2021年淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了從極熱到極冷的轉變。

上半年新房全市五區成交均價(jià)破萬(wàn)，二手房“學(xué)區房”最高單價(jià)破10萬(wàn)元/平方米，年初土拍地王頻出。下半年新房銷(xiāo)售流速腰斬、多盤(pán)踩踏降價(jià)，二手房?jì)r(jià)最高腰斬跳水，宅地出讓完全停止。

2021年3月我們曾經(jīng)對淮安進(jìn)行過(guò)一輪市場(chǎng)調研。彼時(shí)正值樓市“瘋狂”。我們認為淮安樓市熱潮是長(cháng)期房?jì)r(jià)洼地后的集中補正，憑借的是學(xué)區炒作下的二手房?jì)r(jià)格飆漲和地價(jià)上漲給予的房?jì)r(jià)上漲預期，二者作用下輔以新房供應不足，使得新房一房難求,但明顯出現強弩之末的疲態(tài)。

盈虧同源，得于斯者亦毀于斯。2022年3月我們對淮安再次進(jìn)行“回頭看”。隨著(zhù)全國樓市下行、民營(yíng)房企債務(wù)危機頻發(fā)，淮安二手房?jì)r(jià)跳水、下半年土地停供，市場(chǎng)預期破滅后導致新房供應積壓、成交量?jì)r(jià)齊跌。

01 “瘋狂”樓市戛然而止 在售項目踩踏降價(jià)、啟用分銷(xiāo)難改成交腰斬

2021年8月后，淮安樓市的“瘋狂”戛然而止，“綁車(chē)位、茶水費、套用經(jīng)營(yíng)貸、天價(jià)學(xué)區房、土拍地王破萬(wàn)”等現象不復存在。

成交數據來(lái)看，至2022年1月全市新房成交面積僅14.21萬(wàn)平方米，較2021年8月下降57%。2021年三季度起，成交均價(jià)也呈快速回落態(tài)勢。至2021年末五區房?jì)r(jià)較高點(diǎn)回落超8%。

實(shí)地調研來(lái)看，2021年下半年市場(chǎng)銷(xiāo)售表現急轉直下。

新房成交規模較此前腰斬。多數在售項目月均流速降至10套以?xún)?，如碧桂園楚州印1月均僅銷(xiāo)5套；地處老城中心清江浦區的金樾府月均成交也僅25套左右。

新房供應出現明顯積壓。銷(xiāo)售乏力后新房市場(chǎng)從供不應求快速轉變成供過(guò)于求。以位于經(jīng)開(kāi)區的華潤置地廣場(chǎng)為例，板塊內當前在售項目超過(guò)20個(gè)。

在售項目踩踏降價(jià)、低于成本價(jià)跑量。成交放緩、供應積壓，各項目銷(xiāo)售競爭陡然加劇。政府出臺非明文“限跌令”，低于預售均價(jià)85%的房源不得備案。

2021年三季度起多數項目爭相降價(jià)，普遍采取一步到位的85%折扣。如創(chuàng )下淮安單價(jià)地王的泓著(zhù)大觀(guān)當前備案均價(jià)為此前預售均價(jià)的85%上浮1元/平方米。由于部分項目存在“精裝改毛坯”、售后返傭等，實(shí)際操作中成交均價(jià)低于“限跌令”，預計接近75%線(xiàn)。

此外，2020年下半年至2021年上半年成交的多宗高價(jià)地已陸續入市，多以低于成本價(jià)出售以求跑量，10月后普遍不再對認購做首付比例要求，并不再捆綁車(chē)位銷(xiāo)售。如融創(chuàng )以樓板價(jià)9157元/平方米競得的融創(chuàng )運河望項目地塊，2021年10月首開(kāi)預售價(jià)格精裝房13000元/平方米。

分銷(xiāo)占成交比重50%以上，傭金最高6%但收效有限。與2021年上半年一房難求的景象不同，據調研了解當前淮安在售項目成交中分銷(xiāo)渠道占比普遍超過(guò)50%。分銷(xiāo)成本3%，2021年底業(yè)績(jì)沖刺階段最高6%，但無(wú)論從全市成交數據（12月同比降72%）還是案場(chǎng)銷(xiāo)售表現來(lái)看，對成交拉動(dòng)有限。

02 土拍溢價(jià)率降至10%以?xún)?冰點(diǎn)地市三季度后停止宅地出讓

驅動(dòng)力之一土地市場(chǎng)2021年三季度起完全停止，最后出讓的三宗宅地均為城投公司托底。

與此前“月月地王”、地價(jià)飆升破萬(wàn)的現象不同，2021年6月淮安首輪集中土拍已展現出遇冷征兆。6月市五區成交7宗涉宅地塊平均溢價(jià)率僅13%，較上半年動(dòng)輒90%以上的高溢價(jià)相去甚遠。

中海7月競得的清江浦區一宗宅地為2021年品牌房企在淮安成交的最后一宗宅地，溢價(jià)率降至8%。而2021年一季度融創(chuàng )、弘陽(yáng)和華潤以溢價(jià)率超90%競得三宗宅地，其中弘陽(yáng)競得的生態(tài)商務(wù)城泓著(zhù)大觀(guān)項目地塊成交樓面價(jià)破萬(wàn)。兩相對比下，淮安地市降溫可見(jiàn)一斑。

