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一、調控兩度加碼不改打新熱度，前9月共計12次萬(wàn)人搖

2021年以來(lái)，在“330”、“830”兩次調控加碼之下，西安樓市總體保持平穩運行，受制于供應縮量，成交相較往年有所回調。前9月，西安主城區商品住宅供應面積752萬(wàn)平方米，同比微升5%，較2019年同期下降9%，成交面積674萬(wàn)平方米，同比下降9%，較2019年同期下降29%。

微觀(guān)層面，項目銷(xiāo)售表現仍然亮眼，去化率升至近三年來(lái)高位。前9月，西安主城區新開(kāi)盤(pán)項目平均去化率高達88%，較2020、2019年同期分別增長(cháng)31個(gè)百分點(diǎn)和6個(gè)百分點(diǎn)，2、6、7月等月份去化率皆在95%左右，意味著(zhù)當月新入市項目基本都實(shí)現開(kāi)盤(pán)即罄。

截至9月末，西安樓市出現12次“萬(wàn)人搖”，中海曲江大城獨攬三次，高科麓灣國際社區、CID中央首府、山水美樹(shù)均兩次上榜。人氣最高的當屬航天城山水美樹(shù)項目，共計獲得2.3萬(wàn)組意向登記，超1.8萬(wàn)人核驗通過(guò)參與搖號，瓜分區區424套房源。5月29日開(kāi)盤(pán)的中海曲江大城中簽難度最高，102套房源吸引近1.2萬(wàn)人搖號，中簽率不足1%。

二、一季度地市火爆地王破2萬(wàn)，二輪土拍熱度驟降國企托底

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一、2012-2014年樓市暫處蟄伏期，供過(guò)于求格局下房?jì)r(jià)預期轉降

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1、市場(chǎng)特征：供需失衡且庫存高企，房企以?xún)r(jià)換量常態(tài)化

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  2、動(dòng)因解析：供地顯著(zhù)超標、購買(mǎi)力不濟和價(jià)格體系混亂

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（1）2012年宅地成交近3000萬(wàn)平，加劇樓市供需失衡

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（2）市場(chǎng)購買(mǎi)力不濟，首置剛需活躍低總價(jià)產(chǎn)品最暢銷(xiāo)

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（3）價(jià)格體系紊亂，本土房企低價(jià)走量擾亂房?jì)r(jià)預期

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二、2015年以來(lái)樓市進(jìn)入上升周期，逾百萬(wàn)遷入人口拉動(dòng)房?jì)r(jià)全國領(lǐng)漲

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 1、市場(chǎng)特征：供不應求甚至一房難求，房?jì)r(jià)5年間累計上漲3倍

2015年后，西安樓市進(jìn)入上升周期，新房市場(chǎng)持續供不應求，截至目前，主城平均房?jì)r(jià)累計增幅高達135%，尤其是高新、曲江近乎無(wú)房可售，房?jì)r(jià)直線(xiàn)上漲，累計漲幅多達2倍以上。典型如曲江新區，2015年時(shí)，一期仍可見(jiàn)售價(jià)7-8千元/平方米項目，單價(jià)突破1萬(wàn)元/平方米的項目已是市場(chǎng)罕見(jiàn)，二期均價(jià)在7千元/平方米左右，而到2021年，一期新房幾乎斷供，二手房?jì)r(jià)格普遍超過(guò)2.5萬(wàn)元/平方米，考慮到嚴格限價(jià)下的一二手房?jì)r(jià)格倒掛，新房?jì)r(jià)格實(shí)際漲幅理應更高，而二期新房?jì)r(jià)格達到2萬(wàn)元/平方米，漲幅也達到200%。

2015年，西安出臺一系列以去庫存為目的寬松性政策，譬如放寬公積金貸款額度，限期執行90平米以上住房買(mǎi)房即落戶(hù)政策促進(jìn)改善性需求釋放，收購存量住房用作保障房減輕庫存壓力等。2015年，也是西安供求形勢逆轉之年，全年商品住宅供應面積1245萬(wàn)平方米，成交面積卻創(chuàng )新高地達到1563萬(wàn)平方米，供求比由2014年的1.2驟降至0.8，受此影響，庫存消化周期縮短至19個(gè)月。

