融資是房地產(chǎn)企業(yè)得以順利持續發(fā)展的重要條件。當前大環(huán)境下，房地產(chǎn)調控處于嚴格監管態(tài)勢、外部融資門(mén)檻提高、內部融資能力小、現金流資金回籠速度下降，這就導致了部分房企因為資金鏈破裂導致的破產(chǎn)。由此引起的各種債權糾紛，建設工程施工合同糾紛尤其嚴重。在建設工程經(jīng)竣工驗收后，債權人請求參照合同約定支付工程價(jià)款，雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商后達成以房抵債協(xié)議，并以此為由簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同。在房企進(jìn)入破產(chǎn)程序后，以房抵債協(xié)議有效，房屋所有權尚未轉移，管理人將其申報的債權是作為已經(jīng)支付了全部房款的消費者債權？還是作為普通債權？還是可以恢復作為建設工程價(jià)款優(yōu)先受償？

二、從建設工程價(jià)款優(yōu)先權角度分析

（一）建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權的精神

羅馬法首次打破破產(chǎn)債權平等原則，就是出于保護弱勢群體和社會(huì )公益的目的。在我國，移植于他國的建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權，于1999年頒布的《合同法》第286條首次確立，2019年最新頒布的《建設工程施工合同解釋?zhuān)ǘ愤M(jìn)一步細化。設定建設工程價(jià)款法定優(yōu)先受償權的精神有二：第一，立法政策對于弱勢群體的保護，即主要是為保護建筑行業(yè)農民工的利益；第二，為建筑行業(yè)的持續健康發(fā)展。

我國的破產(chǎn)制度是市場(chǎng)機制與政治權威的結合，更強調社會(huì )秩序的穩定以及政治意義。沒(méi)有轉移房屋所有權，在申報破產(chǎn)債權時(shí)，將以房抵債債權登記恢復為建設工程施工價(jià)款才能正正地貫徹建設工程價(jià)款優(yōu)先權的立法精神。

（二）建設工程價(jià)款優(yōu)先權性質(zhì)

較之于普通抵押權，建設工程價(jià)款優(yōu)先權具有其天然的法定優(yōu)勢?！逗贤ā?86條規定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償?！焙苊黠@，《合同法》并沒(méi)有以特定的概念稱(chēng)謂這種權利。只是按照“船舶優(yōu)先權”“航空器優(yōu)先權”的邏輯模式，將其稱(chēng)謂為建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權。因此，學(xué)術(shù)界對于建設工程價(jià)款優(yōu)先權性質(zhì)爭論不一，有學(xué)者認為其是法定抵押權的一種，有觀(guān)點(diǎn)認為是優(yōu)先權，還有學(xué)者認為其是留置權的一種。最高人民法院發(fā)布的《建設工程施工合同解釋?zhuān)ǘ?，另辟新徑，將其定義為優(yōu)先受償權。但是，仍沒(méi)有說(shuō)明其是具有法定抵押權、留置權還是優(yōu)先權的權能。

1、法定抵押權說(shuō)

從權利設置的目的來(lái)看，建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權的目的在于擔保施工方債權的實(shí)現，具有一般擔保物權的屬性。而且，抵押權不以轉移占有為其設立要件。故因此，有學(xué)者持法定抵押權說(shuō)的觀(guān)點(diǎn)。但是，不動(dòng)產(chǎn)抵押以登記為其生效要件，而建設工程價(jià)款無(wú)需公示即具有法定的優(yōu)先權，故筆者不支持這種學(xué)說(shuō)。

2、留置權說(shuō)

建設工程價(jià)款優(yōu)先權是法定的優(yōu)先權，與留置權作為法定的擔保物權具有類(lèi)似性質(zhì)。而且，建設工程施工合同，是承攬合同的特殊形式，兩者之間本質(zhì)有共性；而承攬合同根據《合同法》264條規定，承攬人對已經(jīng)完成的工作成果享有留置權。因此，很多學(xué)者持留置權說(shuō)的觀(guān)點(diǎn)。但是，留置權的客體，法律規定只能是動(dòng)產(chǎn)，而建設工程屬于不動(dòng)產(chǎn)，如果將建設工程價(jià)款優(yōu)先權認定為留置權，將與現有法律體系相沖突。

