房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，依附于開(kāi)發(fā)商而生存的中介，也艱難求生。
作者：x編輯
自去年以來(lái)，龍湖“塘鵝”、萬(wàn)物云“樸鄰”、富力物業(yè)“富鄰”等開(kāi)發(fā)商旗下品牌紛紛殺入房屋租售領(lǐng)域。如果再算上京東、字節等跨界新勢力，貝殼正在迎來(lái)越來(lái)越多的競爭對手。
房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，依附于開(kāi)發(fā)商而生存的中介，也艱難求生。
5月5日，貝殼發(fā)布公告表示，擬將其A類(lèi)普通股以介紹形式于港交所主板雙重主要上市，不涉及新股融資，無(wú)發(fā)售環(huán)節。同時(shí)，繼續在紐交所保持主要上市地位并交易。行業(yè)人士認為，結合外部環(huán)境來(lái)看，此次貝殼回歸港股屬意料之舉。此前，在美國資本市場(chǎng)貝殼被列入“預摘牌名單”，公司回港可以尋求發(fā)展空間。時(shí)間回放到兩年前，2020年8月13日，貝殼成功登陸美國紐交所，當時(shí)的發(fā)行價(jià)為20美元/股，上市當天市值便達到了431億美元。此后，貝殼的股價(jià)一路沖高，最高點(diǎn)曾達到79美元，市值970億美元，超過(guò)萬(wàn)科、保利等房企的總和。
截至5月5日收盤(pán)，貝殼美股報13.23美元，市值161.7億美元，相較于高點(diǎn)蒸發(fā)809億美元（約合人民幣5400億元）。如今，外部地產(chǎn)行業(yè)持續低迷，貝殼的經(jīng)營(yíng)壓力也隨之增加。招股書(shū)顯示，2021年，貝殼找房?jì)羰杖?07.52億元，凈利潤卻虧損了5.24億元。以至于在最新股權架構中，已看不到軟銀、高瓴等機構股東，只有騰訊依然在堅守。
此外，盡管?chē)鴥确康禺a(chǎn)市場(chǎng)出現降溫，銷(xiāo)售不振之下中介相比過(guò)去賺取傭金更加困難，但想吃下這塊蛋糕的玩家卻反而在增加。雷達財經(jīng)注意到，自去年以來(lái)，龍湖“塘鵝”、萬(wàn)物云“樸鄰”、富力物業(yè)“富鄰”等開(kāi)發(fā)商旗下品牌紛紛殺入房屋租售領(lǐng)域。如果再算上京東、字節等跨界新勢力，貝殼正在迎來(lái)越來(lái)越多的競爭對手。
4月22日，貝殼被美國證券交易委員會(huì )（SEC）列入基于《外國公司問(wèn)責法案》的認定名單，認定公司使用了目前不能由美國公眾公司會(huì )計監督委員會(huì )（PCAOB）審查審計底稿的審計機構出具2021年財年審計報告。
根據該法案規定，連續三年被SEC認定使用未能被PCAOB審查審計底稿的審計機構出具年度審計報告，公司美國存托憑證的交易將被SEC禁止。有資深投行人士分析，貝殼被列入“預摘牌名單”，未來(lái)在美國市場(chǎng)融資和發(fā)債大概率會(huì )受到限制。但如果回港上市，估值或低于在美國上市的估值。最終，貝殼選擇了通過(guò)“雙重主要上市+介紹上市”方式登錄港交所，不發(fā)售新股及募集資金，完成后港交所和紐交所兩個(gè)資本市場(chǎng)均為主要上市地。據公告，貝殼已于5月4日獲得港交所就公司股份在港交所主板雙重主要上市申請的原則性批準。待最終批準后，公司股份預計將于5月11日在港交所主板開(kāi)始掛牌交易，股票代碼為“2423”。
