙方可以約定排除適用），應該指出，該權利系房屋租賃合同權利、義務(wù)之一，屬債權范疇，通常情況，不具備對世的物權效力。本案A公司系將標的房屋出租給案外人上海七寶商城農副產(chǎn)品綜合交易市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司，后者因經(jīng)營(yíng)需要將承租房屋再行出租與他人，其中一部租與本案上訴人。即石某并非A公司租賃關(guān)系之當事人，就租賃合同關(guān)系而言，其不具備租約項下的合同權利，依法當然也包含本案之優(yōu)先購買(mǎi)權。

次之，正如上訴人上訴指出，其主張的優(yōu)先購買(mǎi)權范圍系其承租第一承租人的房屋，系A公司打包出售的房屋之一部分，設若上訴主張成立，即次承租關(guān)系直接限制了主承租關(guān)系的權利義務(wù)行使。石某始終未能舉證證明，本案合同關(guān)系項下，A公司存在此特別約定義務(wù)，而法律亦未規定在平等交易的租賃關(guān)系中，出租人有此義務(wù)，上訴人亦未能證明本案租約存在特定的社會(huì )利益或當事人的合法利益需要額外保護。

其三、上訴人作為次承租人實(shí)際承租標的房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但該承租行為顯然晚于A(yíng)公司之出租合同，通常情況下，后者在法律上不存在了解上訴人租約可能成立的義務(wù)，即A公司依據出租合同獲得的租金中并不包含承擔合同關(guān)系外義務(wù)的對價(jià)，實(shí)際上訴人對此也未能舉證。在無(wú)法律規定條件下，作為一個(gè)普通經(jīng)營(yíng)主體，A公司通常不能也沒(méi)有義務(wù)預知額外義務(wù)負擔，要求其承擔次承租人的優(yōu)先購買(mǎi)相關(guān)義務(wù)，超出了合理預期范疇。

實(shí)踐中，由于出租人的強勢地位，一般而言，會(huì )對承租人的違約責任進(jìn)行詳細而具體的規定。就承租人可能的違約行為，通常會(huì )在合同中規定以下幾類(lèi)違約金責任：承租人逾期支付租金的違約金、承租人根本違約導致合同解除的違約金、合同終止或解除后承租人逾期返還房屋的違約金等。此外，商鋪租賃合同中一般還會(huì )約定承租人入駐商鋪前須繳納保證金；為了招商便利和裝修需要，出租人一般也會(huì )給予承租人一定期限的免租期優(yōu)惠。而就該保證金及免租期優(yōu)惠，合同中一般約定，因承租人原因導致合同解除的，出租人有權沒(méi)收保證金，且要求承租人返還免租期優(yōu)惠。

與之相對，可能因為出租人義務(wù)與住宅用途等租賃合同中出租人義務(wù)并無(wú)顯著(zhù)差別，亦可能是因為出租人的強勢地位，實(shí)踐中，罕見(jiàn)對出租人的違約形式及相應的違約責任進(jìn)行有別于其他租賃合同約定的特殊商業(yè)慣例。

下文僅就上述常見(jiàn)的、商鋪租賃合同中的特定違約責任條款作一論述。

（一）違約金的處理

如前所述，實(shí)踐中商鋪租賃合同一般會(huì )對承租人的違約責任約定門(mén)類(lèi)繁多的違約金。對于此種違約金約定自然適用合同法有關(guān)違約金責任的一般規定。

但是，需要注意的是，對于承租人逾期支付租金導致出租人解除租賃合同的，法院會(huì )認為，此時(shí)逾期付款違約金和解除合同后應支付的違約金對應的事實(shí)均為逾期支付房租。故應當合并計算，一并予以調整。

上海市第一中級人民法院（2018）滬01民終2404號上海呈遠物業(yè)管理有限公司訴王自強房屋租賃合同糾紛一案二審民事判決書(shū)：

一審法院認為，……關(guān)于王自強主張的解約違約金65,000元及逾期支付租金的違約金，法院認為，王自強主張的解約違約金也是基于呈遠公司逾期支付租金的事實(shí)，就同一違約行為不應當重復計算違約金，綜合考慮本案情況，法院對王自強主張的解約違約金65,000元予以支持。