2016年，供不應求形勢更為嚴峻，供應同比驟縮15%至1056萬(wàn)平方米，創(chuàng )2012年以來(lái)新低，成交繼續保持高位運行，達到1509萬(wàn)平方米，同比僅微降3%，全年供求比進(jìn)一步下滑至0.7。

2017年，西安房?jì)r(jià)迎來(lái)補漲行情，并首次突破“萬(wàn)元”大關(guān)。全年樓市調控四度加碼，限貸、限售升級，限購3次打補丁，仍難抑市場(chǎng)熱情，成交量連續第三年保持在1500萬(wàn)平方米左右高位，成交均價(jià)達到10200元/平方米，同比漲幅高達43%。

2018年，西安樓市供應縮水但成交量?jì)r(jià)齊增，新房市場(chǎng)一房難求，開(kāi)啟公證搖號時(shí)代。3月，西安全面啟動(dòng)公證搖號，6月又追加50%房源優(yōu)先保證剛需家庭的條款。據統計，在中簽率創(chuàng )新低的6月，8千余套入市房源，吸引超過(guò)3.7萬(wàn)組客戶(hù)登記購房意向，平均中簽率僅為23%。2018年下半年以來(lái)，在全國房?jì)r(jià)整體趨穩的大背景下，西安房?jì)r(jià)上漲動(dòng)力依然強勁，漲勢未見(jiàn)明顯放緩，持續領(lǐng)跑全國。

2019年，新房供應保持緊俏，尤其是浐灞、城南、曲江和高新等重點(diǎn)區域，依然頻現搶購潮。上半年，開(kāi)盤(pán)當天去化率維持在八成左右高位，“620”調控后，小幅回調至70%左右。

2020年，疫情防控形勢好轉后西安樓市迅速復蘇，并誕生史上首個(gè)“萬(wàn)人搖”。7月開(kāi)盤(pán)的紫薇東進(jìn)，憑借優(yōu)越的地理位置和極具競爭力的價(jià)格，吸引1.1萬(wàn)人參與搖號，成為西安有史以來(lái)首個(gè)“萬(wàn)人搖”樓盤(pán)。一二手房?jì)r(jià)格倒掛之下，買(mǎi)到即賺到預期強烈，項目中簽率屢創(chuàng )新低。

 2、動(dòng)因解析：政府壓降供地、落戶(hù)人口大增百萬(wàn)和購房需求進(jìn)階

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（1）調降供地顯成效，2018年以來(lái)地價(jià)報復式上漲推升房?jì)r(jià)上漲預期

2015年以來(lái)，西安政府主動(dòng)壓降供地規模，改善樓市供求關(guān)系，化解庫存風(fēng)險。2015年，西安主城涉宅用地成交建面驟降至1066萬(wàn)平方米，同比下降36%。

2016-2020年，西安涉宅用地年度成交規模始終控制在1200萬(wàn)平方米左右，顯著(zhù)低于每年1500萬(wàn)平方米左右的商品住宅成交規模。

伴隨著(zhù)供地規模管控和樓市回暖，房企拿地積極性顯著(zhù)提升，2018年以來(lái)，西安地價(jià)迎來(lái)爆發(fā)式上漲。2018年，西安主城涉宅用地成交平均樓板價(jià)升至2913元/平方米，同比上漲69%，單價(jià)地王記錄也被曲江新區YT6-1-90地塊刷新至8074元/平方米。

2019年，西安地市全面火爆，房企逢拍必搶?zhuān)晟嬲玫仄骄鐑r(jià)率高達53%，一改往年宅地底價(jià)成交為主的局面，平均樓板價(jià)躍升至4543元/平方米。更具里程碑意義的是，西安宅地價(jià)格首次邁過(guò)“萬(wàn)元”門(mén)檻，城東1宗以及高新4宗地塊成交樓板價(jià)每平方米“破萬(wàn)”，新晉地王高新區GX3-35-7地塊樓面價(jià)高達11182元/平方米。