此外2021年9月起淮安市區土地市場(chǎng)停止供應新宅地，最后三宗宅地于8月為以國聯(lián)為首的本土城投公司托底競得。

一方面三季度土拍溢價(jià)率大幅回落、品牌房企停止在淮拓儲給高熱的新房市場(chǎng)情緒降溫，另一方面四季度地市停供使得土地市場(chǎng)無(wú)法繼續影響新房購房者對市場(chǎng)的預期。

此外需要注意的是，2021年1月至7月共計成交了342萬(wàn)平方米建面宅地，超新房成交面積一倍。市場(chǎng)下行期大規模待開(kāi)發(fā)宅地的出讓也使得未來(lái)新房市場(chǎng)承擔相當的存量壓力。這直接導致了上文提及的新房市場(chǎng)供應積壓，加劇了樓市成交的下行。

03 天價(jià)學(xué)區房回調超50% 二手房?jì)r(jià)普降近3成投資者深套

以學(xué)區房為代表的二手房房?jì)r(jià)是淮安樓市預期和購房情緒的關(guān)鍵。2021年8月起二手房市場(chǎng)出現劇烈調整，學(xué)區房?jì)r(jià)格腰斬。

以梧桐公館、中南世紀城和星雨華府為例，三個(gè)項目二手房?jì)r(jià)2021年下半年起加速回落，其中梧桐公館至2022年3月房?jì)r(jià)降至21096元/平方米，較2020年末高點(diǎn)回落接近萬(wàn)元/平方米。

學(xué)區房更是回調慘烈。2021年曾爆出10萬(wàn)元/平方米的天價(jià)學(xué)區房荷花池花園，至2022年2月月均掛牌價(jià)格已降至4.4萬(wàn)元/平方米，降幅達57%。其他統計的五處學(xué)區房項目二手房?jì)r(jià)較2021年高點(diǎn)降幅均在16%以上，其中綠地世紀城達32%。

二手房房?jì)r(jià)的劇烈回調也使得一部分投資性購房者“高位接盤(pán)”后被深套，陷入信貸透支的境地。購房者通過(guò)消費貸、經(jīng)營(yíng)貸等方式合伙集資投資二手住宅，當前房?jì)r(jià)已下降逾3成。這一部分購房者即使未來(lái)信貸監管寬松后，短期內對住宅市場(chǎng)也難有購買(mǎi)力和購房情緒。

 04 土地、二手房跳水后市場(chǎng)預期破滅 10月起信貸寬松未能帶動(dòng)樓市回升

受土地市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)雙重作用下，疊加整體宏觀(guān)經(jīng)濟壓力和民營(yíng)房企債務(wù)危機，淮安市場(chǎng)預期由“狂熱樂(lè )觀(guān)”快速轉變?yōu)椤坝^(guān)望悲觀(guān)”。

至2022年3月，淮安涉房信貸已寬至近年新低。銀行信貸資金充裕，房貸放寬周期縮短至一周。首套房利率由高點(diǎn)5.75%降至5.15%。

事實(shí)上，信貸收緊并非導致淮安樓市下行的決定性因素。據調研了解，2021年10月起各銀行已陸續放寬信貸管制，房貸利率逐步下降、放寬周期逐步縮短。但從新房成交表現來(lái)看，市場(chǎng)預期破滅后信貸寬松并未帶動(dòng)成交規?；厣?。市五區部分新盤(pán)項目，如綠地春曉停工3個(gè)月等現象更是加劇了購房者信心的崩潰。

 05 10月起預售資金監管收緊 銷(xiāo)售艱難后續資金支取不容樂(lè )觀(guān)

2021年10月起淮安顯著(zhù)收緊對預售監管資金的收入和支取。監管力度與多數三四線(xiàn)城市相同，從側面催化了房企在售項目降價(jià)走量的行為。具體而言：

在收入階段，淮安施行預售資金100%收入預售資金監管賬戶(hù)，并按照單批次預證銷(xiāo)售面積*住宅統一單價(jià)（毛坯4500元/平方米、精裝6000元/平方米）建立重點(diǎn)監管資金池。收入的預售資金蓄滿(mǎn)資金池后方可支取。

在支取階段，按照工程進(jìn)度過(guò)半、結構封頂、竣工驗收、取得產(chǎn)證依次設置提取25%、50%、90%和100%四個(gè)支取節點(diǎn)。

在實(shí)際操作層面上，淮陰區以及郊縣執行更為嚴格。2022年1月略有放松以供房企支取資金向建筑施工方發(fā)放工資款項。2月起監管力度恢復，且未來(lái)預計將保持收緊態(tài)勢。

值得注意的是，由于當前市場(chǎng)下行成交慘淡。在售項目單次預售去化表現過(guò)少，難以蓄滿(mǎn)重點(diǎn)監管資金池，出現無(wú)法按節點(diǎn)支取預售資金的現象。因此房企采取降價(jià)策略快速走量，進(jìn)而更快完成預售資金收入和支取目標。

 典型調研項目一：華潤·悅璽臺