借款人（出賣(mài)人）與出借人（買(mǎi)受人）簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)預售合同作為雙方之間民間借貸關(guān)系的擔保，在借款人已確定無(wú)力償還借款，雙方一致同意將無(wú)力清償的借款轉為出借人（買(mǎi)受人）購買(mǎi)房屋的價(jià)款，并在此基礎上簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同當然合法有效。

1、彥海公司與劉新龍等四人分別簽訂《商品房預售合同》作為其向該四人借款的擔保。

本院認為，民事法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、消滅，除基于法律特別規定，需要通過(guò)法律關(guān)系參與主體的意思表示一致形成。而民事交易活動(dòng)過(guò)程中，當事人的意思表示發(fā)生變化的情況并不鮮見(jiàn)，該意思表示的變化，除為法律特別規定所禁止外，均應予以準許。由于《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和《預售商品房補充協(xié)議》簽訂時(shí)，雙方之間的部分借款已經(jīng)到期，其余部分借款雙方當事人一致同意提前到期，在此情況下，雙方經(jīng)協(xié)商一致終止借款合同關(guān)系，訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，建立商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，將對賬確認的借款本息轉變?yōu)橐迅顿彿靠?。該《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并非為雙方之間的借款合同履行提供擔保，而是借款合同到期彥海公司難以清償債務(wù)時(shí)，雙方協(xié)商通過(guò)將彥海公司所有的商品房出售給湯龍等四位債權人的方式，實(shí)現雙方權利義務(wù)平衡的一種交易安排?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》及與其相關(guān)的《預售商品房補充協(xié)議》、《承諾書(shū)》的內容均表明，湯龍等四人具有實(shí)際向彥海公司購買(mǎi)案涉房屋的真實(shí)意愿，彥海公司亦具有向湯龍等四人出售該房屋的真實(shí)意愿。當事人的上述交易安排，并未違反法律、行政法規的強制性規定，亦不屬于《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定禁止的情形。盡管案涉購房款的支付源于當事人之間曾經(jīng)存在的借款合同關(guān)系，但尊重當事人嗣后形成的變更法律關(guān)系性質(zhì)的一致意思表示，是貫徹合同自由原則的題中應有之意。

藉此，對彥海公司所持根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第三項之規定，本案《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《預售商品房補充協(xié)議》應認定為無(wú)效的主張，本院依法亦不予采信。

《物權法》

第一百八十六條 抵押權人在債務(wù)履行期屆滿(mǎn)前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財產(chǎn)歸債權人所有。

《民間借貸規定》

第二十四條 當事人以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買(mǎi)賣(mài)合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢(qián)債務(wù)，出借人可以申請拍賣(mài)買(mǎi)賣(mài)合同標的物，以?xún)斶€債務(wù)。就拍賣(mài)所得的價(jià)款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償。

關(guān)于讓與擔保是指債務(wù)人或第三人以擔保債務(wù)履行為目的，將擔保標的物的權利預先轉移給債權人，由雙方約定于債務(wù)清償后，將擔保標的物返還于債務(wù)人或第三人；于債務(wù)不履行時(shí)，債權人得就該擔保標的物優(yōu)先受償的一種擔保方式?，F行法律框架下關(guān)于讓與擔保的效力問(wèn)題，素有爭議。主流觀(guān)點(diǎn)認為該擔保類(lèi)型雖有公示效力，但違背“禁止流質(zhì)條款”的規定，但筆者認為正確的條款設計在讓與擔保合同中明確實(shí)現擔保的程序，不簡(jiǎn)單的規定直接抵債，而是約定事后評價(jià)交易標的物價(jià)值后多退少補的，該類(lèi)型的讓與擔保合同并不存在流質(zhì)情形。

本文案例中，雙方簽訂的預售合同和出現借款逾期后當事人的處理方式即不存在“流質(zhì)”情形，法院認定行為有效。不過(guò)，現行法律框架下物權法定原則要求物權的種類(lèi)和內容必須由法律規定，又因我國現有法律并未明文規定讓與擔保，所以在使用此類(lèi)措施中還是應當有所注意。但，在我國司法實(shí)踐中，權威觀(guān)點(diǎn)認為不宜簡(jiǎn)單地認定讓與擔保合同無(wú)效，尤其不應簡(jiǎn)單的依據有關(guān)流質(zhì)禁止之規定徑行認定讓與擔保合同無(wú)效。本文判例即體現本司法精神，特此推薦！