作者：尋瑕小姐姐

來(lái)源：尋瑕記（ID：xunxiajun）

#01

非標民工轉型三寶

財富中心：

本周路演40場(chǎng)，涉及20個(gè)項目，包括一線(xiàn)熱點(diǎn)城市的地產(chǎn)股權項目，證券投資項目，PE及定增基金，債券基金及ABN項目...

風(fēng)控部門(mén)：

本周審查35個(gè)項目，其中地產(chǎn)股權模式17個(gè)，永續債模式2個(gè)，家族信托項目5個(gè)，標準化項目6個(gè)，證券投資項目4個(gè)，服務(wù)型信托1個(gè)...

信托經(jīng)理：

轉型喊了十多年，都沒(méi)動(dòng)靜，非標叫停兩個(gè)月，全面實(shí)現業(yè)務(wù)轉型，分不清“標，非標，非非標”沒(méi)關(guān)系，非非標即將退出歷史舞臺，至于非標是什么？我已經(jīng)忘了...

理財經(jīng)理：

沒(méi)有頭部房企的“四三二”項目（哪怕是套殼呢），少了城投平臺的信托貸款（哪怕是純信用呢），少了消費金融的新客專(zhuān)享（哪怕收益特別低呢），多了一堆浮動(dòng)收益的地產(chǎn)項目，一堆陽(yáng)光私募、量化對沖、指數增強、債券基金，大家的產(chǎn)品線(xiàn)越來(lái)越像了...

公司領(lǐng)導：

在監管的引導和股東的關(guān)懷下，公司轉型成果喜人，積極服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟，加速回歸本源業(yè)務(wù)，切實(shí)提高主動(dòng)管理能力...

股東單位：

到年底，拿規模/利潤/增速/排名說(shuō)話(huà)...

作為一個(gè)一直在轉型，一直在創(chuàng )新，一直頭破血流的非標老司機，曾經(jīng)在一輪一輪的大水漫灌中，躺在豐厚利差的溫床里醉生夢(mèng)死；曾經(jīng)在2015年的5000點(diǎn)大牛市，以“創(chuàng )新”之名落地了一批行業(yè)首單，然后被市場(chǎng)劈里啪啦一通打臉；經(jīng)歷過(guò)資產(chǎn)荒、資金荒的輪番碾壓，依舊未敢忘卻受托的初心，如今只能在夾縫中，祭出非標民工轉型三寶：

權益，標債、真股權。

從0508的非標砍一半，到0618的融資類(lèi)壓降，再到現在，短短不過(guò)三個(gè)月光景，產(chǎn)品線(xiàn)基本上看不到傳統非標的影子，所有人都在模式改良、業(yè)務(wù)轉型的道路上一路飛奔，原來(lái)言必及貸款、成本、抵押、擔保...現在盡是IRR、現金流、策略、配置...

新鮮的，豐富的，欣欣然，宛如從來(lái)沒(méi)有做過(guò)非標。

#02

非標，只剩下半條命了

6月18日，銀保監會(huì )對多家信托公司進(jìn)行窗口指導，要求限期壓降通道類(lèi)資產(chǎn)、壓降融資類(lèi)資產(chǎn)、壓降風(fēng)險類(lèi)資產(chǎn)“三大壓降”。

隨后，“三大壓降”有了更為明確的監管要求：信托公司需在2019年12月31日規?；A上，對主動(dòng)管理融資類(lèi)業(yè)務(wù)壓降不低于20%的規模，2020年內合計壓降1萬(wàn)億融資類(lèi)信托規模。

同業(yè)暴雷、監管重壓、非標受限、風(fēng)險出清，曾經(jīng)是銀行信貸重要補充的信托行業(yè)，曾經(jīng)是影子銀行生力軍的信托行業(yè)，曾經(jīng)是非標正規軍的信托行業(yè)，仿佛已經(jīng)聽(tīng)到了曲終人散的回響。