2020年，西安地市熱度有增無(wú)減，全年主城誕生了15宗樓板價(jià)超1萬(wàn)元/平方米的涉宅高價(jià)地，高新、曲江、城北、長(cháng)安等地區域地王接連涌現，全市單價(jià)地王記錄也被刷新至15126元/平方米。部分地區出現“面粉貴過(guò)面包”現象，譬如招商競得的城北未央湖地塊，成交樓板價(jià)12504元/平方米，而1公里范圍內的遠洋御山水、金科博翠天宸新房售價(jià)也僅在12500元/平方米左右。

地價(jià)上漲進(jìn)一步推升房?jì)r(jià)上漲預期，助力西安樓市在2015年后重歸上升通道，并保持持續上行。

（2）西安晉升人才強市超百萬(wàn)人口落戶(hù)，市場(chǎng)價(jià)值發(fā)生蛻變

本輪樓市上升周期持續之久、增長(cháng)動(dòng)力之強勁，還源于近年來(lái)西安外來(lái)人口大量涌入，帶動(dòng)可觀(guān)的增量購房需求，助力市場(chǎng)價(jià)值蛻變。

2017年3月，西安推進(jìn)戶(hù)籍制度改革，落戶(hù)門(mén)檻大大降低，其一，學(xué)歷落戶(hù)放寬至大中專(zhuān)院校畢業(yè)生；其二，社保落戶(hù)繳費年限降至3年；其三，購房落戶(hù)條件降低，且取消政策執行時(shí)限。2018年4月，工作落戶(hù)要求進(jìn)一步降低，西安登記公司35歲以下員工均可直接落戶(hù)。

落戶(hù)新政取得實(shí)效，3年吸引超百萬(wàn)人口遷入西安。2017年，西安市（不含西咸）戶(hù)籍遷入人口規模達到25.2萬(wàn)人，較2016年增長(cháng)3倍有余，2018年，遷入人口數進(jìn)一步攀升至76.5萬(wàn)人，同比再增203%，2017-2019三年間，西安累計吸引132.6萬(wàn)人遷入，總戶(hù)籍人口逼近千萬(wàn)級。

從遷出人口數據來(lái)看，2010-2015年，西安平均每年遷出10萬(wàn)人以上，而2016年-2019年，年均僅6萬(wàn)人遷出，遷出人口規模顯著(zhù)下降直觀(guān)反映西安城市人口吸附力增強。

常住人口數據同樣可以印證這一結論，“七普”結果顯示，截至2020年，西安全市常住人口總量達到1295萬(wàn)人，較“六普”增加448萬(wàn)，剔除西咸新區行政區劃調整對人口的影響，十年常住人口增量也超過(guò)300萬(wàn)人。結合統計年鑒公布的抽樣調查數據來(lái)看，常住人口流入主要集中在2017-2020年，前6年年均常住人口增量?jì)H在4萬(wàn)人左右。

（3）需求結構從有房住到住好房進(jìn)階，改善性購房消費升級

2015年后，西安購房消費主力逐漸由首置剛需向剛改、改善客戶(hù)轉換。原因主要有三：第一，居民置業(yè)觀(guān)念轉變，購房消費由有房住向住好房進(jìn)階；第二，基于房?jì)r(jià)持續上漲預期，購房者加杠桿意愿更為強烈，在“房票”受限的情況下偏愛(ài)預期收益額更高的大戶(hù)型產(chǎn)品；第三，二胎政策放開(kāi)，催生功能性住房改善需求，三房、四房產(chǎn)品逐漸受到市場(chǎng)青睞。

不難發(fā)現，西安三房、四房產(chǎn)品成交占比逐年提升，并逐漸占據絕對主導地位。2015年，三房成交占比首度超過(guò)二房，2017年，三房成交占比突破50%，此后穩步提升至六成以上。2016年，四房成交占比首次超過(guò)10%，到2021年前9月，比重已接近三成。反觀(guān)二房產(chǎn)品日漸邊緣化，成交占比由2015年的38%降至2021年的6%。

與此同時(shí)，100-140平方米、140平方米以上產(chǎn)品成交占比均大幅提升。具體而言，2015年100-140平方米產(chǎn)品占比堪堪超過(guò)三成，2019年后就超過(guò)了50%，140平方米以上舒適型產(chǎn)品占比則從2015年的13%穩步提升至三成左右。而100平方米以下產(chǎn)品成交比重由52%逐步降至20%以下。

