作者| 小債看市

來(lái)源| 小債看市（ID：little-bond）

雖然連續五年坐上房企銷(xiāo)冠，但“宇宙第一房企”碧桂園的煩惱并不少。

3月14日，碧桂園地產(chǎn)集團有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“碧桂園地產(chǎn)”）發(fā)布關(guān)于“21碧地04”價(jià)格波動(dòng)的澄清公告。

澄清公告

公告顯示，碧桂園地產(chǎn)發(fā)行的“21碧地04”，因二級市場(chǎng)極少量規模的交易，導致債券價(jià)格產(chǎn)生大幅下跌。

經(jīng)核查，碧桂園地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、日常管理均運行正常，未發(fā)生重大不利變化；所有公司債券均按時(shí)、足額償付本息，不存在違約或延遲支付本息的情況，公司償債能力未發(fā)生重大不利變化。

目前，碧桂園地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及財務(wù)狀況良好，債券價(jià)格短期波動(dòng)對發(fā)行人償債能力不構成重大影響。

據公開(kāi)資料，“21碧地04”發(fā)行于2021年12月27日，當前余額10億元，票息6.3%，期限2+2年，將于2025年12月17日到期，2023年12月面臨回售。

此前，3月11日“21碧地04”遭遇暴跌，跌幅達27.1%，盤(pán)中遭臨時(shí)停牌，最終收盤(pán)為72.9元，同時(shí)碧桂園地產(chǎn)旗下“21碧地02”等債券也出現明顯異動(dòng)。

有市場(chǎng)人士認為，可能是金融機構為了避險批量出庫民企地產(chǎn)，導致碧桂園地產(chǎn)債券集中下跌。

《小債看市》統計，目前碧桂園地產(chǎn)存續債券18只，存續規模220.23億元，其大部分債券集中在3-5年內到期，一年內債券到期規模僅27.01億元。

存續債券到期分布

據最新評級報告，碧桂園地產(chǎn)主體和相關(guān)債項信用等級均為AAA，評級展望“穩定”。

在離岸債券方面，主要由碧桂園（02007.HK）發(fā)行，目前存續美元債18只，存續規模117.19億美元。

另外，碧桂園還存續3只在岸債券，存續規模56.21億元，其中1-3年內到期規模有39.04億元。

值得一提的是，近日碧桂園公告稱(chēng)社交媒體上流傳有關(guān)公司境內外融資相關(guān)不公平負面陳述或評論，公司董事會(huì )澄清有關(guān)陳述或評論為毫無(wú)根據且嚴重誤導。

其中，碧桂園地產(chǎn)是碧桂園境內房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的最主要運營(yíng)平臺及境內最主要的融資平臺。

碧桂園官網(wǎng)

從股權結構看，碧桂園的控股股東為必勝有限公司，持股比例為60.09%，公司實(shí)際控制人為楊惠妍。

股權結構圖

2021年，碧桂園實(shí)現全口徑銷(xiāo)售額7588.2億元，同比下降3.8%；實(shí)現權益銷(xiāo)售額5580億元，完成銷(xiāo)售目標的88.9%。

據克而瑞數據，2021年碧桂園以7208.6億操盤(pán)金額和8411.7萬(wàn)平方米操盤(pán)面積，第五年在房企中稱(chēng)霸。

克而瑞數據

其實(shí)，自去年下半年以來(lái)，碧桂園的銷(xiāo)售日益疲軟，今年這個(gè)趨勢依舊。

今年1月，碧桂園實(shí)現權益銷(xiāo)售額363.6億元，同比下降9.81%；2月合約銷(xiāo)售金額為327.6億元，同比下降29.6%。

在土儲方面，2021年碧桂園獲取333個(gè)項目，總土地面積2029.37萬(wàn)平方米，其中權益拿地金額及面積分別為1397億元及4017萬(wàn)平方米，位居行業(yè)第一。

然而，碧桂園新獲取土地中6成分布在三四線(xiàn)城市，一二線(xiàn)城市占比低，未來(lái)去化存在一定壓力。

2021年上半年，碧桂園實(shí)現營(yíng)收2349億元，實(shí)現歸母凈利潤150億元，同比增長(cháng)6.11%，業(yè)績(jì)增速明顯下滑。

