而早在2018年，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于保持基礎設施領(lǐng)域補短板力度的指導意見(jiàn)》（國辦發(fā)﹝2018﹞101號）就已經(jīng)明確指出，保持基礎設施領(lǐng)域補短板力度，重點(diǎn)推進(jìn)保障性安居工程建設等社會(huì )民生領(lǐng)域重點(diǎn)任務(wù)。這一規定，被視為為保障性租賃住房發(fā)行基礎設施REITs奠定了堅實(shí)基礎。

從以往市場(chǎng)情況來(lái)看，保障性租賃住房發(fā)展緩慢，參與企業(yè)積極性不高。而此次通知將試點(diǎn)范圍明確限定在4個(gè)直轄市和29個(gè)人口凈流入大城市，包括北京、上海、深圳、杭州、廣州等。這些城市具有穩定的租賃住房市場(chǎng)需求。在這些地區先行先試，既能提高企事業(yè)單位、租賃企業(yè)等市場(chǎng)主體參與積極性，起到保障住有所居的作用，又能兼顧試點(diǎn)可行性與規范性。

睿和智庫認為，土地成本高、土地規劃及配套不完善、租賃住房不賺錢(qián)是社會(huì )資本參與租賃住房領(lǐng)域的三大攔路虎。此次發(fā)布的政策組合拳，有望解決資產(chǎn)價(jià)格高、融資成本高、稅收負擔重、收益率低等行業(yè)痛點(diǎn)，利好體現在六個(gè)方面。

一、六個(gè)利好

土地及項目權屬更清晰

從源頭為REITs發(fā)行掃清障礙

從用地來(lái)源來(lái)看，《意見(jiàn)》首次明確了農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地和國有建設用地作為保障性租賃住房的供給定位，同時(shí)明確了保障性租賃住房土地和物業(yè)所有權標準。

《意見(jiàn)》稱(chēng)，主要利用集體經(jīng)營(yíng)性建設用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區配套用地和存量閑置房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設，并合理配套商業(yè)服務(wù)設施；農村集體經(jīng)濟組織可通過(guò)自建或聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設運營(yíng)保障性租賃住房；建設保障性租賃住房的集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。

此外，《意見(jiàn)》還指出，保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場(chǎng)機制作用，引導多主體投資、多渠道供給，堅持“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有”，能夠使發(fā)行人（原始權益人）以100%股權轉讓方式發(fā)行REITs無(wú)異議。

合理讓渡地價(jià)

解決資產(chǎn)價(jià)格高的痛點(diǎn)

據ICCRA研究顯示，對于保障性租賃住房來(lái)說(shuō)，如果要獲得不低于4%的凈現金流分派率，那么地價(jià)只能等于周邊普通住宅地價(jià)的5%～8%。

而根據國際經(jīng)驗，各國在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)伊始，都會(huì )側重于在供地階段給予補貼。供地階段的財政補貼最直接的方式就是合理讓渡地價(jià)。

此前，按照相關(guān)政策，建設單位在變更土地使用性質(zhì)時(shí)需要重新補繳土地價(jià)款。

本次《意見(jiàn)》明確提出“用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補繳土地價(jià)款”、“土地款項可以分期支付”等細則，從用地源頭進(jìn)行了合理的地價(jià)讓渡，為企業(yè)減負。同時(shí)，鼓勵“農村集體經(jīng)濟組織可通過(guò)自建或聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設運營(yíng)保障性租賃住房”使土地獲取方式有了更多創(chuàng )新的可能，給保障性租賃住房開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了更多降低開(kāi)發(fā)成本的契機。

盤(pán)活資產(chǎn)，打造“有效租賃產(chǎn)品”

提高行業(yè)收益率

此次《意見(jiàn)》給出了一攬子解決方案，允許土地使用權人自建或與其他市場(chǎng)主體合作建設運營(yíng)保障性租賃住房；將閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠(chǎng)房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，用作保障性租賃住房；將產(chǎn)業(yè)園區中工業(yè)項目配套建設行政辦公及生活服務(wù)設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%；鼓勵在地鐵上蓋物業(yè)中建設一定比例的保障性租賃住房。

