觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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“翰德東輝的使命就是把低效資產(chǎn)高效化，實(shí)現不良資產(chǎn)價(jià)值提升，最終釋放到市場(chǎng)上，以更好的價(jià)格和形態(tài)交給高效資產(chǎn)運營(yíng)方?！?/p>
廣州地鐵5號線(xiàn)潭村站出來(lái)，步行不到10分鐘就抵達太陽(yáng)新天地。
對商業(yè)而言，最重要的是地段，太陽(yáng)新天地抓住了這一點(diǎn)：項目位于廣州珠江新城商圈核心地段，地理位置得天獨厚。因此，即便是工作日的下午，商場(chǎng)內仍舊人流不少?？雌饋?lái)，這個(gè)商業(yè)體如常運轉著(zhù)。
事實(shí)上，過(guò)去短短兩年間，這一珠江新城最大單體購物中心曾遭遇了三次折價(jià)拍賣(mài)無(wú)果的局面。直到今年6月，領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金一紙收購公告，才將太陽(yáng)新天地的命運昭之于眾。
為何從無(wú)人問(wèn)津到成功出售？背后，正是翰德東輝這一不良資產(chǎn)投資專(zhuān)業(yè)平臺，歷時(shí)兩年債權處置及資產(chǎn)提升的成果。
從合法合規的債權處置、以物抵債，到穩定有序的現場(chǎng)接管，再實(shí)現盈利退出，這是翰德東輝不良債權投資處置全鏈條模式的一次成功試驗。
翰德東輝于2018年12月由華平投資與翰德集團創(chuàng )始人共同發(fā)起設立，初始投資額10億美元。成立以來(lái)，翰德東輝專(zhuān)注于不良資產(chǎn)、困境資產(chǎn)等特殊機會(huì )的全周期投資，培育了完整閉合的全產(chǎn)業(yè)鏈投資模式和突出的債權處置能力。
9月份，觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對話(huà)翰德東輝總裁王海寶與資管板塊負責人張煒，聽(tīng)他們講述太陽(yáng)新天地盤(pán)活史與翰德東輝資管領(lǐng)域的謀布。
收購與處置
在掛牌2個(gè)月后，神秘的“陛鹿物業(yè)”成功競拍收購該筆債權，而背后正是翰德東輝。翰德東輝為何會(huì )看中該項目？“太陽(yáng)新天地項目對我們吸引力最大的是底層資產(chǎn)的價(jià)值提升空間?！蓖鹾毾蛭覀冴U述道。
他表示，翰德東輝做不良債權最重要的一點(diǎn)便是底層資產(chǎn)價(jià)值是否足值。太陽(yáng)新天地作為持有型商業(yè)項目，地理位置便是決定商業(yè)價(jià)值最突出的因素。很明顯，太陽(yáng)新天地從地段上滿(mǎn)足這一要求?！斑@個(gè)資產(chǎn)本身并不低效，只是各種原因導致運營(yíng)低效了?！蓖鹾毺峒?，項目涉及各種復雜的貸款關(guān)系，各方面的原因綜合起來(lái)導致債務(wù)人無(wú)力運營(yíng)資產(chǎn)，因此導致資產(chǎn)低效。
此外，價(jià)格有吸引力，債權具合法合規性，這些構成了翰德東輝收購該項目債權的前提因素。王海寶透露，翰德東輝最早在2019年年初開(kāi)始接觸該項目，到債權收購完成，盡調時(shí)間將近1年，翰德東輝主要針對全鏈條上各個(gè)環(huán)節進(jìn)行風(fēng)險梳理與論證，確保項目的可行性。10月份獲取項目債權之后，翰德東輝開(kāi)始進(jìn)行司法處置、以物抵債、現場(chǎng)接管、資產(chǎn)運營(yíng)和價(jià)值提升、退出出售等一系列專(zhuān)業(yè)工作。
太陽(yáng)新天地項目作為珠江新城最大單體購物中心，其管理運營(yíng)情況受到當地政府的關(guān)注，翰德東輝在獲取項目物權后第一時(shí)間跟當地政府和街道進(jìn)行充分溝通報備，在各政府機關(guān)單位的指導下制定了詳細周密的員工轉接方案：包括接收自愿留下的所有員工，代原股東履行賠償義務(wù)、及時(shí)足額支付員工各項賠償金等等，主動(dòng)履行社會(huì )責任實(shí)現保就業(yè)，同時(shí)解決各種租戶(hù)的債權債務(wù)、租約等糾紛難題，維護了商場(chǎng)良好秩序的同時(shí)利于所在區域的社會(huì )穩定。