三、共性動(dòng)因：市場(chǎng)供求是根本，人口增量、需求結構改變預期

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1、長(cháng)期看供求關(guān)系，控制供地是樓市預期好轉的關(guān)鍵

從長(cháng)周期來(lái)看，供求關(guān)系是決定西安房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢的核心因素。持續供應過(guò)量而需求增長(cháng)乏力時(shí)，市場(chǎng)即步入沉寂期，新房成交呈現量穩價(jià)跌走勢。相反，如果持續供不應求，市場(chǎng)即步入上升周期，新房成交規?？傮w持穩，但房?jì)r(jià)階梯式上漲。

2012-2014年，西安樓市保持低溫運行，主要應當歸咎于連續3年海量供地，造成樓市供求關(guān)系進(jìn)一步惡化，庫存持續擴容，消化周期一度拉長(cháng)到20個(gè)月以上，市場(chǎng)觀(guān)望情緒愈發(fā)濃重。

2015年西安政府主動(dòng)壓降供地規模，可謂是釜底抽薪之舉，效果立竿見(jiàn)影，樓市供需關(guān)系逐漸回歸平衡，房企拿地積極性日漸提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)重回良性循環(huán)。自然，2015年也成為西安樓市行情由弱走強的重要分水嶺。

此后幾年，西安秉持適量供地原則，年涉宅用地出讓規模嚴格控制在1200平方米左右，造成土地市場(chǎng)、新房市場(chǎng)均由供求平衡轉向供不應求。一方面，土拍日趨火爆，地價(jià)報復性上漲，又進(jìn)一步推升房?jì)r(jià)上漲預期，另一方面，購房者恐慌入市，加杠桿意愿日益強烈。

2、人口指數級增長(cháng)拉動(dòng)房?jì)r(jià)上漲預期，需求升級則是助推劑

2015年以來(lái)西安樓市的主要增長(cháng)動(dòng)能來(lái)自于大量外來(lái)人口帶動(dòng)的增量購房需求，而本地改善需求釋放則成為上行動(dòng)能的有益補充，兩者共同支撐樓市持續走強。

2015年前后，西安樓市購房主力是首置剛需群體，因此市場(chǎng)需求充沛度很大程度上取決于增量人口規模。事實(shí)上，西安具有高校資源優(yōu)勢和省會(huì )首位度優(yōu)勢，天然具備吸引人口流入的先決條件。高校在校生人數超過(guò)70萬(wàn)人，每年畢業(yè)生人數接近20萬(wàn)，經(jīng)濟首位度38%，高于絕大多數二線(xiàn)城市，表明其作為省會(huì )城市虹吸效應明顯。

但在2017年以前，較為嚴苛的落戶(hù)限制導致大量有置業(yè)意愿的人難以在西安安家。在此背景下，西安深入推進(jìn)戶(hù)籍制度改革，放寬落戶(hù)門(mén)檻取得了顯著(zhù)成效，三年吸引133萬(wàn)人遷入，百萬(wàn)級人口為西安帶來(lái)了著(zhù)實(shí)不菲的購房需求。

如果說(shuō)外來(lái)增量剛需是西安樓市的發(fā)展基石，本地改善性購房需求則是助推劑，助力房地產(chǎn)更高質(zhì)量發(fā)展。隨著(zhù)居民購房消費升級，市場(chǎng)需求結構轉變，改善性需求也扮演著(zhù)越來(lái)越重要的角色。

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一、12年1月至15年3月供求失衡成交乏力，限購取消后高新區率先崛起

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1、12年1月至13年4月市場(chǎng)轉暖，但供求關(guān)系惡化房企低價(jià)走量

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2、13年5月至14年2月市場(chǎng)下行壓力加劇，企業(yè)以?xún)r(jià)換量房?jì)r(jià)預期轉跌

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3、14年3月至15年3月市場(chǎng)轉暖高新區崛起，取消限購成催化劑

