2022年5 月 31 日國務(wù)院印發(fā)《扎實(shí)穩住經(jīng)濟一攬子政策措施的通知》（下稱(chēng)《通知》），《通知》要求各地區各部門(mén)要靠前發(fā)力、適當加力，推動(dòng)《扎實(shí)穩住經(jīng)濟的一攬子政策措施》盡快落地見(jiàn)效，同時(shí)提到要切實(shí)把二季度經(jīng)濟穩住，努力使下半年發(fā)展有好的基礎，保持經(jīng)濟運行在合理區間?！锻ㄖ钒矫婀灿?33 條措施，范圍涉及財政政策、貨幣金融政策、穩投資促消費、保糧食能源安全、保產(chǎn)業(yè)鏈供應鏈穩定、?；久裆?。

川財證券在其分析中指出，去年提前下達的專(zhuān)項債額度已經(jīng)發(fā)行完畢，今年下達的專(zhuān)項債額度也將在 9 月底前發(fā)行完畢，后續仍將加快專(zhuān)項債發(fā)行和財政支出進(jìn)度，促進(jìn)有效投資。以基建為抓手，擴大投資，堅持“資金跟著(zhù)項目走”，合理擴大使用范圍，支持在建項目后續融資。德邦證券在分析中表示，新基建、新能源行業(yè)多次出現在政府部門(mén)的文件中，意味著(zhù)這兩個(gè)行業(yè)逐漸成為帶動(dòng)經(jīng)濟企穩復蘇的重要發(fā)力點(diǎn)，未來(lái)政策扶持力度強、市場(chǎng)前景廣闊。

二、房貸利率全面下調，一二線(xiàn)城市二手房銷(xiāo)售已有復蘇跡象；已有28城市放松預售資金監管，行業(yè)流動(dòng)性壓力或可得到一定緩解

在央行宣布首套按揭貸款利率下限調整以及5年期LPR利率下降15BP后，全國各城市的房貸利率普遍下調。根據融360的數據，一線(xiàn)城市北京、上海、廣州和深圳的房貸利率均跟隨LPR下降15BP。此外，據證券日報的報道，天津、蘇州和青島等多個(gè)二線(xiàn)城市的部分銀行，已經(jīng)按照最低4.25%的利率水平辦理新增首套房貸款。而對于存量貸款而言，考慮到疫情導致居民被動(dòng)儲蓄有所增長(cháng)，疊加存款和理財收益率下行，在房貸利率調降的背景下，短期不排除部分居民提前還貸意愿增強。對此，中泰證券在其分析報告中表示，隨著(zhù)疫情逐漸好轉，其對于經(jīng)濟活動(dòng)的限制也將陸續解除，在房貸利率下行的前提下，地產(chǎn)銷(xiāo)售增速有望實(shí)現企穩回升，居民加杠桿年內或將卷土重來(lái)。5月前26天35城地產(chǎn)銷(xiāo)量增速降幅收窄，十大城市庫銷(xiāo)比高位略降主要受一二線(xiàn)城市銷(xiāo)量增速自低位回升所帶動(dòng)，而三四線(xiàn)城市銷(xiāo)量增速降幅再度走擴，整體來(lái)看需求仍處低位。中信證券分析表示，從區域看，中國新房呈金字塔形狀，二手房則呈倒金字塔形狀，2021 年京滬在中國新房交易中占比僅為 5.5%，而在二手房中占比高達 28.5%?；久娴牡撞恳呀?jīng)在 4-5 月出現，二手銷(xiāo)售同比降幅已經(jīng)明顯收窄，核心城市二手房市場(chǎng)房?jì)r(jià)不再繼續下降。隨著(zhù)政策進(jìn)一步累積，相信部分低線(xiàn)城市市場(chǎng)信心也有望恢復。

2022年以來(lái)已有 28省市放松預售資金監管。預售資金監管調整內容主要涉及降低重點(diǎn)監管資金、增加撥付節點(diǎn)、提高撥付比例、銀行保函替代、企業(yè)信用差異化管理、提前提取預售資金等 6方面，行業(yè)流動(dòng)性壓力有望得到緩解，優(yōu)質(zhì)房企將更加受益。

三、兩部委發(fā)布保障性租賃住房REITs 通知，發(fā)行工作進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段

2022年5 月 27 日，證監會(huì )辦公廳與國家發(fā)改委辦公廳聯(lián)合公開(kāi)發(fā)布《關(guān)于規范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》（下稱(chēng)《通知》）。同日，廈門(mén)安居集團的保障性租賃住房 REIT 在上交所發(fā)起申報，深圳人才安居集團的保障性租賃住房 REIT 在深交易所發(fā)起申報。

