作者：地產(chǎn)三哥

來(lái)源：地產(chǎn)三哥（ID:dichansange）

騷，動(dòng)亂、擾亂的意思。在古漢語(yǔ)中，本來(lái)是幫馬撓癢、梳理毛發(fā)的意思。后來(lái)引申為：行動(dòng)急切，動(dòng)亂、擾亂。

屈原的離騷，是離開(kāi)郢都和楚王后心中的擾亂。

柳宗元在信中說(shuō)：“怎能讓那些喧囂不休的人從早到晚來(lái)刺激我的耳朵，擾亂我的心緒（騷吾心）？”

至于“騷”現在引申為略帶貶義的風(fēng)情、勾引的意思，那是因為人們想得太多，與本文無(wú)關(guān)。

9月以來(lái)，建業(yè)、花樣年和這兩天的陽(yáng)光城，走位都有些突如其來(lái)的騷。

當時(shí)者迷，時(shí)間稍微遠一點(diǎn)，可能會(huì )看的更清楚，也能稍微理解其中的博弈和商業(yè)邏輯。

一、“欲擒故縱”胡葆森

建業(yè)地產(chǎn)10月28日公告：

“已經(jīng)將人民幣30億元資金匯出至離岸賬戶(hù)，本公司擬根據2021年11月票據的條款及條件，將該筆匯款資金用作償付2021年11月票據的到期未償還本金及應計利息?！?/p>

距離3.6億美元債券的贖回日11月8日，還有11天。

這樣應該就穩妥了吧？

對比一下，今年3月5日，建業(yè)地產(chǎn)歸還一筆4.13億美元的美元債券，當時(shí)的公告簡(jiǎn)單明了：并沒(méi)有像這次一樣：把人民幣匯至離岸賬戶(hù)這個(gè)細節也公布出來(lái)。

為什么建業(yè)地產(chǎn)這一次要公告的如此細致？

因為接下來(lái)還有不確定性，就是人民幣要換成美元?？赡芙I(yè)地產(chǎn)要吸取最近有些企業(yè)違約案例中的前車(chē)之鑒。

10月26日，發(fā)改委和外匯局會(huì )議上，關(guān)于外匯通道的問(wèn)題被提起，這說(shuō)明：換匯這個(gè)問(wèn)題，在之前違約的房企案例中，可能是個(gè)問(wèn)題。

而這次會(huì )議之后，換匯應該不在是問(wèn)題。

但是為了更加把穩，建業(yè)地產(chǎn)還是公告一下。

言下之意：

“還債的人民幣是夠的，但如果因為種種原因不能換匯，責任不在我方”。

這時(shí)候，三哥的確佩服胡葆森這位“九二派”的代表人物。

在河南建業(yè)水災求救信公之于眾之后，在中資地產(chǎn)美元債風(fēng)聲鶴唳的情勢下，河南建業(yè)的走位的確風(fēng)騷：

2021年10月份，建業(yè)地產(chǎn)回購了2021年11月到期的美元債券共計5006萬(wàn)美元，期間，該筆美元債公開(kāi)市場(chǎng)的最高年化收益率一度達到276%。

這樣的回購規模，一個(gè)月左右時(shí)間，實(shí)打實(shí)少支付的財務(wù)費用至少1000-2000萬(wàn)美元。

此外，9月份，建業(yè)地產(chǎn)回購了2023年、2024年到期的美元債券總額分別為270萬(wàn)美元、332.8萬(wàn)美元，期間，這幾筆美元債收益率在40%-70%左右。

500萬(wàn)美元債券回購，建業(yè)地產(chǎn)實(shí)際支付的代價(jià)大約是票面金額的一半左右，直接減少至少200萬(wàn)美元的財務(wù)費用。