中信證券指出，一旦該方案完成，意味著(zhù)公司即使在一個(gè)交易所摘牌，也不影響在另一個(gè)交易所上市地位，這保護了存量股東利益。浙江大學(xué)國際聯(lián)合商學(xué)院數字經(jīng)濟與金融創(chuàng )新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤(pán)和林分析稱(chēng)，當前貝殼還在燒錢(qián)階段，未來(lái)需要有一個(gè)融資口，故而貝殼考慮在美股之外開(kāi)辟第二融資渠道，也就是港股。
一同披露的招股書(shū)顯示，貝殼的股權結構已較兩年前美股上市時(shí)發(fā)生了較大變化。資料顯示，貝殼找房孵化于鏈家。2014年1月7日，鏈家啟動(dòng)A輪融資，根據天眼查，A輪獲得復星銳正、鼎暉投資融資數億元。2016年鏈家的B輪和B+輪融資，規模超64億元，投資方包括華興資本、百度、H Capital、騰訊投資、執一資本、海峽基金、原蒼資本、源碼資本、經(jīng)緯中國、喜神資產(chǎn)等。2017年，鏈家完成C輪、戰略論和D輪融資，前兩輪中孫宏斌的融創(chuàng )中國和萬(wàn)科集團分別投資26億元和30億元。D輪金額未披露，投資方為高瓴資本、華興資本、治平資本和川商興業(yè)股權投資基金。
2018年，鏈家網(wǎng)升級為貝殼找房，主要業(yè)務(wù)為客戶(hù)提供新房和二手房交易、房屋租賃、房屋裝修、房產(chǎn)金融解決方案及其他服務(wù)。2019年3月，在貝殼找房成立后，鏈家先前的投資者通過(guò)協(xié)議將股份平移到貝殼找房。緊接著(zhù)，貝殼又迅速完成兩輪融資，共計吸納36億美元。天眼查顯示，投資機構分別為碧桂園、海峽資本、高領(lǐng)資本、騰訊、紅杉基金、軟銀集團等。
2020年8月，貝殼找房在紐約證券交易所上市。招股書(shū)顯示，時(shí)任貝殼找房創(chuàng )始人、董事會(huì )主席左暉個(gè)人持股8.85億股，持股占比46.8%；CEO彭永東持股為3.6%。在機構類(lèi)股東里，騰訊以12.3%的持股比例排在第一位，軟銀10.2%、高瓴5.3%緊跟其后。2021年5月，貝殼創(chuàng )始人兼董事長(cháng)左暉因病去世。疊加房地產(chǎn)市場(chǎng)行情降溫，裁員、虧損、被做空等多重利空向貝殼襲來(lái)。此前看好貝殼的基石投資者，開(kāi)始出手減持。融創(chuàng )中國在半年時(shí)間里兩次減持貝殼，合計套現約為10.84億美元。根據公告，自投資貝殼起至出售事項完成后，融創(chuàng )出售股票實(shí)現稅前溢利約人民幣17.6億元。據估算，融創(chuàng )累計出售的4535.2萬(wàn)股貝殼股份，占貝殼總股本的3.81%。而融創(chuàng )持有貝殼總股本比例超過(guò)4%，目前，融創(chuàng )仍持有逾300萬(wàn)股貝殼股票。另?yè)氯A財經(jīng)數據顯示，從2021年2月8日至年末期間，軟銀旗下機構減持約3200萬(wàn)股；高瓴資本減持約8700萬(wàn)股，持股比例降至3.3%。從最新披露的股權詳情來(lái)看，港交所上市完成后，貝殼董事長(cháng)兼CEO彭永東持股占比4.8%，聯(lián)合創(chuàng )始人兼執行董事單一剛持股2.7%，由左暉家族信托最終控制的Propitious Global 持股比例為23.3%。
此外，其他美國存托股份持有人和投資者持股56.7%，騰訊則持股10.8%，軟銀、高瓴資本的名字則已看不到。02 盈利能力遭考驗
今年3月份，據新浪財經(jīng)報道，貝殼又啟動(dòng)了新一輪的裁員。不同的是，去年10月份貝殼的大規模裁員對象主要是一線(xiàn)的房產(chǎn)經(jīng)紀人、與核心業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)的職能部門(mén)以及研發(fā)部門(mén)，優(yōu)化員工人數達到3萬(wàn)名以上。
