雷達Finance 作者：X編輯
來(lái)源：雷達財經(jīng)（ID：leidacj）
對于潘石屹甩賣(mài)資產(chǎn)，有行業(yè)人士向雷達財經(jīng)表示，SOHO中國遭遇轉型不利是轉讓股權的一大因素。此外，公司和萬(wàn)達地產(chǎn)、復星旗下的地產(chǎn)板塊復地集團一樣，在港股遭遇了低估值陷阱，股價(jià)長(cháng)期低于凈資產(chǎn)，基本喪失了融資功能。促使潘石屹甩賣(mài)的另一大因素是，其子因不當言論滯留海外，且家族在美國布局頗深。
與黑石集團傳出“緋聞”近兩年后，靴子終于落地。
6月16日，SOHO中國公告稱(chēng)，黑石集團擬以5港元每股的價(jià)格收購Cititrust間接持有的SOHO中國28.56億股股份，約占SOHO中國已發(fā)行股本的54.93%。交易完成后，黑石集團將成為SOHO中國的最大股東，潘石屹夫婦的持股比例將從63.93%降至約9%。
據此計算，黑石集團將耗資236.58億港元，約合人民幣194.97億元。潘石屹、張欣夫婦則將一次性套現142.81億港元，約合人民幣118.16億元。
根據SOHO中國2020年財報，截至去年年末，公司凈資產(chǎn)為375.5億元，每股凈資產(chǎn)為7.02元。據此計算，此次收購價(jià)僅相當于凈資產(chǎn)的58.9%。
潘石屹最初以萬(wàn)通六君子的身份出道，憑借在北京開(kāi)發(fā)出的幾個(gè)現象級SOHO樓盤(pán)一躍成為中國頭部房地產(chǎn)公司，但2012年后的兩次轉型失利，卻讓SOHO中國迅速跌下神壇。2019年開(kāi)始，SOHO中國多次被傳要出售公司資產(chǎn)，但直至2021年6月16日，黑石集團作為接盤(pán)方的消息才終獲“石錘”。在此過(guò)程中，屢有聲音認為，潘石屹要跑了。對此，潘石屹曾回應稱(chēng)，“說(shuō)我跑了是謠言，我跑不了?！?/p>
為什么寧愿被“打臉”，潘石屹也要“打骨折”賣(mài)掉SOHO中國？
SOHO中國236億港元賣(mài)身黑石
早在2019年10月，市場(chǎng)上就有消息稱(chēng)，SOHO中國擬出售總價(jià)值為人民幣500億-600億的項目，包含京滬兩地被視為公司“八大金剛”的核心項目——北京的光華路SOHO、望京SOHO、前門(mén)大街項目、麗澤SOHO，以及位于上海的SOHO復興廣場(chǎng)、古北SOHO、SOHO天山廣場(chǎng)、外灘SOHO。
還有媒體披露，潘石屹已經(jīng)把賣(mài)項目的消息放了出去，最終會(huì )通過(guò)競價(jià)制確定買(mǎi)家，接盤(pán)方或為黑石集團聯(lián)合新加坡國有控股的GIC公司成立的買(mǎi)方團。
受消息面影響，2019年10月22日開(kāi)始的兩周內，港股SOHO中國漲幅達35.59%，其中10月30日單日盤(pán)中漲幅一度高達27.07%。
市場(chǎng)已經(jīng)聞風(fēng)而動(dòng)，但潘石屹夫婦似乎并未受到影響。事件被曝出后的20天里，潘石屹賣(mài)了蘋(píng)果、為減肥訓練營(yíng)做了廣告、給雜志拍了照片，還學(xué)了Python課程，張欣則去紐約參加了馬拉松，生活極為充實(shí)。
消息曝出一個(gè)月后，在麗澤SOHO首批客戶(hù)簽約儀式上，潘石屹終于對跑路傳聞做出了正面回應：“千萬(wàn)不要相信謠言，我現在拿的是中國護照，第二個(gè)房地產(chǎn)建在這里，我是帶不動(dòng)的，所以我跑了都是謠言?！?/p>
