好貓財經(jīng) 作者：好貓
來(lái)源：好貓財經(jīng)（ID：haomaocaijing）
一邊是限制房企加杠桿的“三道紅線(xiàn)”，以及限制銀行偏向房地產(chǎn)放貸的“兩道上限”，另外一邊是泰禾和華夏幸福的“躺倒”。
地產(chǎn)凜冬將至，沒(méi)有哪一家房企不缺錢(qián)，只是缺錢(qián)姿勢不一樣。
地產(chǎn)信用債出現冰火兩重天的現象，真正回到了看基本面的時(shí)候了。
萬(wàn)科、中海等基本面良好的企業(yè)，不斷發(fā)行低成本債券，置換早前稍高成本債券。
信用利差也似乎進(jìn)一步顯現。
高負債房企在發(fā)債面前躊躇不前，高成本發(fā)出來(lái)不好看，不發(fā)出來(lái)又真的很缺錢(qián)，因此“摔杯”的“摔杯”，默默忍受的也就忍了。
近期不斷有網(wǎng)絡(luò )文章出來(lái)，王健林幾年內還掉了幾千億債務(wù)，重回富豪榜。
先不說(shuō)王健林是否真的翻身了，但他確實(shí)像當年賣(mài)掉文旅、酒店業(yè)務(wù)時(shí)遭遇“砍價(jià)”摔杯一樣，再次在債券市場(chǎng)摔了一次杯子。
萬(wàn)達
一個(gè)星期前，銀行間交易商協(xié)會(huì )函告萬(wàn)達商業(yè)，其申請核減中期票據17.5億元注冊額度已被批準。
讓人猝不及防，完整意思是萬(wàn)達商業(yè)本來(lái)注冊了42.5億元中期票據，已經(jīng)發(fā)行了25億元，剩余17.5億元發(fā)行額主動(dòng)放棄了。
王健林真的不缺錢(qián)了？還是這點(diǎn)小錢(qián)看不上？
有兩種解釋?zhuān)环N是王健林嫌中票融資利率高。萬(wàn)達商業(yè)最后一筆中票是“2+1”年的25億元，利率5.58%，與此前相比并無(wú)明顯上升。
萬(wàn)達商業(yè)在債券市場(chǎng)是一個(gè)特殊存在。
2015年、2016年，萬(wàn)達利用信用寬松期大量發(fā)債，額度高，利率5%左右，此后進(jìn)入賣(mài)資產(chǎn)階段，發(fā)債也暫停了，直到去年初才再次進(jìn)入債券市場(chǎng)。
對比2020年以來(lái)發(fā)行的四期中票、三期公司債，發(fā)行額度越來(lái)越低，利率逐漸小幅上升。
王健林也許會(huì )說(shuō)：老子不發(fā)了，不如讓全國萬(wàn)達廣場(chǎng)的租戶(hù)預繳租金，打9折。
也有另外一種說(shuō)法，是監管政策趨嚴，信用債寒冬來(lái)臨，與其發(fā)不出來(lái)，不如主動(dòng)放棄。
萬(wàn)達商業(yè)2020年通過(guò)了98億元的公司債額度，到目前也未全部發(fā)行完畢；1月新注冊的128億元公司債，尚未開(kāi)始發(fā)行。
說(shuō)萬(wàn)達商業(yè)缺錢(qián)，是疫情對萬(wàn)達租金收入的影響，疊加償債高峰期來(lái)臨，萬(wàn)達的現金儲備一年消耗了三分之一。
截至去年三季度末，萬(wàn)達商業(yè)短期有息負債為560.5億元，貨幣資金為412億元，總有息負債大概1800億元左右。
考慮到萬(wàn)達商業(yè)每年400億元左右的租金收入，以及暫停重資產(chǎn)投資萬(wàn)達廣場(chǎng)，王健林如果不求繼續發(fā)展，總體上萬(wàn)達資金壓力沒(méi)有到極限。
也許，這就是王健林摔杯的勇氣。
綠地
與萬(wàn)達一樣，綠地(600606.SH)也是中國債市特殊客戶(hù)。
五年前，綠地深陷云峰集團債務(wù)違約風(fēng)波，涉嫌逃廢債，從此被拉入債市黑名單，直到去年才被放出小黑屋。
一開(kāi)始申請了180億元債券，后來(lái)監管批復170億元額度。仔細研究，是因為監管部門(mén)沒(méi)有同意綠地將10億元利息也進(jìn)行置換。