但本次裁員對象則牽連到中高層管理人員，包括集團副總裁在內。據貝殼內部人士透露，本次部分主管接到通知，需要優(yōu)化本部門(mén)10%的員工。此外，去年10月至今，已經(jīng)有20多名中層、高層陸續離職，包括一名金融副總裁、兩名總經(jīng)理，另有高級總監和總監等，部分管理層放棄期權離開(kāi)。裁員背后，貝殼遇到了空前艱難的一年。今年3月10日的財報電話(huà)會(huì )上，彭永東坦言2021年是貝殼“充滿(mǎn)挑戰，史無(wú)艱難”的一年。財報顯示，2021年全年公司錄得5.25億元人民幣的凈虧損，雖然調整后凈利潤為正，達到22.94億元人民幣，但是同比下降了近60%。貝殼的收入來(lái)自三個(gè)方面，和存量房相關(guān)的有銷(xiāo)售的傭金、其他經(jīng)紀公司的平臺使用費、一些特許使用費和增值服務(wù)費；銷(xiāo)售新房向開(kāi)發(fā)商收取的傭金；包括家裝和金融在內的其他業(yè)務(wù)。
因此，平臺總成交額（GTV）、貝殼連接的門(mén)店和經(jīng)紀人數量等指標，對其營(yíng)收至關(guān)重要。根據財報，2021年貝殼平臺總成交額（GTV）3.85萬(wàn)億元，同比增長(cháng)10.1%，全年收入808億元，同比增長(cháng)14.6%。但在2021年第三季度，平臺GTV同比下滑20.9%，第四季度同比下滑34.6%。其中，作為貝殼主營(yíng)業(yè)務(wù)的二手房交易業(yè)務(wù)，從2021年第二季度開(kāi)始增長(cháng)就出現放緩，同比增長(cháng)11.7%，第三季度出現下跌，第四季度下跌39.4%。
有分析認為，從去年下半年開(kāi)始，一批民營(yíng)房企出現債務(wù)爆雷，房地產(chǎn)成交量下滑，作為地產(chǎn)行業(yè)下游的貝殼找房遭到波及。在平臺GTV減少3成多的第四季度，貝殼營(yíng)業(yè)收入178億元，同比下降21.5%；凈虧損為9.33億元，同比下滑185.12%。
此外，貝殼的艱難，還體現在門(mén)店和經(jīng)紀人數量減少方面。據財報披露，截至2021年9月30日，貝殼共連接5.39萬(wàn)家門(mén)店，51.55萬(wàn)經(jīng)紀人；截至2021年12月31日，貝殼共連接5.1萬(wàn)家門(mén)店，45.45萬(wàn)經(jīng)紀人。以此計算，2021年第四季度，貝殼連接的門(mén)店相比第三季度減少了2908家，經(jīng)紀人減少了6.1萬(wàn)人。種種不利因素之下，貝殼的毛利率從上年的23.92%降至19.59%，無(wú)法覆蓋合計21.27%的費用率，最終虧損難以避免。為了改善盈利能力，目前貝殼正在發(fā)力家裝市場(chǎng)。4月20日，公司宣布，已完成對圣都家裝的收購，擁有圣都100%已發(fā)行和流通的股權，為此付出不超過(guò)80億元的總對價(jià)。2021年底，貝殼還成立了惠居事業(yè)群，推出“貝殼租房”。至此，貝殼在整裝大家居、普惠居住兩個(gè)新賽道都下了注，圍繞現有的主營(yíng)業(yè)務(wù)存量房和新房經(jīng)紀交易服務(wù)的“一體兩翼”戰略逐步鋪開(kāi)。
