克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID：cricyjzx）
結合近期政策環(huán)境來(lái)看，福州第二輪集中土拍“降溫”將不是個(gè)例。
近期，土地市場(chǎng)經(jīng)歷了密集的中止、暫緩、延期及規則調整，重點(diǎn)城市土地“斷供”一月有余。9月7、8日，土拍市場(chǎng)終于迎來(lái)了土拍規則升級之后的首城——福州，由于土地競拍方式發(fā)生了巨大變化，市場(chǎng)熱度與首輪也有明顯不同。本文將進(jìn)一步對比福州兩次集中土拍在規模、熱度、盈利等方面的異同點(diǎn)，對接下來(lái)的土地市場(chǎng)做出趨勢性預判。
01
規則變化：最高限價(jià)下調至15%
競拍方式全部改為“限地價(jià)+搖號”
經(jīng)歷了多個(gè)重點(diǎn)城市密集土拍延期、暫緩后，福州第二批集中土拍終于重啟開(kāi)啟，從土地供應數量和規模上來(lái)看，福州二輪集中土拍供應宅塊依舊為19宗，供應建面達184萬(wàn)平方米，與延期之前無(wú)變化。但土拍規則卻發(fā)生了巨大變化：
1）、第二輪集中供地出讓方式由“限地價(jià)、控房?jì)r(jià)+競自持社會(huì )租賃住房建筑面積/競限價(jià)商品住房建筑面積/搖號”改為“限地價(jià)、搖號”，限制宗地最高價(jià)格，最高溢價(jià)率不得超過(guò)15%。
2）、取消競配建的限制，部分地塊還對初始配建進(jìn)行了調控，并調低了起拍價(jià)。譬如紅光村地塊要求配建2萬(wàn)平方米人才限價(jià)商品房，按照該項目商品住宅備案價(jià)格的70%由市政府指定對象購買(mǎi)。出讓底價(jià)調整為149000萬(wàn)元，較初始出讓底價(jià)下降了1300萬(wàn)元。
3）、加強了對房企參拍資格的審核，禁止房企“馬甲”拍地。同一申請人不得與其所屬集團參加同一宗住宅地塊的競買(mǎi)，也不得與申請人或其所屬集團的控股企業(yè)參加同一宗住宅地塊的競買(mǎi)。
總的來(lái)看，通過(guò)控降低“溢價(jià)率上限+搖號”、控制競配建和限“馬甲”等細則，對土拍過(guò)程進(jìn)行全方位的“監管”，將土地市場(chǎng)熱度將控制在較低水平，房企拿地成本有所降低，給房企留有一定的利潤空間，既能預防部分資金壓力大的房企“暴雷”事件，也能在一定程度上也穩定了房?jì)r(jià)水平，符合中央穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的長(cháng)效調控機制。此外，對于中小房企而言，由于限制“馬甲”企業(yè)參拍，也增加了它們拿地的機會(huì )，營(yíng)造更加公平、有序的競拍環(huán)境。
02
熱度變化：二輪土拍“冷熱不均”
長(cháng)樂(lè )遇冷、中心四區超八成地塊封頂成交
就市場(chǎng)熱度來(lái)看，整體表現冷熱不均，長(cháng)樂(lè )和馬尾表現相對冷淡，市內四區市場(chǎng)依舊火熱。本次參拍的19宗涉宅地有4宗在開(kāi)拍當日中止出讓?zhuān)罱K成交13宗住宅用地，2宗流拍，流拍率高達32%，流拍情況較首輪明顯加劇。從流拍地塊分布來(lái)看，多位于長(cháng)樂(lè )和馬尾等外圍城區（長(cháng)樂(lè )流拍2宗、長(cháng)樂(lè )中止出讓1宗、馬尾中止出讓1宗），中心四區除倉山兩宗中止外，其余均成功出讓。
從溢價(jià)率來(lái)看，本場(chǎng)土拍總溢價(jià)率達13%，雖然較首次集中土拍熱度下降，但考慮最高限價(jià)為15%，市場(chǎng)表現整體尚可。究其原因，主要是由于本次集中出讓的19幅宅地的最高溢價(jià)率均下調至15%及以下，部分地塊也降低了配建要求，因此本次集中土拍依然維系較高熱度，尤其是中心四區的11宗地整體表現較佳，除2宗底價(jià)成交外，其余9宗均到達最高限價(jià)并搖號，比重超八成。
03
搖號地塊盈利空間依然可觀(guān)
與首輪土拍不同，福州二次集中拍地的19宗地均采取“限地價(jià)、搖號”競地模式，并且將溢價(jià)率均控制在15%以下，大大地降低了房企拿地成本，以本次土拍進(jìn)入搖號環(huán)節的10宗地塊來(lái)看，有8宗地成交樓板價(jià)較周邊地價(jià)呈下降趨勢，拿地價(jià)格整體呈現下降趨勢。
而就盈利情況來(lái)看，整體較為可觀(guān)。按照綜合指標銷(xiāo)售價(jià)來(lái)看，除本次土拍最熱門(mén)的地塊晉安區紅光村及周邊地塊（榕宗地2021-40號地塊）外，其余9宗封頂成交地塊地房比均在60%以下，尤其是福州建工競得的三江口地塊，地房比僅有32%，房地差過(guò)萬(wàn)元，盈利空間均十分可觀(guān)。
而晉安區紅光村地塊由于區位優(yōu)越，吸引了10余家房企參拍，一開(kāi)拍就觸及最高限價(jià)進(jìn)入搖號環(huán)節，最終被保利以17.13億+搖號競得，平均樓板價(jià)高達21507元/平方米，也是本場(chǎng)拍中樓板價(jià)最貴的地塊。該地塊要配建2萬(wàn)平方米人才限價(jià)商品房（價(jià)格為商品住宅備案價(jià)格的70%），按照商品住宅銷(xiāo)售指導價(jià)為32000元/平方米綜合測算的話(huà)，地房比為73%，房地差超8000元/平方米，尚有一定的盈利空間。
04
總結：二輪土拍熱度將明顯下調
杭州、寧波、合肥、南京等城市盈利空間有望擴大
總體來(lái)看，在“溢價(jià)率上限下調+搖號”、取消競配建及“禁馬甲”等調控手段下，福州第二輪集中拍地熱度和首次相比有所下降，溢價(jià)率降至13%，但考慮到15%的溢價(jià)上限因素，其市場(chǎng)表現整體尚可，尤其是中心四區的11宗地整體表現較佳，除2宗底價(jià)成交外，其余9宗均到達最高限價(jià)并搖號，比重超八成。
盡管多宗地塊封頂搖號成交，但受“最高限價(jià)下調+取消競配建”的影響，福州二輪集中出讓中多數地塊的地房比都保持在合理范圍內，也為房企預留了較為充足的利潤空間。結合近期政策環(huán)境來(lái)看，福州第二輪集中土拍“降溫”將不是個(gè)例。
在中央要求各地優(yōu)化土地競拍規則、加快保障性租賃住房發(fā)展等要求下，接下來(lái)拍地的重點(diǎn)城市二輪大都將呈現溢價(jià)率指標下降、盈利空間擴大的格局，尤其是前期土地市場(chǎng)熱度較高、盈利空間較窄的杭州、寧波、合肥、南京等城市，二輪土拍的地價(jià)有望進(jìn)一步向理性回歸。但考慮到南京、杭州等市土拍報名塊數的限制，企業(yè)在參拍選擇上仍將面臨新的規則博弈。
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