近期更是公布了一份《上海指導價(jià)后成功掛牌小區價(jià)格排名》，究竟政策層層加碼背后意欲何為？
作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID：cricyjzx）
7月以來(lái)上海調控政策力度有增無(wú)減，且“拳拳到肉”，下半年預期整體一二手房成交動(dòng)能都將持續轉弱，房?jì)r(jià)預期結構性維穩。
面對樓市炒作熱情不減，房?jì)r(jià)持續上漲，上海再出“重拳”，不僅上調房貸利率，同時(shí)加強住房贈與管理，“轉讓5年內仍記入贈與人套數”的規定圍堵炒房漏洞，事實(shí)上，本月上海調控加碼不斷，月初推出了二手房“價(jià)格核驗”，號稱(chēng)“沒(méi)有通過(guò)掛牌價(jià)格核驗的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺企業(yè)不得對外發(fā)布該房源信息?！苯诟枪剂艘环荨渡虾Ｖ笇r(jià)后成功掛牌小區價(jià)格排名》，究竟政策層層加碼背后意欲何為？對上海短期樓市又會(huì )產(chǎn)生怎樣的影響呢？
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加強贈與管理，圍堵“炒房”漏洞
上調房貸提升居民購房成本7月23日，上海樓市限購政策再打“補丁”，住建部發(fā)出《關(guān)于加強住房贈與管理的通知》，其中明確規定，自2021年7月24日起，通過(guò)贈與方式轉讓住房的，在住房限購政策執行中，該住房自轉移登記之日起5年內仍記入贈與人擁有住房套數；受贈人應符合國家和本市住房限購政策。此舉主要為了防止投機性的“打新”熱，部分家庭為了獲取優(yōu)先買(mǎi)房資格，以贈與的方式轉移名下資產(chǎn)，從而使一方家庭變?yōu)槊聼o(wú)房，而獲得高積分的違規行為。無(wú)獨有偶，房貸利率也于7月24日上調，首套房利率將從現在的4.65%上調至5%，二套房利率將從5.25%上調至5.7%，毋庸置疑，此舉也算相應了中央對房地產(chǎn)行業(yè)收緊信貸的號召，同時(shí)也意味著(zhù)居民的購房成本穩步上升，尤其是對月供的還款能力提出了更高的要求。
02
8折賣(mài)房遏制“倒買(mǎi)倒賣(mài)”投機行為 除了以上兩項新政之外，7月初推出的二手房“核定價(jià)”也備受熱議：早在7月9日，上海房管局就曾召開(kāi)規范二手住房房源掛牌管理會(huì )議，要求上海在已實(shí)施房源掛牌核驗的基礎上，增加價(jià)格信息的核驗。交易管理部門(mén)將以市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格為依據，對每套房源進(jìn)行核驗，沒(méi)有通過(guò)價(jià)格核驗的房源不得對外發(fā)布。7月14日，上海市房地產(chǎn)交易中心進(jìn)一步發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規范存量房房源核驗及信息發(fā)布工作的補充通知》，明確自2021年7月19日起，對新申請核驗房源增加掛牌價(jià)格信息的核驗。沒(méi)有通過(guò)掛牌價(jià)格核驗的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺企業(yè)不得對外發(fā)布該房源信息。近期網(wǎng)上又傳出一份《上海指導價(jià)后成功掛牌小區價(jià)格排名》，我們通過(guò)對比2417個(gè)小區掛牌價(jià)和CRIC監測的2021年6月不同小區二手住宅成交均價(jià)，可以看出：一是占比約95%的小區掛牌價(jià)（即當前設定的最高成交價(jià)）還是高于或持平該小區的平均成交價(jià)格；二手房“價(jià)格核驗”對其成交的影響并不算太大；二是價(jià)格“倒掛”的小區中，掛牌價(jià)與成交均價(jià)作比，多數集中在0.8，相當于房主“8折賣(mài)房”；三是部分單價(jià)超8萬(wàn)元/平的高價(jià)盤(pán)掛牌價(jià)與成交均價(jià)的價(jià)差顯著(zhù)，也是該政策的主要調控對象，以浦東的九間堂為例，掛牌價(jià)為22萬(wàn)元/平，6月成交均價(jià)卻達到了27萬(wàn)元/平，單價(jià)價(jià)差在5萬(wàn)元以上，倒掛比例為0.81。