市場(chǎng)沉寂一段時(shí)間后，2020年3月傳言再起。消息稱(chēng)黑石正在和SOHO中國針對私有化的相關(guān)事宜進(jìn)行談判，收購的價(jià)格是6港元/股，交易的整體價(jià)值約40億美元。隨后，SOHO中國發(fā)布公告表示，正在與海外投資者進(jìn)行洽談以探討進(jìn)行戰略合作的可能性。
6港元的價(jià)格較彼時(shí)SOHO中國的股價(jià)高出一倍，這也使得公司股價(jià)在一天內大漲37.58%。不過(guò)，就在網(wǎng)友們再次期待潘石屹的回應時(shí)，他卻關(guān)閉了評論區，選擇沉默。
5月，彭博社援引知情人士稱(chēng)，受新冠肺炎疫情影響，黑石集團關(guān)于SOHO中國私有化的洽談陷入停滯狀態(tài)。8月，SOHO中國表示，公司與投資者就潛在交易所進(jìn)行的討論已終止，并未在交易的條款達成共識。
值得一提的是，有地產(chǎn)上市公司高管對雷達財經(jīng)表示，2020年的資產(chǎn)出售被叫停另有原因，系潘石屹“因子遭劫”。
2021年3月15日，海淀公安分局發(fā)文通報稱(chēng)，微博用戶(hù)潘某（男，30歲）于2020年6月23日在他人微博評論區發(fā)表造謠詆毀英雄烈士的言論，目前警方已對其開(kāi)展追逃，試圖依法對其刑事拘留，但因其已于2020年2月離京出境，警方敦促其盡快回國接受調查處理。據多個(gè)媒體報道，潘某或為潘石屹之子潘瑞。
此后，2020年11月還曾傳出高瓴資本欲將SOHO中國私有化，不過(guò)此事被高瓴火速辟謠。
2021年6月，SOHO中國股價(jià)再度發(fā)生與此前相似的異動(dòng)。6月1日至今，SOHO中國市值暴漲逾90%，其中在6月15日停牌前，漲幅已接近60%。而6月17日收購消息落地后，SOHO中國股價(jià)報收4.6港元，單日漲幅21.05%。
據悉，本次要約收購完成后，SOHO中國董事會(huì )成員也將改變。潘石屹和張欣將從董事會(huì )退任，黑石集團將向董事會(huì )提名新的執行董事。
不過(guò)，相較于一年前的交易對價(jià)，本次黑石收購S(chǎng)OHO中國所耗費的現金代價(jià)減少了約47億港元。
曾一度輝煌，上市揚言5年成千億房企
作為早期的萬(wàn)通六君子之一，潘石屹和他的SOHO中國在帝都、魔都闖蕩的經(jīng)歷不可謂不傳奇，但發(fā)展至鼎盛時(shí)期后的兩次轉型失利，不僅讓SOHO中國遠離了“千億房企”的目標，也讓他心生退意。
張欣曾在評價(jià)潘石屹時(shí)稱(chēng)，“他對機會(huì )非常敏感”，而這種風(fēng)格，貫穿了潘石屹的一生。
1987年，24歲的潘石屹乘著(zhù)改革開(kāi)放的熱潮辭職下海，一年后，適逢海南從廣東省脫離，成為中國第31個(gè)省級行政區，中國也一度出現“十萬(wàn)人才闖海南”的盛況。于是，萬(wàn)通六君子將他們的創(chuàng )業(yè)地點(diǎn)選在了海南，并以房地產(chǎn)行業(yè)為切口，借助隨后的海南房地產(chǎn)泡沫完成了原始財富的迅速積累。
此后，萬(wàn)通愈發(fā)壯大，其將觸角伸向房地產(chǎn)、通信、金融等多個(gè)領(lǐng)域，控制資產(chǎn)達近70億元。然而希望公司專(zhuān)注房地產(chǎn)的潘石屹還是與馮侖在公司的發(fā)展路徑上出現了分歧。
1994年，潘石屹認識了在華爾街高盛銀行工作的“海歸”張欣。據媒體報道，認識張欣4天后，潘石屹便向其求婚，4個(gè)月后，兩人已同居結婚。借著(zhù)這個(gè)契機，潘石屹離開(kāi)萬(wàn)通，與張欣一起重新創(chuàng )業(yè)，做起了自己的京圈地產(chǎn)。