也許正如某信托大佬所說(shuō)，非標，只剩下半條命了。

監管?chē)揽厝谫Y類(lèi)信托與通道業(yè)務(wù)的決心空前，行業(yè)不良逐步暴雷出清，信托產(chǎn)品的募集難度進(jìn)一步加大，信托貸款持續負增長(cháng)的勢頭延續。

7月份，信托貸款新增負1300億，是2019年以來(lái)的最大負增量，接近去杠桿巔峰時(shí)期的水平。

8月22日，2020中國財富論壇上，央行副行長(cháng)范一飛披露，我國影子銀行規模較歷史峰值壓降16萬(wàn)億元，行業(yè)亂象得到有效遏制，金融風(fēng)險明顯收斂。

過(guò)去的“金融創(chuàng )新”到頭來(lái)都是“資管亂象”，過(guò)去的“偽轉型”，都只為了“繞監管”，鉆空子、搶規模、逆勢擴張的迂回之道，在大資管新規的四梁八柱打通之后難以為繼。

存量資產(chǎn)消解處置，產(chǎn)品結構重塑改造，客戶(hù)群體拓展升級，盡管資管新規在機構的眾望所歸和銀行的哭爹喊娘中延長(cháng)了過(guò)渡期，但延期不是無(wú)限續杯的萬(wàn)用靈丹，轉型則是難以逆轉的歷史洪流。

#03

明天起，不再關(guān)心房?jì)r(jià)

如果說(shuō)2020年上半年的房地產(chǎn)調控，呈現了疫情壓力下的寬松刺激，進(jìn)入八月，房企久違的政策友好期結束，監管出手降溫房企融資。

“三條紅線(xiàn)”“四檔分類(lèi)”“5%的有息負債年增速”，“三四五”堪稱(chēng)房地產(chǎn)的資管新規，漸進(jìn)而深刻的改變著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)。

對于房企債務(wù)的管理，將以“三條紅線(xiàn)”為標準。具體為紅線(xiàn)1：剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%；紅線(xiàn)2：凈負債率大于100%；紅線(xiàn)3：現金短債比小于1倍。

根據“三條紅線(xiàn)”觸線(xiàn)情況不同，將房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔：三項指標全部“踩線(xiàn)”，有息負債不得增加；兩項指標“踩線(xiàn)”，有息負債規模年增速不得超過(guò)5%；一項指標“踩線(xiàn)”，有息負債規模年增速可放寬至10%；若全部指標符合監管層要求，則有息負債規模年增速可放寬至15%。

8月20日，住建部、央行召開(kāi)12家重點(diǎn)房企座談會(huì )，“紅線(xiàn)12強”分列紅、橙、黃、綠四檔前三甲，既有頭部?jì)?yōu)等生，也有后進(jìn)壞小孩，均被要求9月底上交降檔方案，2021年1月1日期全行業(yè)鋪開(kāi)。

六天以后，住建部約談了數個(gè)房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市住建部門(mén)領(lǐng)導，多次上榜房?jì)r(jià)漲幅前十的沈陽(yáng)、長(cháng)春、成都、銀川、唐山、常州等城市在列。

別問(wèn)，問(wèn)就是房住不炒。

都說(shuō)地產(chǎn)和金融是天生的情人，如今非標已經(jīng)被打趴下，銀行信貸資金違規流入樓市的罰單一張接著(zhù)一單，其他有息負債被“三四五”新規牢牢卡住增速，金融只能對地產(chǎn)說(shuō)：

對不起，你要的杠桿我給不了，今后的路，你自己慢慢走。

從來(lái)嗅覺(jué)敏銳的許老板早早探知蕭蕭水寒，在年初刷屏的“七五折賣(mài)房+5K網(wǎng)賺”的流量模式之后，喊出了全國600個(gè)樓盤(pán)七折。

中報首現“營(yíng)利雙降”的碧桂園以94%的回款率和3185萬(wàn)平米的銷(xiāo)售面積穩居行業(yè)第一，100%的利息資本化率也確保三道紅線(xiàn)無(wú)虞。

