商業(yè)地產(chǎn)與電商 作者：明哥
來(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)與電商
商管公司為業(yè)主提供定位、招商和運營(yíng)管理服務(wù)，從業(yè)務(wù)模式上說(shuō)屬于輕資產(chǎn)。商管公司值多少錢(qián)？對于廣大在管項目數量有限規模有限的中小型商管公司，寶龍商業(yè)上市后的首單并購或許提供了一個(gè)參考。
寶龍地產(chǎn)于2019年將商管公司分拆并在港股市場(chǎng)上市，寶龍商業(yè)上市后于2020年7月首次出手，以4055萬(wàn)元收購浙江星匯商管公司60%股權。
交易摘要
交易標的浙江星匯商管的估值按2020年承諾凈利潤10倍計算，并且寶龍商業(yè)對標的公司未來(lái)業(yè)績(jì)約定了對賭條款：
2020年凈利潤不低于600萬(wàn)；
2021年凈利潤不低于768萬(wàn)；
2022年凈利潤不低于983萬(wàn)；
2023年凈利潤不低于1,258萬(wàn)；
2024年凈利潤不低于1,611萬(wàn)。
未來(lái)5年的預期凈利潤復合增長(cháng)率約28%，如果業(yè)績(jì)未達標，則寶龍商業(yè)作為收購方將從轉讓方獲得差額補償。
寶龍商業(yè)為什么收購浙江星匯？體現了什么樣的商業(yè)邏輯？
1、擴大在管面積，降低對母公司寶龍地產(chǎn)的依賴(lài)
浙江星匯商管公司在管項目14個(gè)，在管商業(yè)面積約56萬(wàn)平米。
寶龍商業(yè)截至2020年6月30日，管理零售物業(yè)51個(gè)，其中購物中心45個(gè)，獨立商業(yè)街6條。寶龍商業(yè)在管項目多來(lái)自母公司寶龍地產(chǎn)，通過(guò)此次收購可增加外部第三方項目占比，減少對寶龍地產(chǎn)的依賴(lài)。
2、進(jìn)一步做強長(cháng)三角
寶龍商業(yè)長(cháng)三角在管面積占比45%，長(cháng)三角運營(yíng)收入占比65%。
寶龍商業(yè)在管面積分布
浙江星匯商管扎根于浙江省，位列浙江省輕資產(chǎn)商業(yè)管理公司TOP 1，符合寶龍聚焦長(cháng)三角的商業(yè)戰略。
3、產(chǎn)品線(xiàn)互補
寶龍旗下商業(yè)品牌主包括：
寶龍一城：寶龍的高端品牌，當地的地標式商場(chǎng)；
寶龍城：寶龍廣場(chǎng)的高端版；
寶龍廣場(chǎng)：寶龍的主打品牌，集購物、餐飲、娛樂(lè )于一體。
上海青浦寶龍廣場(chǎng)
浙江星匯商管主打商業(yè)街產(chǎn)品，與寶龍商業(yè)主打購物中心的產(chǎn)品線(xiàn)形成互補；
啟示：
1、從財務(wù)的角度
本例中商管公司估值標準是10倍凈利潤。
2、從管理面積的角度
浙江星匯商管公司在管項目14個(gè)，在管面積56萬(wàn)平米（不含停車(chē)場(chǎng)），估值6000萬(wàn)，相當于每平米管理面積估值：
6000萬(wàn)/56萬(wàn)平米=110元/平米；
這也間接說(shuō)明如果資產(chǎn)增值，最大的受益方還是業(yè)主。
3、從專(zhuān)業(yè)能力的角度
星匯商管的商業(yè)街產(chǎn)品線(xiàn)與寶龍購物中心產(chǎn)品線(xiàn)形成互補，是一個(gè)很大的加分項。目前華潤、新城、龍湖等龍頭企業(yè)的產(chǎn)品線(xiàn)都以購物中心為主，中小商管公司如果能形成自己的特色，有助于提升自身價(jià)值。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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