1月17日上午，國家統計局公布了2021年國民經(jīng)濟運行情況以及房地產(chǎn)行業(yè)數據。2021年GDP1143670億元，按不變價(jià)計算，比上年增長(cháng)8.1%。房地產(chǎn)業(yè)新房銷(xiāo)售和開(kāi)發(fā)投資規模全年均創(chuàng )新高，分別增1.9%和4.4%。全年銷(xiāo)售前高后低，上半年面積同比增28%，12月銷(xiāo)售年末翹尾。開(kāi)發(fā)活動(dòng)進(jìn)入冰點(diǎn)，新開(kāi)工和拿地同比降31%和33%，雖竣工增2%創(chuàng )新高，但難擋整體開(kāi)工投資同比降14%至4年同期最低。

據國家統計局數據：2021年，商品房銷(xiāo)售面積17.9億平方米，比上年增長(cháng)1.9%；商品房銷(xiāo)售額18.2萬(wàn)億元，增長(cháng)4.8%。2021年上半年和下半年商品房銷(xiāo)售面積分別同比增28%和降15%?？梢?jiàn)上半年較好的市場(chǎng)表現是全年創(chuàng )新高的主要支撐。 

單月來(lái)看，12月商品房銷(xiāo)售表現如期翹尾但低于歷史同期。12月全國商品房共計銷(xiāo)售21302萬(wàn)平方米和20263億元；環(huán)比分別較11月上漲19%和17%，同比則分別下降15.6%和17.8%。 

銷(xiāo)售表現單月已實(shí)現兩連增，11月、12月環(huán)比均增長(cháng)19%，這是房企端進(jìn)一步以?xún)r(jià)換量和居民端信貸環(huán)境寬松兩方面導致, 部分余量居民住房消費需求得以被挖掘激發(fā)后持續釋放。 

一方面，信貸環(huán)境在年末邊際寬松。1月17日央行超量續做到期中期借貸便利（MLF），并下調MLF操作和公開(kāi)市場(chǎng)逆回購操作的中標利率均下降10個(gè)基點(diǎn)，距離2021年12月降準僅一個(gè)月。此外11月起深圳、廣州、中山、無(wú)錫、湖州等多個(gè)城市涉房貸款利率下降，合肥、廣州、濟南等房貸放款速度顯著(zhù)加快。整體居民信貸環(huán)境由三季度“史上最緊”逐漸放松。 

另一方面，降價(jià)潮在全國進(jìn)一步展開(kāi)。房企在資金緊張壓力下開(kāi)展多輪次 “以?xún)r(jià)換量”，12月全國商品房銷(xiāo)售均價(jià)環(huán)比再將0.9%。徐州、清遠等多個(gè)城市 “一降再降”，預售價(jià)較高點(diǎn)降幅超過(guò)30%。

02 全國商品房銷(xiāo)售均價(jià)較年初降14%  各能級環(huán)比一降再降

據國家統計局數據：2021年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積97.5億平方米，比上年增長(cháng)5.2%。房屋新開(kāi)工面積19.0億平方米，下降11.4%。房屋竣工面積10.1億平方米，增長(cháng)11.2%。

12月全國房屋新開(kāi)工水平與11月持平，為16075萬(wàn)平方米。但同比降幅擴大至31%，較11月擴大了10pcts。傳統的“年底開(kāi)工潮”不再出現，進(jìn)一步表明了民營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)當前仍處于較深困境，銷(xiāo)售回款和融資借款雙雙艱難下，新開(kāi)工計劃普遍一再取消拖延。

12月全國房屋竣工面積如期創(chuàng )新高，單月規模達32658萬(wàn)平方米，同比增1.9%。當前“保交付”是全社會(huì )，從居民到房企，一致的迫切需求，房企投入較往年更大的施工強度以落實(shí)竣工目標。