昔日“發(fā)債王”富力在與老王的世紀交易之后流年不利，連踩三道紅線(xiàn)，評級也遭下調。

多家“高杠桿、高周轉、高溢價(jià)”的閩系房企在這一場(chǎng)馬拉松中掉隊?！?000億談笑風(fēng)生”的泰禾如今靠萬(wàn)科掌燈，“拿地飛虎隊”福晟則要依附著(zhù)世茂過(guò)河。

超高額利潤的時(shí)代徹底過(guò)去，房地產(chǎn)供給側改革正式開(kāi)啟。

一開(kāi)始，是先漲價(jià)再降價(jià)的假打折真溢價(jià)；到后來(lái)，是競爭性的搶跑，賣(mài)自己的房讓別人無(wú)路可走；最后是斷臂求生，存量資產(chǎn)悉數上架，供并不蓋世無(wú)雙的白衣騎士挑挑揀揀。

行業(yè)格局進(jìn)入洗牌期，大的招安小的并吞，集中度陡峭拉升，全國9.6萬(wàn)家房企有三分之二面臨融資受限，15-18年高舉高打借來(lái)的債，也到了密集到期疊加增量融資收緊的時(shí)刻。

地產(chǎn)金融兩兩相忘，昨日杠桿今日還。

還猶豫啥，賣(mài)房吧！

#04

影子銀行曲終人散

隨著(zhù)P2P平臺從巔峰時(shí)期的5000多家降至28家，三方財富機構代銷(xiāo)非標產(chǎn)品面臨叫停，民間借貸利率比照LPR四倍劃定上限，曾經(jīng)存活于市場(chǎng)夾縫中的眾多“另類(lèi)業(yè)務(wù)”也被波及，受到了直接而深遠的影響。

比如，拿地保證金和前前融業(yè)務(wù)，比如，信用債的陪跑基金，比如，城市更新舊改的啟動(dòng)資金，比如，房抵貸、信用卡分期、過(guò)橋擺賬等小貸和消金曾經(jīng)的暴利模式。

沒(méi)有黑天鵝還會(huì )有灰犀牛，沒(méi)有灰犀牛，還會(huì )有那只叫做LPR的蝴蝶。

固守著(zhù)非標和剛兌的成規，轉型的路只能一條路走到黑。而所有固化的東西，都會(huì )標準化，模板化，格式化，同質(zhì)化，最后被洶涌的后浪淘汰。

隨著(zhù)專(zhuān)項債和城投債擴容、存量債務(wù)置換創(chuàng )設出了不止“四種寫(xiě)法”；房地產(chǎn)“三四五”融資新規；通道業(yè)務(wù)逐步萎縮、政策性套利形同消亡，利差時(shí)代，也在漸行漸遠中落幕。

在行業(yè)大變局的必然趨勢下，傳統非標業(yè)務(wù)由融資類(lèi)業(yè)務(wù)轉向權益類(lèi)投資，由信貸擴張轉向價(jià)值投資，由私募融資轉向資產(chǎn)管理，由間接融資轉向直接融資，勢在必行。

不徹底斷了利差業(yè)務(wù)的念想，就無(wú)法正視轉型這一命定的課題。

市場(chǎng)的周期性劇變，監管的推波助瀾，不確定性成為唯一的確定。穿透底層的投資邏輯，各類(lèi)資產(chǎn)的組合能力，打破預期收益的觀(guān)念，容忍凈值化的波動(dòng)，擁抱長(cháng)短期風(fēng)險的變化，追尋資產(chǎn)管理的本源。

過(guò)去十年長(cháng)長(cháng)的資產(chǎn)雪坡，堆滿(mǎn)了一輪一輪貨幣寬松頂起的泡沫，中房美股的夢(mèng)幻組合仿佛永遠不會(huì )散伙，大印鈔機嵌套著(zhù)小印鈔機，復制出了一個(gè)超長(cháng)債務(wù)周期。

從印鈔票、印房子再到印股票的引擎轟隆切換，變革的底層代碼，從來(lái)都自上而下，然后再自下而上。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“尋瑕記”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 致漸行漸遠的利差時(shí)代