會(huì )哭的孩子有奶吃、精打細算過(guò)日子，行事老辣、走位風(fēng)騷。

司馬相如的《長(cháng)門(mén)賦》就是一篇“會(huì )哭的孩子有奶吃”的騷體賦。

皇后陳阿嬌曾經(jīng)是漢武帝“金窩藏嬌”的女主角，后來(lái)失寵被貶至長(cháng)門(mén)宮，為求武帝臨幸，她輾轉想出一法，以黃金百斤向司馬相如求賦一篇，請他寫(xiě)自己深居長(cháng)門(mén)的閨怨和對君主的期盼。

據傳，武帝讀此賦后，大為感動(dòng)，陳皇后遂復得寵。

敢問(wèn)一句，這走位，騷不騷？

二、“情非得已”花樣年？

本輪中資地產(chǎn)美元債情勢，以10月4日花樣年公告違約為標志性事件。

結合建業(yè)地產(chǎn)的細節，再來(lái)回頭看花樣年的違約，啟發(fā)頗多。

10月4日晚間，花樣年公告：

2021年票據的剩余未償還本金額為2.056億美元,于2021年10 月4日到期。本公司并未在該日付款。

在此，筆者以公開(kāi)信息為基礎，把事情的前因后果做一個(gè)推演，嘗試補齊那些未曾公開(kāi)的環(huán)節：

9月28日：花樣年轉讓彩生活股權給碧桂園，代價(jià)33億元，首付款23億元，這筆資金應該是為這筆即將到期的美元債券應急的。

9月29日：凌晨，標普將花樣年的評級從B調整至CCC?！熬硟韧馊谫Y嚴重受限”（見(jiàn)于曾小姐公開(kāi)信）。

9月30日：花樣年和碧桂園簽訂貸款協(xié)議，貸款7億元，貸款期限只有5天，10月4日歸還，請注意這個(gè)細節。

9月30日：在花樣年的投資人溝通群中，公司表態(tài)，該筆資金已經(jīng)匯款至海外賬戶(hù)，準備歸還美元債。

到此，我們做個(gè)小結：

如果花樣年9月30日說(shuō)的：資金進(jìn)入海外賬戶(hù)是真的，那就是錢(qián)進(jìn)入賬戶(hù)后出了問(wèn)題；如果花樣年說(shuō)的是假的，那就是人品問(wèn)題。

三哥認為：花樣年說(shuō)的是真的，論據有四點(diǎn)：

第一、在2021年9月份以及之前，花樣年也多次出手回購美元債券，9月份兩次公告澄清美元債不能及時(shí)償付的傳聞。

第二、彩生活股權轉讓首付款23億元，本應該足夠支付美元債本息（折合人民幣13億元）。臨時(shí)追加7億元貸款，也能說(shuō)明態(tài)度沒(méi)有問(wèn)題。