值得注意的是，下半年全國房屋施工、新開(kāi)工和竣工累計增速逐月回落，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)頻發(fā)債務(wù)暴雷、城市銷(xiāo)售表現不佳的現狀下，建筑業(yè)已無(wú)心無(wú)力增加資本投入，減緩施工進(jìn)度和降低施工強度成為悲觀(guān)預期下的普遍之舉。

據國家統計局數據：2021年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積2.2億平方米，比上年下降15.5%；土地成交價(jià)款1.8萬(wàn)億元，增長(cháng)2.8%。單月土地購置面積和成交價(jià)款分別為3303萬(wàn)平方米和3237億元，同比分別下降33%和4%。土地市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到了冰點(diǎn)。房地產(chǎn)資金面收到嚴控下，民營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)多已無(wú)力購置土地，受此影響下土拓投資已難再支撐整體行業(yè)投資規模。

04 開(kāi)發(fā)投資規模同比增4.4%亦再新高 但12月跌幅擴大至14%

據國家統計局數據：2021年，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資14.8萬(wàn)億元，比上年增長(cháng)4.4%。12月單月完成開(kāi)發(fā)投資額僅10288億元，同比下降13.9%，為4年同期新低。

12月新開(kāi)工和土地購置面積同比分別下降31%和33%，已無(wú)力支撐起行業(yè)投資規模。房屋竣工面積的高量表現則對收窄整體投資增速降幅有一定幫助。

從投資、開(kāi)工、拿地三方面單月同比增速較大幅度負增長(cháng)來(lái)看，當前房地產(chǎn)業(yè)仍處于“資金緊張，信息缺失”的下行深水區。與新房銷(xiāo)售年末翹尾表現不同，房地產(chǎn)業(yè)遠未到達回暖時(shí)刻，開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資熱情和投資動(dòng)力均已降至歷史低點(diǎn)。

2021年，城市住房需求尤其是改善型住房需求穩步釋放，房地產(chǎn)業(yè)增加值比上年增長(cháng)5.2%，拉動(dòng)整體經(jīng)濟增長(cháng)0.4個(gè)百分點(diǎn)。但下半年新開(kāi)工、土地購置和開(kāi)發(fā)投資均降至冰點(diǎn)，“以?xún)r(jià)換量”和信貸寬松給予了年末市場(chǎng)一定“數據繁榮”。但本輪信貸、融資、土地等各方面調控暴露出一大部分城市已存在較大購買(mǎi)力透支問(wèn)題，短期行業(yè)仍將面臨繼續下行壓力，各地區銷(xiāo)售分化和降價(jià)效用邊際遞減將繼續保持，預計商品房銷(xiāo)售規模在今年一季度仍將下調筑底過(guò)程中。

房企拿地方面，土地市場(chǎng)冰點(diǎn)狀態(tài)將延續。高流拍、國企央企托底將成為土地市場(chǎng)常態(tài)。重點(diǎn)城市已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)一步完善優(yōu)化土拍規則，但房企資金面未改善前市場(chǎng)熱度難有實(shí)質(zhì)轉變。

房企資金鏈緊繃與新房銷(xiāo)售遇冷下房企將繼續保持對項目施工持謹慎態(tài)度。新開(kāi)工將進(jìn)一步放緩。房企暴雷引發(fā)的關(guān)聯(lián)行業(yè)波動(dòng)下，施工強度的下降使得單竣工規模難以維持整體建安投資規模。

土拓投資有限且建安投資乏力下開(kāi)發(fā)投資規模失去有力支撐，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的消極預期下投資增速將繼續回落。新一輪“穩增長(cháng)”下一部分“救市”政策的出臺或將重新激發(fā)行業(yè)信心，屆時(shí)開(kāi)發(fā)投資規模才有望企穩回升。

總而言之，經(jīng)過(guò)5年的高位運行且再創(chuàng )新高，但行業(yè)下行并真正迎來(lái)負增長(cháng)時(shí)代已然成為共識。