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二、15年4月至18年4月成交高位盤(pán)整，新落戶(hù)人口逾百萬(wàn)房?jì)r(jià)補漲

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1、15年4月至16年2月利好新政刺激效應遞減，人口加速外流需求飽和

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2、16年3月至17年4月房?jì)r(jià)補漲，源于地價(jià)上漲、改善性需求踴躍進(jìn)場(chǎng)

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3、17年5-9月因調控接連加碼成交階段性遇冷，但房?jì)r(jià)整體漲勢不改

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4、17年10月至18年4月遷入人口指數級增長(cháng)，市場(chǎng)一房難求且價(jià)格倒掛

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三、18年5月至21年9月供應不振致成交回調，打新火爆頻現萬(wàn)人搖

2018年5月-2021年9月，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入成交規模假性回調的長(cháng)周期，此階段受限于供應持續低迷，疊加調控政策不斷加碼，成交整體步入下降通道。不過(guò)，打新市場(chǎng)持續火爆，新開(kāi)盤(pán)項目去化率基本保持在70%以上，并首現項目萬(wàn)人搖，市場(chǎng)熱度不減。

依據月度成交濾波漲跌變化，本輪成交規模假性回調的長(cháng)周期可以進(jìn)一步劃分為以下四段短周期：

第一段短周期從2018年5月至2020年2月，受限于調控政策持續加碼，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸恢復理性，房企拿地態(tài)度愈加謹慎，外圍區域土地頻流拍。

第二段短周期從2020年3月至8月，西安樓、地市皆轉暖，市場(chǎng)再現一房難求，并首現萬(wàn)人搖。房企積極補庫存不惜高價(jià)拿地，多宗地樓板價(jià)破萬(wàn)，并誕生新的單價(jià)地王。

第三段短周期從2020年9月至2021年4月，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫，受限于供應不濟，疊加調控政策持續加碼，成交低位保持，但新開(kāi)盤(pán)項目平均去化率仍保持在80%以上。

第四段短周期從2021年5月至9月，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)有所升溫，隨著(zhù)供應放量，成交溫和回升。十四全運會(huì )政策紅利加持，疊加部分二手房潛在置業(yè)群體輾轉打新，國際港務(wù)區板塊顯著(zhù)受益，多項目開(kāi)盤(pán)即售罄。

1、18年5月至20年2月調控加碼市場(chǎng)恢復理性，外圍區域土地頻流拍

2018年5月-2020年2月，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復理性，表現于以下兩方面的典型特征：

其一，市場(chǎng)依舊供不應求，新盤(pán)去化率基本保持在70%附近。2018年下半年以來(lái)，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，成交步入下降通道，但市場(chǎng)供不應求的格局未變。2019年，新開(kāi)盤(pán)項目平均去化率達到70%，成交去化依舊不成問(wèn)題。不過(guò)，各區域、板塊市場(chǎng)分化加劇，高性?xún)r(jià)比樓盤(pán)持續熱銷(xiāo)，航天產(chǎn)業(yè)園、韋曲、建工路等熱點(diǎn)板塊去化率均在90%以上；受交通距離、市政配套等因素制約，曲江一期、泛高新、未央湖等板塊銷(xiāo)售不理想，去化率皆低于50%。

其二，房企拿地態(tài)度愈加謹慎，土地流拍現象持續增多。2018年下半年，西安土拍市場(chǎng)明顯轉冷，土地流拍數量持續增多，全年共計15宗地流拍，2019年更有31宗地流拍。主要原因在于供地逐漸向三環(huán)外擴張，但由于交通、生活配套等皆不成熟，房企拿地態(tài)度普遍謹慎，土地流拍現象時(shí)有發(fā)生。

分析此階段西安市場(chǎng)降溫的核心動(dòng)因，不乏以下兩方面因素：

其一，調控政策持續加碼，市場(chǎng)逐漸恢復理性。2019年6月，西安再次升級限購，新落戶(hù)家庭應落戶(hù)滿(mǎn)1年或連續繳納1年社保，可在限購區域購買(mǎi)2套住房；非戶(hù)籍家庭連續繳納5年及以上社保，可在限購區域購買(mǎi)1套住房；并將臨潼區納入限購范圍。受此影響，新落戶(hù)家庭購房情緒趨于理性，僅限于部分一、二手價(jià)格倒掛盤(pán)出現搶購熱潮。

