增速居TOP5第二
珠三角、長(cháng)三角貢獻超700億元

2021年上半年保利發(fā)展實(shí)現全口徑銷(xiāo)售金額2852億元，銷(xiāo)售面積1671萬(wàn)平方米，分別同比增長(cháng)27.0%和12.0%，銷(xiāo)售金額增速在TOP5房企中排名第二，銷(xiāo)售增速較快。得益于前幾年拿地權益的上漲，簽約建面權益比同比增長(cháng)3.52個(gè)百分點(diǎn)至69.98%。

期內，保利持續發(fā)力城市深耕，2021年上半年在38個(gè)核心城市的銷(xiāo)售金額貢獻達到77%，其中珠三角、長(cháng)三角簽約銷(xiāo)售均超過(guò)700億。城市表現上，廣州實(shí)現銷(xiāo)售金額超260億、佛山超200億，南京、東莞、上海超100億，城市深耕效果凸顯。

從銷(xiāo)售區域分布來(lái)看，2021年上半年保利發(fā)展銷(xiāo)售面積貢獻最大的區域為珠三角區域，占比達到32.7%，同比減少1.9各百分點(diǎn)；此外中西部區域銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)2.4各百分點(diǎn)至25.6%，增幅最大。

從城市能級來(lái)看，三四線(xiàn)城市銷(xiāo)售面積占比最高達到45.8%，同比減少0.5個(gè)百分點(diǎn)，值得注意的是二線(xiàn)城市銷(xiāo)售貢獻同比增加2.3各百分點(diǎn)至42.7%，有所提升。

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拿地銷(xiāo)售面積比0.99
投資重點(diǎn)在三四線(xiàn)

2021年上半年保利發(fā)展新增項目84個(gè)，新增計容建筑面積達到1651萬(wàn)平方米，拓展成本963億元，分別同比增長(cháng)67.8%和17.4%，金額比為0.34，高于TOP10房企的0.30，拿地銷(xiāo)售面積比達到0.99。

值得注意的是，新增拓展計容建筑面積的權益比達到73.1%，同比增長(cháng)8.1個(gè)百分點(diǎn)，未來(lái)將有助于保利更好地把控項目開(kāi)發(fā)，提升收益。

從城市布局來(lái)看，保利上半年減少了集中供地城市的拿地，重點(diǎn)22城的拿地建面占比同比下降了20個(gè)百分點(diǎn)至34%，將投資重點(diǎn)在三四線(xiàn)，三四線(xiàn)新增容積率面積同比增長(cháng)了113.7%，占比達到47.9%，增幅有19.9個(gè)百分點(diǎn)，其中，珠三角區域的茂名、佛山、汕尾、清遠位居拿地建面TOP10城市。三四線(xiàn)城市拿地占比的提升，也使得保利2021年上半年的拿地均價(jià)同比下降了30.0%至5833元/平方米。

從新增土儲建面的區域分布來(lái)看，占比最高的當屬中西部區域，達到40.4%，同比上升5.5個(gè)百分點(diǎn)，增幅最大；此外，長(cháng)三角區域拿地建面同比減少2.1%，是唯一一個(gè)減少的區域，其占比也同比減少4.0個(gè)百分點(diǎn)至14.6%。

2021上半年末保利發(fā)展總土地儲備為17263萬(wàn)平方米，較期初增長(cháng)1.0%，而得益于上半年保利加大拿地的權益，總土儲建面權益同比增長(cháng)1.2個(gè)百分點(diǎn)至67.1%。就土儲分布來(lái)看，37.7 %位于珠三角區域，中西部區域占比為32.2%，環(huán)渤海19.3%，長(cháng)三角相對較少，占比為10.4%。

2021年上半年保利發(fā)展實(shí)現營(yíng)業(yè)收入899億元，同比增長(cháng)22.04%，營(yíng)收規模保持較高的增速，此外，保利上半年末預收款達到4402.70億元，同比增長(cháng)28%，后續待結算收入儲備充足。利潤方面，實(shí)現凈利潤146.88億元，同比增長(cháng)10.2%，歸母凈利潤102.98億元，同比增長(cháng)1.7%。對外合作的項目中，合聯(lián)營(yíng)投資收益同比下降11.2%至16.71億元。整體來(lái)看，保利發(fā)展上半年“增收不增利”，未來(lái)隨著(zhù)地王項目的進(jìn)一步結算，利潤將持續承壓。