20世紀90年代末期，全球互聯(lián)網(wǎng)的熱潮達到巔峰，中國的互聯(lián)網(wǎng)公司自然也不例外，阿里巴巴、騰訊、百度相繼成立，三大門(mén)戶(hù)網(wǎng)站搜狐、新浪、網(wǎng)易也在美國上市。
此時(shí)，潘石屹從一位回國的朋友口中得知了國外SOHO一族的彈性工作方式，發(fā)現小型辦公室很適合互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，于是決定把之前蓋好的現代城辦公樓改成SOHO模式，一舉奠定了未來(lái)SOHO中國的基礎。
SOHO獨樹(shù)一幟的不僅有外觀(guān)，還有其散售的理念。在SOHO的辦公樓中，辦公地點(diǎn)被分割為面積不等的獨立空間，用以散售給個(gè)人、公司，如此一來(lái)即便是商用辦公樓、店鋪也能像住宅開(kāi)發(fā)一樣實(shí)現高周轉。
靠著(zhù)現代化的概念和潘石屹的包裝技術(shù)，2004年6月時(shí)，建外SOHO的銷(xiāo)售額已達60.5億元，占CBD區在售的10個(gè)項目總銷(xiāo)售額134億元的45%。
同期，除建外SOHO，SOHO中國還接連打造了SOHO尚都、朝外SOHO、三里屯SOHO、光華路SOHO等地標性作品，從而穩居中國房地產(chǎn)行業(yè)頭部梯隊。
2007年，SOHO中國在香港聯(lián)交所成功上市，創(chuàng )造了當時(shí)亞洲最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)IPO。上市當年，公司實(shí)現營(yíng)收69.53億元，歸母凈利潤19.66億元。作為對比，彼時(shí)的恒大營(yíng)收為31.67億元，歸母凈利潤10.82億元。
上市慶功宴上，潘石屹夫婦放出豪言，SOHO中國的銷(xiāo)售額要在五年之內過(guò)千億。
為何甩賣(mài)？轉型失利+低估值陷阱+加碼美國
開(kāi)始時(shí)，SOHO中國的確在向著(zhù)良性的方向發(fā)展。2008年，公司繼續著(zhù)自己的對外并購戰略，連續拿下北京光華路SOHO二期、SOHO北京公館、朝陽(yáng)門(mén)SOHO等地塊；2009年，SOHO中國開(kāi)始向上海進(jìn)軍。
2010年，北京銀河SOHO以每平米銷(xiāo)售額近7萬(wàn)的單價(jià)，賣(mài)出了146億元，奪得北京地區單樓盤(pán)銷(xiāo)售冠軍。同年，SOHO中國實(shí)現營(yíng)收182.15億元，創(chuàng )下歷史新高，且該數額是上市時(shí)的近三倍，甚至將龍湖集團、融創(chuàng )中國甩出幾個(gè)身位。
然而在不知不覺(jué)間，固守北京、上海的潘石屹已經(jīng)被在二線(xiàn)城市跑馬圈地的萬(wàn)達、恒大等頭部房企拉開(kāi)了差距。
2010年起，北京市出臺若干政策，禁止商業(yè)散售，并逐漸加碼，潘石屹被迫放棄讓他成功的模式。而在北京寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)火爆的情況下，潘石屹迎來(lái)了他的第一次重大轉型。
2012年8月，潘石屹宣布SOHO中國從“開(kāi)發(fā)—銷(xiāo)售”向“開(kāi)發(fā)—持有”模式轉型，以獲得長(cháng)期物業(yè)增值。這也意味著(zhù)，曾在北京房?jì)r(jià)6000多元/平米時(shí)將自己旗下的尚都SOHO賣(mài)出2萬(wàn)元/平米的潘石屹，要摒棄銷(xiāo)售，開(kāi)始做“包租公”了。