其二，全國市場(chǎng)持續降溫，疫情陰霾下西安樓市成交創(chuàng )新低。2018年下半年，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，市場(chǎng)需求及購買(mǎi)力皆遭遇瓶頸。西安市場(chǎng)同步降溫，成交隨之步入下降通道。2020年2月，受疫情影響，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)近乎停擺，成交面積驟降至11萬(wàn)平方米，創(chuàng )歷史新低。月內僅2個(gè)項目推售956套房源，平均去化率低至32%，雙雙創(chuàng )下近年來(lái)新低。

2、20年3-8月樓、地市皆轉暖，首現萬(wàn)人搖房企補庫存不惜搶地王

2020年3-8月，西安樓、地市皆明顯轉暖，表現于以下兩方面的典型特征：

其一，市場(chǎng)再現一房難求，并首現萬(wàn)人搖。2020年7月，西安出現了首個(gè)萬(wàn)人搖項目，紫薇東進(jìn)加推440套房源，現場(chǎng)登記了16086組家庭。主要還是受限價(jià)政策影響，該項目位于二環(huán)內的大明宮板塊，市政配套成熟，售價(jià)僅1.02萬(wàn)元/平方米，周邊二手房售價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米，一、二手價(jià)格嚴重倒掛，買(mǎi)到及賺到心理預期強烈。

其二，土拍市場(chǎng)異?；馃?，多宗地樓板價(jià)破萬(wàn)，并誕生新的單價(jià)地王。2020年4月，西安高科集團以最高限價(jià)9.89億元+6.9億元學(xué)校建設資金奪下高新區GX3-35-20地塊，樓板價(jià)14603元/平方米，刷新全市單價(jià)地王紀錄。

此階段西安市場(chǎng)轉暖的核心動(dòng)因，不乏以下兩方面因素：

其一，前期積壓的購房需求有序釋放，萬(wàn)人搖則是催化劑。2020年3月以來(lái)，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)持續復蘇，前期積壓的購房需求有序釋放，成交同比跌幅明顯收窄。7月，西安首現萬(wàn)人搖，進(jìn)一步激活市場(chǎng)熱度，成交實(shí)現同比轉正。

其二，房企積極補庫存不惜高價(jià)拿地，地價(jià)上漲推升房?jì)r(jià)上漲預期。房企積極拿地補庫存，拿地熱情愈加高漲，部分房企不惜高價(jià)拿地，致使熱點(diǎn)區域土拍競爭激烈，樓板價(jià)破萬(wàn)常態(tài)化。而在地價(jià)上漲的作用下，房?jì)r(jià)上漲預期再起，購房者入市情緒轉向積極。

3、20年9月至21年4月供應不濟疊加政策加碼，成交低位保持

2020年9月-2021年4月，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫，表現于以下兩方面的典型特征：

其一，供應不濟致使成交保持在低位。2020年，受疫情影響，西安多數在建項目施工進(jìn)度明顯放緩，全年主城區供應面積低至994萬(wàn)平方米，創(chuàng )2012年以來(lái)新低。2021年上半年，西安樓市供應依舊不濟，主城區供應面積365萬(wàn)平方米，同比再降16%。受限于供應持續低迷，成交整體保持在較低水平。

其二，新盤(pán)去化率仍保持在80%以上高位。2021年上半年，房企供貨量進(jìn)一步放緩，但由于市場(chǎng)需求依舊堅挺，新開(kāi)盤(pán)項目去化率基本保持在80%以上。例如2021年4月，32個(gè)項目開(kāi)盤(pán)，總計推售9948套房源，開(kāi)盤(pán)當天認購8976套，平均去化率達到90%。

此階段市場(chǎng)降溫的核心動(dòng)因，除了供應持續低迷之外，調控政策持續加碼也是重要因素。

2020年11月底，西安升級限貸，依據住房面積段分檔提升二套房首付比例，最高首付比例達70%。2021年3月底，西安再次升級調控，涉及新落戶(hù)家庭需落戶(hù)滿(mǎn)1年且連續繳納1年社保，才能在限購區域購房；住房限售年限提升至5年等。短期內，市場(chǎng)觀(guān)望情緒再起，部分購房需求被迫延期乃至擱淺。

