投拓狗日記 作者：陽(yáng)新芽
來(lái)源：投拓狗日記（ID:ziguanshidai)
1.了解增值稅
以日常生活中的餐飲為例，在消費結束后開(kāi)具增值稅發(fā)票，發(fā)票金額中經(jīng)常會(huì )出現三個(gè)金額，如下圖所示，作為消費者最終要支付的金額為122.6元。但通過(guò)發(fā)票可以看出，其組成結構為兩部分：即115.66元+6.94元。115.6元是餐飲服務(wù)實(shí)際發(fā)生的金額；6.94元是伴隨這項消費產(chǎn)生的增值稅。
在實(shí)際當中，商品新增價(jià)值或附加值在生產(chǎn)和流通過(guò)程中是很難準確計算的。因此，中國也采用國際上的普遍采用的稅款抵扣的辦法。即根據銷(xiāo)售商品銷(xiāo)售額，按規定的稅率計算出銷(xiāo)售稅額，然后扣除取得該商品所支付的增值稅款，也就是進(jìn)項稅額，其差額就是增值部分應交的稅額。如下圖示：
在房地產(chǎn)行業(yè)，客戶(hù)購買(mǎi)商品房支付的價(jià)款（如:200萬(wàn)）為含增值稅金額。從開(kāi)發(fā)商角度，收取的200萬(wàn)元本質(zhì)上屬于銷(xiāo)售貨值，開(kāi)發(fā)商替客戶(hù)繳納相應的增值稅銷(xiāo)項稅（如:17萬(wàn)），剩余金額（183萬(wàn)）為銷(xiāo)售商品房實(shí)際取得的銷(xiāo)售收入。
2、增值稅的進(jìn)項抵扣
應納增值稅的計算原理為差額計征，即：
應納增值稅 = 銷(xiāo)項稅額 – 進(jìn)項稅額；
一、銷(xiāo)項稅額，具體來(lái)看：
銷(xiāo)售貨值 = 銷(xiāo)售收入 ×（1 + 銷(xiāo)項稅率） ；
銷(xiāo)售收入 = 銷(xiāo)售貨值 /（1 + 銷(xiāo)項稅率）；
銷(xiāo)項稅額 = 銷(xiāo)售貨值 – 銷(xiāo)售收入 = 銷(xiāo)項貨值 / （1+ 銷(xiāo)項稅率）× 銷(xiāo)項稅率
示例：假設客戶(hù)實(shí)際支付金額為 10000 萬(wàn)元（即銷(xiāo)售貨值為 10000 萬(wàn)元），銷(xiāo)項稅稅率為 9%；開(kāi)發(fā)商真實(shí)的銷(xiāo)售收入應為 = 10000 /（1+9%）= 9174 萬(wàn)元；代繳的銷(xiāo)項稅額 = 10000 /（1+9%）× 9% = 826 萬(wàn)元。
二、進(jìn)項稅額，具體來(lái)看：
并不是所有支付的成本均可以開(kāi)具相關(guān)的增值稅專(zhuān)票， 也不是所有開(kāi)具增值稅專(zhuān)票的成本均存在進(jìn)項稅，這是為什么呢？首先需要從成本費用展開(kāi)細項來(lái)看，如下表所：
層面1：是否可以開(kāi)具增值稅專(zhuān)票？
1）土地成本：開(kāi)發(fā)商支付土地出讓金時(shí)，政府相關(guān)部門(mén)是無(wú)法開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票?？商峁┑膬H為土地出讓金收據。
2）工程成本：對于工程成本來(lái)說(shuō)，涉及到一個(gè)取票率問(wèn)題，即支付某項工程成本時(shí)，可以取得的相應增值稅專(zhuān)票的比例，如取票率 60%，意味著(zhù)每支付 1 億元成本，取得相應的增值稅專(zhuān)票的金額為 6000 萬(wàn)元。
3）管理費用、營(yíng)銷(xiāo)費用：與工程成本相似，同樣涉及相應取票率問(wèn)題。且取票率通常低于成本項取票率。
4）財務(wù)費用：根據營(yíng)改增 36號文，貸款服務(wù)產(chǎn)生的財務(wù)費用無(wú)法開(kāi)具增值稅專(zhuān)票，可開(kāi)具增值稅普票。
※總結如下表：
層面2：是否存在進(jìn)項稅進(jìn)行增值稅抵扣？
1）土地成本：如果按照增值稅憑票抵扣的原則，土地成本由于并無(wú)增值稅專(zhuān)票，因此也就不存在相應的進(jìn)項稅抵扣，然而土地成本在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中所占比重非常大，所以在36號文中對此做了專(zhuān)項約定，即允許土地成本（含土地出讓金、拆遷補償款）在計算銷(xiāo)項稅時(shí)進(jìn)行抵扣，抵扣的數值為土地成本的“虛擬進(jìn)項”。
※ 虛擬進(jìn)項 = 土地成本 / （1 + 進(jìn)項稅率）× 進(jìn)項稅率
這里需要注意：增值稅抵扣中，對于土地成本的范疇僅包括土地出讓金、拆遷補償款，不包含市政配套費及契稅。若項目中涉及自持，需將可售對應土地成本按照建面分攤出來(lái)。