根據中信建投證券分析表示，自“958 號文”將保租房納入 REITs 試點(diǎn)，歷時(shí)近 10 個(gè)月，保租房 REITs通知終出臺，要求各方穩妥推進(jìn)保租房 REITs 發(fā)行工作。同日兩只保租房 REITs 在上深交易所正式申報，保租房成為納入 REITs試點(diǎn) 9 大類(lèi)業(yè)態(tài)中第 6 類(lèi)申報業(yè)態(tài)（此前已上市業(yè)態(tài)有高速公路，產(chǎn)業(yè)園區，生態(tài)環(huán)保，倉儲物流，在申報業(yè)態(tài)有能源類(lèi)）?！锻ㄖ窂娬{資金良性循環(huán)，以盤(pán)活保租房存量資產(chǎn)擴大有效投資。發(fā)行 REITs 凈回收資金需優(yōu)先用于保租房建設，其次用于基建補短板重點(diǎn)項目，鼓勵將資金投向明確、條件成熟且短期內能夠形成有效投資的新建項目。同時(shí)，要求保租房 REITs 發(fā)起人不得開(kāi)展商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，且項目需經(jīng)有關(guān)部門(mén)認定為保租房。發(fā)起人需季度報告資金使用情況且配套多方監管機制，嚴禁變相為非租賃等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資。

四、5 月城投債平均認購倍數 2.61 倍，出現結構性“資產(chǎn)荒”現象

根據華安證券的分析表示，近期在資產(chǎn)荒的背景下，城投債的稀缺性被持續放大，在收益要求下部分機構投資者的風(fēng)險偏好被迫抬升，導致在一級市場(chǎng)中頻繁出現高認購倍數的發(fā)行案例。城投樣本債券平均認購倍數為 1.33 倍，其中在今年 1 至 4 月，認購倍數整體在 1.0 至 1.5 倍之間波動(dòng)，5 月認購倍數出現大幅增加，合計 778 億的計劃發(fā)行金額吸引到 2027 億的認購資金，認購倍數高達 2.61，比前四個(gè)月平均高出一倍有余。當月共 5 只債券倍數超 10 倍，年內累計 10 只，涉及主體 9 家，主要分布在江蘇與江西。5月25 和 26 日先后發(fā)行的兩只債券22 大豐海港 CP002、22 贛州開(kāi)投MTN001認購倍數均超 50 倍。

興業(yè)證券分析表示，近期信用債出現明顯的結構性“資產(chǎn)荒”現象，特別是中短久期信用債極度受追捧、交易擁擠，“資產(chǎn)荒”現象愈演愈烈?！百Y產(chǎn)荒”往往是由于負債端的擴容或者資產(chǎn)端的供給偏少（核心在于缺乏風(fēng)險-收益匹配的資產(chǎn)）或兩者疊加所致，反映的是資產(chǎn)端（供給）和負債端（需求）不匹配造成的 “缺資產(chǎn)”現象，是結果而非原因。宏觀(guān)層面，2022 年以來(lái)在政策穩增長(cháng)訴求下，流動(dòng)性一直維持合理充裕狀態(tài)，甚至在邊際上進(jìn)一步寬松，但是寬貨幣向寬信用的傳導并不暢通，可能導致資金回流金融體系形成非典型的“資金堰塞湖”效應，宏觀(guān)上帶來(lái)了“負債端極度充裕，資產(chǎn)端供給不足”的局面。中觀(guān)層面，2022 年以來(lái)機構負債端仍在擴容（部分資金可能從股市流入債市）；但資產(chǎn)端伴隨非標資產(chǎn)壓降持續+信用債凈供給偏弱，可配置的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)增量不足；“資產(chǎn)荒”現象在中觀(guān)層面上得到了進(jìn)一步佐證。微觀(guān)層面，2022 年以來(lái)信用債違約規模相較于過(guò)去兩年明顯減少，也沒(méi)有出現超預期信用風(fēng)險事件對信用債市場(chǎng)形成沖擊。

五、上海出臺政策優(yōu)化房地產(chǎn)供給側，促進(jìn)房地產(chǎn)投資健康發(fā)展

2022年5 月 26 日，上海土地交易市場(chǎng)發(fā)布 2022 年一批次住宅地塊競拍時(shí)間安排，取消招掛復合打分入圍方式，降低了入圍門(mén)檻以及競拍資金監管額度。東吳證券在其分析中表示，整體來(lái)看，這是繼監管層明確支持房企融資后的又一個(gè)供給側重要放松政策，一定程度上改善房企資金周轉、現金流困難，提振居民對房企交付期房的信心，利好正常經(jīng)營(yíng)房企。

2022年5 月 29 日，上海市人民政府發(fā)布《上海市加快經(jīng)濟恢復和重振行動(dòng)方案》（下稱(chēng)《方案》），內容涵蓋優(yōu)化土地出讓條件，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資健康發(fā)展，加強城市更新規劃編制、政策支持和要素保障，優(yōu)化配置社區生活消費服務(wù)綜合體等內容?！斗桨浮分饕獌热莅ǎ?/p>