本院認為，……綜上，上訴人呈遠公司的上訴請求，不能成立，應予駁回。一審判決認定事實(shí)清楚，適用法律正確，依法應予維持。

（二）免租期優(yōu)惠的處理

實(shí)踐中，商鋪租賃合同中往往會(huì )約定一定時(shí)間的免租期，以供承租人裝修，或者作為招商優(yōu)惠。同時(shí)會(huì )約定，因為承租人違約導致合同解除的，出租人有權要求承租人補足全部的免租期優(yōu)惠。對此約定，實(shí)踐中有兩種看法。

一種看法認為這是雙方當事人的真實(shí)意思表示，故對于補足的請求，完全予以支持。

上海市第二中級人民法院（2016）滬02民終8769號南通國有置業(yè)集團有限公司與上海中貫匯都餐飲管理有限公司、上海谷灃酒吧娛樂(lè )有限公司、江蘇中貫置業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案二審民事判決書(shū)：

法院對南通置業(yè)相關(guān)訴訟請求處理如下：……3、關(guān)于南通置業(yè)要求上海中貫補交免租期租金6,384,960元的訴訟請求，因雙方在合同中明確約定如果承租方有任何一期租金逾期支付超過(guò)10天或者因承租方原因提前終止合同，則免租期優(yōu)惠取消，承租方應當補交免租期內的全部房租，該約定合法有效，現房屋租賃合同因承租人欠付租金導致提前解除，南通置業(yè)要求上海中貫補交免租期租金的請求合法有據，法院予以支持?！C上所述，上訴人的上訴請求均不能成立，本院不予支持。一審認定事實(shí)清楚，判決并無(wú)不當。

江蘇省蘇州市姑蘇區人民法院（2017）蘇0508民初629號蘇州金門(mén)蘇寧云商銷(xiāo)售有限公司與胡偉房屋租賃合同糾紛案一審民事判決書(shū)：

上述合同簽訂后，蘇寧公司于2015年8月14日將涉案房屋交付胡偉。嗣后，雙方簽訂補充協(xié)議，約定自2015年12月1日起涉案房屋簽約面積變更為24平方米，2015年8月15日至9月14日期間為免租期，租賃費用優(yōu)惠1.62萬(wàn)元；……首年租金優(yōu)惠1.62萬(wàn)元如因承租人提前解除合同或違約導致提前終止合同，承租人應補足前述優(yōu)惠租金。

本院認為，……關(guān)于蘇寧公司主張的免租裝修期（一個(gè)月）的房屋租賃費，符合合同約定，且出租人免除承租人裝修期租金系為保障租期內正常收取租金權利的實(shí)現，故從公平角度出發(fā)，在胡偉違約導致合同提前解除的情形下，本院對蘇寧公司主張要求胡偉支付裝修期房屋租賃費16200元的訴訟請求予以支持。

但是實(shí)踐中還有另一種看法認為，合同解除之時(shí)，承租人應當返還的免租期優(yōu)惠應當對應承租人已經(jīng)實(shí)際使用的租期。即，承租人所應返還的免租期優(yōu)惠應當為已使用租期與總租期之商乘以整個(gè)免租期對應的免租期優(yōu)惠。

上海市松江區人民法院（2017）滬0117民初11612號上海蘇寧云商銷(xiāo)售有限公司訴尹長(cháng)生房屋租賃合同糾紛一審民事判決書(shū)：

經(jīng)審理查明:……乙方違反本合同17條、18條、19條、31條、32條、33條、35條、48條、49條、52條的，乙方除應向甲方支付相當于當年度三個(gè)月租賃費用的違約金外，還應補足甲方給予乙方首年租金優(yōu)惠24,777.50元，且甲方有權解除本合同，保證金不予退還，前述違約金及保證金不能彌補甲方全部損失的，乙方還需承擔賠償責任。