3、優(yōu)先權說(shuō)

對于優(yōu)先權的本質(zhì)，理論上眾說(shuō)紛紜，學(xué)術(shù)界大家更是爭論諸多。大致可分為如下幾類(lèi)：江平老師認為，優(yōu)先權是設定于一物上的某項權利優(yōu)先于后設定的權利，擔保債權優(yōu)先于普通債權；[①]史尚寬老師認為，優(yōu)先權是物權優(yōu)先于債權；[②]申衛星老師，認為，優(yōu)先權是特定債權人基于法律直接規定而就債務(wù)人財產(chǎn)而享有的優(yōu)先權；[③]宋宗宇老師認為優(yōu)先權是不同性質(zhì)的多種民事權利存在沖突時(shí)，某一權利人優(yōu)先其他權利人得以?xún)?yōu)先實(shí)現受償。

筆者更加贊同優(yōu)先權此類(lèi)學(xué)說(shuō)。優(yōu)先權一般可分為：一般優(yōu)先權，對債務(wù)人的全部財產(chǎn)都具有優(yōu)先權；特別優(yōu)先權，只能對債務(wù)人某項特定財產(chǎn)具有優(yōu)先受償的權利。從立法目的來(lái)看，建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權的價(jià)值追求，在于保障權利人之債權的優(yōu)先受償性，在于破除債權的平等性；將其認定為法定的優(yōu)先權更加適宜。因此，建設工程價(jià)款優(yōu)先權的客體只限于該建設施工單位所建的建筑物的價(jià)值部分，不及于房企公司其他的財產(chǎn)。 

三、從以房抵債協(xié)議的性質(zhì)角度分析

（一）以房抵債協(xié)議的效力

建設工程施工單位與房企在建設工程價(jià)款履行期限屆滿(mǎn)前達成的以房抵債協(xié)議，且房屋沒(méi)有交付的，《九民紀要》規定只能以合同糾紛向法院起訴。此時(shí)，建筑工程施工單位以以房抵債協(xié)議為依據要求轉讓房屋的，法院不予支持。

建設工程施工單位與房企在建設工程價(jià)款履行期限屆滿(mǎn)后達成的以房抵債協(xié)議，只要不構成虛假訴訟，以房抵債的合同內容不存在其他無(wú)效事由的話(huà)，是有效的。

（二）履行期限屆滿(mǎn)前達成的以房抵債協(xié)議不能履行，舊債是否可以恢復？

在建設工程價(jià)款履行期限屆滿(mǎn)前，雙方當事人是出于為建設工程價(jià)款提供擔保的意思，不是出于買(mǎi)賣(mài)房屋的表意，不能認定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同。是否能真起到擔保的作用？在筆者看來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)的抵押采取的是抵押登記公示手續，如果雙方只是經(jīng)過(guò)了一個(gè)合同的備案，不能起到公示作用，只是行政管理的一個(gè)手續，那以物抵債協(xié)議也不能起到擔保的作用。

（三）履行期限屆滿(mǎn)后達成的以房抵債協(xié)議不能履行，舊債是否可以恢復？

破產(chǎn)債權認定，是企業(yè)破產(chǎn)程序中一項重要內容。如果房屋所有權以房抵債協(xié)議不能履行的情況下，以前的舊債是否可以當然恢復？無(wú)論是將以房抵債協(xié)議認定為代物清償、還是新債清償，只要是不違反法律效力性強制規定，首先應當尊重雙方當事人的意思表示，去發(fā)現權利義務(wù)的歸屬問(wèn)題，而且應當符合破產(chǎn)法實(shí)現債務(wù)人財產(chǎn)最大保值、充分平衡各債權人之間利益的宗旨。