此次政策落地，將有效盤(pán)活企事業(yè)單位各類(lèi)閑置土地，打造“有效租賃產(chǎn)品”，回收政府投資資金，降低地方政府債務(wù)風(fēng)險。

而保障性租賃住房本身收益符合基礎設施REITs產(chǎn)品要求，穩定的市場(chǎng)需求能夠為項目帶來(lái)穩定現金流，且資產(chǎn)收益水平受經(jīng)濟周期和市場(chǎng)波動(dòng)影響較小，也為提高行業(yè)收益率奠定基礎。

金融端出臺長(cháng)期政策性貸款

緩解“不敢貸、不好貸、高成本貸”問(wèn)題

住房租賃行業(yè)具有前期資金需求大、盈利周期長(cháng)、資金周轉慢等特征，而整個(gè)行業(yè)面臨融資渠道窄、融資成本高、融資難等問(wèn)題，這是影響著(zhù)市場(chǎng)健康、穩定發(fā)展的最重要原因。

以往，保障性租賃住房資金來(lái)源多為政府資金。在金融端，此次《意見(jiàn)》對保障性租賃住房的支持力度前所未有，特別是對市場(chǎng)運營(yíng)類(lèi)（非產(chǎn)權方）的支持更加明確。

《意見(jiàn)》提出“加大對保障性租賃住房建設運營(yíng)的信貸支持力度，支持銀行業(yè)金融機構以市場(chǎng)化方式向保障性租賃住房自持主體提供長(cháng)期貸款”、“支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類(lèi)債券進(jìn)行保障性租賃住房建設”、“建設保障性租賃住房的集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權可以辦理抵押貸款”、“給予中央補助資金支持”、“支持商業(yè)險資參與保障性租賃住房建設”。

基于此，行業(yè)有望破解持有重資產(chǎn)的租賃企業(yè)存在的投資回收周期過(guò)長(cháng)的難題。有業(yè)內人士認為，下一步，預計專(zhuān)項債會(huì )更多向保障性租賃住房?jì)A斜，而REITs試點(diǎn)、國開(kāi)行、建行低息貸款也在準備中，這些因素疊加起來(lái)，未來(lái)保障性租賃住房的融資環(huán)境有望得到改善。

緩解稅負壓力

此前，房屋租賃企業(yè)稅負壓力較大?！锻ㄖ访鞔_，對符合規定的保障性租賃住房建設任務(wù)予以中央補助資金支持；降低住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅稅負負擔，對保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費；利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書(shū)后，執行民用水電氣價(jià)格。顯然，此次政策對租賃企業(yè)的稅負減壓不少。

此前國務(wù)院發(fā)文也明確規定，從10月1日起，住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用簡(jiǎn)易計稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅；對企事業(yè)單位等向個(gè)人、專(zhuān)業(yè)化規?；》孔赓U企業(yè)出租住房，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。

促進(jìn)租賃企業(yè)提高運營(yíng)效益

由重向輕轉型

當前，保障性租賃住房的運營(yíng)管理主體多為國有企業(yè)，市場(chǎng)化運行程度不高，服務(wù)水平有較大提升空間。如重慶、深圳等地都有專(zhuān)門(mén)的國企提供租賃住房運營(yíng)管理服務(wù)，以保障服務(wù)民生的公共屬性。

保障性租賃住房發(fā)行基礎設施REITs，未來(lái)引入專(zhuān)業(yè)運營(yíng)管理機構，有利于提高租賃企業(yè)運營(yíng)水平與服務(wù)效益，使部分企業(yè)向輕資產(chǎn)化轉型發(fā)展。