當然，還要考慮一下觀(guān)感，畢竟綠地是“三道紅線(xiàn)”全踩的房企。
拿到來(lái)之不易的批復已經(jīng)四個(gè)多月了，綠地仍然沒(méi)有將債券發(fā)出來(lái)。
好貓的債市朋友瓜哥說(shuō)，綠地本來(lái)已經(jīng)計劃發(fā)了，但最近主動(dòng)取消了，也許是考慮成本問(wèn)題，也許是真的找不到買(mǎi)家。
年初發(fā)債一般有一個(gè)好節點(diǎn)，那就是年報公布后，如果資產(chǎn)負債表改善，可以趁勢發(fā)債，但綠地的年報預約到了4月底才公布。
顯然沒(méi)有特別預期，不知道是不是為了配合準備發(fā)債，3月初的時(shí)候，綠地主動(dòng)找媒體爆料，自己“三道紅線(xiàn)”中已經(jīng)有一條轉綠——現金短債比超過(guò)1。
綠地發(fā)債應該有句臺詞：我綠了，我綠了，利率是不是可以低一點(diǎn)？
去年三季度末，綠地總有息負債大概3000億元，短期有息負債1000億元左右，現金大概800億元，顯然綠地“三道紅線(xiàn)”全部轉綠任重道遠。
當然，張玉良還有一個(gè)殺手锏，如果正在醞釀中的引戰成功，信用良好的股東提供背書(shū)，對發(fā)債是一個(gè)利好。
再說(shuō)了，綠地實(shí)在沒(méi)錢(qián)要躺倒，上海也不干啊。
中南建設
女總裁陳昱含掌控的中南(000961.SZ)，剛剛發(fā)出今年第一筆債。
“2+2”年的10億元小公募，利率7.3%，與去年幾筆小公募、中票利率基本相當，低于9%的一年期2億美元債。
去年初，就有投資者質(zhì)疑中南建設發(fā)債成本居高不下，是不是經(jīng)營(yíng)有問(wèn)題。當時(shí)中南建設財務(wù)總回復了一大段話(huà)，核心意思就是：
中南很好，投資者看不懂而已。
一年過(guò)去了，中南的好仍然沒(méi)有被發(fā)現，凈負債率在130%左右，信用債融資利率7%以上。
不僅沒(méi)有被看懂，反而是越來(lái)越看不懂了。
股價(jià)一路下行，大股東不斷補充質(zhì)押，同時(shí)還拋出不那么強勢的增持計劃，最近的擔保事項就更讓人看不懂了。
關(guān)于南通鼎嘉的擔保事項，這可能是一個(gè)完美的“明股實(shí)債”案例，民生信托通過(guò)增資、投資6.57億元獲得項目公司51%的股權。
根據協(xié)議，18個(gè)月內，民生信托就要退出，中南建設的全資子公司南通新世界會(huì )按照約定的方式，支付補償回購股份。
南通鼎嘉質(zhì)押其土地，并與中南建設對南通新世界的承諾提供差額補足義務(wù)，擔保額度與民生信托投資額度相等。
這里有個(gè)問(wèn)題，南通鼎嘉另外兩個(gè)股東江蘇龍信、江蘇唐順為什么不按股權比例進(jìn)行擔保？
也許中南建設可以回答說(shuō)，南通鼎嘉歸其操盤(pán)并表，所以其全額進(jìn)行擔保，也是商業(yè)慣例。
關(guān)鍵問(wèn)題來(lái)了，民生信托入股取得51%股份之后，中南建設是否會(huì )繼續并表南通鼎嘉？
如果繼續并表，這筆6.57億元債務(wù)又是否列為有息負債，還是列為少數股東權益，又或是其他應付款的合作方往來(lái)款？
如果不并表，南通鼎嘉這筆負債，將徹底從中南建設的資產(chǎn)負債表中“出表”，堪稱(chēng)完美的“明股實(shí)債”。
與綠地一樣，中南建設2020年年報披露預約在4月底，屆時(shí)謎底會(huì )揭曉。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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