以房抵債協(xié)議的性質(zhì)是根據雙方達成以房抵債協(xié)議后是否進(jìn)行了預告登記區分的。

沒(méi)有進(jìn)行預告登記，此時(shí)雙方?jīng)]有約定新債務(wù)替代原債務(wù)的更替，是代物清償，新債務(wù)履行后原債務(wù)同時(shí)消滅；在沒(méi)有實(shí)際履行時(shí)雙方代物清償的協(xié)議時(shí)不成立的，原債務(wù)并不消滅。此時(shí)房企進(jìn)入破產(chǎn)程序后，在沒(méi)有實(shí)際履行房屋登記轉移的，應該請求管理人、法院批準恢復為建設工程價(jià)款債權。同時(shí)，作為房款的新債替代以前建設工程價(jià)款的舊債，是債權人和債務(wù)人雙方協(xié)商的結果，債權人具有債權得到清償的期待利益的。

如果雙方進(jìn)行了房屋的預告登記，這個(gè)時(shí)候表明雙方達成了新債務(wù)代替舊債務(wù)的意思表示，符合債務(wù)更改要件，成立新債務(wù)，債權人不能主張原來(lái)的債權。最后抵債協(xié)議因為各種原因沒(méi)有實(shí)際履行，建設工程施工單位不能再申請建設工程價(jià)款的優(yōu)先權，不能優(yōu)于普通債權受償。

還有一種裁判思路是，遵從買(mǎi)賣(mài)合同的裁判思路，基于雙方當事人希望將債權作為購房款的意思表示。如果按照是雙方當事人的意愿，作為已經(jīng)支付的購房?jì)r(jià)款來(lái)優(yōu)先受償的做法，是肯定不符合破產(chǎn)法利益平衡的原則，也不利于其他債權人的債權實(shí)現。原因如下：第一，已經(jīng)支付了大部分或全部款項的購房消費者的債權作為第一順位受償的債權，是出于對消費者生存利益的保護；建設工程施工單位是出于抵債而買(mǎi)房的，不應認定為普通消費者。第二，如果通過(guò)以房抵債得到債權清償，也不利于其他債權人普通債權的實(shí)現，不符合破產(chǎn)法公平公正的原則。但按照擴張性解釋學(xué)說(shuō)認為，買(mǎi)一套房也可以債權購房。但這種情形也有例外，即建設工程施工單位為早點(diǎn)獲得流動(dòng)資金，將這筆債權轉讓給其他普通老百姓，此時(shí)，應當將獲得這筆債權的老百姓視為購房消費者，為保護他們的生存利益，應當按照已經(jīng)支付購房款的消費者進(jìn)行優(yōu)先受償。

四、總結

破產(chǎn)清算程序，發(fā)揮著(zhù)公平公正清理債權債務(wù)、維護社會(huì )主義市場(chǎng)秩序的職能。企業(yè)一旦被宣告破產(chǎn)，破產(chǎn)財產(chǎn)的請求權不是單一組別，而是有優(yōu)先受償等級順位的多組債權人。破產(chǎn)法的強制性意味著(zhù)其不再局限于調整債權人與債務(wù)人之間較為封閉的利益關(guān)系，而是突破該相對性，維持各個(gè)債權人之間的平衡關(guān)系。將建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權賦予物權保護，會(huì )嚴重損害破產(chǎn)程序的效力，因此應適當弱化債權人的物權，通過(guò)債權人會(huì )議表決機制給予相應債權以?xún)?yōu)先受償順位，比如實(shí)踐中，“只能一套房”的優(yōu)先受償的做法。在未來(lái)的立法中，應不斷完善破產(chǎn)程序對優(yōu)秀受償權適用的規則，保護債權人和債務(wù)人的利益，避免在破產(chǎn)程序中各任何一方利益造成損失。

注釋與參考文獻

[①] 江平著(zhù).《中國司法大詞典》，第451頁(yè)

[②] 史尚寬.《物權法論》，中國政法大學(xué)出版社，第9頁(yè)

[③] 申衛星.《我國優(yōu)先權立法制度研究》，載《法學(xué)評論》.1997年第六期

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