2021年旭輝集團累計合同銷(xiāo)售金額為人民幣2473億元，同比增長(cháng)7.06%,銷(xiāo)售增速相對于2020年的15.15%繼續放緩。隨著(zhù)旭輝將更多的精力投入到提效降本上，企業(yè)未來(lái)并不會(huì )過(guò)于追求銷(xiāo)售規模的增長(cháng)，轉而更加重視權益銷(xiāo)售的穩定。2021年旭輝的合約銷(xiāo)售面積為1448.69萬(wàn)平米，同比減少了5.8%；累計銷(xiāo)售均價(jià)為17071元/平方米，同比提升了13.7%。在銷(xiāo)售回款率方面，旭輝2021年的回款金額為2403億元，同比增長(cháng)了20%；銷(xiāo)售回款率超過(guò)了95%，相比于2019年和2020年的92%繼續提升，保持在較高的水準。

近年來(lái)旭輝的銷(xiāo)售規模持續保持較為穩定的增長(cháng)，主要原因是旭輝持續開(kāi)拓新的市場(chǎng)，有銷(xiāo)售貢獻的城市保持著(zhù)較快的增長(cháng)速度，據統計，2021年旭輝在76個(gè)城市有銷(xiāo)售貢獻，在2020年的基礎上繼續增加了11個(gè)。但是與此同時(shí)，旭輝2021年的平均單城市產(chǎn)能相較于2020年繼續有所下降，從35.5億元降至32.5億元，創(chuàng )下了自2017年以來(lái)的新低，可能是因為新進(jìn)入城市較多從而拉低了平均產(chǎn)能。

2021年旭輝銷(xiāo)售貢獻超百億的城市和2020年一樣是6個(gè)，其中對銷(xiāo)售額貢獻最高的城市是蘇州，全年的銷(xiāo)售額達到了215.7億元，同比增長(cháng)了104%。值得注意的是，2021年旭輝銷(xiāo)售額過(guò)百億的城市中有4個(gè)和2020年相同，分別是蘇州、北京、溫州以及杭州，企業(yè)在這些城市的深耕已經(jīng)有了不錯的效果；同時(shí)，旭輝在20個(gè)城市的銷(xiāo)售規模進(jìn)入了當地的前十。從旭輝2022年計劃重點(diǎn)在15個(gè)城市拿地來(lái)看，企業(yè)仍在繼續加強重點(diǎn)城市的深耕力度，未來(lái)可能會(huì )提高單城市產(chǎn)能。

2021年旭輝銷(xiāo)售區域分布變化不大，長(cháng)三角、環(huán)渤海、中西部以及華南區域的金額貢獻分別為46.7%、19.8%、22.4% 及11.2%，2020年則是43.8%、22.9%、22.2%以及11.1%。不過(guò)企業(yè)銷(xiāo)售的能級分布變化相對較大，一線(xiàn)城市的銷(xiāo)售占比從2020年的12.3%略微提升至13%，二線(xiàn)城市的銷(xiāo)售額占比大幅提升了13.8個(gè)百分點(diǎn)至74.2%，三四線(xiàn)城市的銷(xiāo)售額占比則從27.3%大幅降至12.8%。城市能級的變化使得旭輝在2021年的銷(xiāo)售均價(jià)相較于2020年有大幅提升，也是企業(yè)銷(xiāo)售回款率提升的保障。

展望2022年，旭輝可售貨值約為3600億元，但是企業(yè)并沒(méi)有提出明確的銷(xiāo)售目標，僅稱(chēng)目標是保持權益銷(xiāo)售額的穩定，企業(yè)的內部評價(jià)和考核也從追求規模全面轉向權益銷(xiāo)售、權益利潤和權益回款。

2021年旭輝共新增66個(gè)項目，總建面為1170萬(wàn)平方米，同比減少了10.5%；新增土儲總價(jià)為878億元，同比減少了4.1%，總貨值約2056億元。2021年的拿地銷(xiāo)售比為0.36，高于TOP11-20房企0.27的平均水平，企業(yè)拿地仍然相對積極。新增土儲的平均樓板價(jià)從2020年的7001元/平方米繼續提高至7505元/平米，主要是因為企業(yè)在北京、蘇州、南京等多個(gè)地價(jià)較高的城市拿下了數個(gè)總建面超過(guò)20萬(wàn)平米的大盤(pán)。在拿地方式上，2021年旭輝通過(guò)多元化拿地方式獲得的項目貨值占比由2020年的51%降至33%，回到了2019年的水平。不過(guò)隨著(zhù)2022年開(kāi)始行業(yè)收并購機會(huì )浮現，旭輝預計將會(huì )得到200-300億元的并購貸額度，企業(yè)未來(lái)有可能增加收并購的拿地力度。

