作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）

在“十四五”開(kāi)局之年，中海物業(yè)交出了第一份“中規中矩”的答卷，即雖然實(shí)現了規模擴張的第一步，但確實(shí)以犧牲盈利能力作為代價(jià)。

8月17日，中海物業(yè)發(fā)布了2021年上半年業(yè)績(jì)報告，其在管面積同比增長(cháng)47.6%，較去年底增長(cháng)24.3%達到2.33億平方米；總收益同比增長(cháng)50.7%，達到42.96億港元，毛利同比增長(cháng)34.8%，達到6.9億港元。

但經(jīng)營(yíng)數值快速增長(cháng)的同時(shí)，中海物業(yè)的盈利能力卻有所下滑，其期內毛利率16.1%，較2020年同期減少1.9個(gè)百分點(diǎn)。其中物業(yè)管理服務(wù)分部毛利率下跌至13.8%，較2020年16.2%減少2.4個(gè)百分點(diǎn)，增值服務(wù)分部毛利率下跌至21.1%（2020年：24.4%）。

盈利能力下降讓資本市場(chǎng)也迅速做出反應，中海物業(yè)在午盤(pán)公布業(yè)績(jì)后，股價(jià)快速跳水，從7.88港元/股快速跌至7.35港元/股，最后收盤(pán)報7.3港元/股，單日跌幅7.83%。

據參加當日中海物業(yè)投資者會(huì )的投資者向觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體轉述，會(huì )議的現場(chǎng)亦集中在中海物業(yè)毛利率持續走低的問(wèn)題，以及其是如何平衡規模擴張與盈利之間的關(guān)系。

不可否認，中海物業(yè)在過(guò)去的半年規模增長(cháng)很快，連曾經(jīng)有所失色的第三方管理面積，亦在過(guò)去一段時(shí)間里成為重要角色，甚至成為遠超內生面積的存在。

中報數據顯示，截至2021年6月底，中海物業(yè)的在管面積達到2.33億平方米，同比增長(cháng)47.6%，同比增長(cháng)7501萬(wàn)平方米。其中，來(lái)自于外拓的管理面積占比從2019年同期的8.5%以及2020年同期的8.1%，躍升至26.9%。

之所以有如此之大的變化，是中海物業(yè)在上半年絕大部分在管面積新增都是來(lái)自于外拓。據中海物業(yè)表示，在上半年，新增在管面積的82.1%是來(lái)自獨立第三方。

反映在實(shí)際數據上，就是其上半年較2020年末增長(cháng)24.3%及4540萬(wàn)平方米，其中有3093萬(wàn)平米來(lái)自于獨立第三方，該數據同比上升166%。

與之相對比的是，2020年新增在管面積超過(guò)3000萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)20.7%，其中僅22.8%面積來(lái)源于獨立第三方項目。也就是說(shuō)，獨立第三方面積僅為700萬(wàn)平方米左右。而在這一年，中海物業(yè)來(lái)自獨立第三方的在管建筑面積占比才剛過(guò)10%。

投資者表示，中海物業(yè)再次強調其年初全年業(yè)績(jì)會(huì )上公布的目標。他轉述管理層的表述：“中海物業(yè)在年初表達兩個(gè)長(cháng)期目標，第一是復合增長(cháng)不低于30%，第二是內生與外拓的在管面積達到1比1?！?/p>

按照上述目標計算，中海物業(yè)每年應該保證5000萬(wàn)平方米到6000萬(wàn)平方米的外拓面積?！皬默F在的情況來(lái)看，整個(gè)上半年的外拓效果還是不錯的?！?/p>

上述投資者表示，中海物業(yè)在外拓上有如此大的變化很大程度上是因為其今年一系列管理架構調整。

該投資者稱(chēng)，管理層系統梳理、解釋了制度的變化，其中組織架構由四級管控變成三級管控，從19家二級公司變成13家二級公司，同時(shí)優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，提升工作效率、資源配置。并且，中海物業(yè)通過(guò)推行和試點(diǎn)項目經(jīng)理合伙人機制，激發(fā)整個(gè)團隊的活力實(shí)現更快的增長(cháng)。

事實(shí)上，在2021年上半年，中海物業(yè)中標項目來(lái)源包括招標平臺、甲方邀請、合資公司、收并購、業(yè)主推薦、總部轉達、員工推薦以及其他等各種途徑，但員工推薦是占比最高的一環(huán)，達到26%，隨后的是其他、招標平臺和甲方邀請，分別占比達到21%、19%和19%。

此外，中海物業(yè)在上半年也實(shí)現了新業(yè)態(tài)的突破，包括購物中心、醫院、學(xué)校、政府物業(yè)、口岸、道路、橋梁等公路設施，這部分外拓面積占比達到50%。

只不過(guò)，事情總是有兩面性，雖然外拓面積的大幅增長(cháng)，撐高了中海物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)的絕對值，但是過(guò)多的外拓面積，也成為中海物業(yè)毛利率下跌的最重要原因。

