作者:投拓江湖團隊
來(lái)源:投拓江湖(ID:toutuoJH)
隨著(zhù)土地公開(kāi)市場(chǎng)拿地競爭日趨激烈,在勾地的實(shí)操中,即使設置了多重排他條件,仍然不能保證以底價(jià)拿地,還是會(huì )或多或少存在一定的溢價(jià)。因此,很多房企勾地實(shí)操中,都會(huì )對拿地的溢價(jià)部分,設置返還的渠道,并將此寫(xiě)入投資協(xié)議里。但是具體怎么弄,很多房企并不知道,掉坑的案例也比比皆是。
有一家房企的投資總,最近新入職一家公司遇到了件麻煩事兒。他的前任投資總,拿的一個(gè)勾地項目,簽約已經(jīng)半年了,現在到了供地的時(shí)候了。但是他翻開(kāi)合同,發(fā)現溢價(jià)部分是要求政府在稅收方面減免,但是實(shí)際卻沒(méi)法執行合同。公司在超過(guò)合同價(jià)格,溢價(jià)500元/平米拿到地以后,退地和不退地都難,這個(gè)燙手的項目讓整個(gè)投資部都面臨考核扣罰。本文結合勾地的實(shí)操經(jīng)驗,例舉常用的五種稅費返還方式,并從合理性、有效性和可落地性的角度進(jìn)行分析。在投資協(xié)議里面,房企都會(huì )與地方政府約定一個(gè)大家都認可的拿地價(jià)格,低于該拿地價(jià)格的,就按約定的流程條件拿地;高于該拿地價(jià)格的部分價(jià)款,需由地方政府予以返還。根據《國有土地使用權出讓收支管理辦法》文件中的規定,土地出讓金必須全額進(jìn)入財政賬戶(hù),包括土地款、征地和拆遷補償、支農、城市建設以及其他款項。禁止以各類(lèi)形式免除、減免土地出讓金。根據原國土資源61號令修訂版,第22條之規定:禁止用土地換項目,先征后返,補貼,獎勵等形式減免土地款。根據2009年財政部《關(guān)于進(jìn)一步規范土地出讓收支管理通知》財綜【2009】74號,要求各地嚴格執行土地收入納入地方基金預算管理的規定,土地出讓收入全額納入國庫,財政支出從地方基金預算中予以分配,從土地收入中予以安排。這就是所謂的“財政收支兩條線(xiàn)”中的土地款的政策明文規定。因此,從政策和法律法規的角度來(lái)講,直接進(jìn)行返還超出約定部分的土地款,或者抵扣其他款項的約定,是屬于地方政府無(wú)權承諾的事項,與國家是相抵觸的。從實(shí)操的角度來(lái)講都是很難實(shí)行和落地。無(wú)權做出承諾是一碼事,但這并不影響合同約定的合法性。從合同法的角度講,只要是雙方自愿合法的協(xié)議,主體適格的,都應當是具備效力的?!秶型恋厥褂脵喑鲎屖罩Ч芾磙k法》僅僅是對直接返還和優(yōu)惠土地款的行為進(jìn)行了禁止性的限制,并沒(méi)有規定該種行為無(wú)效。雖然直接返還很難執行和落地,但是并不影響在協(xié)議出現爭議時(shí)房企的索賠和法院判定地方政府賠償。因此在勾地協(xié)議里面,還是有很多公司還會(huì )選擇直接約定超過(guò)部分的土地款直接返還,或者抵扣下批次的土地款。這基本上屬于沒(méi)有辦法的辦法吧,有約束總比沒(méi)有的好。稅收的減免,是很多投資人除了土地款直接返還之外,第二個(gè)就能想到的稅費返還方式。但是地方政府無(wú)權承諾相關(guān)稅收的減免、退稅。根據《中華人民共和國稅收征收管理法》之規定,所有稅收的開(kāi)征、免征、減征和停征,均需依據相關(guān)法律法規進(jìn)行。并在其后補充道,任何個(gè)人、團體、行政機構均無(wú)權做出或者承諾稅款的減征、免征、退稅等行為,并不得做出與相關(guān)稅收法律法規相抵觸的行為。因此從法律條文的規定來(lái)講,地方政府無(wú)權做出稅款的減征、免征、退稅等行為。如果沒(méi)有單獨的法律、法規予以支持,明文允許在稅收方面可以減免,地方政府單方做出的承諾是無(wú)效的,該部分條款也因違反法律禁止性規定,屬于無(wú)效條款。先征收稅款然后減免,這個(gè)審批和決定權限屬于國務(wù)院,地方政府無(wú)權決定。對于確實(shí)需要進(jìn)行先征后返的領(lǐng)域,應由省級政府向國務(wù)院提出申請,由國務(wù)院審批后再執行。