“去年確實(shí)是一個(gè)比較極端的情況，在疫情之下，好多商場(chǎng)至少流失了百分之二三十的商戶(hù)?！睆垷樥f(shuō)道。在此情況下，為了保持穩定，翰德東輝迅速采取措施，補充更合適的商戶(hù)。期間，針對商場(chǎng)定位、周邊消費力分析、出租率維持和提升、新商戶(hù)招商等做了許多工作，使商場(chǎng)保持在一個(gè)合理穩定的良性運營(yíng)狀態(tài)。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，太陽(yáng)新天地自開(kāi)業(yè)一直存在定位搖擺的情況，十年時(shí)間里經(jīng)歷了多次轉型升級，從最初定位高端購物中心，轉型至快時(shí)尚年輕商業(yè)，再到近年定位“家的N次方”。
張煒認為，家庭消費的定位明確，但零售業(yè)態(tài)跟娛樂(lè )業(yè)態(tài)有所欠缺。因此，翰德東輝一方面在商場(chǎng)原餐飲比例較高的情況下提升租戶(hù)品質(zhì)，另一方面則是針對“玩”、“逛”增加招商，補齊短板。比如，因應周邊家庭型消費及白領(lǐng)居多的情況，引入一些量販式KTV和家庭娛樂(lè )式項目，以及適當增加輕奢、中高檔品牌等。經(jīng)過(guò)物業(yè)改造、定位及商戶(hù)組合調整等一系列提升后，太陽(yáng)新天地煥然一新。
據張煒介紹，出租率方面，翰德東輝通過(guò)不懈努力消化了疫情帶來(lái)的巨大影響，使得出租率保持在了90%的水平。同時(shí)，人流量、客單價(jià)均有了顯著(zhù)提升?！叭肆髁繌奈覀兘邮謺r(shí)期最極端的幾千人，又回升到3萬(wàn)人左右；客單價(jià)方面則因為我們做了商戶(hù)調整，引進(jìn)了一些頭部品牌的商戶(hù)，因此提升了5%左右?！笨梢愿Q見(jiàn)，經(jīng)過(guò)翰德東輝近一年的運營(yíng)提升，直到退出前，太陽(yáng)新天地已保持在一個(gè)合理穩定的良性運營(yíng)狀態(tài)。
“翰德東輝的使命就是把社會(huì )上的低效資產(chǎn)高效化，把其他債權人、司法處置、商戶(hù)租約這些復雜的關(guān)系梳理完，實(shí)現不良資產(chǎn)價(jià)值提升，最終釋放到市場(chǎng)上，以更好的價(jià)格和形態(tài)交給高效資產(chǎn)運營(yíng)方?！蓖鹾氄f(shuō)道。
完美退出
同時(shí)，與買(mǎi)家的洽談及項目退出工作也在緊鑼密鼓進(jìn)行中。于2020年10月，太陽(yáng)新天地項目開(kāi)始進(jìn)入推介、銷(xiāo)售階段。據悉，華潤、龍湖、中海、領(lǐng)展、印力等商業(yè)運營(yíng)企業(yè)，都與翰德東輝有過(guò)接觸談判。
最終于2021年6月，翰德東輝成功以33億價(jià)格將項目出售予領(lǐng)展，實(shí)現投資退出。
作為亞洲市值最大的房地產(chǎn)投資信托基金，領(lǐng)展接手也讓市場(chǎng)對項目日后發(fā)展愈加看好。張煒向我們透露，之所以能在今年年中落地交易，一方面是因為疫情好轉，投資方的心理預期有所恢復；另一方面，領(lǐng)展盡調速度、推進(jìn)交易較快，資金充裕度較高，對翰德東輝而言交易確定性比較強，因此經(jīng)過(guò)綜合性考量選擇跟領(lǐng)展達成交易。
從2019年初接觸項目至2021年中退出項目，兩年半時(shí)間里翰德東輝由債權端切入，將債權轉為物權再進(jìn)行運營(yíng)提升后出售，驗證了翰德東輝不良債權投資處置業(yè)務(wù)模式的可行性，并取得了一定的投資收益。
從太陽(yáng)新天地這一典型案例及全鏈條業(yè)務(wù)模式，可窺見(jiàn)翰德東輝突出的債權處置能力能夠有效熨平投資風(fēng)險，其后端項目底層價(jià)值提升能力和動(dòng)態(tài)優(yōu)化退出策略，將防范化解金融風(fēng)險與服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟切實(shí)結合了起來(lái)，既盤(pán)活存量資產(chǎn)、提升效率，也為社會(huì )創(chuàng )造價(jià)值。
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