“就跟做夢(mèng)一樣”，SOHO中國的一位銷(xiāo)售總監在接到銷(xiāo)售部解散的通知后表示，“當時(shí)我都懵了，SOHO的所有公司架構都是為銷(xiāo)售服務(wù)?！?/p>
2013年的半年報出爐后，SOHO中國報告期內實(shí)現營(yíng)收同比增長(cháng)102.75%，歸母凈利潤同比增長(cháng)171.94%，核心凈利潤(不含投資物業(yè)評估增值)為同比增長(cháng)130%。潘石屹迫不及待地宣布：“SOHO中國的轉型成功了”。
然而只要細看財報就會(huì )發(fā)現，轉型以來(lái)SOHO中國的租金收入為8600萬(wàn)元，僅占其25億元收入的約3%左右。也即，SOHO中國業(yè)績(jì)的良好表現的主要來(lái)源還是銷(xiāo)售，而非出租。
彼時(shí)另有媒體調查發(fā)現，北京銀河SOHO 8萬(wàn)多平方米的商業(yè)辦公場(chǎng)所，僅租出去6000平方米，客戶(hù)主要是渤海銀行、廣發(fā)銀行以及幾家中介公司，出租率僅為7%左右。
至2014年，SOHO中國的營(yíng)收已下滑至60.98億元。有代理行董事指出，無(wú)論是香港的新世界，還是內地的萬(wàn)達，其成功無(wú)不依賴(lài)于對商業(yè)地產(chǎn)項目的整體規劃、統一開(kāi)發(fā)、長(cháng)期管理。但SOHO中國并不是像這樣整體宣傳經(jīng)營(yíng)，也就造成了其商務(wù)租賃區幾乎都是死氣沉沉。
還沒(méi)等公司從第一次轉型的失利中緩過(guò)勁來(lái)，潘石屹又看中了下一個(gè)風(fēng)口。
2014年的互聯(lián)網(wǎng)大會(huì )上，潘石屹發(fā)表了“抓住了互聯(lián)網(wǎng)就等于抓住了未來(lái)”的觀(guān)點(diǎn)。此后的時(shí)間里，他開(kāi)始不斷拜訪(fǎng)各種互聯(lián)網(wǎng)公司。恰逢國家為推動(dòng)經(jīng)濟結構調整和經(jīng)濟增長(cháng)，號召大眾創(chuàng )新，萬(wàn)眾創(chuàng )業(yè)，一時(shí)間創(chuàng )業(yè)公司如雨后春筍般不斷涌現。
如何將創(chuàng )業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)結合？潘石屹想到了共享辦公。
2015年，潘石屹正式推出共享辦公品牌SOHO 3Q，年末，其已在北京和上海已經(jīng)建成了11個(gè)中心，有1萬(wàn)多個(gè)座位投入使用。
在潘石屹的暢想中，SOHO 3Q在2016年可以做到4萬(wàn)個(gè)座位，2017年增長(cháng)到10萬(wàn)個(gè)座位，未來(lái)將會(huì )成為國內最大的寫(xiě)字樓綜合服務(wù)商，并將于2019年上市。
為此，潘石屹在全國各地奔走，瘋狂為3Q造勢，據不完全統計，他所邀請到的為3Q站臺的嘉賓包括孟非、華住的季琦、王傳福、李開(kāi)復、劉強東、姚明、白巖松等人。
共享辦公是個(gè)燒錢(qián)的項目，2018年的股東大會(huì )上就有股東提到，希望3Q別燒太多的經(jīng)營(yíng)性現金流，也別燒太多利潤。但此時(shí)的SOHO中國已經(jīng)失去了銷(xiāo)售能力，為了換取更多資金，公司開(kāi)始“變賣(mài)家產(chǎn)”。