2021年旭輝的新增土儲建面的區域分布變化相對較大，企業(yè)在中西部的拿地占比大幅降低了22個(gè)百分點(diǎn)，而環(huán)渤海和長(cháng)三角的拿地占比則分別提高了15和7個(gè)百分點(diǎn)。整體來(lái)看，2021年旭輝的新增土儲在各區域的分布更加均衡，有助于企業(yè)分散市場(chǎng)風(fēng)險，讓企業(yè)的銷(xiāo)售能更加穩定地增長(cháng)。

2021年旭輝新增土儲的能級結構也有較大的變化，在二線(xiàn)城市的拿地占比大幅降低了21個(gè)百分點(diǎn)，而三四線(xiàn)城市的拿地占比則提高了22個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)旭輝重點(diǎn)布局的三四線(xiàn)城市基本上是溫州、六安、臨沂這樣的強三線(xiàn)，或者一二線(xiàn)城市的衛星城，盈利水平都有一定的保障。其中，旭輝2021年在溫州的新增土儲建面達到了96.25萬(wàn)平米，是所有城市中最多的，而溫州對旭輝銷(xiāo)售額的貢獻自2018年起都超過(guò)了百億，可見(jiàn)企業(yè)仍然重視重點(diǎn)城市的深耕力度。

值得注意的是，旭輝2021年新增土儲建面的權益比例為51.6%，較2020年大幅降低了15.2個(gè)百分點(diǎn)，新增土地權益金額占比為44.9%，主要是因為旭輝新增的66個(gè)項目中有31個(gè)項目的權益比例小于50%，占比將近一半。同時(shí)企業(yè)在部分地價(jià)較高的城市拿下的大盤(pán)項目，比如在蘇州、北京、廣州新增的幾個(gè)10萬(wàn)平米以上的項目企業(yè)的權益比例甚至低到20%以下。旭輝的發(fā)展重心已經(jīng)轉向穩定權益銷(xiāo)售、提質(zhì)增效上，在銷(xiāo)售規模增長(cháng)放緩的形勢下，保證權益銷(xiāo)售，旭輝未來(lái)仍需要繼續提高拿地的權益比例。

截至2021年底，旭輝共有土地儲備5250萬(wàn)平方米（權益占比54.1%），自2017年以來(lái)首次出現總土儲規模下滑。從旭輝最近幾年的增長(cháng)來(lái)看，企業(yè)目前的貨值儲備仍可以滿(mǎn)足3年左右的開(kāi)發(fā)，較為充足。根據旭輝的“三五戰略”，企業(yè)將會(huì )推進(jìn)“輕土儲”戰略，未來(lái)總土儲規模將會(huì )控制在2年的開(kāi)發(fā)周期內，因此有可能短期內總土儲規模將會(huì )繼續保持當前水平甚至下降。

2021年旭輝實(shí)現營(yíng)業(yè)收入1078億元，同比增加了50.2%，其中物業(yè)銷(xiāo)售收入為1027億元，占比達95.2%。企業(yè)的毛利潤同比增加了33.2%至208億元，毛利率則同比降低了2.45個(gè)百分點(diǎn)至19.29%，主要是受到了行業(yè)下行以及一二線(xiàn)城市限價(jià)政策的影響。

2021年旭輝的凈利率同比大幅降低了5.14個(gè)百分點(diǎn)至11.43%，同時(shí)歸母凈利率也同比降低了4.13個(gè)百分點(diǎn)至7.06%。企業(yè)的凈利率水平出現了大幅降低，除了是受到了毛利率降低的影響之外，合聯(lián)營(yíng)收入同比大幅減少了64%，以及所得稅支出增加了38%也是重要原因。其中合聯(lián)營(yíng)收入的減少也和合作項目遇到的市場(chǎng)下行有關(guān)，而所得稅支出的大幅增加則是因為遞延稅項的影響。整體看來(lái)，旭輝目前追求的提質(zhì)降本的長(cháng)期戰略仍然任重道遠。

2021年底旭輝的持有現金約為467.1億元，較于期初減少了8.7%；總有息負債為1141.12億元，同比增加9%；企業(yè)的權益規模則增加了28.4%至1074億元，因此企業(yè)的凈負債率繼續降低了1.28個(gè)百分點(diǎn)至62.76%，若是將永續債作為負債計算，則旭輝的凈負債率為65.73%，同比降低了5.55個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)的凈負債率繼續保持在行業(yè)相對較低的水平。