不過(guò)有觀(guān)點(diǎn)指出，互聯(lián)網(wǎng)家裝市場(chǎng)早已上演了數論資本大戰，但至今沒(méi)能解決非標化、品質(zhì)保障等痛點(diǎn)，也難以生長(cháng)出營(yíng)收超10億元的裝修公司。從貝殼2021年第四季財報來(lái)看，包含家居裝修和房屋租賃在內的新興服務(wù)收入僅為5億元，對營(yíng)收貢獻有限。盡管貝殼裁掉了數萬(wàn)經(jīng)紀人，聯(lián)網(wǎng)門(mén)店數量也有所下降，但覬覦中介這門(mén)生意的競爭者，卻有增無(wú)減。據媒體報道，2021年以來(lái)，眾多房企、物業(yè)企業(yè)開(kāi)始介入中介業(yè)務(wù)。2021年1月份，龍湖集團官宣房屋租售、房屋裝修兩大主航道業(yè)務(wù)全新品牌“塘鵝”；萬(wàn)科宣布萬(wàn)物云旗下“樸鄰”與“為家”兩個(gè)品牌正式融合升級，推出全新品牌“樸鄰租房”；同月，碧桂園服務(wù)推出租售業(yè)務(wù)新品牌“有瓦”，意為“有瓦、有你、有家，做生活的分享家”。
樂(lè )居財經(jīng)曾分析，作為樓盤(pán)管理者，物業(yè)公司在房源信息獲取上有著(zhù)天然優(yōu)勢。另外，物業(yè)公司做中介，由于沒(méi)有門(mén)店成本，低傭金也是其拉攏客戶(hù)的重要手段。不過(guò)，相對于碧桂園服務(wù)和萬(wàn)物云這樣的城市服務(wù)商，投入中介的精力有限，互聯(lián)網(wǎng)巨頭跨界入場(chǎng)，則是沖著(zhù)萬(wàn)億市場(chǎng)規模而來(lái)。2020年9月16日，阿里和易居官宣成立天貓好房，一年后推出單邊委托服務(wù) “無(wú)憂(yōu)賣(mài)房”，僅收取一萬(wàn)元服務(wù)費，向賣(mài)家提供八大服務(wù)。據天貓好房二手房執行總裁何義介紹，今年將把“無(wú)憂(yōu)賣(mài)房”這種單邊代理模式變成產(chǎn)品化，去賦能給整個(gè)天貓好房平臺上的二手房經(jīng)紀機構，讓他們按照這樣的模式去把這個(gè)產(chǎn)品推給更多業(yè)主，從而去推進(jìn)整個(gè)行業(yè)朝著(zhù)單邊代理模式的方向發(fā)展。
總結而言，連接經(jīng)紀門(mén)店然后賦能，這正是目前貝殼找房的平臺模式在做的事情。另外，去年國慶假期前夕，字節收購了麥田旗下一家公司，拿到了中介執照。至年底，字節跳動(dòng)旗下房產(chǎn)板塊“幸福里”計劃并購房產(chǎn)經(jīng)紀公司麥田。對此消息，“幸福里”方面回應稱(chēng)，“幸福里”確與麥田達成投資意向，約占麥田20%股份，相關(guān)程序正在進(jìn)行中。
據麥田房產(chǎn)官網(wǎng)，這家經(jīng)紀公司有著(zhù)21年的歷史，擁有全國近900余家直營(yíng)連鎖門(mén)店，14000余名專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀人，年促成交易額超過(guò)1000億元。目前，幸福里平臺上，不僅有入駐麥田，還有我愛(ài)我加以及中小中介公司。有分析指出，張一鳴想通過(guò)幸福里版的ACN模式，再造一個(gè)“貝殼”。只不過(guò)貝殼從線(xiàn)下做到線(xiàn)上，幸福里從線(xiàn)上往線(xiàn)下進(jìn)攻。對貝殼來(lái)說(shuō)，手握資金、技術(shù)和流量的字節，顯然是一個(gè)不可小覷的對手。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標題：
貝殼回港之憂(yōu)，5400億市值消失，新競爭者涌現
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