因此地方政府擅自作出先征后返的承諾,屬于沒(méi)有法律明確授權的行政行為,是屬于違背法律禁止性規范的條款,該部分條款無(wú)效,在司法中也得不到法院的支持。如果房企與地方政府簽訂協(xié)議,先期繳納了全部的稅款,然后再通過(guò)司法渠道,請求法院根據協(xié)議條款判決地方政府予以返還相關(guān)稅款的,一律不予支持。需要區別對待的是,如果協(xié)議中有約定無(wú)法實(shí)現稅費減免的違約責任條款,如果不能實(shí)現,政府需承擔相關(guān)的違約責任,這點(diǎn)是會(huì )得到法院的支持的。但是從實(shí)際利益出發(fā),房企很少會(huì )起訴政府,除非以后不想進(jìn)入該城市。直接的財政返還、資金補貼這種形式比較少見(jiàn),一般適用于具備產(chǎn)業(yè)條件的勾地項目。除此之外的奇特商業(yè)勾地,文旅勾地的項目,很少涉及直接的財政補貼和現金返還,畢竟地方政府財政也不寬裕。財政返還和補貼,屬于地方政府可以有權作出決定的范疇,在投資協(xié)議里面約定以財政返還和補貼的形式是合規合理的,不存在風(fēng)險,在實(shí)現和落地方面也不存在障礙。但是基于地方財政支付的窘境,這個(gè)形式的接受度較差,不容易被地方政府采納。因此才會(huì )在在投資拿地當中,大家常見(jiàn)的是地方政府會(huì )給你劃定三個(gè)原則:一是土地款不予減免、抵扣、返還;二是不采取財政返還或補貼的形式;三是不能采用稅收減免形式。能夠進(jìn)行直接的財政返還的地方政府,屬于在招商引資方面比較有誠意的了。直接進(jìn)行財政返還和補貼,除了要與政府協(xié)商一致,還要采用合理合規,可操作的形式。除了在協(xié)議當中以明確的條款約定具體的財政補貼金額,支付條件,節點(diǎn)以外,還需要取得地方政府的內部會(huì )議紀要或者政策文件,以充分保證后期落地。財政返還和補貼還涉及一個(gè)企業(yè)所得稅的問(wèn)題,一般來(lái)講財政補貼或者返還需繳納企業(yè)所得稅,除非同時(shí)滿(mǎn)足下列三個(gè)例外條件:一是企業(yè)能夠證明該項補貼是專(zhuān)項財政補貼資金,并且能提供相關(guān)文件的;二是財政部門(mén)對于該專(zhuān)項資金的支付和使用有專(zhuān)項管理辦法或者詳細管理要求的;三是企業(yè)需證明單獨使用該資金,并且該筆資金是獨立核算的。政府回購部分物業(yè),是一個(gè)雙贏(yíng)的方式,對地方政府和房企來(lái)說(shuō)都具有相當大的吸引力。對房企而言,對于部分難以去化的商業(yè),以及在高庫存的三四線(xiàn)城市的住宅,銷(xiāo)售去化會(huì )存在較大的壓力。這部分難以去化的產(chǎn)品,會(huì )沉淀大量的資金,項目前期拿地測算的利潤,基本上就砸在這些里面了。如果地方政府愿意回購,房企可以快速回籠資金,將資金進(jìn)行再投資,這對追求規模和高周轉的房企尤為重要。對地方政府而言,當地會(huì )存在經(jīng)濟適用房,廉租房,棚改安置,人才公寓用房等客觀(guān)需求。這類(lèi)需要的客觀(guān)存在,要么通過(guò)平臺公司開(kāi)發(fā)相關(guān)項目來(lái)解決,要么從市場(chǎng)上購買(mǎi)。而通過(guò)勾地協(xié)議提前約定,以略低于市場(chǎng)價(jià)格從房企手中回購,能做到節約財政資金的目的,而且由房企開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品質(zhì)量也有保障。地方政府回購物業(yè),屬于地方政府可以有權作出決定的范疇,在投資協(xié)議里面約定以財政返還和補貼的形式是合規合理的,不存在風(fēng)險。難點(diǎn)就在于如何說(shuō)服其接受。
注:文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議
本文由“投拓江湖”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉載,謝謝!
原標題:
某房企勾地,掉坑里了