商業(yè)地產(chǎn)與電商 作者：明哥
來(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)與電商（ID：smartplaza）
本文根據與幾位微友的交流探討整理。
先來(lái)看微友A分享的公司審計部對其所在項目的審計報告節選：
以營(yíng)業(yè)收入抽成方式計算租金的商戶(hù)，對其提交的營(yíng)業(yè)收入缺乏有效的監管或審查，不能確定租金計算是否正確，可能影響商管公司的收入或利潤。
以上即通常所說(shuō)的跑單：商戶(hù)通過(guò)瞞報、少報銷(xiāo)售額，進(jìn)而達到少交、免交抽成租金的目的。來(lái)看一個(gè)示意：
該商戶(hù)保底租金126元/月/平米，抽成比例9%，則抽成臨界點(diǎn)為：
250*136/9%=35萬(wàn)元
當商戶(hù)上報銷(xiāo)售額高于35萬(wàn)時(shí)，該商戶(hù)需按9%扣點(diǎn)繳納超額部分抽成租金。
如何針對審計提出的問(wèn)題對聯(lián)營(yíng)商戶(hù)業(yè)績(jì)進(jìn)行監管？微友A項目提出了如下解決措施：
1、聯(lián)營(yíng)商戶(hù)選擇
招商過(guò)程中非國際、國內知名連鎖品牌，非具備國內上市資質(zhì)或有極高信譽(yù)度公司，不得簽訂聯(lián)營(yíng)方式合同。
2、商務(wù)條款
商務(wù)條款，除確定聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)外，需額外增設保底租金條款（保底租金+聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)兩者取其高）。
3、數據監控
（1）運營(yíng)人員每日檢查聯(lián)營(yíng)品牌當日銷(xiāo)售數據統計日報表，每日抽查店鋪內系統數據，做好比對工作。
（2）財務(wù)人員不定期隨機抽查。
（3）安排暗訪(fǎng)。
（4）聯(lián)營(yíng)品牌每年提供審計報告或數據核查報告。
此外，微友B分享了如何通過(guò)銷(xiāo)售數據識別商戶(hù)跑單的若干經(jīng)驗：
1、餐飲店鋪能耗法：
用電能耗、銷(xiāo)售額、進(jìn)店客流，三條線(xiàn)看，可以反應出餐飲商家的銷(xiāo)售狀況；通過(guò)此方法可以判斷出商家銷(xiāo)售提報的真偽佐證。
2、月度銷(xiāo)售額預測法：
因為商戶(hù)的跑單行為一般發(fā)生在后半個(gè)月，因此運營(yíng)部可在每月15日分析重點(diǎn)監測商戶(hù)的上半個(gè)月銷(xiāo)售數據，再結合商戶(hù)歷史銷(xiāo)售數據/下半個(gè)月節假日影響等因素推算其當月銷(xiāo)售額。當月底時(shí)，如果該商戶(hù)實(shí)際銷(xiāo)售額明顯低于推算銷(xiāo)售額，則該商戶(hù)可能存在跑單行為。
3、銷(xiāo)售趨勢分析法：
跑單商戶(hù)的銷(xiāo)售增長(cháng)幅度，低于項目總體增長(cháng)幅度，同時(shí)也會(huì )低于所處業(yè)態(tài)的銷(xiāo)售額增長(cháng)幅度，當此現象持續出現時(shí)該商戶(hù)可能出現跑單行為。
跑單商戶(hù)在銷(xiāo)售旺季（周末、節假日）進(jìn)行跑單的次數會(huì )多于銷(xiāo)售較低的平日，因此當商戶(hù)周日同比項目總的銷(xiāo)售額增幅低于工作日的銷(xiāo)售增幅時(shí)，則該商戶(hù)可能存在跑單行為。
每日銷(xiāo)售額差異大，銷(xiāo)售變化不能形成明顯的周末、平日變化規律的商戶(hù)。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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