4、21年5-9月十四運紅利加持港務(wù)區成交放量，二手房客戶(hù)輾轉打新

2021年5- 9月，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)有所升溫，表現于以下兩方面的典型特征：

其一，供應放量，成交溫和回升。2021年8月，房企顯著(zhù)加快供貨節奏，主城區供應面積225萬(wàn)平方米，創(chuàng )2018年以來(lái)單月新高。成交整體穩中有升，受網(wǎng)簽備案數據滯后影響，9月成交面積升至103萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別增長(cháng)24%和25%。

其二，二手房市場(chǎng)迅速冷卻，與新房市場(chǎng)明顯背離。2021年7月，西安發(fā)布首批102個(gè)住宅小區二手房成交參考價(jià)。10月，西安再次發(fā)布第二批103個(gè)住宅小區二手房成交參考價(jià)。相較于之前的市場(chǎng)掛牌價(jià)，成交參考價(jià)普遍低20%-30%，部分小區甚至低于50%以上。受此影響，二手房首付比例大幅抬升，7月以來(lái)二手房市場(chǎng)迅速冷卻，成交持續走低，9月更是創(chuàng )年內新低。

此階段西安市場(chǎng)升溫的核心動(dòng)因，不乏以下兩方面因素：

其一，十四全運會(huì )政策紅利加持。2021年9月，西安成功舉辦第十四屆全運會(huì )，三中心場(chǎng)館、地鐵交通等市政配套漸次落地，城市能級及市場(chǎng)價(jià)值全面提升。國際港務(wù)區板塊最為受益，9月成交面積多達28萬(wàn)平方，高居全市首位，儼然成為成交熱點(diǎn)板塊。

其二，二手房置業(yè)客群輾轉打新，剛需盤(pán)明顯受益。受限于二手房貸款參照成交參考價(jià)執行，首付比例大幅抬升，部分二手房潛在置業(yè)群體輾轉打新?lián)u號，遠郊剛需盤(pán)明顯受益，國際港務(wù)區板塊多項目開(kāi)盤(pán)即售罄。

四、外來(lái)人口改變樓市供需及房?jì)r(jià)預期，打新熱度、政策均是催化劑

分析每段短周期市場(chǎng)冷暖變化的核心動(dòng)因，不乏以下四方面的共性特征：

其一，市場(chǎng)冷暖主基調取決于供求關(guān)系。2012年-2014年，西安市場(chǎng)供求明顯失衡，去庫存壓力高懸在頂，市場(chǎng)冷暖變化較易受全國市場(chǎng)大環(huán)境影響。典型如2014年，全國出現大范圍的降價(jià)潮，西安不少房企跟風(fēng)降價(jià)，市場(chǎng)預期房?jì)r(jià)將轉跌。2015年以來(lái)，西安市場(chǎng)供求關(guān)系大幅改善，成交持續放量，房?jì)r(jià)先補漲再全國領(lǐng)漲。

其二，新落戶(hù)人口增長(cháng)逾百萬(wàn)，拉動(dòng)市場(chǎng)走出獨立行情。2017-2019年，西安不斷調降人才落戶(hù)門(mén)檻，遷入人口指數級增長(cháng)，三年遷入人口總量達到133萬(wàn)人。受惠于西安晉升為人才強市，房地產(chǎn)市場(chǎng)走出獨立行情，即使在市場(chǎng)下行調整的短周期，市場(chǎng)預期并未根本性扭轉，成交跌幅相較有限，房?jì)r(jià)整體漲勢不改。

其三，打新熱度成市場(chǎng)風(fēng)向標。2018年以來(lái)，受限價(jià)政策影響，西安多區域一、二手價(jià)格倒掛，價(jià)差2000-5000元/平方米，買(mǎi)到即賺到心理預期強烈，致使打新市場(chǎng)持續火爆。2020年7月，西安首現萬(wàn)人搖，市場(chǎng)再現一房難求。