2）工程成本：將工程成本按照科目細項拆分，各項成本取票率及相應稅率如下表所示：
工程成本通?？梢允杖∫欢ū壤脑鲋刀悓?zhuān)票，可以進(jìn)行相應比例的進(jìn)項稅抵扣。但是由于工程成本中細項成本展開(kāi)科目較多，不同類(lèi)別的進(jìn)項稅率不同，如費用類(lèi)、成本類(lèi)、材料類(lèi)稅率不同。常見(jiàn)的稅率有13%、9%和6%等檔位。另，對于取票率，不同公司在前期研判的支持數據略有不同，基本取決于其內部歷史經(jīng)驗數據，另外也會(huì )考慮一定的提升拿地概率下的預期。計算公式如下：
※ 成本進(jìn)項稅額 = 含稅成本額 / （1 + 成本進(jìn)項稅率）× 成本進(jìn)項稅率 × 取票率
3）管理費用、營(yíng)銷(xiāo)費用：可以收取一定比例的增值稅專(zhuān)票，可以進(jìn)行進(jìn)項稅抵扣。相對成本科目的復雜，管理費與營(yíng)銷(xiāo)費的稅率統一為6%。但兩者之間的取票率水平有較大差距，一般地，營(yíng)銷(xiāo)費的取票率會(huì )高于管理費（一般地營(yíng)銷(xiāo)費：60%—70%；管理費：30%—40%），具體標準根據公司自身管理水平而定。計算公式如下：
※ 費用進(jìn)項稅額 = 含稅費用額 / （1 + 費用進(jìn)項稅率）× 費用進(jìn)項稅率 × 取票率
4）財務(wù)費用：根據營(yíng)改增36號文約定，貸款服務(wù)產(chǎn)生的財務(wù)利息及納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問(wèn)費、手續費、咨詢(xún)費等費用，其進(jìn)項稅額不得從銷(xiāo)項稅中抵扣。財務(wù)費用無(wú)法開(kāi)具相應的增值稅專(zhuān)票，因此無(wú)法進(jìn)行相應的進(jìn)項稅抵扣。
※ 總結表如下：
3、增值稅的計算四步法
第一步：判斷納稅規模
小規模納稅人年應稅銷(xiāo)售額≤500萬(wàn)元，在計算增值稅時(shí)采取簡(jiǎn)易征收方式（即不需采用差額計征方式，而按照直接征收法進(jìn)行計算。）
增值稅簡(jiǎn)易征收具體公式為：※ 增值稅 = 應納稅額 × 征收率 （一般地征收率為5%）
年應稅銷(xiāo)售額超過(guò)500萬(wàn)元就屬于一般納稅人，對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，年銷(xiāo)售規模計算基數基本以?xún)|元計算，均屬于一般納稅人，因此按照上述差額計征方式計算。
第二步：判斷新老項目
所謂的“新老項目”是對營(yíng)改增前后項目類(lèi)型進(jìn)行劃分，老項目的計算可采取上述簡(jiǎn)易征收方式，而對于新項目必須采用營(yíng)改增后的計算方式，也就是上述按照差額計征下的一般計稅法。對于新老項目劃分是是以2016年5月1日作為劃分依據。對于公開(kāi)招拍掛項目來(lái)說(shuō)，均為新項目，對于二手并購項目可能會(huì )涉及相關(guān)老項目的營(yíng)業(yè)稅計算。
老項目鑒定標準：
a.《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。
b.《施工許可證》未注明合同開(kāi)工時(shí)間或者未取得《施工許可證》但建設工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日之前的建筑工程項目。
下面有些特殊情況要注意：
1）如某項目，第一期是老項目，第二期是新項目，那么需要分開(kāi)計算，一期用老項目辦法，二期用新項目辦法。
2） 如某項目在16年5月1日前辦理了施工證，在5月1日后又重新去辦理了施工證，那么屬于新項目。
新老項目的計算方式如下：
※ 老項目（營(yíng)業(yè)稅）= 銷(xiāo)售額 / （1 + 5%）× 5%；
※ 新項目（增值稅）= 銷(xiāo)項稅額 – 進(jìn)項稅額
老項目也可以采取一般計稅法。新項目必須采取一般計稅法。
第三步：增值稅的預繳
銷(xiāo)售物業(yè)三大稅的共同特點(diǎn)：先預繳后清繳。
對于稅費的預繳行為，在項目測算利潤很薄弱時(shí)，經(jīng)常會(huì )出現預繳大于清繳的現象，對于此現象，原則上會(huì )進(jìn)行“多退少補”，但從實(shí)操經(jīng)驗來(lái)看，往往在退稅方面存在一定的難度。
※ 預繳增值稅額 = 預售收入 × 預繳稅率
在公式中，需要注意的是以下幾點(diǎn)：