對于此次政策，睿和智庫整理了部分業(yè)內人士觀(guān)點(diǎn)，與大家分享。

睿和智庫租住不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)委會(huì )理事長(cháng)，自如合伙人、資管平臺事業(yè)群總經(jīng)理孟月認為，兩個(gè)文件推出充分展現了政府對租賃住房，尤其是保障性租賃住房領(lǐng)域的支持力度。保障性租賃住房，主要包括公租房和政策性租賃住房。從兩個(gè)文件的表述來(lái)看，在注重公租房供應的同時(shí)，政策性租賃住房被擺在更加重要的位置。

保障性租賃住房納入基礎設施REITs基礎資產(chǎn)，讓大家對市場(chǎng)化租賃住房REITs通路有了更多的期待。

當前最關(guān)鍵的還是要回歸到有效的投資和高效的運營(yíng)。這個(gè)行業(yè)核心驅動(dòng)力還是高效的運營(yíng)，運營(yíng)能力是持續發(fā)展和證券化的基礎支撐。

基礎設施REITs試點(diǎn)和此次《意見(jiàn)》都明確要有規?；倪\營(yíng)能力，并且對運營(yíng)資產(chǎn)的現金流分派率有4%的底線(xiàn)要求。4%的回報率要求對目前長(cháng)租行業(yè)來(lái)講，非常有挑戰，對運營(yíng)機構的要求很高。具有充足的流量、強大的智慧運營(yíng)系統及高效的線(xiàn)下運營(yíng)能力的機構將獲得發(fā)展先機。

保障性租賃住房目前以國企為主導進(jìn)行投資運營(yíng)。自如已在北京和南京與國有保障性租賃住房平臺開(kāi)啟合作，共同投資和運營(yíng)保障性租賃住房3500間，走在了市場(chǎng)探索的前列。

高和資本資本市場(chǎng)部助理副總裁連宇認為，此次政策指出，“引導原始權益人履行承諾，將回收資金以資本金注入等方式投入新項目建設”。這實(shí)際上與第一批更偏基建領(lǐng)域的公募REITs是一個(gè)道理，目的是滿(mǎn)足政府的需求，在去杠桿的大環(huán)境下，還能增加股本金來(lái)發(fā)展基礎設施或者保障性住房，這是政策初衷?？傮w來(lái)看，政策對市場(chǎng)化的長(cháng)租公寓企業(yè)影響有限，但整體趨勢和方向向好。

而第一批基礎設施公募REITs在強基礎設施屬性中，也兼具部分市場(chǎng)化屬性，主要是產(chǎn)業(yè)園區與物流，從市場(chǎng)反應來(lái)看反應最熱烈的也是這兩個(gè)具備市場(chǎng)化熟悉的資產(chǎn)。此次擴容的類(lèi)別雖然并不市場(chǎng)化，但是讓市場(chǎng)對繼續擴容充滿(mǎn)了期待?？炻缓谜f(shuō)，但是若擴容涉及到市場(chǎng)化資產(chǎn)類(lèi)別，長(cháng)租公寓REITs一定排在最前面。這也增強了企業(yè)進(jìn)一步布局市場(chǎng)的信心。

華潤置地華北大區長(cháng)租公寓項目部總經(jīng)理孫雪鵬認為，兩個(gè)文件完全是利好的消息。保障性住房是盈利較難的行業(yè)，政策支持非常重要。

兩個(gè)文件中提及的將農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地用作租賃住房用地、稅費降低、水電費降低等細則，都有正面影響。包括項目認定的程序，審核過(guò)程中各環(huán)節的審定等，希望這些政策能盡快在實(shí)踐中跑通。

至于政策中提及的REITs試點(diǎn)內容，被列入試點(diǎn)可以看成是REITs向長(cháng)租行業(yè)開(kāi)閘的信號。華潤有巢作為央企，做租賃性住房是企業(yè)的社會(huì )責任，也是企業(yè)發(fā)展的方向，是賽道之一。上面提到的這些政策的施行顯然對有巢發(fā)展租賃住房有積極正面的影響。此外，有巢重點(diǎn)布局的城市，與文件中提及的人口凈流入大城市是不謀而合的。