第三、花樣年有息借貸總計518億元（2021中期報告數據），其中36億美元債券，美元債券占公司借款比重很大，在美元債券上違約得不償失。

第四、從花樣年實(shí)控人的背景出發(fā)，實(shí)際的違約成本比表面上的更高。

到此，三哥的推演，是建立在花樣年公司將人民幣匯入離岸賬戶(hù)是真實(shí)發(fā)生的基礎上。

評價(jià)下調之后，花樣年隔天緊急向碧桂園貸款7億元，應該是評級下調觸發(fā)了相關(guān)條款。

什么條款呢？應該是花樣年和本筆人民幣資金所在的離岸賬戶(hù)的銀行之間的融資條款。

回到那個(gè)貸款細節：

7億元貸款的借貸期限：2021年9月30日借的，5天之后，2021年10月4日即需歸還。

“10月4日”，這個(gè)關(guān)鍵時(shí)間節點(diǎn)的細節浮出水面。

到9月30日這一天，盡管評級下調，花樣年公司對10月4日既能歸還美元債券、又能歸還碧桂園的貸款，是有信心的。

現在，我們嘗試把整個(gè)事件中環(huán)節穿起來(lái)，以下為地產(chǎn)三哥對事件按時(shí)間順序的推測：

①花樣年的人民幣資金的確在9月30日（及之前）進(jìn)入了公司在某銀行的離岸賬戶(hù)，準備換匯，贖回美元債券。

②花樣年公司和該銀行極有可能有信貸關(guān)系，且貸款余額超過(guò)（賬戶(hù)資金-美元債）的額度。

③花樣年原先的打算是：可能一部分涉及在該銀行還舊借新的續貸，一部分用于歸還美元債券。這兩者額度上可能有重合，比如先續貸，再還美元債券。但9月29日評級下調，續貸可能出現問(wèn)題，于是，花樣年臨時(shí)追加7億元、5天期限、來(lái)自碧桂園的貸款。

④到此，對上述做法：花樣年應該和該銀行有約定：部分續貸，至少要保證美元債本息到期償付。

⑤最終問(wèn)題出在了人民幣資金進(jìn)入離岸賬戶(hù)之后、10月4日美元債償付日之前，極有可能還舊借新的續貸沒(méi)有審批，或者被告知“換匯沒(méi)有審批”。（否則，10月26日的會(huì )議上提什么“換匯通道”？）

⑥結果：對美元債券持有者，違約；對銀行貸款，還舊未能借新。

此時(shí)，本次違約的癥結似乎浮出水面了：要么是銀行抽貸的問(wèn)題，要么是換匯通道的問(wèn)題。

這兩個(gè)問(wèn)題其實(shí)是一個(gè)問(wèn)題，換匯通道只是借口。

如果以上的推測成立，銀行和評級機構走位挺風(fēng)騷的，把寶寶的腰閃了。

再次說(shuō)明，以上僅僅是推測。

三、“需要解釋”陽(yáng)光城

對陽(yáng)光城的《2021年第三季度報告》，董事會(huì )10票贊成、2票反對。這兩張反對票來(lái)自泰康人壽派駐的董事陳奕倫、姜佳立先生，理由為：

對于公司三季度所表現的公司經(jīng)營(yíng)惡化，需要得到管理層合理解釋。

陽(yáng)光城三季報有三個(gè)明顯的變化之處：

第一，在手現金從498億元減少至272億元，不過(guò)現金/短期負債（220億元）比例，還是大于1.0的。

第二，投資收益大增至48億（去年同期11億元），主要是萬(wàn)物云換股產(chǎn)生投資收益所致。

第三，資產(chǎn)減值大增至16.5億元（去年同期2.7億元），主要是對部分項目計提跌價(jià)準備所致。

對于泰康人壽派駐董事需要的解釋?zhuān)鐜椭?zhù)解釋一下：

“咱倆對賭了，是吧。承諾十年利潤和分紅承諾?！?/p>

“今年公司旗下的物業(yè)管理部分和萬(wàn)科云換股，投資收益30多億是吧，但這是賬面收益，不是現金?！?/p>

“咱們資產(chǎn)減值多一些，也只是賬面虧損，也不是現金?！?/p>

只是平滑一下利潤嘛！

陽(yáng)光城的事情，究竟是像建業(yè)地產(chǎn)一樣，是一出欲擒故縱的應場(chǎng)表演？

還是像花樣年一樣，是明暗博弈的情非得已？

還可以往縱深處思考，三哥另文討論。

最后

《長(cháng)門(mén)賦》中寫(xiě)道：

君主許諾傍晚邊來(lái)，可是天色將晚，還不見(jiàn)幸臨。

女主角在期盼與失落中獨自徘徊。

她登上蘭臺遙盼，唯見(jiàn)浮云四塞，天色晦暗。

雷聲震響，她以為是君主的車(chē)輦，卻只見(jiàn)風(fēng)卷帷幄。

原來(lái)，真的是雷。

此賦以景寫(xiě)情，情景交融，表現了冷宮中的陳皇后被遺棄后苦悶抑郁的心情。

民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)現在何嘗不是在冷宮中呢？

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“地產(chǎn)三哥”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 突如其來(lái)的騷