房企的項目滿(mǎn)足預售條件后，房企一般都須在開(kāi)發(fā)貸的放款銀行設立銷(xiāo)售監管賬戶(hù)（此為最常見(jiàn)的情況），其中有些城市是僅需房企與銀行兩方簽訂《預售資金專(zhuān)用賬戶(hù)監管協(xié)議》，有些城市則要求房企與銀行、住建局三方一起簽訂《預售資金專(zhuān)用賬戶(hù)監管協(xié)議》。監管協(xié)議一般都會(huì )明確約定監管資金的使用要求，比如必須用于項目建設、材料設備采購、稅費支付等（有個(gè)別城市還可約定用于歸還抵押貸款本息等），但實(shí)務(wù)中大多數情況下開(kāi)發(fā)商都會(huì )通過(guò)虛報工程進(jìn)度等方式提前支取監管賬戶(hù)里的資金，比如想辦法與總包單位、監理單位做好溝通并提前轉走監管賬戶(hù)里的資金（總包單位拿到錢(qián)后再轉回給房企），如此不管是在降低融資需求、降低融資成本還是提高資金使用效率方面都能給房企帶來(lái)可觀(guān)的經(jīng)濟效益。

從實(shí)務(wù)來(lái)看，以深圳為例，銀行與房企簽訂監管協(xié)議后，凡形式上合規的用款申請，銀行一般都會(huì )給予審批通過(guò)，預售監管資金用于歸還開(kāi)發(fā)貸、前融本息方面一般都沒(méi)有太大的障礙（不過(guò)銀行一般都會(huì )控制監管戶(hù)資金余額以確保銀行開(kāi)發(fā)貸的還款安全），當然實(shí)在有必要的情況下房企也會(huì )通過(guò)工程款等方式提前支取監管賬戶(hù)資金。再以惠州、東莞等地區為例，住建局、銀行與房企三方簽訂監管協(xié)議后，不管是住建局還是銀行，對房企的《撥付預售資金通知書(shū)》及相關(guān)材料的審核也更多的是停留在形式審查層面，因此只要總包單位、監理單位與房企充分配合，房企照樣能套取監管賬戶(hù)的資金。事實(shí)上，房企找總包單位等套取或提前支取監管資金方面，房企與相關(guān)方其實(shí)一直都有默契，只要總包單位能拿到錢(qián)（準確來(lái)說(shuō)是能分到一部分錢(qián)作為實(shí)際支付的工程款），配合起來(lái)基本都不是問(wèn)題。    

在已爆雷的百強房企中，項目公司預售監管賬戶(hù)資金沒(méi)有用于支付工程款項而直接被抽調到總部或用于其他項目的情況比比皆是，尤其是項目公司沒(méi)有財務(wù)權限的情形。預售資金被抽走或挪用的方式很多，最常見(jiàn)的就是房企與總包單位、材料供應商等，通過(guò)開(kāi)具虛假發(fā)票、虛報工程進(jìn)度等方式提前支取預售監管資金。值得一提的是，不管監管協(xié)議是房企與銀行兩方簽訂，還是加上住建局三方一起簽訂，因實(shí)際審核放款的還是銀行，而銀行根據監管協(xié)議審核文件（如監理審核的文件、工程發(fā)票等）時(shí)只要滿(mǎn)足形式上的要件要求就能放款，因此實(shí)際上房企想做假時(shí)根本就防不勝防。

站在前融機構的立場(chǎng)上，我們的心態(tài)其實(shí)相當矛盾，具體來(lái)說(shuō)，對于監管賬戶(hù)資金歸還前融本息（或“本金+收益”，下同）的考量主要有如下幾點(diǎn)：

1. 我們目前的前融資金原則上僅能在開(kāi)發(fā)商拿地或繳完地價(jià)后進(jìn)入項目公司，就前融資金的退出而言，最理想的情況是項目公司取得銀行開(kāi)發(fā)貸后直接置換掉我們的前融本息，而這也是大部分前融業(yè)務(wù)遵循的基本業(yè)務(wù)操作原則。更準確地說(shuō)，因為項目公司申請開(kāi)發(fā)貸時(shí)我們需要提前釋放股權質(zhì)押和土地抵押，因此操作層面我們一般都更堅持讓房企直接找過(guò)橋資金或從其他地方騰挪資金先歸還我們的前融本息，然后我們再解除風(fēng)控措施。

2. 如果銀行開(kāi)發(fā)貸無(wú)法放款，或者銀行開(kāi)發(fā)貸的放款無(wú)法覆蓋我們的前融本息，也即前融本息的退出必須依賴(lài)銷(xiāo)售回款，那監管賬戶(hù)的資金如何用于還款就變成核心的問(wèn)題。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，如果監管不嚴，比如監管戶(hù)的資金經(jīng)銀行審核后可直接用于還款，那當然是最好；但如果審核比較嚴格，比如只能靠總包單位走工程款之類(lèi)的形式弄出來(lái)，那肯定要區分看待，畢竟只要我們的前融本息能得到償還，其他問(wèn)題都不是問(wèn)題。

我們目前有個(gè)擔憂(yōu)，媒體報導稱(chēng)住建部擬加強預售資金監管，目前文件正在起草中，現階段正要求各地方住建部門(mén)匯報相關(guān)意見(jiàn)及建議。如果強化監管賬戶(hù)資金的管理，是否會(huì )對地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)造成影響，目前尚無(wú)法評估。當然，我們同樣也認為監管賬戶(hù)的問(wèn)題涉及到了房企、銀行與地方政府（主要是住建局）的博弈問(wèn)題，而且住建局和銀行在實(shí)際審核過(guò)程中對于形式上合規的工程進(jìn)度審核、工程發(fā)票審核等也很難進(jìn)行真實(shí)性的審查，因此即便是住建部出臺新規，真正的實(shí)施效果也還是有待觀(guān)察。

在市場(chǎng)上可以查證的消息中，房企花式解凍監管賬戶(hù)資金的手法屢見(jiàn)不鮮，比如打通政府和銀行的關(guān)系，降低監管比例等要求；全市內所有項目打包監管，盤(pán)活資金周轉效率；通過(guò)監理單位確認后續投入并提前鎖定，釋放多余監管資金；通過(guò)銀行保函提前解凍資金；通過(guò)幫銀行解決存款任務(wù)等換取解凍資金的條件；房企收取銷(xiāo)售款項后推遲進(jìn)入監管賬戶(hù)的時(shí)間等等。從房企的需求層面來(lái)說(shuō)，在當前融資難、銷(xiāo)售及回款慢的背景下，如急需資金償還貸款或拿地，想辦法提前解凍預售監管資金可能是最現實(shí)和最有效的辦法。當然，從監管的角度來(lái)說(shuō)，對預售資金賬戶(hù)的從嚴監管不僅可以保障購房者的利益，還能更好地確保房企運作機制和資金管理的安全，因此對地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)還是屬于長(cháng)期利好的因素，只是我們在今后的前融業(yè)務(wù)操作中必須提前測算并確認項目有足夠利潤且足夠覆蓋我們的前融本息，另外投后監管方面我們對資金的使用監督肯定也會(huì )更加謹慎和到位。