a、計算基數為收入口徑，但在實(shí)際現金流排布時(shí)，第一數據往往是現金流口徑下的銷(xiāo)售回款貨值，因此需要將預售貨值扣除相應的銷(xiāo)項稅。即：
預售收入 = 預售貨值 /（1 + 適應稅率）
采用簡(jiǎn)易征收的項目計算預繳收入時(shí)，適應稅率為5%；采用一般征收的項目計算時(shí)，適應稅率為9%。
b、增值稅的預繳稅率全國統一，為3%。
計算案例：某房地產(chǎn)項目2019年5月預售房款8000萬(wàn)元，6月取得預售房款1億元，2019年12月如期交房。其中2019年6月1日以后取得的增值稅專(zhuān)票進(jìn)項稅額總計500萬(wàn)元。請計算2019年6月預繳的增值稅額？
案例解析：通常在實(shí)操的稅務(wù)申報工作中，當月的預售房款通常會(huì )在次月進(jìn)行稅金申報，因此在計算當月預繳稅額時(shí)，預售房款應該用上月的金額進(jìn)行計算。對應到本題目中，要求計算6月的預繳增值稅額，實(shí)際上為5月預售房款的申報稅額，因此在數據計算上選取5月的預售房款數據，扣除相應銷(xiāo)項稅額，根據預售收入進(jìn)行計算。
解答過(guò)程：預繳增值稅 = 8000萬(wàn) / (1+9%) × 3% = 220萬(wàn)
第四步：增值稅的清繳（申報）
投資測算階段所說(shuō)的增值稅清繳，其實(shí)就是增值稅申報的過(guò)程。發(fā)生時(shí)點(diǎn)通常以開(kāi)取發(fā)票或進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權屬變更為主。
公式推導過(guò)程如下：
增值稅額 = 銷(xiāo)項稅額 – 進(jìn)項稅額
= 銷(xiāo)售貨值/（1+銷(xiāo)項稅率）×銷(xiāo)項稅率 – 當期允許抵扣的土地價(jià)款/(1+虛擬進(jìn)項稅率)×虛擬進(jìn)項稅率 – 成本及費用/（1+進(jìn)項稅率）×進(jìn)項稅率×綜合取票率
根據當前政策，銷(xiāo)項稅率按照9%計算，土地成本虛擬進(jìn)項稅率也為9%計算，成本及費用的進(jìn)項稅率有6%、9%及13%等，但需注意各項成本的取票率，根據各項成本費用占比計算綜合取票率數值。
對于允許抵扣的土地價(jià)款組成，需要明確以下幾點(diǎn)：
1)）總土地價(jià)款 = 土地出讓金 + 拆遷補償款。
2）政府開(kāi)具票據（發(fā)票/收據）才可以抵扣，沒(méi)有票據不能抵扣。且契稅、印花稅及市政配套費不在允許抵扣的范圍內。
3）允許抵扣的土地價(jià)款必須為可售部分分攤后的土地價(jià)款，具體計算公式為：
當期允許扣除的土地價(jià)款 = （當期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項目建筑面積 / 房地產(chǎn)項目可供銷(xiāo)售建筑面積）×總土地價(jià)款
計算案例：某房地產(chǎn)企業(yè)某個(gè)普通住宅項目合計銷(xiāo)售12億，該地塊拿地時(shí)，土地出讓金為2.4億元，拆遷補償款6000萬(wàn)元，契稅及印花稅800萬(wàn)元。項目竣備后，支付施工方整體工程成本費用2.5億元（6%稅率對應成本0.5億）。發(fā)生的期間費用9000萬(wàn)，其中財務(wù)成本5000萬(wàn)元。項目獲取為2017年后，相應銷(xiāo)項及進(jìn)項稅率按9%和6%，假設取票率為100%，請計算項目需繳納的增值稅金額？
案例解析：根據項目獲取確定項目類(lèi)型為新項目，因此采用一般計稅方式計算增值稅，即按照差額計征。
銷(xiāo)項稅額 = （銷(xiāo)售貨值-允許抵扣的土地價(jià)款）/（1+適用稅率）×適用稅率。
題目中可以計入允許抵扣的土地價(jià)款范圍的有：土地出讓金、拆遷補償款。需要注意的是，契稅及印花稅不能進(jìn)入增值稅抵扣項中。進(jìn)項稅額 = 成本進(jìn)項稅額 + 費用進(jìn)項稅額。但需要注意的是財務(wù)成本無(wú)相應進(jìn)項產(chǎn)生。
解答過(guò)程：銷(xiāo)項稅額 = （120000–24000 - 6000）/(1+9% )×9% = 7431萬(wàn)元。
進(jìn)項稅額 = 20000/（1+9%）×9% + 5000/（1+6%）×6% + 4000/（1+6%）×6% = 2161萬(wàn)元
清繳增值稅 = 銷(xiāo)項稅額 – 進(jìn)項稅額 = 5270萬(wàn)元
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原標題： 徹底搞透，地產(chǎn)增值稅！