從盈利水平來(lái)看，2021上半年保利的毛利率為32.45%，同比減少3.42個(gè)百分點(diǎn)，凈利率和歸母凈利率也分別同比下降1.75和2.29個(gè)百分點(diǎn)至16.34%和11.45%，盈利水平雖有所下降但仍屬于行業(yè)高位。

債務(wù)結構持續優(yōu)化
未來(lái)財務(wù)優(yōu)勢將持續增強

2021年累計實(shí)現銷(xiāo)售回籠金額2556 億元，受行業(yè)集中度調控影響，銷(xiāo)售回款率較2020年下降4個(gè)百分點(diǎn)至89.6%。而由于保利2021年上半年維持較大的投資力度，2021上半年末持有現金僅增長(cháng)6.5%至1554.22億元。

從債務(wù)結構來(lái)看，現金短債比2.59，長(cháng)短債比4.56，分別較2020年末增加0.33和 0.96，債務(wù)結構持續優(yōu)化；現金覆蓋短債，債務(wù)結構穩定健康。2021上半年末保利有息債同比增加378億元，凈負債率增2.18個(gè)百分點(diǎn)至58.73%，若將永續債計做負債,則凈負債上升0.64個(gè)百分點(diǎn)至70.00%，扣除預收后的資產(chǎn)負債率67.71%，較期初下降2.24個(gè)百分點(diǎn)。

整體來(lái)看，保利穩居監管“三條紅線(xiàn)”的“綠檔”，且2021上半年末保利平均借貸成本同比下降了0.07個(gè)百分點(diǎn)至4.70%，融資成本持續處于行業(yè)極低水平，未來(lái)保利發(fā)揮將規模房企及國資背景優(yōu)勢，財務(wù)優(yōu)勢將持續增強。

兩翼業(yè)務(wù)規模持續擴大
不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)平臺構建持續推進(jìn)

保利在主業(yè)房地產(chǎn)銷(xiāo)售之外，兩翼業(yè)務(wù)發(fā)展規模持續擴大，2021上半年保利主營(yíng)業(yè)務(wù)其他收入98.70億元，同比增長(cháng)57.5%，增速大幅增長(cháng)44個(gè)百分點(diǎn)。

其中，保利物業(yè)2021上半年末合同面積達到6.22億平方米，在管面積達到4.28億平方米，較期初分別增長(cháng)9.7%和12.6%，規模擴張穩定增長(cháng)。得益于穩定增長(cháng)的管理規模，2021上半年保利物業(yè)實(shí)現營(yíng)業(yè)收入51.53億元，同比增長(cháng)約43.1%，毛利率同比下降了0.4個(gè)百分點(diǎn)至20.0%，凈利率同比減少1.6個(gè)百分點(diǎn)至9.8%，未來(lái)仍需注重該部分業(yè)務(wù)的運營(yíng)效率，提升盈利水平。值得注意的是，保利物業(yè)7月16日公告中表示將調整IPO募集資金的用途，收并購的資金配置比例由37%下調到18.5%，增值服務(wù)的分配比例則由35%提升至62.5%，在當前物管公司收并購愈演愈烈的情況下，保利物業(yè)押寶增值服務(wù)或將有利于企業(yè)避開(kāi)激烈競爭，同時(shí)提升物業(yè)公司的盈利能力。

商業(yè)方面，保利商業(yè)積極擴展規模，報告期內完成新簽約購物中心7個(gè)，開(kāi)業(yè)購物中心3個(gè)，截至上半年末，已開(kāi)業(yè)購物中心29個(gè)，分布于廣州、上海、武漢等14個(gè)城市；開(kāi)業(yè)面積193萬(wàn)平方米，在營(yíng)項目出租率80%，擴張速度有待提升。銷(xiāo)售代理方面，覆蓋全國200多個(gè)城市，代理項目超2200個(gè)，代理銷(xiāo)售規模超2500億。不動(dòng)產(chǎn)金融方面，公司基金累計管理規模近1600億元，較期初增長(cháng)約14%。