其四，政策是導火索，也是催化劑。例如2014年9月，西安全面取消限購，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速轉暖，高新區率先崛起。再如2017年6、9兩月，西安接連升級限購，短期內市場(chǎng)觀(guān)望情緒再起，房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性遇冷，成交步入下降通道。

……略……

一、四季度成交或將穩中有升，更看好港務(wù)區、西咸新區高價(jià)盤(pán)較難去化

近期，央行定調“兩維護”，意即維護房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展，維護住房消費者合法權益。預示著(zhù)居民按揭貸款有望邊際放松，主要體現于提高個(gè)人按揭貸款額度、縮短放貸周期等，二手房階段性停貸的情況也將明顯改善，有利于四季度銷(xiāo)售及企業(yè)回款。

短期內，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊堅挺，四季度成交或將穩中有升。一方面，隨著(zhù)銷(xiāo)售窗口期的到來(lái)，預計房企將加快供貨節奏，四季度供應量有望持續提升。另一方面，打新市場(chǎng)熱度不減，9月新開(kāi)盤(pán)項目去化率仍保持在70%附近，以國際港務(wù)區為代表的熱點(diǎn)板塊多項目開(kāi)盤(pán)即售罄。

各區域市場(chǎng)或將持續分化，基于未來(lái)升值空間較大，國際港務(wù)區板塊仍是成交熱點(diǎn)區域，在售項目成交去化依舊不成問(wèn)題。泛高新板塊市政配套趨于成熟，價(jià)格遂成為去化表現的重要因素，售價(jià)低于2.5萬(wàn)/平方米的限價(jià)盤(pán)銷(xiāo)售將持續火爆，售價(jià)接近3萬(wàn)/平方米的高價(jià)盤(pán)去化壓力便開(kāi)始浮現。受限價(jià)政策影響，曲江二期板塊售價(jià)普遍低于2.2萬(wàn)/平方米，開(kāi)盤(pán)即售罄仍是市場(chǎng)常態(tài)，但由于供應不濟，成交整體提升幅度有限。受調控政策影響，西咸新區市場(chǎng)或將階段性遇冷，售價(jià)低于1.5萬(wàn)/平方米的低價(jià)盤(pán)成交去化問(wèn)題不大，售價(jià)達到2.5萬(wàn)/平方米以上的高價(jià)盤(pán)去化速度顯著(zhù)放緩，上半年出讓的地王盤(pán)更將面臨較大的去化壓力。

二、成交繼續外擴，主城區年均1000-1200萬(wàn)平西咸新區600-800萬(wàn)平

2018年以來(lái)，西安土地供應逐漸向外圍區域擴散，主城區涉宅用地年均成交建面低位保持在1200萬(wàn)平方米附近，西咸新區土地成交持續放量，涉宅用地年均成交建面達到900萬(wàn)平方米。

中長(cháng)期來(lái)看，隨著(zhù)供地區域不斷外擴，樓市成交同樣將向外圍區域擴散。具體而言，受限于供應不振，主城區成交或將低位持穩，年均成交面積或將保持在1000-1200萬(wàn)平方米附近，供不應求仍是市場(chǎng)常態(tài)。

隨著(zhù)西咸一體化建設持續推進(jìn)，西咸新區仍是未來(lái)的重點(diǎn)發(fā)展片區，市場(chǎng)前景依舊值得期許。隨著(zhù)前期出讓的土地陸續進(jìn)入銷(xiāo)售階段，西咸新區樓市供應或將持續放量，成交也將穩步提升，年均成交面積有望升至600-800萬(wàn)平方米。

近年來(lái)，西安房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，5年間房?jì)r(jià)累計漲幅多達3倍，難免透支未來(lái)市場(chǎng)預期?，F階段房?jì)r(jià)天花板效應已然顯現，即使是市政配套相較優(yōu)質(zhì)的泛高新板塊，售價(jià)達到3萬(wàn)元/平方米便較難去化。因此，西安房?jì)r(jià)整體漲幅或將趨勢性放緩，僅限于國際港務(wù)區這類(lèi)成交熱點(diǎn)板塊依舊面臨一定的上漲壓力。