2014年，SOHO中國將上海SOHO靜安廣場(chǎng)和SOHO海倫廣場(chǎng)以52.32億的價(jià)格出售給了金融街控股，同年9月，又將上海凌空SOHO 10萬(wàn)平米物業(yè)以30.5億的價(jià)格出售給攜程網(wǎng)。
2015年，SOHO中國將其所持上海外灘國際金融中心8-1地塊50%的權益，以84.93億元賣(mài)給了復星集團。
2016年，SOHO中國以32.2億元的對價(jià)，將位于上海的SOHO世紀廣場(chǎng)出售給國華人壽。
2017年，SOHO中國再以85.8億元總價(jià)，分別賣(mài)出了位于上海的虹口SOHO，以及凌空SOHO的剩余物業(yè)。
不過(guò)，賣(mài)著(zhù)賣(mài)著(zhù)網(wǎng)友們卻發(fā)現，潘石屹是不是要跑路了？
“說(shuō)我們拋了資產(chǎn)要跑路，請問(wèn)我們往哪里跑？我拿著(zhù)中國護照，還是北京市的人大代表，我往哪里跑？”面對質(zhì)疑，潘石屹反問(wèn)道。2018年，潘石屹進(jìn)一步表示，未來(lái)將不再銷(xiāo)售旗下物業(yè)，留下來(lái)的資產(chǎn)都是核心資產(chǎn)。他還稱(chēng)，SOHO 3Q將在一年后分拆上市。
沒(méi)成想，2019年SOHO中國以85.61億元的價(jià)格一口氣出售了北京、上海的13個(gè)辦公物業(yè)項目，以及位于北京的9個(gè)商業(yè)項目共計2583個(gè)地下停車(chē)位組成的資產(chǎn)包。
出售后，潘石屹的口徑變成了"中國租金回報率我都不好意思說(shuō)，在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過(guò)了4%，這幾乎是地產(chǎn)業(yè)最低的資金成本，即使如此，全年的物業(yè)經(jīng)營(yíng)仍然會(huì )虧損2%，這個(gè)生意怎么做呢？"
對于潘石屹甩賣(mài)資產(chǎn)，有行業(yè)人士向雷達財經(jīng)表示，SOHO中國遭遇轉型不利是轉讓股權的一大因素。此外，公司和萬(wàn)達地產(chǎn)、復星旗下的地產(chǎn)板塊復地集團一樣，在港股遭遇了低估值陷阱，股價(jià)長(cháng)期低于凈資產(chǎn)，基本喪失了融資功能。促使潘石屹甩賣(mài)的另一大因素是，其子因不當言論滯留海外，且家族在美國布局頗深。
雷達財經(jīng)注意到，2011年，潘石屹通過(guò)投資了紐約曼哈頓時(shí)報廣場(chǎng)旁的港務(wù)局長(cháng)途巴士站辦公大樓項目，投資額約5到7億美元；2012年，張欣斥資6億美金收購曼哈頓公園大道廣場(chǎng)49%的股權；2013年年初，張欣通過(guò)家族信托與巴西財團共同以14億美金收購美國通用汽車(chē)大廈40%的股權……
值得一提的是，在SOHO中國不斷變賣(mài)家產(chǎn)的同時(shí)，潘石屹已經(jīng)在微博展示過(guò)了自己的多種愛(ài)好，包括賣(mài)蘋(píng)果、出書(shū)、辦攝影展，做木匠、學(xué)編程、當廚師……不過(guò)，在所有的愛(ài)好里，還是繞開(kāi)了房地產(chǎn)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)。
最近，潘石屹還成為了一名b站up主，只不過(guò)粉絲僅有71個(gè)，在他最近發(fā)的一條視頻的評論區中，有粉絲高呼：“別跑啊，老潘”。
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