值得注意的是，碧桂園本就不高的毛利率，近年來(lái)持續走低，2021年上半年其毛利率和凈利率分別為19.7%和9.54%，盈利能力欠佳。

銷(xiāo)售毛利率

截至2021年6月底，碧桂園總資產(chǎn)為20174.63億元，總負債17397.87億元，凈資產(chǎn)2776.76億元，資產(chǎn)負債率86.24%。

近年來(lái)，碧桂園財務(wù)杠桿水平高企，雖其資產(chǎn)負債率有所下降，但仍高于行業(yè)平均水平。

財務(wù)杠桿水平

從房企融資新規“三道紅線(xiàn)”看，碧桂園剔除預收款項的資產(chǎn)負債率為77％，凈負債率49.7%，現金短債比為2.1，踩中一道監管紅線(xiàn)，仍屬于“黃檔”房企。

《小債看市》分析債務(wù)結構發(fā)現，碧桂園主要以流動(dòng)負債為主，占總負債的84%。

截至2021年6月底，碧桂園流動(dòng)負債有14696.37億元，其中一年內到期的短期債務(wù)有868.21億元。

相較于短債壓力，碧桂園流動(dòng)性尚可，其賬上現金及現金等價(jià)物有1679.21億元，可以覆蓋短債，短期償債壓力可控。

在備用資金方面，截至2020年末碧桂園未使用銀行授信額度有3400億元，可見(jiàn)其財務(wù)彈性較好。

銀行授信

除此之外，碧桂園還有非流動(dòng)負債2701.5億元，主要為長(cháng)期借貸，其長(cháng)期有息負債合計2374.14億元，規模十分龐大。

整體來(lái)看，碧桂園剛性債務(wù)規模有3242.35億元，主要以長(cháng)期有息負債為主，帶息債務(wù)比為19%。

從融資渠道看，除了借款和發(fā)債，碧桂園還通過(guò)股權、股權質(zhì)押以及信托等方式融資，融資渠道多元化。

然而，2020年以來(lái)，由于外部融資環(huán)境收緊，碧桂園籌資流入資金無(wú)法覆蓋到期債務(wù)，其籌資性現金流凈額持續凈流出，公司面臨再融資壓力較大。

籌資性現金流凈額

另外，碧桂園對外擔保額度較大，存在一定擔保代償風(fēng)險。

截至2021年6月末，碧桂園地產(chǎn)為關(guān)聯(lián)方等負債提供的擔保余額為830.4億元，占公司凈資產(chǎn)的39.43%，面臨一定或有負債風(fēng)險。

在資產(chǎn)質(zhì)量方面，碧桂園應收賬款和其他應收款規模較大，截至2021年6月末分別為360.37億和4033.11億元，存在一定回收風(fēng)險。

總得來(lái)看，碧桂園銷(xiāo)售疲軟，盈利能力持續下滑；債務(wù)負擔較重，財務(wù)杠桿高企；外部融資渠道遇阻，再融資面臨一定壓力。

2010年，萬(wàn)科等房企運用“高周轉”模式創(chuàng )造了前所未有的銷(xiāo)售額，這一年也被稱(chēng)為房企高業(yè)績(jì)和高周轉的“元年”。

碧桂園雖然不是高周轉模式的先行者，卻把這種模式發(fā)揮到了極致。

據悉，碧桂園在萬(wàn)科“5946模式”基礎上，升級提出“456模式”，即拿地4個(gè)月開(kāi)盤(pán)，5個(gè)月資金回籠，6個(gè)月資金再周轉。

在“高周轉”模式大棒下，2012年以來(lái)碧桂園銷(xiāo)售規模一路攀升，2013年進(jìn)入千億俱樂(lè )部。

2017年，碧桂園逆襲恒大和萬(wàn)科，坐上房企銷(xiāo)售冠軍的寶座，被稱(chēng)為“宇宙第一房企”。

隨后，碧桂園又憑借規劃投資6000億元的馬來(lái)西亞森林城市項目，成為出海動(dòng)作最猛的內房企，風(fēng)光一時(shí)無(wú)兩。

然而，近年來(lái)碧桂園房屋建設安全事故頻繁上演，同時(shí)其內部貪腐問(wèn)題也愈演愈烈，近日還因裁員、討薪等風(fēng)波登上熱搜。（作者微信：littlebond1）

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原標題： “宇宙第一房企”債券暴跌緊急澄清，萬(wàn)億負債壓頂再融資壓力較大