值得注意的是，旭輝權益規模的增長(cháng)主要是因為企業(yè)少數股東權益大幅增加了44.1%，ROE和歸母股東回報率分別為12.9%和19.5%，差距較大，可能存在明股實(shí)債。與此同時(shí)，合作的增加也給企業(yè)帶來(lái)了較多表外的權益負債。截至2021年底，旭輝總土儲的并表比例為55.9%，非并表項目權益后有息負債203.92億元，較2021年中期下降19%，經(jīng)審計對外擔保金額157.88億元，企業(yè)未來(lái)在合作促進(jìn)規模和風(fēng)險控制之間平衡。

在負債結構方面，2021年底旭輝的現金短債比為2.63，而長(cháng)短期債務(wù)比則繼續提高到了5.43，平均債務(wù)賬期為4.5年，企業(yè)的負債結構相當安全，短期的償債壓力不大。與此同時(shí)，旭輝2021年底剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率降至69.74%，成功滿(mǎn)足三條紅線(xiàn)要求，企業(yè)也首次降至綠檔。整體來(lái)看旭輝的資金鏈較為穩定，有利于企業(yè)未來(lái)的發(fā)展。需要注意的是旭輝的外幣債占比仍然有40%，匯率的波動(dòng)對于企業(yè)的影響相對較大，企業(yè)可能需要采用一些金融手段對沖匯率風(fēng)險。

2021年底旭輝的加權平均融資成本相較于2020年繼續降低了0.4個(gè)百分點(diǎn)至5%，處在較為不錯的水平。與此同時(shí)，旭輝在2021年新增的融資成本僅為4%，在融資方面也有諸多的突破，在境外首次獲得了綠色銀團貸款共27.98億港元，企業(yè)的境外信用評級也一直保持穩定，體現了企業(yè)較為不錯的融資能力。除此之外，旭輝的資金鏈也有著(zhù)大股東的支持，在2021年完成了公司歷史上首次供股，成功募集16.7億港元，增厚了企業(yè)的資本，也可以保持企業(yè)的穩定發(fā)展。

旭輝在2021年業(yè)績(jì)會(huì )上提出了“三五戰略”，其中明確提出旭輝要加大力度推進(jìn)輕資產(chǎn)的發(fā)展，讓旭輝擁有穿越周期的能力。在這個(gè)過(guò)程中，物業(yè)管理、商業(yè)地產(chǎn)、長(cháng)租公寓和代建業(yè)務(wù)是旭輝的重點(diǎn)發(fā)展方向。

在物業(yè)管理方面，截至2021年底旭輝永升服務(wù)的簽約管理面積達到了2.7億平方米，在管面積超過(guò)1.7億平方米，營(yíng)業(yè)額同比增長(cháng)50.8%至47億元，歸母凈利潤更是同比增長(cháng)58%至6.2億元，繼續保持著(zhù)較快的規模發(fā)展。在保持規模發(fā)展的同時(shí)，旭輝永升服務(wù)也在客戶(hù)之間樹(shù)立了良好的口碑，未來(lái)發(fā)展值得期待。

在商業(yè)地產(chǎn)方面，自從旭輝在2019年將商業(yè)提升為核心戰略之后，截至2021年底，旭輝儲備的商業(yè)綜合體已經(jīng)有31個(gè)，總建面約為278萬(wàn)平米，其中有14個(gè)已經(jīng)開(kāi)始運營(yíng)，2021年實(shí)現持有物業(yè)收入10.3億，同比增長(cháng)74%。2022年旭輝計劃開(kāi)業(yè)5座Cmall以及2座以上的旭輝里，同時(shí)旭輝里產(chǎn)品線(xiàn)也將會(huì )自持和輕資產(chǎn)托管同步并進(jìn)，預計在未來(lái)三年實(shí)現商業(yè)租金50%的年復合增長(cháng)率。

除了這兩個(gè)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的方向之外，旭輝在長(cháng)租公寓和代建方面也在積極布局。長(cháng)租公寓方面旭輝瓴寓截至2022年2月底已經(jīng)進(jìn)入20個(gè)城市，房間規模接近8萬(wàn)間，企業(yè)未來(lái)會(huì )聚焦大社區的細分賽道，繼續輕重結合的戰略，深耕重點(diǎn)城市。

而代建業(yè)務(wù)是旭輝在2021年新成立的板塊，但是由于企業(yè)在業(yè)內良好的口碑、較為全面的上下游產(chǎn)業(yè)鏈以及全國化的布局，旭輝建管的發(fā)展速度相對較快。截至2022年3月23日，旭輝建管的合約建面已經(jīng)達到了280萬(wàn)平米，預估可以收取代建費4.7億元，可售貨值145億元，預計2022年內可以簽約40-50多個(gè)項目。旭輝建管當前在政府代建、資本代建和商業(yè)代建三個(gè)方面全面推進(jìn)，其中將以商業(yè)代建作為主要業(yè)務(wù)核心，未來(lái)將成為行業(yè)代建的重要一員。