本院認為，……關(guān)于原告要求被告支付首年租金優(yōu)惠的訴請，本院認為，被告實(shí)際使用系爭房屋的時(shí)間為2016年4月12日至2017年1月11日，對于該時(shí)間段對應的租金優(yōu)惠18,583元被告應當支付給原告。至于2017年1月12日至2017年4月11日期間所對應的租金優(yōu)惠，因被告并未實(shí)際使用房屋，不存在支付租金優(yōu)惠的問(wèn)題。

對此，筆者贊成第一種觀(guān)點(diǎn)。首先，這是雙方當事人的真實(shí)意思表示，雙方當事人既然已經(jīng)約定承租人違約導致合同解除應當返還全部的免租期優(yōu)惠，就應當遵循該約定。法院只支持按比例支付并無(wú)法律及合同依據。

其次，從性質(zhì)上看，這種返還免租期優(yōu)惠的約定應當是一種附停止條件的合同義務(wù)，不適用違約金過(guò)高的調整規則。即便返還免租期優(yōu)惠性質(zhì)上屬于違約金，法院根據實(shí)際使用租期與全部租期的比例支持返還也無(wú)法律依據。

事實(shí)上，這種調整方式也違反了正常的商業(yè)邏輯。比如，A將某商鋪出租給B，租期3年，免租期3個(gè)月，B實(shí)際承租6個(gè)月后，因根本違約而被A解除租賃合同。按照第二種觀(guān)點(diǎn)，A可以主張返還的免租期優(yōu)惠只有6/36*3=0.5月的租金，A因此而承擔的免租期優(yōu)惠實(shí)際上是2.5月。而假設A立即向房屋對外出租，租期為2.5年，免租期相應為2.5月。也就是說(shuō)，按照第二種觀(guān)點(diǎn)的邏輯，A實(shí)際上在3年的租期內承擔了5個(gè)月的免租期，與合同正常履行情況下只承擔3個(gè)月的免租期之間有著(zhù)相當大的差距；且根據這種計算方式，承租人越早根本違約導致合同解除，出租人能主張返還的免租期優(yōu)惠越少，承租人所實(shí)際承擔的租金與實(shí)際租期之間的比例越小，優(yōu)惠越大，這顯然不符合正常的商業(yè)邏輯。

（三）保證金的處理

商鋪租賃合同中，出租人一般會(huì )提前收取承租人一定的保證金，同時(shí)在合同中約定，因承租人原因導致合同解除的，出租人有權沒(méi)收全部保證金不予退還。實(shí)務(wù)中一般支持這樣的約定，因承租人原因導致合同解除的，法院會(huì )判令出租人有權沒(méi)收全部保證金不予退還。

上海市第二中級人民法院（2016）滬02民終9865號上海財智投資管理有限公司與上?？埔珜?shí)業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛二審民事判決書(shū)：

一審法院認定事實(shí)：……另外，《房屋租賃合同》第二十條約定：如乙方發(fā)生下列情況之一時(shí)，甲方有權解除合同，沒(méi)收乙方所交付之保證金，并可自行收回物業(yè)。

一審法院據此作出判決：……五、財智公司在科耀公司處保證金26,730元歸科耀公司所有。

鑒于一審法院已經(jīng)查明，并闡明科耀公司并不負有相應的義務(wù)，對一審法院的觀(guān)點(diǎn)，本院予以認同，不再贅述。

上海市第一中級人民法院（2016）滬01民終509號王凱與上海文品實(shí)業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛二審民事判決書(shū)：

當事人應當按照約定全面履行自己的義務(wù)。根據查明事實(shí)，本案履行系王凱單方違約，符合適用雙方約定的保證金不退條款的條件?，F王凱以承擔的違約金額超過(guò)文品公司的實(shí)際損失為由要求法院予以調整，顯然不符合雙方的約定，原審對此認定正確，本院予以維持。

但是，筆者以為，所謂保證金在性質(zhì)上屬于預付的違約金，在合同期限內，承租人無(wú)違約情形下，出租人須予以退還。因此，其應當適用違約金調整的一般規則。且沒(méi)收保證金的要件是承租人根本違約，沒(méi)收保證金與根本違約時(shí)承租人應當支付的違約金對應的違約事實(shí)是同一的，故承租人主張調整時(shí)，保證金應當與根本違約的違約金合并計算，一并進(jìn)行調整。