據多名投資者表示，中海物業(yè)管理層將毛利率下降歸因于三點(diǎn)：其一，新冠疫情反復，公司在物料、人工費等方面的支出增加不少，并且今年國家并沒(méi)有像往年一樣大規模出臺全國性行業(yè)性政策，個(gè)別地區政策補貼對公司支出影響微乎其微。

其二，從十三五末開(kāi)始，整個(gè)社會(huì )的導向更加關(guān)注公平，中海物業(yè)作為勞動(dòng)密集型企業(yè)，對底層勞動(dòng)者的關(guān)注，人工成本在高位運行，且受供給側改革和疫情的影響，物料的價(jià)格也是在高位運行，目前成本的韌性還在繼續發(fā)揮作用，但是物業(yè)費的市場(chǎng)化定價(jià)機制進(jìn)展緩慢，不能適應物業(yè)行業(yè)的良性發(fā)展需要。

其三，今年中海物業(yè)外拓項目入賬較多，占比有所提高，外拓項目的毛利率水平低于原有來(lái)自中海地產(chǎn)的項目。同時(shí)新業(yè)務(wù)的整合還需要時(shí)間，形成規模效益和業(yè)務(wù)運營(yíng)經(jīng)驗應還需要時(shí)間磨合。并且新項目導入公司增值業(yè)務(wù)也還需要時(shí)間。

上述投資者稱(chēng)，管理層坦承外拓項目利潤比較低，因為外拓參與的都是市場(chǎng)化競爭，市場(chǎng)化的項目都有心理價(jià)位。

中海物業(yè)準備瞄上的是潛在的盈利空間?！巴馔匾话憧磧蓪?，第一層項目的基礎價(jià)格，第二層是把增值業(yè)務(wù)能力延伸之后的價(jià)值。不過(guò)目前外拓體現的是第一層價(jià)值，并且中海物業(yè)為了外拓，需要儲備人手，同時(shí)對新項目、新業(yè)務(wù)的整合，以及成本優(yōu)化還需要探索，所以短期利潤壓力還在?！?/p>

不過(guò)，中海物業(yè)管理層強調其不會(huì )為了外拓項目而降價(jià)?！拔覀儾粫?huì )為了拿項目而拿項目，只有一種情況是例外，比如新興服務(wù)領(lǐng)域作為拓展戰略，公司會(huì )先切入，逐步通過(guò)增值服務(wù)導入，再實(shí)現規模效應，來(lái)逐步實(shí)現市場(chǎng)拓展的目標?！?/p>

值得一提的是，盡管中海物業(yè)將提高盈利能力提高寄托在了增值服務(wù)，但實(shí)際上，在2021年上半年，該公司的增值服務(wù)毛利率亦有所下降，其增值服務(wù)分部毛利率從2020年同期24.4%下跌至21.1%；其中非住戶(hù)增值服務(wù)子分部因擴展服務(wù)多元化及產(chǎn)品范圍，令毛利率下滑至17.1%，住戶(hù)增值服務(wù)子分部毛利率下跌至29.5%。

中海物業(yè)管理層對此歸結為一方面市場(chǎng)競爭加劇，但人工支出有所上升，另一方面，如美居業(yè)務(wù)（家裝業(yè)務(wù)），中海物業(yè)做了試點(diǎn)，加大樣板間投資，這部分投入拉低增值服務(wù)毛利。最后業(yè)務(wù)人員也在擴大，比如住宅物業(yè)零售等，提成比例有所增加，因此對毛利率有所影響。

總而言之，毛利率的下降主要歸因于人工成本居高不下，且處于一個(gè)高度競爭的市場(chǎng)等。而中海物業(yè)管理層亦提出改變的方法。

投資者稱(chēng)，中海物業(yè)計劃通過(guò)兩方面改善，一是利用科技手段抵抗人工成本增長(cháng)的問(wèn)題，二是通過(guò)調漲費的機制，實(shí)現收入的增長(cháng)，抵抗毛利率下降。

“中海物業(yè)會(huì )繼續深化績(jì)效機制改革，提高人均的績(jì)效和平米績(jì)效的產(chǎn)出，繼續推進(jìn)項目改革，在提高人均收入的同時(shí)，通過(guò)規?；倪\營(yíng)降低綜合成本的占比，同時(shí)會(huì )不遺余力地推行物業(yè)科技的應用，通過(guò)人工替代，降低人工物料和能耗的消耗，來(lái)提升毛利率水平?！?/p>

有趣的是，可能因為毛利率是一項短期沒(méi)有辦法大幅改善的經(jīng)營(yíng)指標，中海物業(yè)董事會(huì )主席張貴清數次呼吁投資者關(guān)注主要經(jīng)營(yíng)指標的增長(cháng)。他表示，每年30%的復合增長(cháng)指引不會(huì )變，而上半年的成績(jì)也能看出，是能超額實(shí)現的。

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原標題： 外拓拉低中海物業(yè)毛利率張貴清冀市場(chǎng)關(guān)注經(jīng)營(yíng)指標增長(cháng)