03
深圳“為鑒”，“指導價(jià)”致二手房成交量?jì)r(jià)齊跌
事實(shí)上，對于二手房?jì)r(jià)的管控，上海并非“第一個(gè)吃蟹人”，深圳、寧波、成都、西安都在今年出臺了相關(guān)政策來(lái)打擊“二手房?jì)r(jià)格虛高、投機炒作”等行為。為了更好的測度上海新政落地的影響，下面我們就以出臺政策最早，和上海最為類(lèi)似的一線(xiàn)城市深圳為例，來(lái)具體看看其在“二手房指導價(jià)”出臺對樓市的影響。2月28日，深圳將全市3595個(gè)住宅小區作為區域網(wǎng)格單元，以二手住宅網(wǎng)簽價(jià)格為基礎，參考周邊一手住房?jì)r(jià)格，落實(shí)參考價(jià)格制度；旨在以二手住房交易信息公開(kāi)透明為主要抓手，引導市場(chǎng)理性交易，穩定市場(chǎng)預期。而政策實(shí)施的效果也可謂“立竿見(jiàn)影”：據CRIC監測數據，自深圳新政發(fā)布以來(lái)，二手房成交量節節下滑，2021年6月單月僅成交26萬(wàn)平方米，處于近年來(lái)歷史低位；上半年整體二手房成交量?jì)H為257萬(wàn)平方米，同比降幅達36%，可見(jiàn)新政對二手房市場(chǎng)的“殺傷力”比“新冠疫情”還要猛烈。二手房成交均價(jià)如是，在“指導價(jià)”出臺后，整體成交均價(jià)穩步回落，至6月末已低于新房成交價(jià)格，“一二手倒掛”不復存在。新房市場(chǎng)熱度也有減退趨勢，自3月以來(lái)成交量保持下行，不過(guò)上半年總體成交量還是顯著(zhù)好于去年同期，成交均價(jià)延續小幅上行，市場(chǎng)表現趨于平穩。
04
一、二手房調控齊升級，買(mǎi)房“難上加難”
上海政府將“看得見(jiàn)的手”由新房市場(chǎng)延伸到二手房市場(chǎng)，用意不言自明，旨在杜絕二手房炒作，調整居民（無(wú)論是買(mǎi)方還是賣(mài)方）對房?jì)r(jià)上漲的預期，控制二手房?jì)r(jià)同時(shí)，進(jìn)而穩定新房市場(chǎng)。結合深圳新政落地后的市場(chǎng)表現，我們不難預判：短期來(lái)看，“核定價(jià)”的出臺對二手房市場(chǎng)的影響相對較大，成交量?jì)r(jià)會(huì )持穩甚至小幅微降：一方面高價(jià)房源的掛牌量會(huì )出現顯著(zhù)下降，高于掛牌價(jià)的違規房源無(wú)法在外網(wǎng)顯示，房主接受“價(jià)格核定”尚需時(shí)間，輕易也不愿降價(jià)；另一方面若小區房源緊俏，不乏出現以核驗價(jià)備案，卻價(jià)外加價(jià)交易等違規行為，如此雖然可順利備案，但核驗價(jià)若與銀行貸款掛鉤，對購房者而言，首付壓力無(wú)疑會(huì )大大增加，購房門(mén)檻上升也會(huì )擠壓部分資金實(shí)力不太雄厚、企圖利用高杠桿的投機需求。而上海近期出臺的上調貸款利率，加強住房贈與管理，轉讓5年內仍記入贈與人套數的規定旨在規范新房市場(chǎng)，房貸利率上調后高月供壓力將逼退部分投機者，堵住贈與的通道后，實(shí)際擁有購房資格的人數也將收縮，“打新”熱或將得以緩解。值得關(guān)注的是，“核定價(jià)”的出臺后，二手房交易“受阻”，客觀(guān)上也使得意圖通過(guò)“賣(mài)一套再買(mǎi)一套”的置換需求大大下降，勢必會(huì )影響上海中端改善需求釋放。綜上，7月以來(lái)上海調控政策力度有增無(wú)減，且“拳拳到肉”，下半年預期整體一二手房成交動(dòng)能都將持續轉弱，房?jì)r(jià)預期結構性維穩，畢竟去年出讓了多宗高價(jià)地塊，不到萬(wàn)不得已，多數房企還是不愿“賠本賺吆喝”，即便行情轉淡，也會(huì )在保證利潤率的基礎上進(jìn)行銷(xiāo)售。
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原標題：
快評|上海價(jià)格核定、規范贈與和上調利率組合拳，走勢會(huì )如深圳嗎
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